导读：
■史上用地最荒年，居住用地跌至冰点
■10月起，深圳土地市场迎来土拍高峰期
■土拍预告|11月迎来土拍小高潮，出让面积达130524.26平方米
■深圳土地已步入存量时代 ，商品房逐渐成为稀缺品
正文：

■史上用地最荒年，居住用地跌至冰点

深圳土拍市场近年来经历了尴尬的“寒年”，宅地拍卖达到了史上低值。据相关报告指出，深圳市自2010年后宅地供应面积就逐渐减少，2012年宅地供应就一直处于超低水平，可用于挂牌出让的土地类型也主要以商业和工业为主。

以具体数据为例，从“深圳近5年住宅用地土拍情况统计表”中可见，2013年土拍宅地3块，面积13.2万㎡；2014年土拍宅地1块，面积4.6万㎡；2015年土拍宅地4块，面积13.3万㎡；2016年土拍宅地4块，面积24.0万㎡。而2017年土拍宅地仅1块，且面积仅2.0万㎡，单从面积来看不及2016年的1/12，为历史来最低值。

根据市土地房产交易中心出让数据显示，2018上半年，深圳共出让了26宗土地，去年同期为30宗；出让金额达到109亿元，同比降低了67%。在出让的26宗土地中，工业用地和住宅用地分别为13宗和4宗，显示出产业用地成为土地市场重点扶持的源头。

■10月起，深圳土地市场迎来土拍高峰期

至此，深圳土拍市场一片降温。10月小长假过后，深圳土地市场迎来土拍高峰期，10月共出让8宗地，其中7宗商业用地，1宗产业用地。11月份也将出让8宗地。

其中，位于宝安中心区新安街道的2宗商业用地已于10月10日由华侨城以底价42亿纳入囊中，将建超五星级酒店。

土地连拍模式开启，3天连拍6块地，分别为前海桂湾5宗商业用地，南山留仙洞总部基地1宗产业用地。3天连拍这在深圳土拍市场也是比较罕见的。

10月17日，T201-0112宗地由太平金和成交；T201-0113宗地由敏华控股成交。

10月18日，T201-0093宗地由新华养老保险股份有限公司以底价成交，T201-0111宗地由招联消费金融有限公司以底价成交。

10月19日，T201-0109宗地由前海人才乐居底价成交；T501-0091宗地由普联技术底价成交。

10月19日，前海5商地+留仙洞总部基地1宗产业用地“3连拍”完美结束，太平金和、敏华控股、新华养老保险、招联消费金融以及前海人才乐居成功入驻前海桂湾片区。

■土拍预告|11月迎来土拍小高潮，出让面积达130524.26平方米

11月份将迎来土拍小高潮，8宗土地出让面积达130524.26平方米。公告显示，宗地号A629-1328位于光明区马田街道 ，土地性质为居住用地，土地面积26,226.98 平方米，建筑面积92,398.00平方米，挂牌起始价17.2亿元，土地使用年限70年。

宗地号A621-0044 位于光明区光明街道 ，土地性质为居住用地，土地面积24,109.04 平方米，建筑面积108,490平方米，挂牌起始价20亿元，土地使用年限70年。

据了解，本次出让宗地采用“单限双竞”的办法以挂牌方式出让，即：限成交地价、竞成交地价、竞人才住房面积。竞买人最高报价未超过最高限制地价时，按价高者得的原则确定竞得人和成交价。当竞买人报价达到最高限制地价时，由竞地价转为竞无偿移交的人才住房面积，住宅总建筑面积不变，按移交人才住房面积最多者得的原则确定竞得人。

本次出让宗地建设普通商品住房，竞配建人才住房。其中，A621-0044宗地人才住房初始配建面积为9800平方米，A629-1328宗地人才住房初始配建面积为8100平方米。

商品住房销售时不得强制搭售其他服务、产品，不得捆绑精装修。商品住房自取得套房不动产证之日起，3年内不得转让。

本次出让宗地上建设的人才住房产权归市政府，竞得人建成后无偿移交，由光明区住建部门与竞得人签订监管协议并负责监管，由深圳市人才安居集团有限公司代表市政府接收、运营。

本次出让宗地具体产权要求，以《出让合同》为准。

宗地号J306-0031 位于盐田路与盐排高速公路交汇处东北侧，土地性质为物流用地，土地面积23,227.43平方米，建筑面积92,909平方米，挂牌起始价3.52亿元，土地使用年限30年。

据了解，本宗地项目建成后100%限自用，不得转让。建设用地使用权及建筑物允许抵押，但抵押金额不得超出合同地价与建筑物残值之和。

宗地号A002-0067位于宝安中心区，土地性质为商业用地，土地面积7927.6平方米，建筑面积95130平方米，挂牌起始价31.4亿元，土地使用年限40年。该宗地位于海秀路和滨港四路交界处，沿海秀路直线可到达宝兴路农商银行，宝兴路南北贯通，南可到图书馆，青少年宫，北可达宝安区政府，交通十分便捷。

宗地号A002-0068同样位于宝安中心区，土地性质为商业用地，土地面积5086.32平方米，建筑面积30510平方米，挂牌起始价10.9亿元，土地使用年限40年。该宗地位于宝兴路和海天路汇合处，交通便利，靠近图书馆和青少年宫，学区氛围浓厚，乘坐交通工具途经宝兴路和创业一路可以到达宝安区政府。

据了解，此次出让地块队宗地出让条件作了严格规定。有几点值得格外注意：A002-0067宗地进入9号线西延线规划控制预警区584.69平方米，该地块围护结构锚索等施工措施构件禁止侵入9号线西延线规划控制区。

A002-0068宗地进入港深西部快轨规划控制预警区1699.8平方米，该地块围护结构锚索等施工措施构件禁止侵入港深西部快轨规划控制区。如果竞得人是房地产开发公司，可按规定申请房地产开发资质。如果竞得人需要成立项目开发公司，则该项目公司须是竞得人的全资子公司。

A002-0067地块和A002-0068地块的出让，将有利于促进宝安中心区土地价值的盘活，该区域的土地价值空间也日益升值壮大，对于同片区在售的鸿荣源·壹方中心|玖誉来说，宜居价值也将得到进一步的提升。

宗地号B405-0264 位于梅林路与中康路交汇处东北角，土地性质为商业性办公用地，土地面积7,193.57 平方米，建筑面积57,550平方米，挂牌起始价5.58亿元，土地使用年限30年。

据了解，本宗地项目建成后，15000平方米办公用房按成本价移交深圳市福田区人民政府，产权归政府；1500平方米公交首末站（含站务用房）无偿移交政府，产权归政府；建设用地使用权及建筑物除需移交的部分外均限自用，允许抵押但不得转让，抵押金额不得超出合同地价与建筑物残值之和。

宗地号A213-0386 位于宝安区福永街道，土地性质为居住用地，土地面积18,187.24平方米，建筑面积 61,830平方米，挂牌起始价7.34亿万元，土地使用年限70年。

据悉，A213-0386宗地建设全年期自持租赁住房，竞配建公共租赁住房。项目建成后，宗地内租赁住房和商业用房在70年出让年限内自持，限整体登记、不得分户登记，不得转让；允许抵押，但抵押金额不得超出合同地价与建筑物残值之和。因企业破产清算、重组或股权转让、司法强制执行等情况确需转让的，租赁住房及商业用房限整体转让；转让后，自持物业性质不变。

该项目竣工验收后方可租赁，租赁须符合市政府关于租赁住房的相关规定。每次签订房产租赁合同的租期最长不得超过20年。竞得人自持的租赁住房应当提供满足市场需求的装修。承租人不得转租。

A213-0386号宗地的出让，而且70年自持的人才用房，几乎可以预估为面向深圳人才安居集团定向出让，当然也有可能定向为某央企或国企，届时拭目以待。不过福永片区也将因该宗住宅用地的拍卖，未来将入住更多高质素人才，对距离约莫500米的怀德峰景而言，片区居住品质将得到进一步的提升。

宗地号A122-0357 位于宝安区铁岗地区，土地性质为居住用地+商业用地，土地面积18,566.08平方米，建筑面积59,040平方米，挂牌起始价20.6亿元，最高限价为26.78亿元，竞买（投标）保证金为10.3亿元，土地使用年限70年。

据悉，A122-0357宗地建设普通商品住房，竞配建人才住房。其中，人才住房初始配建面积为7550平方米。建设的商品住房、商业和办公用房可按规定销售；商品住房销售时不得强制搭售其他服务、产品，不得捆绑精装修；商品住房自取得套房不动产证之日起，3年内不得转让。

宗地内建设的商务公寓在70年出让年限内自持，限整体登记、不得分户登记，不得转让；允许抵押，但抵押金额不得超出合同地价与建筑物残值之和。商务公寓竣工验收后方可租赁，租赁须符合市政府关于租赁商务公寓的相关规定，每次签订房产租赁合同的租期最长不得超过10年。

宗地上建设的人才住房产权归市政府，竞得人建成后无偿移交，由深圳市宝安区住房和建设局（以下简称宝安区住建局）与竞得人签订监管协议并负责监管，建成后由深圳市宝安人才安居有限公司接收、运营。

根据公告显示，本次出让宗地采用“单限双竞”的办法以挂牌方式出让，即：限成交地价、竞成交地价、竞人才住房或公共租赁住房面积。竞买人最高报价未超过最高限制地价时，按价高者得的原则确定竞得人和成交价。当竞买人报价达到最高限制地价时，由竞地价转为竞无偿移交的人才住房或公共租赁住房面积，住宅总建筑面积不变，按移交人才住房或公共租赁住房面积最多者得的原则确定竞得人。

■深圳土地已步入存量时代 ，商品房已是稀缺品

从以上土地出让的性质来看，居住用地出让逐年减少，相比于前几年的出让情况，如今深圳的居住用地出让可谓是微乎其微，跌至冰点。然而，在深圳宅地供应处于低位的前提下，住宅的需求却在不断上涨，这便使得深圳的房地产市场“供不应求”。即使楼市调控频出，库存仍呈下降趋势。统计数据显示，截止2018年6月20日深圳新房住宅库存量仅为26530套，逼近2010年的库存量，创近8年以来新低，深圳楼市库存量再触历史大底。

据统计，深圳的土地面积不及2000平方公里，目前建成面积已达到900平方公里，再加上2005年时，深圳便将全市陆地总面积50%的土地划入基本生态控制线，共计974.5平方公里，这意味着，深圳可供开发的土地空间已经基本饱和。与此同时，按照深圳市房地产研究中心的数据显示：未来几年，深圳每年实际仅有0.33平方公里的新增居住用地供应，几乎无地可供。

土地供应量的减少、土地供应方向向民生、产业项目倾斜，将加大深圳商品住房缺口。随着土地进入存量时代到来，商品房也将进入存量时代。随着深圳新房供应量和土地资源越来越紧缺，这就导致未来深圳商品房市场，不是够不够钱买的问题，而是买不买到的问题。