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土地市场 将 剧烈收缩!
作者:尹香武   
来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参)        类型:行业观察        2018-07-18 10:05:15        点击793
    

注:本文观点形成于2015年,并在其后的密讲上进行过阐述。现局部公开。

土地市场会剧烈的收缩。我说是的土地市场不是土地,比如划拨的不叫土地市场,那是政府划拨而不是市场交易,但是土地市场会急剧的萎缩.

萎缩在哪里?今天就谈这个。开谈之前提醒你:世界杯已结束,你要收心关注身家大事了,《密件专享:超本位趋势,五百年之变》首发的洞见尤其是超本位趋势、五百年一变等错过就是损失。

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南宁市五象新区某楼盘的门前小水法

第一个就是因为商品房市场没有地卖了,房企要养人,而我国房企绝大多数还没有形成租金就可以养队伍的基础,要养人就还是要靠开发,开发就要买地,未来必将出一块地抢一块地。

所以只要出让那么成交速度会非常快,导致很多房企拿不到地。拿不到地怎么办呢?房企发现既然没有地我就买项目,所以接下来很多房企会醒悟:“买项目就是买地”。

这个项目盖完了,你不是民企么,你不是规模小么抗不住么。没关系,我把你整个项目买下来,五年以后我再卖,等你政策正常化。

所以未来项目的整售整购比例会急剧增加,就是买项目就是买地这一幕就出现了,原来是卖房子挣钱、现在是买房子活命,这个是剧烈的收缩。

第二个收缩表现是什么?向有效城市快速收缩,比如五线城市县城卖地别人也不要。大城市、特大城市、超大城市的地卖的很快,所以这个土地市场的剧烈收缩是什么呢?向有效的城市去收缩。

这样的话城市的马太效应就出现了。而且现在即使包括县城在内严格意义上来讲,我们国家可供开发的有效用地也已经下降的很快了,比我们想象的要少的多,为什么呢?

有18亿亩红线控制住了,剩下的可开发用地比例很少。而工商业用地占比太高,又挤占了住宅用地的供应。而且政府打死也不会告诉你,比例是多低!我相信经过三十多年狂飙突进式的建设,我国的可开发建设用地已经触碰到红线了。

土地市场剧烈收缩会导致什么呢?导致我们的改性浪潮会出现,怎么改性呢?工业区改性,写字楼改性,改成什么呢?改成住宅,但是这个改性是州官可以放火,但是百姓不能点灯。

你不要说你这个房子能不能改成住宅,改不了,我的是写字楼,我的公寓改成住宅行不行?政府说不可以,但是他政府的行不行呢?他的可以,而且恐怕会很快的推开,这是房地产供给侧的变化之一。


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