首 页行业观察项目及片区考评营销万象业内及人事投资分析土地市场楼盘资讯 关于尹香武业务联系论坛人才招聘手机版
最新公告
 项目动态 更多...
 
 主页评论 更多...
 
 

房地命门:2017房博会演讲之3
作者:尹香武   
来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参)        类型:行业观察        2018-07-31 17:12:41        点击422
    

注:这是2017-8-24我在“中国土地第一展”----第44届房博会上的演讲速记。现分3篇公开:一,从东北谈起;二,土地逻辑变化;三,楼市命门。

成都的相声社团,在春熙路搞路演

内地的、传统的大城市生态迥异于深圳

速记实录内容(未经严格审核,请阅读者自行鉴别):

前接:

《东北事变,消费时间:2017房博会演讲之1》

《穷山/恶水/极边/乡情:2017房博会演讲之2》

第三方面,讲讲所谓的楼市命门。北京市从事房地产开发和相关业务的人有多少? 35万人;上海市呢? 45万人;深圳大概20万人,这还不包括物业管理、保安队伍,如果包括数据更不得了。

深圳一年新房4万套,一套房子有5个人服务,做房地产营销的深圳有多少人?可能有10万人,一套房营销有2个人服务。房地产开发和效率低到了什么地步?低到了一套房子将近有十个人服务,户均服务配比高得令人发指。

按道理来讲,一套房子开发两个人,销售一个人,三个人配比足够,美国就是这个样子,但我们要配套将近十个人,说明我们的效率太低,而且过度营销,还有监理、建设、手工作业太多,需要监管的环节太多,需要补漏洞的环节太多。

如果我们发展现代的建设技术,工厂化生产,就不需要那么多人了。目前房地产领域户均人数配比之高,恐怕是全球罕见的。这点要引起注意。

房地产开发供养的人特别多,麻烦就来了,供养的人多,而城市可以开发建设的土地不仅减少,而且是剧烈地减少,中国通过租金可以把队伍养起来的大企业只有不倒3家,其他企业要么没有租金,要么租金很少。

比如万科,全国一年加起来的租金加起来才七、八亿,塞牙缝都不够,所以除开那3家以外的地产企业,必须要靠开发养队伍,大城市土地又越来越少,就不开发了吗,还得开发,如果你不开发,队伍就没了,队伍没了公司就没了,公司没了商号还有啥意义?

所以强迫着继续做开发,继续拿地。深圳拿不到地,上海、北京、广州基本上都没有太多地了,这样迫使企业向外地扩张,二线城市的有效土地也在减少。

因为要养队伍这一小点原因,导致开发企业要到三四线城市去拿土地,特别我们刚才讲的穷山、恶水、乡情、极边等这些地方去圈地。

这是房地产企业的命门,也就是说拿地不是爱不爱干的问题,是你要不要活命的问题,你不拿地就没命了,你要命就继续拿地,但是地又不在大城市,往下挤压,这是第一个命门。

第二个命门,比如人的身体,我们每个人的身体大概有50亿的细胞,我们的身体就是一个合作的产物,从出生开始,很多器官不太管它,因为那时候蓬勃生长,活力太旺盛了,很多的问题被覆盖了。

但到了45岁以后,你就会突然发现原来忽略的一些器官开始重视了,小的时候你关心你的肝、肾吗,一点也不关心,但自从45岁以后就开始关心腰、肾、胃、脾、盲肠等等。

同理,中国改革开放也开始逼近45岁的阶段,原来你忘记的一些东西,现在一一捡起来。所以房地产原来不起眼的环节要捡起来---比如长租族,国家的土地也在一一地捡起来。

从这个意义上来讲,眼光盯着大城市之余,要对二线及其以下的目的地式的中小城市的土地市场保有一定的关注,而那些土地市场原来没有金融效应,但只要富人去了,现金流增加了,就会慢慢具备金融效应、金融属性。

最后,我总结一下今天演讲的内容:

第一,中国土地市场从单要素效率提升进入全要素效率提升的阶段,这是一个必然的趋势,你想不想,它都这个样子。

第二,因为时间轴的变化,我们未来对于穷山、恶水、乡情、极边这样的土地有需求了,而且因为中国国家形象的变化,不但我们有了需求,国外的人也有需求了,土地多了一些国外的客户,他们也越来越喜欢中国的土地,这种比例会上升。所以,中国土地市场的逻辑就会变化,这个变化就是向全国覆盖,但是客户群不一样。

最后,企业既然在大城市做长期生意,还不如在一些穷山恶水乡情极边的地方去做长期生意,那些地方面对的是富人。而国家要把很多的抵押资源放出来,然后配合土地全要素提升,一个全新更伟大时代的到来。

这就是我给大家的汇报,谢谢大家!(结束)



新新之惑’密讲召集:

五大妙招对新政,六十九年分暗财

连番的调控新政、财政与货币政策,让楼市进入到了新新格局,不同的品类、城区和片区所受影响截然不同,有的已判死刑、有的却大受益!故此8-12周日举办《新新之惑’密讲:五大妙招对新政,六十九年分暗财》www.banq.cn/html/28932.htm,报名找13620987011木子

规则变结果必变,而涉及旧有格局不但影响准备入市者,还影响有房者。不能以静制动了,不买房也要应变,因为存量格局在变,没任何人、家庭与企业可置身事外!届时@尹香武 将披露新政及未公布的储备政策及其分析等:

①无人能置身事外:深圳楼市调控新政及分析。②暗财六十九,错过是罪过:储备政策披露与分析。③提前应变5大招:绕开风险袭击、拥抱价值转移。④首发“投资者进补之路”。⑤补遗:新财政与货币政策、限制与投资的关系等。

发 表 评 论』『打 印 本 页』『关 闭 窗 口
 相关文章 全部相关文章... 
 
 - 所谓国运:就是我国超越资源限制的  - “摩鬼公式”揭示:你对赚或暗亏?  - 降关税让你更长寿:长命在于采购!
 - 为何你“买得起的象蜗牛,买不起的  - 招商讲座召集:深圳调控新政分析  - 你要洞察的耗散型片区,就这4种:
 - 密件专享:传统投资回报零,绝值暗  - 高能者鉴:价值形成=暗箱操作  - 华东投资邪教的小船,一南下深圳就
 - 周六晚华润置地240人讲座圆满落  - 高成本才好:金额市占率>数量市占  - 搭板偷面积风险剧增:轻停止交易、
 - 贫困稀缺,穷感万岁!  - 房地命门:2017房博会演讲之3  - 3倍级“先裂变后聚变”理论机遇者
 - 别当乡神:离场下桌损无限,不治之  - 识别楼市假玩家:你越限制,我越兴  - 密件专享:超本位进程,五百年一变
 - 150人冒雨捧场心海城讲座!  - 你该前瞻的10大房务新政  - 棒喝投资者,骂醒企业家:从最重要
 - 一平五十万,等你不远方:重在时间  - 一城三重浪:错过储蓄不可惜,投资  - 两爆点及余六点:拿断2018与三
 - 培养阅习与高效看书的十条建议  - 语音揭秘“最佳城市南宁的12个最  - 预见老外哈华术,重夺价值定义权:
 - 华润讲座召集:楼史事变之前瞻  - 穷山/恶水/极边/乡情:2017  - 密讲第36场举办地点通知!
 - 阶层分流,殿堂崛起:论废凡坏超神  - 东北事变,消费时间:2017房博  - 会员先享观点接收通知
 - 密讲第37场举办地点通知!  - 过度资源投入,等于自我矮化  - 打杀最成就人:我敢说这是最具洞见
 - 两条赚线:均值无意义,地王第一期  - 错怪繁荣指标:中国的困扰西方梦求  - 血色荣耀:房地产为何要重启新循环
 - 十年之最的绝对收益与机会损失  - 房价最锐视角:M2、三产、国际比  - 重装你脑:文化靠租金,食利很伟大
 - 三率纠缠:望你做出天堂决策  - 论糊涂:智商与智慧、作用与精神  - 房价涨阀值5%不涨是亏,房租含金
 - 心海城讲座召集:新政激发实荣心  - 你比城快:空间型剪刀差→时间型剪  - 北大光华管理学院毕业周年主题讲座
 - 内参会员先享观点接收通知  - 辞世潮,时间到:哀乐常在明年始…  - 不知恒定论,小心当炮灰
 - 灌输、一言堂、信息落差、话题终结  - 土地市场 将 剧烈收缩!  - 你之伟岸与败绩:3倍率特保单
 - 返贫大潮涌,安坐钓愚台:呆瓜暴增  - 两条楼市歧途,南无阿弥陀佛。  - 城际第四波的洪峰:找妈+覆盖or
 - 聊聊控盘:呆瓜暴增是好事之1  - 轻松搞定宅商大选:论不动产的4大  - 北大光华管理学院73班邀@尹香武
 文章评论 全部文章评论...  
 
顺序显示    逆序显示 0条评论, 总共 0 页  第1页 最首页  前一页  下一页  最后页
深圳市邦恒投资顾问有限公司 房地内参 版权所有外贸商城建设
电话:0755-26929235 市场热线:13924647913(孙先生)
外贸b2c商城建设 粤ICP备证05139260号 E-mail:banq@vip.163.com    技术支持:杰创达
本网所有文字、图片等资料未经许可禁止转载、经许可转载者必须注明出处;
文章内容与观点仅供参考,不构成投资建议,也不代表本网通过文章作出了任何承诺。