罗湖莲塘片区要启动大规模旧改了！而且这次是由华润、京基等龙头房企主导，建筑总体量超过200万㎡，妥妥要放大招的节奏！

莲塘片区位于罗湖与盐田接壤的位置，背靠梧桐山，仙湖、弘法寺仙气萦绕，片区的西面是罗湖中心区，南面与香港新界打鼓岭仅一河之隔，从梧桐山上俯瞰，无疑是一块山环水润的风水宝地！

但是在2016年年初华润介入莲塘统筹片区旧改之前，莲塘因为地处偏僻、交通不便，在深圳市民心目中整体的存在感较弱。不过随着地铁通车、口岸开通、旧改变现等一系列利好的相继发生，总的来说，莲塘的未来还是非常有看头的。

那么莲塘片区的现状以及未来的规划是什么样的呢？

■莲塘片区综合现状分析

一、交通现状

1、目前主干道仅一条罗沙路可供对外联系

目前，莲塘片区只有罗沙路一条对外联系的主干道，不过片区已经在规划8号线一期(莲塘-盐田)、2号线三期（新秀-莲塘）以及东部过境高速公路等，上述交通配套投入使用后，片区对外路网将有望进一步打通。

2、2号线三期仙湖站、莲塘站建设中，预计2020年底开通

2号线三期（新秀-莲塘）在莲塘片区设有两个站点，分别是仙湖站和莲塘站，目前这两个站点都在紧张施工中，预计于2020年底开通。未来2号线三期还将与直达8号线一期工程和二期工程贯通运营串联起罗湖、盐田、福田、南山四区的轨道交通。

施工中的仙湖站

施工中的莲塘站

3、莲塘-香园围口岸主体已完工，预计2019年投入使用

深圳规划建设的第七座陆路口岸——莲塘-香园围口岸，是深圳物流“东进东出”、连通香港、辐射国际的又一重大枢纽，目前口岸主体已完成，预计今年年底深圳一侧可以竣工按照深港双方的约定，2019年莲塘口岸将投入使用，届时莲塘片区的居民往来香港将更加便捷。

4、东部过境高速莲塘口岸出入口基本施工完毕，年底免费通车

计划年底免费通行的东部过境高速公路，起于莲塘口岸，终点为龙岗金钱坳立交，与深汕、深惠高速公路连接，全长31.1公里，双向8车道，目前莲塘口岸出入口已经基本施工完毕，只待年底免费通车后即可投入使用。

二、教育现状

目前莲塘片区分布的学校主要有莲南小学、莲南学校、深圳鹏兴实验学校、仙桐实验小学莲塘校区、罗湖外国语学校（初、高中部）等，其中仙桐实验小学为公办学校，罗湖外国语是罗湖区重点中学之一。

从教育资源的分布情况来看，莲塘片区整体呈现出较为均衡的状态，3-18岁的教育需求在这里都能够满足，其中罗湖外国语学校在2017年深圳中考八大高中的录取率排名中居第41位，属于中等偏上的水平。

三、产业现状

蓬勃的互联网产业，是莲塘产业发展的一大特点。在罗湖规划打造的“大梧桐新兴产业带”中，莲塘片区规划为深圳互联网产业集聚区，以互联网及其延伸产业为核心，推动互联网、电子商务集聚发展，打造创新、创业、创客、创投“四创联动”产业园区，简称“创谷”，主要发展互联网、电子商务等战略性新兴产业。

目前莲塘片区互联网产业的空间载体主要有两个，一个是罗湖区高新技术第一产业园区，由旧工业区改造而成，也是华润莲塘旧改的重要组成部分，还有一个是深圳互联网产业园，产业园内的国威大厦是目前莲塘的第一高度，据现场工作人员介绍目前已经全部出租完毕。

四、居住现状

莲塘片区的居住结构由两部分组成：城中村，包括村民自建房、厂房改造的宿舍区；有一定楼龄的老小区；以及少量的别墅群。二手房价格方面，目前莲塘二手房均价约为5-6万元一平米，新盘方面则只有一个尾盘在售。

五、生态环境

至于生态，由于背靠梧桐山，处在仙湖植物园脚下，莲塘的生态环境在深圳的居住区中应该是数一数二的，非常宜居。

片区内有多条小道可以直接通往仙湖植物园正门，在畔山路与百世路的交汇处有一条登山道，可以直接登上小梧桐。

■华润、京基、东海纷纷进驻，莲塘旧改项目盘点

从现状来看，莲塘片区的生态优势是非常明显的，地铁、口岸等的建设也在加速推进，也已经具备了一定的产业积累，但是由于本身土地面积有限，低矮农民房以及工业旧厂房的存在又挤占了大量的空间，这时候想要获得更长足的发展，适当的进行城市更新就显得十分必要了。

关于莲塘片区的旧改，首先最重头、关注度最高的无疑是华润莲塘旧改，即罗湖区莲塘统筹片区城市更新项目，官方公布的案名为华润东城。这是华润置地在深圳继万象城、华润城 、银湖蓝山、深圳湾悦府、前海中心、湖贝中心、笋岗项目、1234space之后的第9个项目，土地面积40.35万平方米，预计总建面将超过200万平米，将成为深圳楼市的又一个巨无霸。

目前项目仍处在前期的业主旧改意愿征集阶段，还没有拆迁的迹象，而旧改办公室则设在罗湖区高新技术产业第一园区的118栋。

接下来让我们一起了解一下华润莲塘旧改的整体规划，先上两张效果图。

华润莲塘旧改由仙湖路、国威路、聚宝路（部分）、罗沙路（部分）围合而成，其中莲塘花园、仙湖枫景、深圳互联网产业园、罗湖外国语学校初中部、天越翔园、聚福花园、聚宝花园等不在旧改的规划范围内。

根据网上公布的视频和我们现场获取的资料，华润莲塘旧改的规划设计理念为：“连”城、“联”城、“莲”城、“涟”城。

其中“连”城指的是囊括产业培育平台、产学研支持平台、金融服务平台、人才法律平台、行业交流平台、企业服务平台的智慧之城。

“联”城指的是覆盖创新创业、创客创投、产业基础延伸、智能硬件、精密制造、健康管理系统等的产业之城。

“莲”城是指建立囊括城市大学、弘法寺、仙湖体育中心、罗湖外语学校、深圳文化源头、城市旅游名片、创意产业城、艺术城等的文创之城。

生态之城，即“涟”城，则包括了可持续发展、新型都市社区、梧桐山、仙湖植物园、深圳水库、香港白虎山等内容。

在规划理念中，华润莲塘旧改将坚持TOD公交导向原则、集约化及立体化开发原则、集约功能区域发展原则、多层次立体交通网络原则、山水相连概念设计原则、广泛综合的绿地网络原则等，对整个项目的交通、生态等进行综合性的规划和打造。

功能分区方面，华润莲塘旧改主要分为四个主题区，分别是城市“T台”文创主题区、地标核心商务主题区、智慧创谷产业主题区、创商商业主题区。

其中城市“T台”文创主题区囊括了城市T台、文教学园、活力CAMPUS、生态氧谷、绿色慢活等，其中城市T台将以小尺度街道空间提供文化、创意、创意、创客的展示舞台，而文教学园则汇集莲塘乃至罗湖最优的教育资源，活力CAMPUS以临近地铁站，快节奏的年轻活力生活区为主。

地标核心商务主题区主要打造紧贴地铁站点，布局集中，景观优美且具有集中开放空间的特色旅游商务区，以及地处门户地段识别性强，景观优美、可达性强的宜居生活区。

智慧创谷产业主题区则是各类产业的集聚区，提供智慧创新服务平台。创商商业主题区将构筑整体时尚、创意浓厚、文化底蕴的商业时尚圈。

更多关于华润莲塘旧改的规划细节可以戳下方的视频了解：

二、京基港莲村旧改

除了华润莲塘旧改以外，京基也在莲塘分了一杯羹。据了解，京基将负责港莲村的城市更新项目。港莲村位于莲塘港莲路附近，分为一村、二村，是目前莲塘片区楼龄最长的小区之一。

而早在2014年，京基就已经进入莲塘并打造了云景梧桐项目，在莲塘可以说拥有一定资源基础。

三、东海·莲塘汇

在考察的过程，我们还发现了一个新项目——东海·莲塘汇，这个项目的前身为富宝化纤厂。根据国土局的公示信息，东海·莲塘汇用地面积为42396.0平方米，拆除用地范围面积为42396.0平方米，开发建设用地面积为20000平方米，计容积率建筑面积为166130平方米，其中住宅162930平方米（包括保障性住房26720平方米），公共配套设施3200平方米。

改造完成后，这个项目将无偿向政府移交22396平方米用地，土地移交率高达52.8%——将原法定图则规划的24班小学扩建为30班，教育设施用地规模扩大到12174.3平方米，解决片区学位紧张的难题；

同时贡献10221.7平方米的市政道路用地，配建了一处公交首末站，地下车库、充电桩、自行车位等设施。配建26480平方米的保障性住房，解决片区人才安居问题。公共配套方面，共配建3200平方米的公共配套设施。

目前东海·莲塘汇地面上的厂房建筑已经拆除，进入土地平整阶段，相比华润莲塘旧改、京基港莲村旧改，进度应该会较为迅速。

从华润莲塘旧改的规划，以及京基、东海的进驻，可以看出莲塘片区的未来值得期待。最后，让我们以一张莲塘片区旧改项目的大合照结束此次的踩盘。更多一手踩盘资讯，敬请关注房地内参！