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继深圳湾1号后,购房者如何踩准下一轮价值再凝聚的节奏?
作者:室介屋笈   
来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参)        类型:投资分析        2018-09-13 10:09:17        点击924
    

导读:
■@尹香武:深城投&中城AIO是“价值再凝聚”重要标的
■多中心城市,价值再凝聚也表现为多中心
■粤港澳大湾区融合加速,东部坪山借势崛起
一、规划国家级高新区,面积4倍于南山科技园
二、投资10亿打造深圳首个文化综合体“六馆一城”
三、深圳东部唯一高铁站,形成高铁站址经济
四、超1500万㎡巨幅旧改,品牌开发商抢滩进驻
■坪山最核心“中央居住区”,配套全优的王者地段
■价值再凝聚标的,购房者首选楼市“资补品”!
正文:

■@尹香武:深城投&中城AIO是“价值再凝聚”重要标的

9月8日,以《新政下资产配置优化导向》为主题的@尹香武 专场讲座在深城投&中城AIO项目的营销中心举行。此次讲座上,有“中国楼市南派意见领袖”之称的尹香武 先生高度肯定了深城投&中城AIO的开发水准,更评价该项目为深圳楼市“价值再凝聚”的重要标的。

何谓价值再凝聚?在理解这个概念之前,我们需要重点梳理一下目前国家正在大中城市进行的“5050”房地产结构调整任务。“5050”即在两个年代内,我国主要大城市的居住需求,将形成50%通过商品住宅解决、50%通过租赁解决的整体格局。在这个房地产结构体系的调整过程中,公租房的占比将空前壮大。

为了实现惠民属性,政府必定会对公租房的租金进行控制,而租金会对房价构成反制,与公租房档次相同的商品房也会连带受到价格控制,出现“价值释出”的情况——因为无法承担财富增值的作用,这些商品房只能成为保值载体、居住载体。而当这些房产释放出价值的时候,必须有一些房产来凝聚这些价值,这就是所谓的价值的横向转移,也是“价值再凝聚”的直观说法。

那么购房者如何才能捕捉到价值再凝聚的信号呢?当市场上成交三套二手房时只有一套新房成交的时候,即二手房和新房成交比例是3:1时,价值再凝聚的信号就出现了。二手房和新房成交从1:3到3:1,是从普涨思维过渡到价值再凝聚的思维,这时候在深圳买房就不要找最便宜的,而要找最贵的买,因为从普通商品房释放出来的价值最终都会凝聚到如深圳湾1号、双玺、悦府以及深城投&中城AIO这一类的高端产品上。

■多中心城市,价值再凝聚也表现为多中心

作为擎动粤港澳大湾区发展的龙头城市,深圳38年来城市发展的每一个阶段,都伴随着一个或者多个城区的崛起。城市发展初期,福田区树立了城市CBD的高端形象;产业转型升级期,南山区科技园奠定深圳科创基础;高铁经济时代,龙华借助深圳北站发力,异军突起;如今,在粤港澳大湾区融合趋势下,哪里将借势崛起?答案可能是坪山区。

根据以往经验,每平方公里一万人的人口密度,给城市带来的发展力度和舒适度是最好的。目前深圳总人口约2千万,但是可开发建设用地只有900平方公里,土地缺口高达1100平方公里,这意味着深圳的城市边界将被打破,坪山将与福田、南山、龙华等区共同撑起深圳多中心发展的城市格局。同时山多、山系多导致深圳天然成为了一个多中心城市,这意味着价值再凝聚也是多中心,特别是当一个城区的人口达到百万级以上以后,就会形成价值再凝聚的要求。

2017年11月份的深圳人口数据显示,坪山区的常住人口已经达到105万人,到2020年全区预期管理人口将达到200万人,“价值再凝聚”的需求已经产生。再加上粤港澳大湾区背景下,“东进战略”、深汕合作区、深莞惠经济圈等的打造,也将加速坪山区“价值再凝聚”的进程!

■粤港澳大湾区融合加速,东部坪山借势崛起

坪山位于“广深科技创新走廊”最东端,是走廊连接深汕特别合作区、辐射粤东经济圈的枢纽,也是深圳参与粤东西北振兴战略,带动粤东地区实施“总部+研发+生产基地”合作模式的新关键。

(坪山中心区规划效果图)

一、规划国家级高新区,面积4倍于南山科技园

“西有南山、东有坪山”,是深圳市委赋予坪山区在科技创新上的明确定位。据了解,坪山区规划了51.6平方公里的国家级高新区,面积4倍于南山科技园,未来将汇集生物、新能源、新一代信息技术三大千亿级产业集群,拥有国家生物医药产业基地、新能源汽车产业基地、广东深圳出口加工业区等3个国家级产业基地以及广东省智能制造示范基地。

预计到2020年,坪山高新区将集聚超过35万的高端就业人才、50万居住人口,园区内国家高新技术企业达到1000家,每万人口发明专利拥有量达到65件,实现全社会研发投入占GDP比重达到5%以上的国际领先水准。

二、投资10亿打造深圳首个文化综合体“六馆一城”

坪山还拥有政府投资10亿高标准打造的深圳首个文化综合体——“六馆一城”,囊括了演艺中心、美术馆、文化馆、展览馆、图书馆、影院、书城七大主题场馆,预计2018年建成使用。从公建配套的完善度和集中度来看,目前深圳全市除了福田,就是坪山。

三、深圳东部唯一高铁站,形成高铁站址经济

深城投&中城AIO西北方向的坪山高铁站,是深圳东部唯一高铁站,也是深圳对接惠州、深汕合作区、厦门等城市或地区的重要高铁门户。而高铁站址经济对于区域各方面发展的带动,深圳北站就是最直观的案例。

自驾出行方面,南坪快速连接南山和坪山,坪盐通道连接坪山和盐田,两条路都预计2018年底开通。再加上地铁14号线、16号线的开工建设,坪山与城市中心的交通问题将迎刃而解。

四、超1500万㎡巨幅旧改,品牌开发商抢滩进驻

城市更新方面,目前恒大、卓越、世贸等品牌开发商已经抢滩进驻坪山,超1500万㎡的巨幅旧改,将引领坪山进入价值快速跃升期,未来看涨!

同时坪山还是全市可开发土地面积最大的区域之一,原广东省委常委、深圳市长许勤也亲口肯定了坪山的区域价值,认为“坪山大有可为,也必将大有作为”。


■坪山最核心“中央居住区”,配套全优的王者地段

从区域发展来看,坪山不仅是大湾区时代深圳向东融合惠州、深汕合作区的枢纽,高规格的产业、公建、交通,几乎相当于将南山、福田、龙华三大城区发展的精华和经验融于一身。而从福田、南山、龙华的发展经验也可以看出,配套、产业、交通的不断完善,有利于推动区域突飞猛进发展。如今坪山三大价值要素齐备,未来可期。

坪山区已经进入了中心化阶段,百万人口的聚集,也说明区域已经具备了“价值再凝聚”的条件。而“价值再凝聚”所指向的标的,必定是像深城投&中城AIO这样占据城市中心区位,享有便捷交通出行条件,受高含金量产业辐射,同时公建配套一流的优质资产。

深城投&中城AIO所在位置,是坪山中心区最核心“中央居住区”,不仅受坪山高新区产业辐射,坪山高铁站、六馆一城、水湾剧院、地铁14号线、地铁16号线、坪山益田假日广场、坪山河滨河公园等环绕周边。项目与高新区、高铁站、地铁站、商业区、公园等的紧密衔接,决定其具有独一无二的“王者地段”价值!

深城投&中城AIO是目前坪山唯一的14号快线(在建)、16号线(在建)双地铁口物业,项目近邻文化中心站(在建),享坪山围站(在建)双线换乘,14号线快线通车后半小时可直抵福田。

文化方面,在享受“六馆一城”配套的同时,项目东面还规划打造了水湾剧院,让艺术从室内剧场溢出到户外舞台,给居住者带来更有质感的人居体验。

坪山中心公园、坪山河滨河公园(规划中)、半月环公园、燕子岭公园(规划中)等公园群的环绕,令深城投&中城AIO成为市场上稀缺的公园群物业,一流的生态环境将为日常生活增添更多的绿意。

此外,项目南面还有坪山最高端的购物综合体——8.6万平方米的坪山益田假日广场,在家门口就能够享受购物休闲的乐趣。

■价值再凝聚标的,购房者首选楼市“资补品”!

在本文的一开头,我们已经开明宗义——深圳的价值再凝聚是一个山系的价值再凝聚,是分组团、分中心的价值再凝聚,而价值再凝聚里面最高点一定是带有广泛影响力的空间事件,即能够对周围的人际关系产生深刻影响,并且具有社会话题性的事件。

纵观整个深圳,深圳湾一号、悦府、双玺等都是价值再凝聚的标的,这些项目对深圳房地产市场的发展,对房企、购房者都构成了不可忽视的影响。而深城投&中城AIO的打造,也将对坪山乃至深圳东部的人居价值产生深远的意义。同时深城投&中城AIO还创造了同类项目的最大辐射范围,这是毋庸置疑的。

作为区域价值再凝聚的重要标的,也是价值再凝聚过程中重要的空间事件,深城投&中城AIO凭借优越的区位条件和卓越的产品力,将成为新政之下深圳楼市新的置业支持点,也是购房者能够享受到的最好楼市“资补品”。


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