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预判房地产税的开征反应
作者:尹香武   
来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参)        类型:行业观察        2018-09-13 17:57:02        点击396
    

注:这是2017年10月份密讲的速记,现局部公开。

房地产税、房产税没有那么快开征,最近在两会,关于房产税,房地产税的话题又开始兴起,今天我(@尹香武 )想谈谈房产税、房地产税的区别,以及房产税是否会开征、房地产税可能是什么内容?

房产税,是正对持有房产的行为本身开征的资产税,持有不交易也要交税。房地产税,其实是针对交易环节征税,不交易不征收、交易才征收。现在国家准备立法的其实是房地产税,而不是房产税。

而房地产税,是因为现在的房地产税体系基本都是上世纪80年代到90年代中期确立的,已经明显不符合现状,因此需要整合改革。而在有了土地增值税之外,我们认为增设“房产增值税”的可能性最大。但是未来的房产税则要进行更深入的分析。今天就说这个,开谈前提醒你:

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今早晨跑10公里

其实,所有国家的财政都来源于人头税、地头税。其中由于人头创造的剩余价值大多归于地租,因此地头税其实才是实际上的大头。而地头税就是房地产财政。所谓房地产财政,要不就是“土地财政”、要不就是“房产财政”。

在不同的经济阶段采用的是不同的财政手段。在增量为主的发展阶段,基本都采用土地财政。在存量为主的发达阶段,则会采用房产财政。

比如说很多人误以为的美国土地是私有制,其实美国开国之后实行的就是土地经济、土地财政,最早美国低价购买了英法俄的土地,还有就是通过战争获得了很多墨西哥的土地,这些都是国有的然后再通过销售、或者使用者私有的方式出让。至今美国还有不少于40%的土地是国有的。

可以说,土地财政为美国超过英国、成为全球第一强国打下了雄厚基础、获得了更快的加速度,一直到了成为最发达国家,美国才逐渐专为房产财政。不要小看土地财政的作用。

我国现在还有太多的基础设施要建,高铁、地铁、机场等等,以及太多建筑要更新,改革开放前的建国建筑、甚至更老旧建筑及一些违建需要更新,很多老城区甚至因为空间固化问题要另建新区。

我国还将处于发展阶段是毫无疑问的,也就是说我国还处于增量为主的阶段,此时显然还是应该持续土地财政而非就开征房产税。如果在还有大量建设任务的情况下开征房产税,其实会导致左口袋转移到右口袋的徒增成本的事,不合逻辑。

按照现在新的两步走战略:2035年基本建成现代化国家、2050年建成强国,也就是说,起码要到2035年之后、甚至是2050年之后我国才会进入存量为主的阶段,也即开征房产税理论上应最早是2030年的事、最迟是2050年的事了,距今还有12年~33年呢。

另外,我国要面对顺利迈过“中等收入陷阱”的难题,如果在度过中等收入陷阱----也就是进入高等收入国家之前,就开征房产税的话,无异于给自己挖坑,增大掉落中等收入陷阱的可能性。

这也是目前不会开征房产税的原因。现在的欧美日等早已经是发达国家,增量阶段早就已经过去了,早就要盯着存量打主意了,而存量很多在民间,此时开征房产税就不是左口袋转右口袋了。

我国什么时候会开征房产税呢?那就是增量下降到3%以内、基建已经建无可建、海外缺乏利益扩张空间、人口与城市进入通缩时期,那个时候房产税就会开征了。房产税是一定会开征的,不要用什么不是私有制因此不能征收来做挡箭牌了,任何国家的财政尤其是地方财政维持都要最终进入房产财政的阶段,开征只是迟早的问题,但这是远期话题。

而房地产税呢?快了!但新增税种的名字应该叫做:房产增值税,与土地增值税一起构成完整的房地产增值税税种。

但即使如此,房地产税会不会很快就开征呢?@尹香武 的判断是慢。而且如果开征会出现滑稽的结果。我们是土地公有制,房产的使用权是私有的,分配给每个人了。这种土地公有、房产私有的经济体又开征房产税的只有一个地方:香港。别无分店。

美国是土地也私有给你了,房产也私有给你了,所以他按你的估值来征税,法理上说的过去的。但是土地公有,房产私有而开征房地产税的只有一个地方:香港。香港的征税是按照租金为基准计算的,美国的征税是按市价来征你1个点或者1.2个点,他们没有高过1.5个点的,赋税不是很高的。

香港是什么呢?香港有物业税,有地租,差饷。他怎么征呢?这个地卖给发展商,地卖给发展商之后,你业主还要交地租的,然后还要交物业税,三个一起交。好了,这三个一起交,他是按评估价征税还是按租金征税呢?因为你的土地还是公有制啊,它是按租金征税,租金就低多了,负担很轻微。

中国大陆情况跟香港一样,现在很多人说是按评估价征税,我自己有一点点怀疑。所以很可能是按租金征税。那好,你就可以不想这个事情了。

第二点,我们要想一想,假设开征会怎么样呢?现在国家总的人口是膨胀还是缩小?整个人口在缩小,人就不够了,城市要靠人,那就要抢人。现在像南京这样的城市发布一个条例说,来南京吧,一个月补你1千块钱的房租。

好,以后你开征房地产税,房地产税是中央税还是地方税?是地方税啊。地方就可能把它作为竞争的卖点,我这里免税,我这里再贴税给你,很可能出现。南京就有可能出现不要交房产税,反而再贴给你来抢人口的情况。

免税的情况大量的,像深圳为什么要交房产税?他根本就看不上,费那么大劲,一年就收个100亿、200亿,他一年的财政收入8千亿,费那么多脑筋去收你房产税,还把人搞跑了,所以深圳这种城市也可能就免税,说你但凡有一个大专学历,大学学历交房产税的5%,博士补贴给你。

不要以为不可能的,为了抢人什么招数都有。好了,为了抢人什么招数都有,现在为什么又怕呢?因为户籍制事实上已经名存实亡了,现在办落户已经是缩减到一个月就可以办好了。

现在已经可以做到什么呢?我今天在成都买房子,过一个月我再去武汉买房,武汉买完房我再去落南京的户,现在已经可以做到这样了,落户买房全国游了,都已经全国通了,那也就是说户籍制事实上已经取消了,自由迁徙其实已经实现。

你不要看中国怎么说,你要看它怎么做。户籍自由的时候,为了留住人你还征房地产税,你不是有病吗。所以如果开征房地产税,结果是大量的免征,他不敢赶你。

本来你就要免征一部分,有学历你还得免掉争取他,那也就是说说到这儿为止:第一,开征可能是以租金为标的。第二,开征了以后,各个有实力的地方政府为了抢人,大量的减免税收。第三,房地产税是非目的地型的小城市的死缓宣判书!

相信听今天讲座的人都是有文化的,有学历本本的,你们都是免税的对象,以后就求你了,说你是深圳人,没关系,南京想你了,你来吧,我给你一个月贴1千块钱的房产税。你突然发现你那个本本突然值钱,所以房产税我觉得不需太紧张。


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