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轻松搞定宅商大选:论不动产的4大流动性
作者:尹香武   
来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参)        类型:行业观察        2018-07-18 09:49:14        点击1001
    

其实一直以来,在面询、语音咨询、微博以及日常聊天等渠道,@尹香武 经常接到的一个常见问题就是:我该不该买商务公寓或者写字楼、商铺…等等。

当然这个问题牵扯到提问者的价值观、具体家庭情况以及身价。但其中有一个判断原则则是共通的,但这个原则似乎知晓者很少,甚至一些专业人士也是莫衷一是。

今天就说说这个。开谈之前提醒你:《密讲第36场》7-8已成功举办,正值世界杯也满场。首发的洞见尤其是超本位趋势、五百年一变等让人过足瘾。而上海密会风向将淘汰哪2类人哪3类企业哪4种楼盘,及强化哪2类人哪5种片区哪6种楼盘…则直击实操。

听众说这是“最强‘脑生活’”!现未参与者参与《密件专享:超本位趋势,五百年之变》也能获取密讲全程内容,现名额只剩9个,昨天已开始快递,索件找13266798623李小姐。言归正传。

今天一大早,深圳太阳雨,随处见彩虹!

要让不动产实现你的投资诉求,不动产有一项属性是必须保持基础性重视的态度的。所谓基础性的意思是,不符合这个属性其实就不应该投资。这个属性就是流动性。

比如说从投资层面(自用、没时间限制的“投资(其实没限制就不是投资)”另说)来说,缺乏流动性的是不能投资的,流动性与投资性成正比关系,而且流动性是基础条件。

不动产的字面已经很清楚了:不动!既然不动又要让它流动,那么不动产是怎么动起来的呢?这就要依赖于4大流动性了:交易流动性、租赁流动性、抵押流动性、改造流动性。

交易流动性很好理解,就是销售的时候不能碰上有价无市、无价无市的情况,如果只能进入而无法退出,就不能投资。很多人误以为说无限制持有就可以保值增值其实也就是投资,但其实没有限制条件的操作都不是投资。

租赁流动性,就是指你购入的物业是否届时能够租出去呢?如果租不出去就意味着没有租赁流动性。

抵押流动性,说得是银行对你的物业气压的欢迎程度,是愿意给你做抵押还是不愿意?

改造流动性,说得是你的物业是否存在改造的可能性,比如说划小、比如说改变性质或用途等等。如果以100为满分:

就绝大多数住宅来说,交易流动性在80~100分、租赁流动性在60~80分、抵押流动性90~100分、改造流动性0~40分。

就多数商用物业来说,交易流动性10~60分、租赁流动性70~100分、抵押流动性20~60分、改造流动性90~100。

基于上述流动性的分数,其实判断起来就比较容易了:

如果你完成了原始积累阶段,本就要进行一些资产沉淀,你大可降低交易流动性、抵押流动性的要求,而提升对租赁流动性、改造流动性的诉求。

如果你还没有完成原始积累阶段,还要追求投资的增速为先,你就应该将交易流动性、滴液流动性放在首位考虑,而对于租赁流动性放在低层级考虑,对于改造流动性则可以完全不考虑了。

当然,阶段不同对于各项流动性的要求也不同。比如说增量阶段、存量阶段,操作手法与对流动性的权重分配是相差很大的。今天就先不说了前天上午@尹香武 就接到了一位到@尹香武 办公室的面询者。

要不是当面见证都难以想象,某个房地产投资邪教团体,推崇的“老破大/小”思维造成的危害和损失之大,令人触目惊心。这位面询者,之前几年她以这个思维指导,做了接近1.4亿支出的布局,绝大部分标的的特征就是“老破大”。

@尹香武 粗略算了一下,之前她信任这种存量化的思维,导致产生的机会损失其实约为1个亿。她错过了“省城浪潮”、也错过了深圳的“价值再凝聚”浪潮,增量化的时代还将继续,只不过表现形式不同了。

就好比说深圳等城市已经从1:3阶段进入到了3:1阶段,从整体性到了结构性,必须要对投资进行更精准的布局,房地产投资界某些人推崇的“老破思维”,给众多的信任者造成的损失是巨大的,可叹也。

有的人动不动就说一些商用物业绝对不可以买,或者作出一些极端的只为了宣传的思维比如老破思维,做这种判断看起来爽,但其实太偷懒了、操作起来就更是害人,当然类似思想偷懒、缺乏逻辑的情况在房地产圈很多,咱们就不要去管它了,做好自己的事吧!


密件专享只剩9个名额:超本位进程,五百年一遇

《密讲第36场》7-8周日成功举办。正值世界杯也照样满场。@尹香武 首发系列洞见,尤其是超本位趋势、五百年之变、上海密会详情等让大家大呼过瘾。

而上海密会风向将淘汰哪2类人、哪3类企业、哪4种楼盘?及强化哪2类人、哪5种片区与哪6种楼盘?则更直击实操关键。有听众说这是“最好的‘脑生活’”!

对密讲完善形成的《密件:超本位趋势,五百年一变》www.banq.cn/html/28932.htm可让未参与者也能获取5小时密讲内容,而且还更优化,昨天已开始快递,只剩9个名额,索件找13266798623李小姐


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