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投资分析
企业如何实现变相扩张?这种隐性获利方式一定要知道!

作者:室介屋笈 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2018-10-23 17:43:52点击703


导读:
■火力全开,香港投资客扫货伦敦写字楼
■前香港金管局总裁:购买物业比长期租用更合理
■购买优质写字楼,相当于企业实现了变相扩张
■企业固定资产配置的最优方案,在天安云谷
正文:

■火力全开,香港投资客扫货伦敦写字楼

上个月,香港永泰地产(Wing Tai)以4.25亿英镑(43亿港币,37.5亿人民币)的价格,买下了位于英国伦敦金融城的超豪华地标写字楼30 Gresham Street,据了解,这已经是永泰地产在伦敦买下的第六栋写字楼。

同期,香港一位王姓私人投资者以家族办公室的名义收购了位于西伦敦肯辛顿大街的大楼42-60 Kensington High Street,成交价在5000万英镑左右(约5.1亿港币,4.5亿人民币)。事实上,自李嘉诚旗下长实10亿英镑收购瑞银总部大楼以来,香港的写字楼投资者几乎火力全开,跟打了鸡血一样在伦敦买买买。

一般情况下,企业或者机构购买写字楼的目的无外乎几个:自用,出租以及获取额外的增值收益。而从今年6月份至今,伦敦已经上演了至少5宗由香港投资者/机构为主导的大宗写字楼交易。此时我们不禁要问了,为什么香港的企业或者机构如此热衷于购买写字楼?

原因只有一个:在香港、伦敦等世界级城市,核心区的优质写字楼产品是为数不多能够兼具高回报率和可观现金流的投资品种。

■前香港金管局总裁:购买物业比长期租用更合理

根据香港差响物业估值署的数据,从1997年到2007年,香港写字楼的指数表现远远抛离住宅、零售商铺及工业大厦,一枝独秀;同时租金方面,截止2017年2月,全中环的租金按年升了7.6%,超过香港一季度4.3%的GDP增幅。

如此良好的表现,难怪香港金管局都为写字楼的价值背书。2001年香港金管局以37亿港币的天文数字买下“香港第一写字楼”——中环IFC的55至56楼及77至88楼时,当时的金管局总裁任志刚发表了这样一番看法:购买物业比长期租用更合理,是一项良好的投资。

毕竟对很多企业而言,写字楼的租赁成本本身就是一笔数额较大的支出,如果能够将这笔支出以企业资产的形式沉淀下来,还能够灵活出租、获得良好的升值预期,如此“三赢”的举措,又何乐而不为呢?更何况,购买写字楼也是企业实现变相扩张的一种有效方式。

■购买优质写字楼,相当于企业实现了变相扩张

假设深圳一家企业做5000万的生意,获得的年净利润是500万左右,对应需要的办公面积大约在1000㎡左右(人均15㎡)。按照第一太平戴维斯公布的深圳二季度230.7元/㎡/月的写字楼租金水准,这个企业每个月需要支付的租金成本大约是23.07万元,如果按年计算,企业的租金成本约为276.8万元/年。

而这276万的年租金是需要用企业的利润去支付的,也就是说,为了支付办公的租金成本,企业每年要多做将近3000万的生意,相当于要多开3家分公司。但是如果企业购买写字楼,不仅可以省去租金成本上升带来的困扰,还可以从开发商手中获得等额发票,分摊企业的经营成本,减少交税。

假设还是这家企业,在深圳购买1000㎡的写字楼,按照第二季度深圳散售型甲级写字楼的57682元/㎡的平均售价,购置写字楼的总价为5768.2万元。若采用直线法折旧,折旧年限为20年,每年可以折旧5768.2万元/20年=288.41万元/年;那么该公司企业所得税=(收入-扣除项目)*25%,每年288.41万的折旧额算在扣除项目中,那么该公司每年可以少缴纳企业所得税288.41万元*25%=72.1万。

■企业固定资产配置的最优方案,在天安云谷

综合上述我们可以认为,在合适的价位购买写字楼,相当于在维持原来的产值或者经营收入的同时,另外开了一家或者多家公司,而这种隐性获利的方式,我们也可以认为是企业经营的一种变相扩张。

而目前深圳写字楼市场中,天安云谷提供的正是企业固定资产配置的最优方案:购买产业研发大厦+配套宿舍资产包,不仅可以省去租金成本、进行固定资产的税费抵扣,同时配套宿舍可以通过补贴住房的方式为企业员工谋福利,这也相当于间接降低了企业在人力资源方面的成本支出。

在优化企业固定资产配置的同时,天安云谷作为国内首个以“云计算、大数据”理念规划的聚焦于创造“企业与人才关联、共享”的大型产城综合体,打造了深圳首个云平台、“堆栈”孵化器、AI创新中心等,还可以一站式实现企业非核心业务外包,如企业拎包入驻服务体系、政务代办、财务咨询、代理记账等,为企业的成长提供快速通道。

基于对天安云谷产城融合价值的看好,目前包括华为终端、埃森哲、艾比森、安奈儿、世强电讯、中软国际在内的300多家优质企业已经先后进驻,年产值突破1800亿元,创造税收贡献约50亿元。而这些实力企业的聚集,也将营造出天安云谷独有的事业圈层,为企业价值的进一步提升蓄力。


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