“招华·尖岗山别墅1期”考查流水帐
半求
banq@vip.163.com
〖时间〗：2005年01月25日17：00~17：45
2005年04月06日10：35~11：20
2005年07月06日10：45~11：20
2005年09月02日10：00~11：16
2005年11月24日11：12~13：00
2005年12月16日14：30~15：40
2006年01月06日10：00~11：20
2005年01月07日10：00~14：30
〖天气〗：晴、阳光、阴
〖事件〗：实地步行考察招华系之尖岗山别墅区一期
〖地点〗：尖岗山、企龙山、岭下山、大井山、菠萝场、龟嘴山、猪嘛山、岭坑山围合
〖实录〗：
导读：
■地块渊源
【尖岗山是华南最大的别墅社区】
【尖岗山楼面价达7472.48元/平米】
■地块概貌
■现场考查
【周边情况】
一、尖岗山是从原始到自然、从自然到现实的节点
二、尖岗山本身就是高速公路上的最大广告体
三、立交引桥与一号路围合部分将建成6万多平米的热带雨林
【工地考查】
一、招华公司已确定建设森林别墅
二、孖松山：小区至高点，轮廓线传到小区每个角落
三、其它
■建筑考查
【高31公分的地下室隔水钢围：四重防水屏障】
【圆状、锥体屋顶的玄关或主人房设计为深圳首次采用】
【一些卫生间采用高窗设计】
【独立别墅双室内车位甚至三车位】
【独立别墅预留装置电梯的位置】
【连排实现三庭院：地下室与中庭之间有隐蔽通风槽】
【自然基础，土质极为纯净】
【全面淘汰粘土砖】
【地下室3.14米：深圳层高最高的地下室】
■噪音测试
■建筑用料
■测量数据
【别墅】
【联排、连排】
【其它】
■项目特点
【尖岗山是深圳公建面积比例最高的别墅】
【尖岗山是中国唯一拥有山顶无边际泳池的社区】
【尖岗山被生态用地包围，是深圳唯一四面紧贴生态控制线的项目】
【尖岗山是深圳唯一配置中央吸尘系统的楼盘】
【尖岗山是深圳开发组合组强的别墅】
【尖岗山是深圳唯一拥有内部9年一条龙教育能力的别墅区】
正文：
■地块渊源
【尖岗山是华南最大的别墅社区】
尖岗山、企龙山、岭下山三座山峰围合的占地达2.3平方公里的尖岗山别墅区是华南最大的别墅社区。这种规模，其实已经是城区的概念。
正因为如此，发展商才能在社区中规划大规模的社区公园、学校、商业中心、山顶会所、五星酒店等。尖岗山别墅区2003年开始第一次地块出让。
【尖岗山楼面价达7472.48元/平米】
2003年12月30日，总占地213186.81万平米、总建面106600万平米、配套设施不大于1500平米的a012－0268地块拍卖，招商华侨城联盟以5.8亿竞得，楼面地价5440元/平方米，裸地价2720.63元/平方米。
2004年11月26日，尖岗山别墅区第二次地块出让，总面积386861.94平方米、建筑面积196500平方米、容积率0.5的a012-0078、a012-0070、a012-0071、a122-0297等4宗土地被招商华侨城联盟以16亿8千5百万战胜李嘉诚夺得，楼面价8575元/平米，裸地价4355.56元/平方米。
截止目前，招华系在此已经以22.65亿拥有600048.75万平米、303100平米建面的土地储备，合计楼面地价7472.48元/平米、裸地价3774.69元/平米。
■地块概貌
尖岗山别墅区原始地貌主要由低山、台地、洼地构成，以台地和坡地为主，大部分用地坡度较缓，局部地段坡度较陡，约75%的用地在坡度30%以下，适宜发展山地建筑。用地内有尖岗山延续下来的大井山、孖松山、菠萝场三座小山，高程分别为：127.42米、45.97米、67.10米。而尖岗山和菠萝场是规划中的两个主要山体公园，并在铁岗水库的分水岭及两座山体公园上设计数条爬山道，未来业主休闲方便且空间大。
从西南到东北，与尖岗山片区有关的道路有：广深高速公路（双向六车道）、铁岗路（双向二车道）、与西乡大道相连的宝安立交桥道路（双向四车道）、上川路（双向四车道）、与71、72区相连的道路（双向二车道）、宝石路（双向四车道）。
尖岗山居住区规划总用地面积约为230.25万平方米，分为a、b两区，a区为开发住宅区，b区则为农村返还用地区。其中，a区可开发用地面积（减道路用地）为124.79万平方米，容积率为0.65，规划户数为2442户。
■现场考查
对于“招华·尖岗山别墅区”，半求前后专门前去的考查次数达8次，顺带前往次数达12次，是半求自1992年考查楼盘以来，单个楼盘所耗费时间最多、也是最仔细，看楼引发的兴奋次数最多的。
从华侨城驱车，走高速只花了13分钟就到了“招华·尖岗山别墅区”，考查结束后特意走西乡大道转107国道回华侨城，花去的时间是25分钟。从这个角度看，除开二线关的心理距离外，实际距离非常之近。
【周边情况】
一、尖岗山是从原始到自然、从自然到现实的节点
为了更好地了解周边情况，半求登山了203米海拔的尖岗山。尖岗山目前并没有专门的登山道，而且到上面后还比较陡峭，因此攀登难度其实比南山要大。到半山腰以后，铁岗水库就清晰可见了，还有山角下的古建筑村落更是显眼，应该有80年以上的历史了。
从山上看，尖岗山其实位于群山环抱之中。尖岗山、企龙山、岭下山、大井山、菠萝场、龟嘴山、猪嘛山、岭坑山分列地块四周，高处看下去，颇有起伏的韵律。而从铁岗水库流下来的西乡河，蜿蜒的也十分可爱，比南山的大沙河可要好看多咯。唯一遗憾的是，隔路相望的岭坑山上的电线和绿树丛中些许窝棚对视野造成了纯净中的一点破坏。
而尖岗山的北侧和东侧则基本是水源保护区，原始的植被蔓延。过渡到群山的西侧，则是宝安建成区，从原始到自然，从自然到现实，这种过渡在这里就以尖岗山为节点。
二、尖岗山本身就是高速公路上的最大广告体
整体尖岗山地块呈狭长形，而前期地块则呈现盾牌形，以41米高海拔的孖松山为地块核心，地块北侧是小区一号路，西侧是小区二号路，路边就是往来高速都能看见的路牌广告了。可以说，这个项目本身就是高速公路上的最大广告体了。东侧是小区三号路。二号路经常有经常在此训练，宝安消防局的体能考查也在此进行过多次。
目前，整个地块已经用实体围墙圈起来，增设了现场保安。但是北侧的九号路由于政府配套的给水加压站在此，因此门口并没有保安，建议发展商注意。
三、立交引桥与一号路围合部分将建成6万多平米的热带雨林
高速公路立交桥引桥与小区一号路围合部分大约有6万多平方米的洼地，目前政府已经同意由招华公司负责设计建造，而招华公司则已经做好了设计，未来这里将变成广深高速上的一个景点：以热带雨林为特色的路边公园，但由于引桥侧无法进入，实际上就是小区业主才能使用的园林了。
【工地考查】
一、招华公司已确定建设森林别墅
临时销售处前的绿化，则非常密集而高大，香樟、阔叶榕、灌木组合成茂密的层次感非常丰富的绿化屏障。
整体来看，小区内道路情况不错，尤其是招华公司已经开始4车道一号路中央开辟大约2米的乔木绿化带，将道路以绿化带分成两条线，一号路两侧的密集乔木绿化带也已经基本成型，因此虽然工地目前稍乱，但感觉却依然非常不错。
二、孖松山：小区至高点，轮廓线传到小区每个角落
40多米海拔的孖松山位于尖岗山一期的中央，也是社区一期的至高点。留下来的面积超过4万平方米，山上，密密麻麻的荔枝树都被保留，半求还从来没有见过深圳哪个小区有如此之密集的乔木林，看完这些绿化，就不难理解招华公司建设“森林别墅”的把握从哪里来了。
而一起内，所有的建筑高度都低于35米，绝大多数的别墅高度只在15米以下，这样一来就保证了孖松山的轮廓线能够传达到整个小区，为全体所享。从孖松山山顶看，一期南区的地块也已经平场了，等待开工。
而孖松山山顶，将建成中国首座山顶无边际游泳池，围绕游泳池的园林面积就将达到近2万平方米。而所有的屋顶都将低于这个高度，意味着游泳的人将是小区里离蓝天最近的人，游泳时的安逸感和隐私感将非常好。
三、其它
招华公司目前还在地块的东北角的临时建筑中办公。在一号路中段北侧，临时的展示处已经建立起来，非常简单、朴实。从当时地块拍卖时招华联盟举牌时的格杀勿论，到现在销售现场的素面朝天，如果对项目没有自信，恐怕是不敢就这么素面朝天的哪。
目前施工单位则在二期地块暂时居住和办公。由于地块宽畅，工地可以酒店堆放建筑材料。
■建筑考查
尖岗山的一期北区分为商业、独栋别墅、双拼别墅、连体别墅几种产品类型。
【高31公分的地下室隔水钢围：四重防水屏障】
半求在现场看到，所有地下室的墙脚部位，全部设置了高31公分的地下室隔水钢围，隔水钢围设在墙体中央位置，围绕墙壁四周，以无缝焊接技术连成一片，与添加的防水剂、防水涂料、混凝土墙壁一起组成四重防水屏障，这一点给半求的印象极其深刻。
【圆状、锥体屋顶的玄关或主人房设计为深圳首次采用】
在工地半求看到，一些独栋别墅，设计了8.33米高、3.6米直径的圆状、锥体的屋顶玄关，回家或者客人就从这个非常有特点的地方进入房子内部。而圆状、锥体屋顶的玄关为中空设计，起到连接楼上楼下的作用，同时，起流通空气的作用也不可小视。
在一些连排别墅中，则设计了高5.72米、至今4米2的圆状、锥体屋顶的主人房，呈现270度景观。同时，由于高5.72米，因此比一般的房间都要高处很多。因此设计师巧妙地在大约4米的位置设计了高窗，即使还在施工阶段，半求都能够感觉到光线飘落地面的戏剧性。同时这种设计对于采光时同时保护隐私也是一种绝妙的主意。
以上这种设计在深圳还是第一次采用，但半求预计，后来模仿者将很快出现。
【一些卫生间采用高窗设计】
卫生间是最私人的地方，因此私密性非常重要。目前常见的那些大窗、低窗，甚至是凸窗其实对于保护隐私来说是没有好处的，谁会敞开窗户上厕所啊？
在尖岗山，半求就看到一些厕所采用了高窗设计，窗户高大约1米4左右，同时窗户在有条件做大的情况下，保持了理智的克制，做了相对小的窗户。从使用上来说，这种做发其实是对的。
【独立别墅双室内车位甚至三车位】
半求看到，所有的独立别墅都是地面室的双室内车位，没有采用地下车库的方式。层高达2.27。一些别墅还配置了三个车位。而所有的连体别墅也设计了室内车位。
【独立别墅预留装置电梯的位置】
半求在工地多次看独立别墅楼梯的转角处，后来发现，不知道是设计师有意还是无意，楼梯转角外就是凹槽，在楼梯转角平台处，其实未来完全可以自行装置私家电梯。
【连排实现三庭院：地下室与中庭之间有隐蔽通风槽】
连排地下室与大约2.5*5米的内庭花园处靠墙一侧设计了0.51*5米的通风槽，槽上就是一快混凝土挡板，非常隐蔽。这种做法是深圳第一家，完全可以利用内庭院的烟囱效应来全面改善地下室的通风状况。
而双拼平面与地下室的联系全部通过内庭花园进行，显得十分巧妙。
【自然基础，土质极为纯净】
当半求看到别墅区东北角的一处起码在80年年以上的古建筑村落时，就在想，这里是什么吸引这些人家至今不愿意搬走？后来当半求看到工地极为纯净的土质和密集的绿化结合在一起的画面时，似乎忽然明白了里面的原由。
这里的建筑采用自然基础，从侧壁可以看出，土质之纯净在深圳非常少见。
【全面淘汰粘土砖】
在工地现场，即使是地下室、花池围边，半求都没有发现哪怕一点粘土砖的碎片，而全部采用了新型的隔热系数更高的新型砖块。这一点，大公司还是有大家风范的。
【地下室3.14米：深圳层高最高的地下室】
半求测试，尖岗山的地下室净层高3.14米，建成以后在通过验收之前可以通过填土成2米1，达到赠送面积的目的，通过验收以后业主就可以将其变回3.14米，这是深圳最高的地下室了。
■噪音测试
为了了解大家都比较关注的噪音状况，半求选择了两个最极端的点测试。一个是小区的临时东门，朝尖岗山的那个临时门，这里是整个小区最安静的地方。另外一个是距离广深高速仅有11米远的南侧围墙处，这里将是小区噪音最大的地方。
测试结果其实都非常满意，尤其是关于高速公路噪音的测试，其实远远低于大家的想象，当然这与测试位置与高速不在同意水平面也是有关系的。
东门处：45.5分贝
高速公路围墙侧：48分贝
■建筑用料
宁波永洁ppr、欧文斯科宁挤塑泡沫保温板、英洲水泥、英昊水泥、木色铝合金门窗、韩国福乐斯绝热材料、金达暗座、富通混凝土、广东航辉钢材、梧洲永达钢材、2*1300w的boosty吸尘主机、金德绝缘pvc、南塑ppr、宜兴陶瓦……
■测量数据
【别墅】
平面净层高3.15米
车库为地面式，层高2.27米
客厅层高4.43米
【联排、连排】
客厅层高3.84米
地下室3.14米
一楼房层高3.43
一楼半有大约3.2*5.5米的中空，业主可以自己隔楼板
内庭花园大约2.5*5米
【其它】
地下室楼梯宽1米
其余户内楼梯宽1.05米
墙体厚度25公分
楼板厚度16公分
■项目特点
【尖岗山是深圳公建面积比例最高的别墅】
2004年11月26日，尖岗山别墅区第二次地块出让的a012-0078、a012-0070、a012-0071、a122-0297四宗地中，a012-0078、a012-0070为住宅用地。而a012-0071、a122-0297为配套用地（商店、超市、餐饮、旅馆、幼儿园、社区中心、酒吧、小型影剧院等）。
其中：a012-0071宗地用地面积为32538.47平方米、总建筑面积为33400平方米。a122-0297宗地用地面积为36085.82平方米、总建筑面积为15600平方米。
以上两块配套用地加起来占地面积为68624.29平方米、建筑面积为49000平方米，
与招华别墅600048.75万平米占地、303100平米建面比较起来，公共配套面积所占总体面积的比例为：占地比例为11.5%、建面比例为16.2%。因此，尖岗山别墅区是深圳公建面积比例最高的别墅。
公建的比例越大，意味着人均拥有的配套资源就更多，享受配套时就更悠闲自在。但也意味着商业人流较低、营业成本较高。同时，尖岗山别墅区还将是深圳唯一建设五星酒店的别墅。
【尖岗山是中国唯一拥有山顶无边际泳池的社区】
尖岗山别墅区第一块出让地块a012-0068宗地的中央4万多平方米的孖松山不计入用地面积，其将建成公园，与整个项目一同规划设计，并建设管理。
同时，在海拔41米的山顶，将建成中国首座山顶无边际游泳池，围绕游泳池的园林面积就将达到近2万平方米。而所有的屋顶都将低于这个高度，意味着游泳的人将是小区里离蓝天最近的人，游泳时的安逸感和隐私感将非常好。
【尖岗山被生态用地包围，是深圳唯一四面紧贴生态控制线的项目】
半求仔细研究《深圳市基本生态控制线范围图》，发现在2005~2007年内，发现受益最大的项目是招华·尖岗山别墅区，别墅区的东、南、西、北四个方向都属于生态控制线，北、东、南三个方向属于山体绿化、西侧为72万平方米的宝安公园。
招华·尖岗山别墅区也是2005~2007年内深圳唯一的四面紧贴生态控制线、四周为生态用地包围的住宅项目。鉴于未来生态用地控制越来越严格，相信新增的机会不大，除非是以前就批出的地块。大家还应该关注其另外的唯一性：深圳别墅中最强的开发组合华侨城+招商、深圳2005~2006容积率最低的新盘、华南规模最大的别墅区。
【尖岗山是深圳唯一配置中央吸尘系统的楼盘】
半求在考查过程中，看到技术人员拿的图纸上，设计了中央吸尘系统，吸尘主机是boosty牌，功率是2*1300w，平均每套有10个吸尘口，而集尘待则设计在地下室。
有中央吸尘系统以后，就没有必要将一个吸尘机楼上楼下地搬个不停了，这是非常方便的一个设计。半求记得在上海的一些别墅以及背景著名的锋尚国际公寓中，就设计了中央吸尘系统。
【尖岗山是深圳开发组合组强的别墅】
无论是招商，还是华侨城，都是深圳对富裕阶层号召力最强的房企，这一点比万科是要强的。同时这两家企业也是迄今为止深圳开发别墅最成功的，招商的半山鲸山别墅与龟山别墅、半山别墅已经成为深圳租赁回报最高的项目。而华侨城纯水岸别墅区销售价格高达51000元/平方米，成为深圳价格最高的项目。
同时，招商物管与华侨城物管都具有多层、高层、别墅、学校、医院、电影院、写字楼、厂房等综合管理经验。
在深圳，能够达到发展商与物管都是信得过企业的别墅，到目前为止，都集中在招商与华侨城名下。
【尖岗山是深圳唯一拥有内部9年一条龙教育能力的别墅区】
尖岗山别墅区规划有小学、幼儿园一条龙教育体系，能够提供自幼儿到小学的教育，目前发展商设想建设初中，正等待政府批复。在深圳，能够做到这一点的非别墅类小区很多，比如波托菲诺、蔚蓝海岸、星海名城等，但别墅区能够做到这一点的，将只有尖岗山别墅区。
图：“招华·尖岗山别墅区”一期规划图
“招华·尖岗山别墅1期”立交引桥与一号路围合部分将建成6万多平米的热带雨林
高速公路立交桥引桥与小区一号路围合部分大约有6万多平方米的洼地，目前政府已经同意由招华公司负责设计建造，而招华公司则已经做好了设计，未来这里将变成广深高速上的一个景点：以热带雨林为特色的路边公园，但由于引桥侧无法进入，实际上就是小区业主才能使用的园林了。
“招华·尖岗山别墅1期”是中国唯一拥有山顶无边际泳池的社区】
尖岗山别墅区第一块出让地块a012-0068宗地的中央4万多平方米的孖松山不计入用地面积，其将建成公园，与整个项目一同规划设计，并建设管理。
同时，在海拔41米的山顶，将建成中国首座山顶无边际游泳池，围绕游泳池的园林面积就将达到近2万平方米。而所有的屋顶都将低于这个高度，意味着游泳的人将是小区里离蓝天最近的人，游泳时的安逸感和隐私感将非常好。
“招华·尖岗山别墅”商业中心的几个设计方案，本别墅区也将成为深圳别墅中公建比例最高的小区
“招华·尖岗山别墅1期”将建设森林别墅，看看初步绿化的效果
“招华·尖岗山别墅”山上原石颇多
“招华·尖岗山别墅1期”与203米海拔尖岗山的关系
“招华·尖岗山别墅”地块内一口活井，现在还有活水。
公安局的拉联经常在“招华·尖岗山别墅1期”的二号路举行
招华·尖岗山别墅区地质土壤之纯净让人有点想抚摸的感觉
招华·尖岗山别墅区1期南区地块也已经场平
招华·尖岗山别墅区前后广告的变化
招华·尖岗山别墅区航拍图
招华·尖岗山别墅区开发前的原始地貌
招华·尖岗山别墅区北的铁岗水库周围全部是水源保护区
招华·尖岗山别墅区被生态用地包围，是深圳唯一四面紧贴生态控制线的项目】
半求仔细研究《深圳市基本生态控制线范围图》，发现在2005~2007年内，发现受益最大的项目是招华·尖岗山别墅区，别墅区的东、南、西、北四个方向都属于生态控制线，北、东、南三个方向属于山体绿化、西侧为72万平方米的宝安公园。
招华·尖岗山别墅区也是2005~2007年内深圳唯一的四面紧贴生态控制线、四周为生态用地包围的住宅项目。鉴于未来生态用地控制越来越严格，相信新增的机会不大，除非是以前就批出的地块。大家还应该关注其另外的唯一性：深圳别墅中最强的开发组合华侨城+招商、深圳2005~2006容积率最低的新盘、华南规模最大的别墅区。
招华·尖岗山别墅区的一些建设设想
招华·尖岗山别墅区道路中央将这样绿化
招华·尖岗山别墅区大树正渊源不断的运来种植，森林别墅将不是梦想
在山腰看施工中的招华·尖岗山别墅区
招华·尖岗山别墅区建设森林别墅，道路两边的绿化自然需要大树
招华·尖岗山别墅区施工时，在建筑之外保留了大量的原生荔枝，以后直接留给业主私人花园
招华·尖岗山别墅区在2005秋交会上的建筑模型展
招华·尖岗山别墅区高31公分的地下室隔水钢围：四重防水屏障】
半求在现场看到，所有地下室的墙脚部位，全部设置了高31公分的地下室隔水钢围，隔水钢围设在墙体中央位置，围绕墙壁四周，以无缝焊接技术连成一片，与添加的防水剂、防水涂料、混凝土墙壁一起组成四重防水屏障，这一点给半求的印象极其深刻。
招华·尖岗山别墅区钢借口全面采用自动焊接技术
招华·尖岗山别墅区全面淘汰了实心粘土砖，连地下室也不例外，完全符合政府规定
半求登上山顶，看招华·尖岗山别墅区与铁岗水库的关系，其实就隔一个山头
政府专门为招华·尖岗山别墅区建设的给水泵站已经建成
回味一下招华·尖岗山别墅区拍卖时的照片吧
招华·尖岗山别墅区施工面平整光洁
招华·尖岗山别墅区连排实现三庭院：地下室与中庭之间有隐蔽通风槽】
连排地下室与大约2.5*5米的内庭花园处靠墙一侧设计了0.51*5米的通风槽，槽上就是一快混凝土挡板，非常隐蔽。这种做法是深圳第一家，完全可以利用内庭院的烟囱效应来全面改善地下室的通风状况。
而双拼平面与地下室的联系全部通过内庭花园进行，显得十分巧妙。
招华·尖岗山别墅区圆状、锥体屋顶的玄关或主人房设计为深圳首次采用】
在工地半求看到，一些独栋别墅，设计了8.33米高、3.6米直径的圆状、锥体的屋顶玄关，回家或者客人就从这个非常有特点的地方进入房子内部。而圆状、锥体屋顶的玄关为中空设计，起到连接楼上楼下的作用，同时，起流通空气的作用也不可小视。
在一些连排别墅中，则设计了高5.72米、至今4米2的圆状、锥体屋顶的主人房，呈现270度景观。同时，由于高5.72米，因此比一般的房间都要高处很多。因此设计师巧妙地在大约4米的位置设计了高窗，即使还在施工阶段，半求都能够感觉到光线飘落地面的戏剧性。同时这种设计对于采光时同时保护隐私也是一种绝妙的主意。
以上这种设计在深圳还是第一次采用，但半求预计，后来模仿者将很快出现。
招华·尖岗山别墅区防水工程一流
招华·尖岗山别墅区是深圳唯一配置中央吸尘系统的楼盘】
半求在考查过程中，看到技术人员拿的图纸上，设计了中央吸尘系统，吸尘主机是boosty牌，功率是2*1300w，平均每套有10个吸尘口，而集尘待则设计在地下室。
有中央吸尘系统以后，就没有必要将一个吸尘机楼上楼下地搬个不停了，这是非常方便的一个设计。半求记得在上海的一些别墅以及背景著名的锋尚国际公寓中，就设计了中央吸尘系统。
招华·尖岗山别墅区采用了超厚的木色铝合金门窗
招华·尖岗山别墅区未来的林荫人行道
招华·尖岗山别墅区靠高速公路侧的噪音测试其实非常理想
招华·尖岗山别墅区临时东门处的噪音测试就更理想了，好一个宁静的居所
招华·尖岗山别墅区地下室3.14米：深圳层高最高的地下室】
半求测试，尖岗山的地下室净层高3.14米，建成以后在通过验收之前可以通过填土成2米1，达到赠送面积的目的，通过验收以后业主就可以将其变回3.14米，这是深圳最高的地下室了。
招华·尖岗山别墅区楼板厚16公分，在别墅中出类拔萃
招华·尖岗山别墅区样板别墅装修中
招华·尖岗山别墅区周围全部四海水源保护区，这对于本社区来说，其实是最大的利好
