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房价最锐视角:M2、三产、国际比
作者:尹香武   
来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参)        类型:行业观察        2018-07-31 17:15:24        点击499
    

注:本文是2015年一次密讲的速记,但思想形成于最为关键的2007~2008年,当时的急务是妥善回答VIP客户投资何去何从的根本性问题。现在予以公开,请阅读者注意时态。

国内的变化,对房价来说有两个角度。一个是M2,一个是工服比例。M2每年增长12%左右,如果全国增长12%,但是农村不会有这么高的增速,这个增速主要体现在哪?在城市。

这就意味着城市要高于12%,特别是主要的强二线和一线城市。这里面就有问题了,比如第一套房利率是5%,一贷款,假设房价不变,其实就立即赚了,赚了多少?赚了12%-5%=7%。

假设房价上涨了15%,两者合并其实就赚了22%,考虑到3倍的杠杠。就是超过70%的自有资金投资回报率了。而由于大城市的M2不止12%,可能是21%,这就导致考虑房价之后赚了28%、自有资金回报率是超过90%了。这可是房价不变情况下的自有资金回报率啊。所以大城市、主要城市,房价涨的更快,赚的更容易,主要是这个影响。

在南宁购房投资,常被迫办桂林银行的卡

再看工服比例。假设之前农业产值占50%,工业产值占50%,农业在农村,工业在城市,他们是1:1的关系,现在农业产值下降到9%,服务业与工业产值上升了91%,这是1:10。农业占比还在下降,未来下降到5%是可期的,那么工业与服务业占比就到了95%,这是接近1:20。

也就是说,城市从10上涨到了20,跟自身比是翻倍的关系,比想象的要大得多,这个变化的时候意味着要从农村向城市转移价值,原来是大家平坦,所以原来农业产值占比高的时候,农村的形象要好,农村的建筑甚至好过城市,好建筑都在乡下而不在城市,回乡办学,中医到处都有,现在倒过来了。

原来是农村十亿城市三亿,现在倒过来了,农村三亿城里七亿,人也在转移,带来了价值转移。比如说在乡下盖房子要30万,由于上述是20倍的关系,在城市要里要买一个基本的房子应该是多少钱?600万!你要买好一点可能就是1000万,也就是说从这个比例关系来讲,目前的房价合乎逻辑。

接下来看城市内部,工业、服务业,这两个构成了整体的城市经济,原来70%是工业,30%是服务,这样搞下去,工业会下降到30%,服务会上涨到70%,这个服务业上涨的幅度上涨了多少?超过100%,工业下降的幅度是多少?减了100%,那么相对来看服务业相对工业提升了多少?其实是提升了200%,所以服务业城市边界范围内,地价就快速地提升。

再比较中国、全球,中国1992年时发生危机,那时占全球GDP的比重大概是5.8%,到去年升到了16%左右。这是中国5.8%,非中国94.2%,现在中国16%非中国84%。中国提升了两倍多、而非中国呢下降了10%,这10个点给到中国了。

其实,南宁十多年的家底未被充分分配过。

现在比较美国,美国GDP占比23.4%,现在全球的不动产总值中美国占了34%左右、中国10%。因为中国的GDP占全球的比重是16个百分点,但我们不动产的总值占全球的比重是10%,美国GDP占的是23.4%,但不动产总值占全球的比重是34%,很明显要不就是美国高估了,要不就是中国低估了。

但有点可以肯定,中国是不匹配的,因为产出那么多,但你的价值那么少,刚才我们已经分析了,中国的人口结构和地理经济结构决定了中国的房价应该是世界最高的,这样问题就大了,数据表明它只占10%,连它GDP的比重都没有到。

美国好像有点高估,它也许32 也许30,也许34,反正这个数比美国占GDP的比重要大一些,暂且认为它没有问题的话只能说这个一定有问题,因为差的更大。可以断言这里面有问题,要不就是其币值高估,使得这个占比高估了。

所以从这个简单来看,现在我们认为中国的房价高,是因为我们没见过高房价,所以我们觉得房价高,逻辑上看是这样。结论是什么,也许人民币对美国该贬一点、对非美元要升值一点,最终使得中国不动产的全球占比提升,说白了就是从别的小国家抢,不抢就做不了,这中美两国小国拿它没办法。

所以从这个意义上来讲,可能会出现特别是原来卖原材料、拥有旧有机械技术的国家堕落的非常快,恐怕酝酿着一场大的变局,而这个变局是经济变局、技术变局,也是我们的不动产变局,所以中国的资产除非是无效地段的无效物业,否则确实不应该轻易卖出,调仓当然是可以理解的。


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