两城双岗竞技：万科城vs振业城
半求
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目录：
    ■2006别墅年，拿万科与振业开刀
    ■指标罗列
    ■指标分析
     【占地面积：万科城超出12.56%，两城为2006深圳第三、第四大盘】
     【建筑面积：振业略超2.19%】
     【容积率：振业城1期是深圳townhouse社区中容积率最低的小区】
     【覆盖率：振业城略低10.7%】
    ■片区分析
     【两岗产业性质趋同，但坂雪岗更高端、横岗眼镜业发达】
     【坂雪岗形象更现代，横岗学校多】
    ■交通分析
     【近期交通万科城更方便】
     【远期交通振业城更立体：地铁、国道、高速】
    ■发展商及物管分析
    ■产品分析
     【规划：万科城更均衡、更整体】
     【地下室采光：振业城胜出】
     【科技含量：振业城更高】
     【人行系统：万科城更胜一筹】
     【室内楼梯：振业城宽1.05米】
    ■总结

正文：

    ■2006别墅年，拿万科与振业开刀

    2006年，深圳townhouse社区将有万科城、振业城、东海岸、香蜜湖1号、第五园、依云山庄、中海大山地、星河丹堤、信托龙华项目、圣莫利斯、新豪方中山公园北项目等13个townhouse社区，别墅小区将有招华曦城、纯水岸、观澜湖翡翠湾、联泰大梅沙及深圳湾别墅、天琴湾等6个项目面世。

    是深圳成立以来低容积率住宅供应最多的一年。面对这么多同类产品，辨别清楚各自的优劣将是一个非常有意义的工作。半求（www.banq.cn）之所以首先抽取拿万科城、振业城来做比较分析，是出于以下原因：

    1、楼名同类，均将企业商号直接作为项目名称，均以“城”做小区后缀。
    2、片区同岗，所在片区均为“岗”，坂雪岗与横岗，且都为工业为主。
    4、条件相当，均是低容积率小区，产品性质与规模相当。
    5、商家类同，发展商从事房地产开发均有15年以上经验。

    ■指标罗列

                             万科城                     振业城
    占地面积（㎡）   469093.5                 416765
    建筑面积（㎡）     530170                  541769
    车位户数比             1：1                       1：1
    建筑公司        明君、裕通、西部等          深圳一建
    容积率      1.13(1期1.1  2期1.03）   1.29（1期0.74）
    覆盖率                     25%                       28%

    ■指标分析

    【占地面积：万科城超出12.56%，均为2006深圳第三、第四大盘】

    万科城、振业城两者的占地面积都数以百计同一级，都在40万平米以上，是深圳2006年内的第三、第四大盘。排在他们之前的是总占地60万平方米的招商华侨城尖岗山一期项目、总占地近50万平方米的万科第五园。

    而万科经过两次拍卖，万科城总占地已经达到469093.5平方米，比振业城的416765平方米多出52328.5平方米，超出幅度为12.56%。

    两者虽然有12.56%的差距，但是半求认为，占地到了30万平方米以上，就已经没有质的差别，在会所、商业、学校、幼儿园等配套上均属于同一水平线，所以我们可以看到，30万占地的星海名城、蔚蓝海岸等其实与万科城、振业城的内部配套是没有什么差别的。

    半求也坚持认为，对在深圳来说，衡量社会综合情况，30万平方米是一个小区最佳的居住平衡点。小于或者大于都将面临某些方面正面效应的递减。

    【建筑面积：振业略超2.19%】

    在建筑面积上，两盘基本一致。万科城为530170平方米、振业城为541769平方米，振业城略大11599平方米，超出幅度仅为2.19%。

    但是，在户数上，两者规划均为3600家，说明未来振业城的套均面积将更大一些，这可能对入住业主层次的趋同有很大帮助。

    【容积率：振业城1期是深圳townhouse社区中容积率最低的小区】

    万科城两地块当时拍卖地价将近12亿，整体容积率为1.13，一期为1.1、二期为1.03。以此地为契机，整合四季花城、万科城、第五园，万科实现了区域垄断。

    而振业城地块（分g07209-12、g07214-13、g07202-16三宗地）是振业于2001年10月底通过招标方式获得，是当时深圳公开出让土地有史以来最大块地。振业城整体容积率为1.29，但一期仅为0.74。

    也就是说，振业城一期的容积率仅为万科城一期及二期的74%，优势相当明显。

    振业城一期占地约21万平米，计容积率面积15.6万平米，容积率仅为0.74，是深圳所有townhouse社区中最低的容积率。 这就是为什么早振业城一期内部总觉得特别开阔的原因之所在了。

    但是大家也要注意，由于整体容积率为1.29，这就意味着振业城的北区，也即是普安西路以北的二期除townhouse外，以及整个小区之外的东北角的地块还将建设小高层，以满足整体容积率为1.29的要求。

    半求折算出振业城二期的容积率为建筑面积372769平方米÷占地面积206765平方米=1.8，这个容积率依然属于低容积率行列，但比较一期的0.74，就要高得多了，肯定除townhouse以外是要建设小高层的。因此，半求觉得，振业城最有价值的房产是一期的房产。

    【覆盖率：振业城略低10.7%】

    按照规划要求，振业城建筑覆盖率为25%，万科城与万科第五园建筑覆盖率同为28%。也就是说，振业城的建筑覆盖率比万科城低10.7%。很多人进入振业城以后感觉更开阔，道理就在这里。

    建筑覆盖率的含义就是建筑投影的面积占整个小区土地面积的比例，建筑覆盖率越小，说明建筑所占的土地越少，而绿化所站的土地、道路、公共设施所占的土地面积越大。

    ■片区分析

    【两岗产业性质趋同，但坂雪岗更高端、横岗眼镜业发达】

    坂雪岗与横岗的产业性质都以工业、制造业为主，性质是相同的。但是坂雪岗更高端，着眼于高科技产业，以华为为代表的本土国际化企业让人耳目一新，通讯设备制造、显示器制造、汽车诊断电子产业闻名全国，就业人口的素质也是横岗多无法比拟的。

    而横岗2004年生产总值62.38亿元，1980年来年均递增18％；工业总产值达105.88亿元，已经相当于内地一个中等城市的水平。其是全球最主要的眼镜制造基地，全球50%、欧洲70%的眼睛均由这里供应，汽车玻璃在国内也排在前三。

   【坂雪岗形象更现代，横岗学校多】

    同时，坂雪岗片区的规划、路网更具备新市镇的风范，清新、整齐，容易被特区内购房者认同。而市级政府的扶持力度比横岗更大，但街道办事处、区级政府对这里的投资力度一般，比如建成的学校数量并不多。

    横岗有7家外资企业在横岗发展成为香港及美国等地的上市公司，由此被誉为“上市公司的孵化器”。目前，区级政府及街道办在这里建成了公办中小学9所、成校1所、幼儿园1所，民办学校16所，幼儿园19所，各类体育场（馆）所310处。

    ■交通分析

    【近期交通万科城更方便】

    由于深惠路即将改造，3#地铁也已经动工，工期3年，因此，在2009年之前，横岗与特区内的交通将不方便，堵车情况将是家常便饭。即使是走清平高速转水官高速，也因为收费站开同口太少而导致堵车。如果不堵车的情况下，从特区内走清平高速转水官高速到振业城花费的时间是28分钟。

    万科城位于梅观高速公路一侧，离市区更近，在不堵车的情况下，从市区到万科城只需17分钟，显然更便利一些。同时，坂雪岗的交通建设已经基本成型，变数不大，因此，近三年内交通万科城更方便。

    【远期交通振业城更立体：地铁、国道、高速】

    3#地铁的开通仪式2005-12-26已经举行，预计2009年开通。而3#地铁育马城站就在振业城的东南角，从小区红线到3#地铁育马城站的步行距离1分钟都不需要。振业城因此成为深圳乃至华南唯一的地铁上盖townhouse社区，毕竟不是每个家人都会有汽车的，因此地铁的意义非常重要。

    2009年以后，横岗的着振业城就将拥有国道、高速、地铁这样的立体交通网络，作为深圳的地理中心、深圳之腰，来往与深圳的各个行政区域效率都将比较高。

    ■发展商及物管分析

    至于这一点，无须半求多说，万科处于绝对领先的水平。虽然两家发展商都具有15年以上的开发经验，但显然万科开发房产的创新能力、开发产品的品种种类、嫁接能力都强于振业，市场形象与品牌形象也在振业之上。

    对于物管而言，振业物业与万科物业虽然都通过了iso9000认证，也都属于管理面积200万平方米以上的大型物业管理企业，但是万科物业的人性化管理、标准化工作模式、精细化的工作安排都远在振业之上，可以说，振业是深圳中等偏上的物管企业，但万科则是深圳顶尖的物管企业。

    ■产品分析

    【规划：万科城更均衡、更整体】

    半求始终认为，用开放式的思维将小区规划成片区的一个有机组成部分将更具有生命力。因此，万科城的规划似乎更具有时代特征。其相对集中、合理分散的商业布局，小区内部环境与外部环境通过沿湖商业街的融合更是最精彩的一笔。

    而振业城相对传统，比如商业及外部环境与小区内部的绝对分开、小区与片区通过红线的完全脱离，半求不能说这一定不好，因此必将有很多人喜欢完全独立的封闭式小区，但从人性和发展的眼光来看，半求个人并不太赞赏。但对于那些极端注重安全和隐私的人来说，或许振业城更有吸引力。

    但是振业城的商业街呈现线状，不如万科城的点状与弧行商业街聚集人气，这一点，相信看过的人都有同感。商业这一块，万科城完全胜出。而且振业城的招商在一期已经入伙的情况下，依然没有进行，二万科城已经极具生活气息了，这一点上，振业差距太大。

    【地下室采光：振业城胜出】

    万科城的地下室是真正的地下室，所以其稍微露出地面的采光窗一般都小于40公分高，这样一来，地下室的采光通风方面并不是太理想。当然宽景洋房的地下室由于有天井要好很多，但这种地下室的通风又差，但真正地下室的做法是回家时无须经过台阶，直接平面进入，脚踏实地回家的感觉是不错的。

    而振业城的地下室明显不是真正的地下室，实际是在地面的，所以“地下室”的采光窗普遍在45公分~90公分高之间，比万科城大了一倍，因此其采光通风方面很理想，但是代价是入户时必须上一般为5~9级的台阶，下前院时也有3~5级的台阶。

    总体而言，半求感觉振业城的地下室的设计更合理一些，完全可以正常住人，记得，这可是赠送的面积。从地下室赠送的比例来看，振业城大约比万科城大13%左右，地下室全部有卫生间、杂务间、车库、工人房。

    【科技含量：振业城更高】

    万科城在部品产业化方面走得更前，比如路肩、空调格栅、盖板等都是批量工厂化生产。在这一方面振业城做得不多，或者说并没有系统化设计。但振业城的科技含量更高一些。

    比如草坪灯、乔木泛光灯都是太阳能的。同时太阳能热水器都是预先隐蔽安装、实现了集成化。更值得一提的是，振业城的重要热水系统管道的保温层直径达到10公分、厚度5公分！这完全与北方的热水系统的保温规格是一模一样的，注意这是深圳，其实无须这样级别的保温的。记得以前的香榭里花园号称热水系统，但是却没有保温层，能耗就大了。

    再比如，振业城率先在商业街地下车库使用了分散式“喷口式通风机”，这是深圳小区里第一次采用，这样做有什么好处呢。一是各处通风均衡，不象集中换气设备那样，车库中央的空气就很差。二是噪音小。三是即使个别损坏，也不影响全局，维护成本低。

    还有就是振业城的电子巡更系统，就是相隔大约50米就有一个电子记忆装置，自动记录保安的巡逻情况。而万科城采用的还是人工签到的方式。

    【人行系统：万科城更胜一筹】

    振业城的人形系统的设计与万科城其实属于同一标准，两者基本没有差别。但为什么半求说万科城还是更胜一筹呢？主要是因为振业城大约70%的人行道中央，种植了大树以及安装了路灯，这样一来，人行道就失去了意义，除非你想与灯杆和大树碰头。

    万科城虽然在局部也存在这种情况，但是属于个别不得已而为之的情况，比例也大约只有8%，比振业城要少得多，振业城完全可以把灯杆和大树放在人行道靠草坪一侧，半求实在不太明白振业此举的用意。只要振业城改进这个做法，那么人行系统的水平就立即与万科城一样，建议改进！

    【室内楼梯：振业城更宽】

    半求全部测试了振业城的室内楼梯，包括下地下室的楼梯，全部宽在1.05~1.26米，从室外入户的楼梯则宽1.5~1.91米。而万科城户内楼梯数量级为0.85~0.93米之间，大大窄与振业城的水平。半求认为楼梯还是应该宽一些，毕竟上下本来就不如在平面稳当。

    ■总结

    半求花了总共19个小时到万科城、振业城专门为本文做准备，但是，最后发现，要泾渭分明判断出哪个小区更好，似乎是一个非常困难的问题，因为各自都有自己的特点、优点、劣势。当然最后的选择是每个小区都能够拥有自己的房子最好了，阿阿：）

    但无论如何，这两个小区均能够代表深圳房地产开发的最高水平：

    万科城充分体现了万科地产在规划设计、产品创新、物业管理、商街街招商及气氛营造上非常领先，而且片区形象现代。但是万科城在新科技的应用上稍有欠缺，过于依赖人力资源。

    振业城一期容积率更低、楼间更开阔，科技含量更高，产品本身相当优势，施工队经验更足，而且是深圳乃至华南唯一的地铁上盖townhouse社区。但振业城片区形象稍差、物管、商业街招商还需要加强。