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投资分析
全球案例论证“商办崇拜”,如何实现一铺顶万金?

作者:homer 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2018-06-08 14:43:49点击4969


导读:
■全球金融中心,都存在典型的商办崇拜
■全球商办整购案例,咋舌了
■从国家到城市的金融中心聚焦点,均在于这里
■商办中心,才是永恒的高效中心、价值高地
■识货者扎根世界金融中心的契机,一铺顶万金
正文:

■全球金融中心,都存在典型的商办崇拜


投资要有商办崇拜,也就是写字楼崇拜。这是房地产投资专家@尹香武 先生结合理论和实战经验而得出的投资法则。其实从国际房地产市场来看,无论市场还是机构或者投资者,都存在着典型的商办崇拜思维。

譬如香港有很多“铺王”,名头最响的就是邓成波,人称“波叔”,持有遍布港九新界200多项工商铺物业,近期也在新界东部西贡重注了14亿港元投资商办物业。

对于商办,波叔表示:“我叫啲铺作靓女,每日都想睇,买唔买都睇。”(我把商铺叫做靓女,每天都想看,买不买都看。)可见好的商办对顶级投资者而言,必须帷幄在手。

不止是香港,全球金融中心基本上都存在商办崇拜。全球大都市的核心区几乎没有对外可散售的商办物业,即便有也是企业大鳄以亿元级整栋买入。2017年中国投资者在英国城市中心买入的物业,基本以商办为主且几乎都过亿元。这样的商办整购案例,在全球金融中心持续上演着。

■从国家到城市的金融中心聚焦点,均在于这里

粤港澳大湾区的大势发展,深圳向世界级大都市靠拢,成为全球高成本地区也是必然。未来深圳还将继续在城市发展、产业结构、基建、人才吸引力等多方面进行布局和升级。作为深圳未来中心区的前海,承担的不止是国家任务,这里所聚集的商办价值,之于国人而言,则是巨大的入手机会。

这是因为,深圳前海湾所聚集的商办体量之大、价值之高,效应之强,都让人惊叹。

看待前海,眼光要从15平方公里的前海扩散到紧邻的宝中,辐射面积累计约41.8平方公里。这里聚集的产业涵盖现代服务、总部经济及现代物流业,并与科技园的高新技术产业相承接,形成一个上下游产业链完善的高价值商务圈。

从开发强度来看,前海建筑规模2600万-3000万㎡,规划6成以上为写字楼,约90万居住及工作人口。其中办公面积约1600万㎡,若加上紧邻前海的宝中商办体量,应与伦敦金融城等量。

纵观世界级中心区,占地都在5~10平方公里之间。就建设规模来看,伦敦金融城总建面1600多万㎡、美国华尔街金融中心建筑总量达近1000万㎡、日本东京金融区1400万㎡。一般地说,商务中心具备临界现象:

商办聚集超过一级临界500万㎡后,这个商务区就具备区域中心的功能。

商办聚集超过二级临界800万㎡后,这个商务区就具备国家中心的功能。

商办聚集超过三级临界1000万㎡后,这个商务区就具备国际中心的功能。

前海+宝中的商办体量,已超过三级临界点,具备成为国际级商务中心区的所有条件!这是国家对深圳、对前海的重视。

■商办中心,才是永恒的价值高地

有消息传出,紧邻前海的宝中或将纳入前海蛇口自贸区,共同组成深圳市城市双中心之一,成为深圳的总部经济、商务商业和文化体育中心,规划建筑规模1142万㎡,居住人口规模19.8万人。

而高端商办集中地,高端精英人士也多,所以时间成本高,效率高,兑价能力极强。目前来看,前海+宝中已是一衣带水,这里聚集的建筑体量,所密集的商办价值,写字楼价值,则完全可以比肩全球金融中心。

对投资者而言,住宅全面受限,商办价值显而易见。然而,目前前海及周边没有什么可售的商铺,唯一在售的商铺项目,如今已被识货人士抢了一大半,如今仅剩余少量产品可面向市场。这是顶级投资者的机会,也是识货人士再度收获全球级商铺产品的契机。

■识货者扎根世界金融中心的契机,一铺顶万金

限量推售的前海·卓越时代广场约60-90㎡一手临街餐饮现铺新盘,单价约25-35万/㎡,单价尚不及铜锣湾商铺的四十分之一。然而综合上述大规模发展及兑现能力来看,不管是地段、人流、配套还是品牌都是全球高成本地区屈指可数的价值高地。

如今粤港澳大湾区规划发布在即,前海也将迎来新中心地位提升,前海·卓越时代广场紧邻前海核心+宝中超过180万㎡的高端商务客流消费力,毗邻在建中的约168万㎡新欢乐海岸客流无缝导入,周边辐射超过约13万居住群体及自身约1.5万固定商务消费客流,从而为商铺提供了源源不断的客流价值。

更何况在宝中地下城规划下,未来前海、宝中客流相互导流,约40亿城市公建、5条地铁线路密集覆盖,为高流量财富涌入提供通道。如今卓越品牌专业运营为商铺保驾护航,实现了即买即租即收益。



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