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“月租替月供”时代到来,这件事情你再不做就迟了!
作者:室介屋笈   
来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参)        类型:投资分析        2018-08-24 12:18:43        点击1212
    

导读:
■房租上涨,拨动1.68亿租房者神经
■供求矛盾严重,北上深租房缺口巨大
■月租替月供时代,你必须一步到位!
正文:

■房租上涨,拨动1.68亿租房者神经

近日,关于房租上涨的新闻不断刺激着1.68亿租房者的神经。数据显示,过去一年,全国一二线城市中有13个城市房租涨幅超过20%。其中北京房租涨势最为凶猛,平均租金同比上涨21.89%。通州区、昌平区和大兴区,同比上涨已超过30%,其他区的同比涨幅基本也都超过10%。

再看深圳,虽然整体房价保持平稳态势,但是房租市场同样暗潮汹涌。根据报道,不管是商品房小区还是城中村,今年深圳的房租同比去年同期都出现了近10%的涨幅,7月份深圳房租的同比涨幅更达到了30.5%。各区来看,上半年南山区的房租涨幅最高,同比达到了18.1%。紧随其后的则是福田、宝安和龙华,同比分别上涨15.7%、14.9%、13.5%,涨幅均高于全市水平。

2018年上半年深圳各区单位租金及涨幅

区域

宝安

福田

龙岗

龙华

罗湖

南山

盐田

全市

单位租金

(元/月/㎡

67.7

96.0

49.1

61.7

78.4

95.9

56.4

75.3

环比涨幅

8.9%

7.9%

3.4%

7.7%

5.1%

7.6%

5.0%

5.5%

同比涨幅

14.9%

15.7%

5.3%

13.5%

12.6%

18.1%

7.4%

12.7%


“买不起更租不起”,“房租压垮年轻人”……一时之间,高房租成为了全民关注的热点话题。而很多人认为这一轮房租暴涨的背后,是资本的手在推动。数据显示,从2015年到2018年7月,先后有55亿、28亿、27亿、20亿资本疯狂涌入长租公寓市场。

由于大量社会资本涌入住房租赁行业,租赁企业急于扩大规模,通过抬高租金抢房;同时这些租赁企业从房东手中收购或承租房源后,成为超级“二房东”,把一些中低端的房子装修改造成中高端房子后对外出租,这类型房源的占比快速增加,带动了租金上涨。

■供求矛盾严重,北上深租房缺口巨大

不可否认,在这一轮房租上涨中,长租公寓运营机构的蜂拥而入确实起到了一定的推波助澜作用,但是归根结底,还是取决于市场的供求关系。

根据链家的测算,未来北京会有1000万人租房,按人均20平米计算,北京需要大约两亿平米的租房面积,但是目前北京只能供应一亿平米,缺口达一亿平米。而在上海和深圳,以常住人口计算,租赁缺口也分别在586万间和223万间,但是实际的缺口其实是是远大于此的。

以深圳为例,大冲、鹿丹村等城中村旧改后,一部分的低价租赁房源彻底消失,取而代之的是豪宅、超级豪宅。与此同时,常住人口数量不断上升,但是深圳的土地供应非常乏力,而政府的公租房轮候人数多、时间长,种种因素的综合作用下,深圳租房市场价格的上涨就成为必然现象。

在高租金的影响下,还能够享受首付三成或者五成政策优惠的购房者正在加速进入市场,而90㎡以下户型则是目前深圳楼市的成交主流。根据统计,2018年1~7月,深圳90平方米以下户型的成交总量是10196套,占全市新房成交总套数的63.3%。

深圳新房成交户型(1-7月)

户型

成交套数

全市占比

90平方米以下

10196

63.3%

90~144平方米

4978

30.9%

144平方米以上

938

5.8%

小计

16112

100%

■月租替月供时代,你必须一步到位!

全国主要城市房租的上涨和深圳90㎡以下户型的受捧,也验证了尹香武先生几年前提出的“四替效应”中的月租替换月供。“四替效应”分别指的是月租替换月供、地价替换房价、首付替换全付、租房替换购房。其中月租替换月供的意思是,未来深圳租房者每个月需要支付的房租和同地段购房者的月供是差不多的。

即假设目前深圳某个片区购房者的月供是8千,那么未来这一片区租房者的月租也将上升到8千左右,也就是说未来在深圳买房和租房的压力将趋于一致。除了房租将持续上涨以外,租房还面临着价格不稳定、孩子落户上学难、没有归属感等痛点,这些因素都将进一步刺激市面上潜在的购房欲望。

而目前深圳正处于严厉调控期,恰好给购房者提供了一个精挑细选的机会,同时考虑到调控带来的高额置换成本,一步到位的置业需求已经成为市场主流。其中受益于“东进战略”政策利好的龙岗区,经济总量继去年首超福田之后,上半年再度发力,以GDP1952.47亿元排在全市第二位,GDP增量与增速均列全市第一。

区域加速崛起的同时,目前龙岗区的新房均在全市仍处于较低水位,成为购房者资金自由度较高的区域。而目前龙岗区各新盘中,又以紧邻国际低碳城,无缝接驳香沙湿地公园的40万㎡地铁口综合体大盘——君胜·熙珑山价值表现最为出色,该项目是目前市场上罕见的,能够一步到位满足高效出行、生态人居、休闲购物等全方位需求的优质物业,对购房者而言,将有无可替代的吸引力。

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