“招华·尖岗山别墅”唯论
半求
banq@vip.163.com

导读：
   ■前言
   ■小区劣势
     【进出二线稍显费事】
     【关外整体环境有差距】
   ■小区优势
     【尖岗山是深圳公建面积比例最高的别墅】
     【尖岗山是华南最大的别墅社区】
     【尖岗山是中国唯一拥有山顶无边际游泳池的社区】
     【尖岗山被生态用地包围，是深圳唯一四面紧贴生态控制线的项目】
     【尖岗山是深圳唯一配置中央吸尘系统的楼盘】
     【尖岗山是深圳开发组合组强的别墅】
     【尖岗山是深圳唯一拥有内部11年一条龙教育能力的别墅区】

正文：
 
    ■前言

    “招华·尖岗山别墅”1期即将销售，目前爆光不多，但因为其特殊性，市场一直极为关注。“招华·尖岗山别墅”由招商与华侨城联合开发，占地600048.75万平米、建面303100平米，合计楼面地价7472.48元/平米、裸地价3774.69元/平米。

    要了解一个楼盘，半求认为应该从横向、纵向上来分析，单就产品说产品不足以真正搞清楚项目的角色。并要抓住其个性或者说唯一性方面去判断，半求称之为个性研究或者说“唯一性研究”（半求简称其为“唯论”）。
 
    为了给大家有个全面的了解，半求将《“招华·尖岗山别墅”唯论》分为“小区劣势”、“小区优势”两个部分。

    ■小区劣势

    【广深高速对小区局部存在噪音影响】

    广深高速对于“招华·尖岗山别墅”即有好处，也有影响。主要影响就是对小区靠高速公路一侧存在噪音影响。

    半求现场测试，高速一侧的噪音值为48~50分贝，对中档住宅来说属于不错的水平，但对于别墅来说，依然需要加强。发展商已经决定修建隔音墙。

    【进出二线稍显费事】

    进出二线关有两条途径，一是走107国道，但相信住别墅的人走这里的机会比较少，主要就是走广深高速。目前驾驶车辆进出关已经无须查验，但依然存在心理影响。

    【关外整体环境有差距】

    关内外的环境还是存在不少的差距，当然，我们不能否认2.3平方公里的尖岗山别墅区有足够的内部环境抵御外部环境的影响。但人都是贪心的，如果内外环境都好那该多棒。

    ■小区优势
   
    【尖岗山是深圳公建面积比例最高的别墅】

    2004年11月26日，尖岗山别墅区第二次地块出让的a012-0078、a012-0070、a012-0071、a122-0297四宗地中，a012-0078、a012-0070为住宅用地。而a012-0071、a122-0297为配套用地（商店、超市、餐饮、旅馆、幼儿园、社区中心、酒吧、小型影剧院等）。

    其中：a012-0071宗地用地面积为32538.47平方米、总建筑面积为33400平方米。a122-0297宗地用地面积为36085.82平方米、总建筑面积为15600平方米。

    以上两块配套用地加起来占地面积为68624.29平方米、建筑面积为49000平方米，

    与招华别墅600048.75万平米占地、303100平米建面比较起来，公共配套面积所占总体面积的比例为：占地比例为11.5%、建面比例为16.2%。因此，尖岗山别墅区是深圳公建面积比例最高的别墅。

    公建的比例越大，意味着人均拥有的配套资源就更多，享受配套时就更悠闲自在。但也意味着商业人流较低、营业成本较高。同时，尖岗山别墅区还将是深圳唯一建设五星酒店的别墅。

    【尖岗山是华南最大的别墅社区】

    尖岗山、企龙山、岭下山三座山峰围合的占地达2.3平方公里的尖岗山别墅区是华南最大的别墅社区。这种规模，其实已经是城区的概念。

    正因为如此，发展商才能在社区中规划大规模的社区公园、学校、商业中心、山顶会所、五星酒店等。

    【尖岗山是中国唯一拥有山顶无边际游泳池的社区】

    尖岗山别墅区第一块出让地块a012-0068宗地的中央4万多平方米的孖松山不计入用地面积，其将建成公园，与整个项目一同规划设计，并建设管理。

    同时，在海拔41米的山顶，将建成中国首座山顶无边际游泳池，围绕游泳池的园林面积就将达到近2万平方米。而所有的屋顶都将低于这个高度，意味着游泳的人将是小区里离蓝天最近的人，游泳时的安逸感和隐私感将非常好。

    【尖岗山被生态用地包围，是深圳唯一四面紧贴生态控制线的项目】

    半求仔细研究《深圳市基本生态控制线范围图》，发现在2005~2007年内，发现受益最大的项目是招华·尖岗山别墅区，别墅区的东、南、西、北四个方向都属于生态控制线，北、东、南三个方向属于山体绿化、西侧为72万平方米的宝安公园。

    招华·尖岗山别墅区也是2005~2007年内深圳唯一的四面紧贴生态控制线、四周为生态用地包围的住宅项目。鉴于未来生态用地控制越来越严格，相信新增的机会不大，除非是以前就批出的地块。大家还应该关注其另外的唯一性：深圳别墅中最强的开发组合华侨城+招商、深圳2005~2006容积率最低的新盘、华南规模最大的别墅区。

    【尖岗山是深圳唯一配置中央吸尘系统的楼盘】

    半求在考查过程中，看到技术人员拿的图纸上，设计了中央吸尘系统，吸尘主机是boosty牌，功率是2*1300w，平均每套有10个吸尘口，而集尘待则设计在地下室。

    有中央吸尘系统以后，就没有必要将一个吸尘机楼上楼下地搬个不停了，这是非常方便的一个设计。半求记得在上海的一些别墅以及背景著名的锋尚国际公寓中，就设计了中央吸尘系统。

    【尖岗山是深圳开发组合组强的别墅】

    无论是招商，还是华侨城，都是深圳对富裕阶层号召力最强的房企，这一点比万科是要强的。同时这两家企业也是迄今为止深圳开发别墅最成功的，招商的半山鲸山别墅与龟山别墅、半山别墅已经成为深圳租赁回报最高的项目。而华侨城纯水岸别墅区销售价格高达51000元/平方米，成为深圳价格最高的项目。

    同时，招商物管与华侨城物管都具有多层、高层、别墅、学校、医院、电影院、写字楼、厂房等综合管理经验。

    在深圳，能够达到发展商与物管都是信得过企业的别墅，到目前为止，都集中在招商与华侨城名下。

    【尖岗山是深圳唯一拥有内部11年一条龙教育能力的别墅区】

    尖岗山别墅区规划有初中、小学、幼儿园一条龙教育体系，能够提供自幼儿到初中11年的教育培养，在深圳，能够做到这一点的非别墅类小区很多，比如波托菲诺、蔚蓝海岸、星海名城等，但别墅区能够做到这一点的，将只有尖岗山别墅区。