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东北事变,消费时间:2017房博会演讲之1
作者:尹香武   
来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参)        类型:行业观察        2018-07-31 17:14:33        点击484
    

注:这是2017-8-24我在“中国土地第一展”----第44届房博会上的演讲速记。现分3篇公开:一,从东北谈起;二,土地逻辑变化;三,楼市命门。

红色的狗尾巴草

速记实录内容(未经严格审核,请阅读者自行鉴别):

尹香武:今天给大家讲三个问题,第一个问题,从东北谈起,从东北谈到现在;第二个问题,中国土地市场的逻辑变化;第三个问题,中国房地产市场的命门所在。

第一个问题,之所以谈东北,因为大家对东北已经有一些定论。比如说,提到东北,我们就会想起人口流出,经济不发达,GDP增速下降,乃至于负增长。对于搞房地产的人来讲是什么感觉?就是东北的房地产市场不发达,房价老不涨。对于东北的记忆大概是这样,而且人们认为,投资不过三海关。

事实恐怕跟这个想象有点距离,我国最肥沃的农田,哪里的大豆、水稻是最好的?是东北,东北是平原,又是黑土地,在东北搞机械化作业很方便。假设东北的人口密度很高,农业机械化是没办法推广的。

所以其实东北的人口下降,恰恰是东北的农业重要性的一个体现,只有降低人口数量,人均占地面积增加,让大规模的机械生产成为可能,这时候东北的比较优势才能发挥出来,东北的比较优势不是别的,就是种植,做轻工、服务业并没有优势。

所以在这种情况下,东北的人口流出有一定的合理性。为什么现在人口流出对它的影响很大呢?中国没有像美国、日本、韩国等国家进行补贴,这些国家的补贴是大额补贴。假设中国也实行这个补贴,大家想想,东北的GDP增速还会不会这么难看?不一定。

现在有人把全国分成几类地区,比如沿海地区,这是中国的高地,另外还有一些基准地区,比如,中国制造业的基准地区是重庆。它发展大制造、大工业,是我国的大后方,现在又是面对欧洲的大前方,所以重庆是我们国家的制造业基准城市,我国制造业的最低成本就是重庆。

如果要维护中国的工业、制造业,重庆的底线是不能突破的,如果重庆的底线也突破了,那中国的制造业就会溃败,制造业溃败了,工业不行了,立国的基础也就没有了。

农业的基准在哪里?农业的基准就在东三省,东三省是我们国家农业的基准线,那个地方种田,对于肥料的依赖没有那么重,而且品质比较好,所以东三省是我们国家农业的基准地区,所以这两个地方有它的特殊性。

从这个意义上来讲,目前东北的人口流出也不一定完全就是不利的,从这个意义来讲它反而是有利的,流出以后人均占地增加,方便大规模的农业生产。大家不用太多地去调研,我们可以判断,这几年东北的种粮大户赚钱应该是很多的。因为大家都不种田,机械化的规模效应就起来了,种田多了,挣钱就多了。

当一个国家工业已经发展成熟,而且金融化有一定的优势之后,国家的经济空间比以前要大了,比如原来大家都种田的时候,经济空间可能就这么大,现在有了金融优势,工业发展起来了,农业也实现机械化和大规模作业了。原来这么小,大家就挤在一起。现在,扩大以后各个地方的比较优势和作用所在就体现出来了。

举个例子,如果讲到沙漠,我们可能先天地认为,特别在大城市生长的人会认为沙漠没有价值,但事实上沙漠有价值。我国主要的军工科技的实验场就在沙漠,再比如,天然施肥就靠沙尘暴施肥,沙漠的沙比较细,风一刮就给各个地方施肥了。

早期,我们国家养活那么多人,跟沙尘暴有很多关系,没有它施肥,自己哪有那么多肥料,所以沙漠有它的作用。比如沙漠干燥,还能保存文物,我们现在所看见的文物基本要靠沙漠来保持。

为什么江南地区文物少?太温润了,容易腐烂。再比如,沙漠把人隔开了,一隔开,多元化就起来了,没有沙漠隔开,世界就不多元化,大家挤在一起。所以,沙漠、海洋一隔,文化多元化起来了。但是这个作用起来,必须要经济空间拉得足够地大。

我们国家经过这么多年的建设,金融优势起来了,工业优势起来了,我们的空间大了。空间大了其实把很多土地的经济价值就发挥出来了。所以,东北目前的GDP不好看,跟我们没有对农业进行反哺有很大的关系。

东北GDP到什么时候会好看?就是从我们国家学习西方对农业进行大规模补贴开始。一旦中国像西方一样补贴农业,整个东北的经济也就起来了,基本上可以断定东北的经济底部应该已经探明了,也就是说东北再往下走也很难了,现在只能往上走,往上走只能等一个契机,要么农产品涨价,要么国家对农业进行补贴。

而国家对农业进行补贴应该是一个必然的趋势,因为大家都不想种田,都不想在农村,农村没有丰富的生活,小年轻不愿意在,结果留了一堆中老年人种田,老年人也不爱种,那就要诱惑他种,怎么诱惑?就是给钱,给钱让他们种田。农村种田可以机械化,也不累。

所以我个人认为,东北的经济底部已经探明了。东北获得农业补贴的必然趋势应该是比较确定的,只是幅度大小而已。即使再补贴,小年轻也不愿意留在农业地区,因为农业地区的生活相对枯燥,不像大城市生活多姿多彩、有滋有味,这个观点恐怕跟大家平时看的报道说得可能有点不一样,仅供大家参考。

我用东北做例子,当我们国家的经济空间拉大以后,对很多的土地判断,恐怕要有所变化。这是第一大点的第一小点。

第二,我们现在要慢慢发挥金融优势了。原来我们发展制造业,但是缺钱,可缺钱还要发展制造业怎么办?就是招商引资,说白了就是向别人要钱。现在工业搞起来了,慢慢发展品牌了。我们国家就变成了一个金融国家,一个资本输出国家。

如果搞资本输出,行为模式将发生巨大的变化——这个国家从一个要钱的人变成一个给钱的人。当你要钱的时候,名声很容易不好,你老向别人要钱,别人就会攻击你,你剥夺我的工作机会,剥夺我的就业岗位。现在中国开始往外给钱,给钱的国家名声很容易好,你给别人钱了,他总要说你好话。

国外媒体多多少少也要接受中国的钱,拿了钱也慢慢地写你好的东西,散播对你好的消息。加之,国家有钱了,就搞很多好的东西,修高铁、建好的机场、好的城市,老外一到中国就震惊了。

中国用钱制造出来了人类历史上从未有过的大尺度,只有这么多人、这么大的国家,才有这么大的尺度。比如说高铁,别人没见过,只能震惊;摩天高楼群也就曼哈顿有,现在地级市都是一堆高楼,洛杉矶的高楼群跟我们一个县城差不太多。所以他们震惊,震惊只能说好话。慢慢地中国人名声也会好。

中国人名声好了,会有大变化的。大家记不记得,1992年在深圳有一个活动,叫做《拥有一片美国土地》,那个证我还保留着,当时是1500块钱,当时为什么感兴趣,愿意去买这个证?

因为那是美国,因为它老把我们给震了,所以我们要买它。当时我们的标准就是美国。现在发现没有?你很少再说哪个中国的城市像美国或者某个国外的城市,为什么?标准变了,中国的城市就是标准。

前些年,印度就派了很多专业人士来抄香蜜湖1号,印度已经出现了香蜜湖1号,他用中国的东西来做标准。我们原来说美国某个东西的中国版,现在已经很少说哪个国家的中国版。以后你说得越来越少,因为你就是标准。

第三,时间变化。早期,我们工资收入很低,我来深圳的时候工资几百块钱一个月,那时候经常搞活动,你的时间很多,加班也没有多少钱给你。那个时候,时间是多余的,时间就是不值钱的,不值钱就不珍惜时间。

现在,时间价值越来越高,工资越来越高,房价再一涨,在座各位的时间越来越值钱。时间成本一变,大家就珍惜时间,原来工资收入低的时候,你对休闲的欲望没那么强。

现在时间贵了,你反而要休闲了,为啥?时间很贵,你花时间才有面子,有钱的人就开始不太干活了。他开始要玩,要度假,以后干活的是什么人?相对时间成本低的人就在那里干活,比如刚毕业。

可以用逻辑推断,这几年中国酒店的收益非常好。其次,旅游点的收入会好。休闲地方的旅游点收益要暴涨,比如泰国普吉岛等旅游点暴涨,为啥?时间值钱了,有钱人就花时间去了。

如果直接花时间,中国的服务业发展就起来了,他花时间得有人为他服务,服务业就起来了。服务需要空间,要找个地方,替他消耗时间。

比如说有片海,他看着海发呆,本来这片海不值钱,因为他要发呆值钱了,你去找一个山,那个山本来不值钱,你造一个茅草屋,越土越好,住在茅草屋里头,看着山,听着鸟叫,风刮一刮,一天就这么过了。原来可不是这样,原来就会慌,我怎么像个没事干的人,现在就变了,因为我富,所以我没事干,逻辑变了。

所以中国原来看起来没用的土地,我感觉已经开始逐渐有用,而且原来越没用的土地,以后面对用它的人的价值是越高了,只是说这个群体不那么大,但是它的价值越高。

所以现在只要你能想办法替富人花时间,你就赢了。在雪山下面盖一个酒店、温泉池,然后看着山,院子里养一条牦牛,这里面没有直接生产力,全部在消耗时间。

由是而来,中国土地市场全要素效率提高的周期到了。原来是单要素,就是城市的土地效率提高,我们称为房地产市场的单要素提高。当单要素提高到一定程度以后,就养出了很多食利阶层。

比如说在我们深圳,每个月月租金收入一百万及以上的家庭,不包括本土的土著,也不包括企业,前年的数据是一千户,今年可能有1300户或者1500户,大家想一想,他一个月租金收入100万,周游世界没有问题,他在全国玩更没问题,收租金又不用在深圳待着,他就是消耗时间的级别。

从单要素发展到全要素了,全要素是什么意思?原来我们所说的穷山恶水的那些地方也有用了,以后就是房地产土地市场进入全要素的阶段了。这个我想是大家以前所没有接触过的一个层面。

小结:中国的房地产市场终于要像美国那样,进入土地市场全要素效率提升的全新阶段。只有进入资本阶段和金融阶段,而且培养出很多食利阶层以后,才拥有的待遇。(明天发布第二篇)


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