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行业观察
“四替效应”全覆盖 : 高原态’元年”之14

作者:尹香武 类型:行业观察

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2018-10-27 19:17:58点击2050


前言:

2018111日下午1430~1630,武汉房协与大家顾问联合举办的《2018年武汉楼势分析报告会》在嘉华酒店3楼宴会厅成功举行,218位来自房企的中高层、媒介主笔参会,高朋满座。

武汉房协张汉培会长、房协秘书处负责人王立宽先生莅临。这是协会成立22年来首次与代理公司合办会员活动,主因是去年大家顾问举办的2017年武汉楼市分析会反响极佳、预判准确,以及大家顾问的系列分析预判得到认可!

张会长还发表了热情的欢迎辞,房协会员的开发量已占全行业的接近90%,这些房企对未来的判断与把握将直接影响武汉城市化的质量与速度。张会长还对大家顾问取得的武汉本土中介八年连冠、中国房地产百强服务商的成绩表示了勉励。

而我以大家顾问董事长的身份为到场的听众汇报了大家顾问对2018年房地产市场趋势的分析成果。大家顾问不认同“小年、小小年”的判断,房地产各个方面都进入“高原态”恐怕才是真正的趋势。

如今距报告会召开已经超过7个月了,现在分次公开当时的演讲内容,由于全文长达3万余字,因此可能要分5~12篇发布。绝对的密讲级干货,除了涉及商业机密部分外全文照登,这算是武汉本土代理领军者的公益之举吧。


前接:

1《人类总归入:高原态’元年”之1》

2《楼市变性手术:高原态’元年”之2》

3《5G激素与土地宿命:高原态’元年”之3》

4《房企要会当代办:高原态’元年”之4》

5《房价加压要足够:高原态’元年”之5》

6《城斗主场,绝对财富:高原态’元年”之6》

7《追逐“楼市顺差”:高原态’元年”之7》

8《人口下降百分之五、城市膨胀一点六倍:高原态’元年之8》

9《3:1必“价值再凝聚”:高原态’元年之9》

10《五大新背景:高原态’元年之10》

11《好东西多是坏消息:高原态’元年之11》

12《穷富双尾:高原态’元年之12》


13《财米油盐酱醋茶:高原态’元年”之13》

■房价的高原态

一)房价的自我强化效应

房价具备自我强化的效应,因为房价高,所以房价可以更高,在它崩盘之前有这样的效应。这个效应的出现会使得政府很警觉,所以要管理、要管制,这个是毫无疑问的,现在及将来还将继续体现,直到崩盘那一刻结束。

二)四替效应:地价替换房价、月租替换月供、首付替换全款、租房替换购房

房地产行业即将进入四替阶段。哪四替呢?第一个就是“地价替换房价”,现在的房价就是三年以后的地价。武汉现在全市的房价1万多,三年以后的地价就是1万多。

那房价应该怎么办?房地价的关系有一个倍率关系:房价一般等于地价的2-3倍,这是第一个替换。

第二个就是“月租替换月供”,因为土地的剩余价值总归入的特征是收缴所有人收入的大约30%,这个比例从长远来看是个定数。如现在100㎡的月供是6千,未来的月租就是6千,也就是说同等档次下买房月供和租房月租其实压力是一样的。

第三个替换的是“首付替换全款”,现在买一个房子全款300万,未来的首付同样的一套房子300万

第四个替换是“租房替换购房”,未来的购房大门就关上了,该买不起的就买不起。所以说房地产是一个收敛市场。收缩收窄了,进不去的人想进去也进不去了。

“四替”以后,一个总的结果就是房地产的主信号变成了租金信号,而不是房价信号。如果房地产主信号变成租金信号,那最伟大的一刻就出现了,房地产安全度无以复加。

什么意思呢,比如说现在从1998年算起投资房产,现在是2017年,其实一直是以房价为住信号的,那么这就是线性的过程,过了一定历史阶段之后再继续线性过程是不安全的。

也就是说楼市从1998年开始一直到现在,它是一个线性市场。线性市场是一直向前、向上的。这个市场一直这么发展下去破坏力就太大了,总有一天它会急剧收缩带来巨大的副作用。

我国原来最悲催的就是在这个线性的社会当中不断的折腾,不断的革命。如果说变成房租信号,那房地产的安全型就增强了,犹如之前所说,“房地产是线的”升级为“房地产是圆的”,彻底安全了,社会周期律困境也破解了。

三)购买力再修复行情启幕:实际房价先在账面房价上-70%然后450%!

(此处省略敏感的1920字)

这个购买力修复过程会发起最后的一击,击败什么呢?击败对跻身房地产寄托于最后一线希望的人的最后的那一道防线,经过这一次购买力再修复之后,该买房的买房,不该买房的以后部分不谈房子,彻底的分流就形成了。

这一点既可以为我们的房企提供一个对未来判断的锚定标准,它也可以为我们的个人和家庭进行资产布局和房地产投资提供一个总的路标,有了这个路标,你就不会去信短周期、小小年、小年这种说法了。

四)房价高原态的小结:

四替效应冲垮悲观者最后防线,

购买力修复行情必将拉开帷幕!

■总结

汇报到此时此刻就结束了,现在为今天汇报进行一个大的总结。就是大家顾问因此判断:没有什么小年、更没什么小小年,而是:

安全性最强的增轨换挡年,

土地强拓展的盲目乐观年,

武汉海量化的大幕启动年,

老板拼脑电波的大决战年,

购房投资者分流的双尾年,

商品房价格的修复开启年。

2018年,是武汉楼市迈向高原态的元年!

2018年,老板们要拼脑电波、要拼想法、要拼对未来的判断,判断对了再上一层楼,判断错了就可能出局。法国总统访华时说了一句话:“让地球再次伟大。”我理解成“让地产再次伟大”。

因为我们大家顾问以前写过“地球地球、地产之球”,让地球再次伟大,人类创造剩余价值,剩余价值要交给地球,我们没有任何人可以摆脱地球。

所以用“让地产再次伟大”作为结尾,祝大家的房地产事业更上一层楼、可尽千里目。(此全系列到此告终)



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