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穷山/恶水/极边/乡情:2017房博会演讲之2
作者:尹香武   
来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参)        类型:行业观察        2018-07-31 17:14:05        点击473
    

注:这是2017-8-24我在“中国土地第一展”----第44届房博会上的演讲速记。现分3篇公开:一,从东北谈起;二,土地逻辑变化;三,楼市命门。

纵有广阔天地,只要你很会玩。

实录内容:

前接《东北事变,消费时间:2017房博会演讲之1》

第二个话题,讲讲中国土地市场从单效率提升到全要素效率阶段,在这个大的框架下有哪些小逻辑的变化?

第一,我们称中国的城市化从回波阶段要进入扩散阶段,这个扩散是价值的扩散,就是相对的混权,也是所谓的平权。美丽乡村建设目的有两个:

首先是把一些没用的土地盘活,大家现在去旅游,是不是觉得每次旅游人都太多了?人太多啥意思?点太少,就催生全要素提升。

原来回波是什么意思?回波就是全国把口粮节约出来,给到中国的城市。中国的城市大概还有八年左右的高峰建设期,建完了以后,你的时间又越来越宝贵了,你要显示你宝贵,你就要花宝贵的时间。

土地的全要素就要发展,这个就是所谓的扩散。所以我认为,扩散阶段可能八年左右的时间就会到来,八年时间很快也就到了,到十四五计划结束这个时间段也就到了。以后城市的公司可能进入这样的阶段,就是下命令,工作半年了,强制休假,这就是所谓的扩散阶段。

然后就是,原来开发商过得很滋润,在城市拿地盖完房子然后卖掉,卖就是摆脱责任,责任没有了。假设,现在我盖个房子不卖给你,我租给你,其实更累,因为他的责任没甩掉,就不是一次买卖,而是几十年的交易,做下来不那么容易。

一家饭店包房的壁画

原来的开发商过得太轻松,现在开发商要做经营,原来不愿意去的地方,现在也想通了,去穷山恶水搞一些消费时间的产品,也是跟你做一辈子的交易,在城市盖房子做租赁也是一辈子的生意,还不如给富人做生意。所以,当租赁成为主流的时候,去穷山恶水做消费时间的产品,对于开发商有利可图了。

做一辈子买卖的逻辑变化了以后,发展商的行为也在变,原来不愿意去,再过三年拥有特殊资源的,比如有穷山、恶水、极边,未来就可以去。原来挖坑,坑挖了一百米深,废弃了,以后可以搞深坑酒店,如果你搞了一个深坑酒店,我一定要去住一下,否则哪有话语权,必须得体验。

所以说为什么悦榕庄的酒店得去住一晚,因为没有体验,就没有话语权。假设洞朗地区问题解决了,在洞朗建一个酒店可以同时看不丹、尼泊尔、印度、中国,你去不去?

当然去,还可以看雪山,它本来没有价值,慢慢有价值了,就是全要素开始提升。所以开发商的这个变化可能在三年之后体现出来。所以穷山、恶水、极边,还有乡情将是未来我们中国土地市场进入全要素提升的重点。

我推荐大家去看一个地方,深圳有一个西丽农场,西丽农场很多人不知道,里面有很多菜地,全部被家庭承包了,一个家庭承包两块地,在那里种得不亦乐乎。还有原来的一些禁地,比如,中朝边境、中俄边境、中印边境、中缅边境等等,到了全要素提升阶段,机会就来了,这是第二个逻辑变化。

第三个逻辑变化,我们国家能够进入抵押领域的不动产太少,比如说农民房不能抵押,军产房不能抵押,廉租房不能抵押,人才安居房不能抵押,宅基地不能抵押,可以抵押的资源太少,导致金融有堰塞湖效应,中央就下决心要解决这个问题,看看未来的农民宅基地、耕地也能够抵押贷款,中央想把它释放出来。

所以建设美丽乡村计划,跟这个也有一定的关系。抵押资源释放是用全国范围来释放,比如说在洞朗地区的休闲物业也应该可以抵押的。所以我个人认为,洞朗地区问题解决以后,洞朗地区到底能不能开发休闲物业,如果能开发的话,是一个非常好的生意。

第四个逻辑,我们国家品牌的提升,国家价值的提升,会使得需求这个国家的人更多。原来大家都看不起中国,现在有很多外国女生都愿意嫁到中国,为什么?

中国的男士又顾家,还挣钱,脾气也没那么暴躁,还不酗酒,挺好。所以中国形象的变化导致外国人对中国的国土需求也在增加,本来我们人就多,他们再增加来,我们人就更多了,这是一个变化。(明天登出第三部分)


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