导读：
■市场瞬息多变，找准标的才是王道
■两极相通，瞄准极点
■聚焦重要门户“坪山”的三大理由
其一，南山西极点，坪山东极点
其二，土地供应枯竭、新房供应锐减，住宅缺口大
三、深圳向东的重要门户，不断打破城市边界
■地价替换房价大趋势下，如何找准杠杆点
■高质素标的的系列要素，寻猎得快狠准
正文：

■市场瞬息多变，找准标的才是王道

当前深圳楼市政策环境下谈投资，是一件很慎重的话题。尤其是政策变化环境下，游戏规则变了，投资策略也在变化，看待房地产项目的价值观也有所改变。妄想着过去随便买入即可坐收渔利的时代已经过去了，要找到有质量、有素质的投资标的以及投资渠道，才是王道。

当然也有永恒的进入法则，就是瞄准全球城市核心区的物业，譬如全球金融中心的美国曼哈顿、东京银座、巴黎市中心、伦敦金融城、深圳福田、后海蛇口……

然而，并非所有投资者都具备条件投资成熟中心区，真正有价值回报的投资，应该是选择高素质、生长型的片区物业。为何？

■两极相通，瞄准极点

其实@房地内参 在研究城市片区价值时，曾总结过这样的规律：城市的两极相通现象，其中一个重要体现就是片区价值的相通。在中心区的对立面买入资源，才能够获得良好的资产溢价和增值预期。全球来看，曼哈顿、东京银座、深圳福田等CBD的价值毋庸置疑，但是在中心区买房更多的是增加个人资产的流动性、现金流，只有在中心区的对立面才能够获得良好的资产溢价和增值预期。

由此来看，我们根据两极相通效应可以发现，一极有多强，对立面也有多强。譬如香港早期建设在港岛，但最大的普通住宅区、增值幅度最大的物业——嘉湖山庄，则是位于港岛对面的元朗。

可以说，城市不同片区之间，两极相通的效应越强，投资价值就越高。香港存在这样的情况，深圳也不例外。尤其是以深圳的城市地理位置，东西狭长，南北轴线较短，这就使得深圳的两极相通情况更加明显。

■聚焦重要门户“坪山”的三大理由

以深圳现在的城市格局来看，如果说福田、罗湖是深圳城市发展的中极，那么南头半岛，也就是前海、蛇口、后海、科技园一带，则是深圳的城市西极，那么深圳东极点片区，自然就是位于深圳东部的城市新中心——坪山。

为何现在投资者要把目光聚焦在坪山？

其一，南山西极点，坪山东极点

粤港澳大湾区发展下，各个城市群发展不断融合，持续强化合作关系，甚至连香港特首林郑月娥也多次前往深圳东部地区进行实地考察，谋求更多相互合作与发展。

“西有南山、东有坪山”。如果说南山是深圳的西极点，那么坪山则当之无愧为东极点。坪山位于“广深科技创新走廊”最东端，是走廊连接深汕特别合作区、辐射粤东经济圈的枢纽，也是深圳参与粤东西北振兴战略，带动粤东地区实施“总部+研发+生产基地”合作模式的新关键。

据悉，坪山区还规划了51.6平方公里的国家级高新区，面积4倍于南山科技园，未来将汇集生物、新能源、新一代信息技术三大千亿级产业集群，拥有国家生物医药产业基地、新能源汽车产业基地、广东深圳出口加工业区等3个国家级产业基地以及广东省智能制造示范基地。

其二，土地供应枯竭、新房供应锐减，住宅缺口大

深圳实际常住人口已经接近2000万，未来还将成为人口超过3000万的超级城市，这就意味着居住空间需求还十分大，但深圳的可建设土地十分紧迫，这几年来深圳公开出让的土地里甚至没有可售的住宅用地。根据数据，深圳土地供应已经达到了历史冰点。2017年深圳的地块数量、用地面积均为最低点，而南山区这5年更是无宅地供应。到2018年8月底为止，深圳今年甚至未出让过一块纯粹的住宅用地。

根据深圳市的规划，到2020 年，深圳建设用地上限是976 平方公里，而截至2015 年已使用了940平方公里。这意味着，2016 年起，深圳只有30 平方公里的新增建设用地指标，平均每年算下来，仅6平方公里新增建设用地配额。

城市土地供应紧张，新建住宅供应同样紧张。深圳新房供应已呈现出下滑的态势。数据显示，2017深圳全市新房住宅成交25820套，同比减少36.2%，创下2010年以来的近7年新低。

换而言之，深圳快没住宅卖了，但这座城市创新活力强，对年轻人吸引力大，每年吸引基本超过50万人进入，居住需求量庞大。即便是深圳住宅限购限贷限售新政的出台，仍架不住数百万名真正有空间需求、有资金需求的深圳人购置深圳极点片区的优质标的。

三、深圳向东的重要门户，不断打破城市边界

正是如此，在深圳目前可利用的有限土地资源、紧缺的新房供应环境、庞大的居住空间需求下，深圳的城市边界不断地被打破，一次又一次地向外拓展。譬如位于深圳东部的坪山区已升级为深圳的东部新中心，也是深圳的城市副中心。

又譬如说，8月22日深圳市副市长王立新在2018第四届中国智慧城市国际博览会的重要活动“粤港澳大湾区国际论坛”上透露：“深圳的一个新发展机遇就是深汕特别合作区，即汕尾划了486平方公里给深圳规划和发展，目前我们正在规划专线高铁和高速公路直通这里，这个地方的居民也要全部转成深圳户籍。”

坪山作为深圳对接惠州、深汕合作区、厦门等城市或地区的重要门户，还是全市可开发土地面积最大的区域之一，可以为深圳的产业升级发展、精英人才安居乐业提供更多根本性资源。为此，甚至连原广东省委常委、深圳市长许勤也亲口肯定了坪山的区域价值，认为“坪山大有可为，也必将大有作为”。

■地价替换房价大趋势下，如何找准杠杆点

不止于此，目前各地政府都在着力实现“租售并举”的住宅调结构目标。2018年6月5日，深圳市发布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》（以下简称《意见》）提出到2035年，深圳将筹集建设各类住房170万套。

其中，人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套，商品房与保障房比例“四六开”，并要求建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房供应体系。在这样的政策引导下，未来面向市场的可售住宅必将会更少，投资者可挑选的优质标的其实也是卖一套少一套。

更何况，结合上述提到的土地资源，深圳未来将加速出现“地价替换房价”的汹涌浪潮。@房地内参 预判：最晚三年，现在的深圳房价是届时的深圳楼面地价！深圳目前全市的房价是大约5.5万元/平米。也就是说，2020年底开始，深圳全市的土地价格都将达到5.5万元/平米的水平，五年之后全市的新增商品住宅就将达到全市10-15万/㎡的水平。而在主城区、核心城区、城区资源地段，新商品住宅的价格达到16~45万/平米的水准。

当然这是测算，但反映的是深圳房价将呈现的趋势，即便是新政限制了部分置业者或投资者的步伐，但长远来说，这依然是不可逆的上扬。而在南山已是深圳城市西极的情况下，投资者要想获得更大溢价空间，此时瞄准东极点的坪山，将可实现以更少资金撬动更大的杠杆，使得资产价值更加丰满。

■高质素标的的系列要素，寻猎得快狠准

无论投资还是居住，在目前限购如此严厉的情况下，房票越来越珍稀，购买的时候应该怎样选择？自然是应该一步到位，并且选择一个好的高质素的产品。

高质素资产，应该具备高质素的区域、高质素的地段、高质素的社区以及高质的产品。之于深城投&中城AIO，区域价值之高已是毋庸置疑，其在地段、品牌、产品等方面同样出类拔萃地实现了高质素水准。

我们在实地考察深城投&中城AIO项目后认为，其所拥有的坪山区域价值，自身所拥有得天独厚的地段、配套优势，加上产品、规划设计等都领先区域5-10年，是购房者应该纳入囊中的高质素资产。深城投&中城AIO正是这样的高质素产品。

深城投&中城AIO位于坪山中心区最核心“中央居住区”，这里不仅受坪山高新区产业辐射，坪山高铁站、六馆一城、水湾剧院（规划中）、地铁14号线（在建）、地铁16号线（在建）、坪山益田假日广场、坪山河滨河公园（在建）等环绕周边。项目与高新区、高铁站、地铁站、商业区、公园等资源的紧密衔接，成就了坪山目前唯一一个双地铁口物业，具备了独一无二的“王者地段”价值！

深城投&中城AIO是由深城投和中城新产业联合开发的，深城投是深圳特区的开拓者，深圳众多早期基建项目都可见他们的足迹，是深圳地标物业的建设者。而中城新产业是由原来万科副总裁创立的公司，同时万科也是这家公司的股东，实际上是赋予了项目极为雄厚的底蕴，赋予了极强的品牌价值。

以坪山第一排地标标准打造“坪山之门，双塔地标”的深城投&中城AIO，外立面采用的是跟深圳湾一号同品质的仿石铝板和玻璃；更在70米高空中实现了空中无边际泳池连接双塔，构造深圳东部极点片区最有标志性的城市建筑，成就为城市新中产专属打造的区域封面级人居。

当然还不止，深城投&中城AIO配备了万科物业作为管家，打造的是全国首个物联网的智慧住区，以“互联网+物业”的形式为业主定制的万科物业睿服务，未来将实现24小时在线管家式贵雅服务。

综上来看，其实无论是从哪个领域而言，高质素置业才是实现高溢价的终极渠道，选择高质量的潜力片区的高素质物业，更将获得更高增值预期。坪山之门——深城投&中城AIO已然给到了目前还在徘徊的置业者极佳的选择。