振业城“十大优”与“十大缺”
作者：半求 类型：项目及片区考评
来源：www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2006-01-04 13:56:00点击9867次
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振业城“十大优”与“十大缺”
半求
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导读目录：
■振业城2005年12月：深圳townhouse销售冠军、龙岗第一
■振业城之“十大优”
【第一大优：华南唯一地铁上盖、深圳交通最立体townhouse】
一、华南唯一地铁上盖townhouse
二、深圳交通最立体townhouse
【第二大优：深圳车位户数比最高的townhouse】
【第三大优：深圳第一家三重渐进庭院townhouse】
【第四大优：深圳科技含量最高的townhouse】
一、中国唯一进行电脑通风模拟测试设计的小区
二、公开 辐射测试
三、深圳唯一采用金字塔绿坡技术的小区
四、电子深圳唯一采用电子巡更系统的townhouse社区
五、深圳第一家采用分散式“喷口式通风机”的小区
六、深圳唯一采用无磁无机房、观光电梯的townhouse
【第五大优：振业城1期是深圳容积率最低的townhouse】
【第六大优：深圳唯一90%管线隐蔽布置的townhouse】
【第七大优：华南唯一装置太阳能系统townhouse】
一、华南唯一装置集成式全天候太阳能热水系统townhouse
二、深圳唯一装置严寒保温标准中央热水系统townhouse
三、深圳唯一采用太阳能公共照明的townhouse
【第八大优：仅有的5家设置避雷器的小区之一】
【第九大优：深圳唯一澳洲砂岩基座贴面、6家厚浆质感喷涂之一townhouse】
一、深圳唯一澳洲砂岩基座贴面
二、6家厚浆质感外墙喷涂之一的townhouse
【第十大优：】深圳唯一采用中空且low-e、钢化玻璃townhouse
■振业城之“十大缺”
【第一大缺：发展商及物管公司】
【第二大缺：回家仪式感较差】
【第三大缺：硬地稍多】
【第四大缺：人行系统较差】
【第五大缺：片区形象较差】
【第六大缺：餐厅与客厅地面层差太大】
【第七大缺：除一楼外，其余为非可视对讲器】
【第八大缺：屋顶设备层上下非常不方便】
【第九大缺：绿化缺乏核心和特色】
【第十大缺：商业部分的设计较为失败】
正文内容：
■振业城2005年12月：深圳townhouse销售冠军、龙岗第一
2005年12月份，振业城销售了119套房产、销售面积19040平方米，平均每天销售3.74套房子，速度之快让人感叹，而也正是这个楼盘，此前销售一直落后与大势。
振业城也因此位居当月龙岗区第一、深圳townhouse销售冠军位置，如果放到深圳所有项目中，振业城则列在全市第5。
可以说，振业城的销售真正进入快速轨道是12月初，之前恰逢半求2005-11-25 透露3#地铁开工：《地铁忧思：3#地铁、1#地铁2期即将动工》，并对3#地铁对振业城的影响做了分析，随即来自政府部门、事业单位、媒体界的购房者及投资者大增。
半求想，任何市场行为肯定有其基础，那么振业城吸引购房者的优点和存在的缺点各是什么？实事求是地说，此前，市场对于振业城的认识并不全面和客观。
根据最近连续的实地考察，总结出振业城的“十大优”与“十大缺”，希望将优点与缺点同时列陈有助于大家直观而准确地认知这个销售忽然发力的楼盘。
■振业城之“十大优”
【第一大优：华南唯一地铁上盖、深圳交通最立体townhouse】
一、华南唯一地铁上盖townhouse
3#地铁的开通仪式2005-12-26已经举行，预计2009年开通。而3#地铁育马城站就在振业城的东南角，从小区红线到3#地铁育马城站的步行距离1分钟都不要。振业城因此成为深圳乃至华南唯一的地铁上盖townhouse社区，毕竟不是每个家人都会有汽车的，因此地铁的意义非常重要。
二、深圳交通最立体townhouse
振业城南临深惠路，北接红棉路，东为梧桐路，西为深峰路，目前不堵车情况下到达市区仅需30分钟，走水官高速仅需20分钟。而未来3#地铁到市区的时间将缩短至15分钟；正在建设中的盐排高速横岗出口距项目不过800米，到达东部海岸也只需15分钟车程。
同时深惠路将改造成为双向8车道的一级交通道；西侧的深峰路将与水官对接，北侧的红棉路将取引伸至龙岗中心城和奥体中心，往返市中心区和新城中心区将更为便捷。
可以说2009年以后，横岗的振业城就将拥有国道、高速、地铁、干道这样的立体交通网络，作为深圳的地理中心、深圳之腰，来往与深圳的各个行政区域效率都将比较高。
【第二大优：深圳车位户数比最高的townhouse】
振业城一期总户数607户、而车位为771个，车位户数比为1.27：1，这个比例远远超过万科城、第五园等townhouse社区1：1的车位户数比，振业城一期是深圳车位户数比最高的townhouse。
住townhouse，都有车，一些家庭还将拥有两部车，因此车位配置将直接影响小区发展的可持续性。
【第三大优：深圳第一家三重渐进庭院townhouse】
深圳的townhouse经过这几年的发展，从只有一个半开放式的花园，到拥有前后院，再到拥有前后及内院，可以说取得了长足进展，庭院就是其中成果之一。而振业城则是最早推出带内院townhouse的小区。
同时，振业城的庭院有与众不同的特色，就是封闭式、半开放式、开放式三种性质的庭院并存并提供不同的体验及于室外环境的平缓过渡的空间感受。
具体说，就是开放式的后院、封闭式的天井、半开放式的前院三重结构，形成与室外环境的渐变通道，而不至于太过于突然。
【第四大优：深圳科技含量最高的townhouse】
说振业城是深圳科技含量最高的townhouse，理由如下：
一、中国唯一进行电脑通风模拟测试设计的小区
振业城设计时通过电脑软件进行通风模拟，分析每栋楼的风环境和每套单位的室内通风情况，并依据模拟结果修改总体布局、开门开窗等设计，使自然风能够进入每家每户的每个房间。这是中国地产界首次采用此类设计方法。
二、公开 辐射测试
根据《深圳市民用建筑室内环境污染检测暂行规定》，振业城开发前就对项目场地进行放射性（氡含量）检测和地下水水质检测。经检测，项目所在的地块氡含量和地下水水质均符合并优于国家标准，是比较干净的土地。
三、深圳唯一采用金字塔绿坡技术的小区
deltalok system是加拿大deltalok inc集团公司研发的划时代和革命性边坡工程应用专利技术。(简称“ 金字塔边坡工程系统”)。金字塔绿坡技术使用全新材料，完全替代石头、水泥预制件，可以大幅度减少工程成本，构筑永久性软体边坡。
具有可植被的表面，使新开挖的创面当年绿化、当年愈合、高透水性，对土壤流失,局部泥-土石流, 边坡塌方等具有很强的防护和稳定作用。 可成为永久性高稳定天然边坡。
大家在振业城西侧的深峰路所看到的看似不起眼的边坡，其实就是深圳唯一采用金字塔绿坡技术。
四、电子深圳唯一采用电子巡更系统的townhouse社区
振业城的电子巡更系统，就是相隔大约50米就有一个电子记忆装置，自动记录保安的巡逻情况。采用人工签到的方式当然比不上电子巡更系统。
电子巡更管理系统用于对巡视员的巡视管理，能自动记录巡视员巡视到位的时间以及每次巡视的时间间隔，及时了解巡视过程中的异常情况，保障巡视员的人身安全，防范非法入侵，监控可疑动向的作用。监控中心将把巡视路线和签到器资料由巡更系统加以记录及控制。当出现异常情况报警时，监控中心与巡视员进行对讲联系，确认情况类别。一般情况时，由巡视员处理后继续按路线巡视，监控中心将记录事发原因及处理结果。
五、深圳第一家采用分散式“喷口式通风机”的小区
再比如，振业城率先在商业街地下车库使用了分散式“喷口式通风机”，这是深圳小区里第一次采用，这样做有什么好处呢。一是各处通风均衡，不象集中换气设备那样，车库中央的空气就很差。二是噪音小。三是即使个别损坏，也不影响全局，维护成本低。
六、深圳唯一采用无磁无机房、观光电梯的townhouse
振业城一期的多层、商业街电梯为通力的无磁无机房电梯，无磁电梯比电力激磁电梯要省电不少。21部电梯中，商业街1#、3#共7部，多层空中复式14部，全部是观光电梯，电梯轿箱内均装有三方对讲（注意，不是双房，而是可以实现三方对讲，电梯与家庭和管理中心之间都实现对讲）。
振业城深圳唯一采用无磁无机房、观光电梯的townhouse。而非townhouse的，深圳则还拥有11家其它高层小区。
【第五大优：振业城1期是深圳容积率最低的townhouse】
振业城地块（分g07209-12、g07214-13、g07202-16三宗地）是振业于2001年10月底通过招标方式获得，是当时深圳公开出让土地有史以来最大块地。振业城整体容积率为1.29，振业城一期占地约21万平米，计容积率面积15.6万平米，容积率仅为0.74，是深圳所有townhouse社区中最低的容积率。
这就是为什么早振业城一期内部总觉得特别开阔的原因之所在了。而深圳排在第二位置的townhouse小区为0.8的万科东海岸。而万科城、第五园则全部在1以上。也就是说，振业城一期的容积率仅为万科东海岸的92.5%，具有一定优势。
多提一点，振业城所有楼梯都极宽敞，都在1米以上，是深圳所有townhouse中，室内楼梯最宽的。而厨房内设置电话插座也考虑得比较周全。
【第六大优：深圳唯一90%管线隐蔽布置的townhouse】
去看过振业城而且细心的人可能会发现，在建筑的外立面上除了因为安全法规规定必须明置的煤气管，以及个别转角处的污水雨水pvc管、入户给水关借口之外，看不到其它管件，外立面显得整齐干净利落。
半求在实地考察仔细分析后，发现振业城设计了专门的户内管井，所有的管件（比如电线、电话线、信号线、水管、污水雨水管）都走管井，而管井则开了检修口，检万一发生需要维修的问题，则没有必要开膛破肚，直接检修就可以了，是非常方便的，完全借用了国外的做法。但缺点就是浪费了一些面积。
【第七大优：华南唯一装置太阳能系统townhouse】
一、华南唯一装置集成式全天候太阳能热水系统townhouse
在振业城，很多人以为斜屋面上的方状物是天窗，其实不是， 这是与屋面保持整体的集成式太阳能热水系统的集热板。这是华南地区唯一这么做的，外观整洁，而且维修施可以通过设备口直接上屋面维修。
二、深圳唯一装置严寒保温标准中央热水系统townhouse
同时，振业城的中央热水系统保温层采用与严寒地带相同的标准，保温层直接达到10公分，单面厚度达到5公分，所有的热水管全部进行包裹，而且利用层高足够的优势，水管全面明置，悬挂在楼板底部，方便检修。这也是深圳唯一装置严寒保温标准中央热水系统townhouse。
三、深圳唯一采用太阳能公共照明的townhouse
粗心的人可能会忽略，半求提醒去看房的人，注意看草坪等和乔木的泛光灯，除日照不足的位置外，90%以上都采用了太阳能灯，灯的顶部就是太阳能转换为电能的板。
而乔木的泛光灯采用了led发光体，这种材料是bmw、benz等高档车的刹车灯多采用的，反应迅速，颜色纯正，值得一提，也建议大家去看一看。
【第八大优：仅有的5家设置避雷器的小区之一】
在振业城的地下室，半求仔细研究了其分电箱结构，发现，振业城除开屋顶的避雷系统接地之外，还设计了电力系统的梅兰日兰牌避雷器，以防止在雷电季节雷电对家电造成冲击了破坏。
根据半求2005年一年类地毯式的楼盘实地考察记录来看，振业城是深圳2005年仅有的5家装置同样功能装置的小区之一。
【第九大优：深圳唯一澳洲砂岩基座贴面、6家厚浆质感外墙喷涂之一的townhouse】
半求2005年一年类地毯式的楼盘实地考察记录来看，振业城townhouse的外墙面采用的材料不错，但施工精细方面还需要加强。
一、深圳唯一澳洲砂岩基座贴面
澳洲砂岩具有散热快、但成本高的特点，因此被广泛地应用与游泳池等场所，基本没有用来贴外立面的。后来半求了解到的是，因为其中定制客户较多，而且这些客户都很重要，因此，振业花了比较高的代价，一期所有的建筑基座（大约2米2高）都以澳洲砂岩贴面。
振业城是深圳唯一澳洲砂岩基座贴面的小区。半求也预料，在第二期应该会取消这个做法，同时，如果现场考查没有失误的话，还在施工的第一期h组团也已经没有这种做法了。
二、6家厚浆质感外墙喷涂之一的townhouse
记得一次一位购房者咨询半求说，振业城的外墙怎么凹凸不平啊？其实他有所不知，振业城与17英里、纯水岸、天鹅堡一样，采用了厚浆质感外墙喷涂，要的就是这个效果。
这种涂料及工艺，具有隔热、防裂、耐久、吸音的特点，是涂料中最好的品种，可别以为有问题哦。振业城也是深圳6家厚浆质感外墙喷涂之一的小区。
【第十大优：深圳唯一采用中空且low-e、钢化玻璃的townhouse】
采用中空玻璃或者low-e玻璃的小区，在噪音较大的高层建筑、西向建筑中是不鲜见的，但在townhouse中，采用中空且low-e玻璃、钢化玻璃的则绝无仅有。振业城就在南面、东面、西面的大面积玻璃上采用了这些材料。
振业城铝采用西林公司的粉末喷涂铝合金型材，强度高、质感好；玻璃采用南玻的白玻及low-e钢化中空玻璃，low-e钢化中空玻璃具有透光性好、防紫外线能力强、隔音隔热性能好等优点；配件采用“和合”牌铝合金门窗件；
■振业城之“十大缺”
【第一大缺：发展商及物管公司】
至于这一点，无须半求多说，虽然振业都具有15年以上的开发经验，但显然创新能力、开发产品的品种种类、嫁接能力都稍弱于深圳第一梯队，只属于深圳第二梯队前列的水平。
对于物管而言，振业物业虽然通过了iso9000认证，管理面积也在200万平方米以上、管理的品种遍及学校、townhouse、多层、高层等，但是人性化管理、标准化工作模式、精细化的工作安排都还有差距，可以说，振业是深圳中等偏上的物管企业。这个因素也往往对购房者尤其是townhouse购房者影响较大。
【第二大缺：回家仪式感较差】
半求看到，振业城所有townhouse入户都需要经过大约9级台阶，本来完全可以设计出具有很好仪式感的入户小品出来，比如门拱、比如花池等等。但振业城所有的完全townhouse入户设计都一模一样，而且太过于标准化，冷冰冰，仪式感较差，不如万科城。
【第三大缺：硬地稍多】
振业城栋距较宽，基本都可3车并行，是深圳所有townhouse中，栋距最宽的。但是，由于没有采取这种手法，比如种植硬地草坪等，导致小区硬地比例较大，感觉上不太生活化。但是市场流传的所谓振业城小区内沥青路面的问题，其实所有townhouse包括万科城也是相同的做法，水平不差的。
【第四大缺：人行系统较差】
振业城的人行系统的设计存在问题，大约70%的人行道中央，种植了大树以及安装了路灯，这样一来，人行道就失去了意义，除非你想与灯杆和大树碰头。
振业城完全可以把灯杆和大树放在人行道靠草坪一侧，半求实在不太明白振业此举的用意。只要振业城改进这个做法，那么人行系统的水平就立即提升一大截！
【第五大缺：片区形象较差】
总体上来说，需要经过布吉才能到达的横岗整体形象一般，虽然规划比布吉要好很多，但是人员素质、城市管理、道路交通秩序、城区面貌、共同配套与特区内的差距还非常远，影响购房者的信心。
【第六大缺：餐厅与客厅地面层差太大】
振业城townhouse中，一楼餐厅与客厅地面之间存在90公分的落差，通过两处共6阶的台阶连接。本来townhouse内部就已经拥有了2~3层的丰富室内空间，在同属一层的餐厅与客厅之间还设计出这种效果半求觉得不是很明智。
这种设计其实是为了满足地下室内的采光。但是为什么不将地下车库部分的标高在降低一些，这样一来不就不存在这个问题了吗？
另外，现在的对讲器设计在入户楼梯以上的平台部分，使用是很不方便的，其实应该设计在小区地面、入户楼梯之间，这样一来，客人在上楼梯之前就可以按门铃，私人空间与室外空间就得到完全的确认，现在就很混淆了。
【第七大缺：除一楼外，其余为非可视对讲器】
除一楼外，二楼和三楼装置的对讲器都是只可对讲不能可视的单纯的电话。而地下室没有对讲，这一点半求非常费解，而三楼往往是主人的房间，不能对讲是很不方便的，其实也节省不了什么钱啊？
【第八大缺：屋顶设备层上下非常不方便】
振业城在设计空调系统的时候非常聪明，就是中央空调和分体空调随你选，这是一个创新。而且设备层设置在屋顶的一个小平台上，都不错。
但是半求注意到上下设备层非常不方便，绝大多数的设备层楼梯口设置在户内楼梯转换层出，无法搭建楼楼梯，必须使用活动爬梯，但是爬梯在户内楼梯转角处怎么放呢？振业能告诉半求吗？
【第九大缺：绿化缺乏核心和特色】
一般地说，townhouse社区的绿化都要比其它小区要差别，因为z这种性质的小区绿化往往非常分散，看起来肯定就没有高层小区集中绿化的效果，所以评价时要实事求是，半求也认为市场上称振业城绿化差的说法其实站不住角。振业城的绿化其实不错，只是较为分散。
但是绿化没有特色，很明显的属于调和特点。所有的地方绿化上都是大杂会，没有核心，没有形成视觉差异。
【第十大缺：商业部分的设计较为失败】
振业城的商业就是半里街，500米长的商业街被设计成了直通的内外街，只有纵向没有深度，很难聚集人气，而商业来说，人气压过一切，没有人气就没法做生意。虽然3#地铁育马场站就在家门口，但是这种商业街的设计无异于把人流向外赶。 |
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