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投资分析
企业如何实现资本扩张?这种隐性获利方式一定要知道!

作者:室介屋笈 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2018-10-29 17:57:50点击4232


导读:
■火力全开,香港投资客扫货伦敦办公楼
■前香港金管局总裁:购买物业比长期租用更合理
■购买优质办公楼可助力企业实现资本扩张,优化资产配置
■对比传统办公楼,产城综合体更具平台性、系统性
■资产配置优化、企业成长发展的最优组合方案,天安云谷
正文:

■火力全开,香港投资客扫货伦敦办公楼

上个月,香港永泰地产(Wing Tai)以4.25亿英镑(43亿港币,37.5亿人民币)的价格,买下了位于英国伦敦金融城的超豪华地标办公楼30 Gresham Street,据了解,这已经是永泰地产在伦敦买下的第六栋办公楼。

同期,香港一位王姓私人投资者以家族办公室的名义收购了位于西伦敦肯辛顿大街的大楼42-60 Kensington High Street,成交价在5000万英镑左右(约5.1亿港币,4.5亿人民币)。事实上,自李嘉诚旗下长实10亿英镑收购瑞银总部大楼以来,香港的办公楼投资者几乎火力全开,跟打了鸡血一样在伦敦买买买。

一般情况下,企业或者机构购买办公楼的目的无外乎几个:自用,出租以及获取额外的增值收益。而从今年6月份至今,伦敦已经上演了至少5宗由香港投资者/机构为主导的大宗办公楼交易。此时我们不禁要问了,为什么香港的企业或者机构如此热衷于购买办公楼?

原因只有一个:在香港、伦敦等世界级城市,核心区的优质办公楼产品是为数不多能够兼具高回报率和可观现金流的投资品种。

■前香港金管局总裁:购买物业比长期租用更合理

根据香港差响物业估值署的数据,从1997年到2007年,香港办公楼的指数表现远远抛离住宅、零售商铺及工业大厦,一枝独秀;同时租金方面,截止2017年2月,全中环的租金按年升了7.6%,超过香港一季度4.3%的GDP增幅。

如此良好的表现,难怪香港金管局都为办公楼的价值背书。2001年香港金管局以37亿港币的天文数字买下“香港第一办公楼”——中环IFC的55至56楼及77至88楼时,当时的金管局总裁任志刚发表了这样一番看法:购买物业比长期租用更合理,是一项良好的投资。

毕竟对很多企业而言,办公楼的租赁成本本身就是一笔数额较大的支出,如果能够将这笔支出以企业资产的形式沉淀下来,还能够灵活出租、获得良好的升值预期,如此“三赢”的举措,又何乐而不为呢?更何况,购买办公楼也是企业实现变相扩张的一种有效方式。

■购买优质办公楼可助力企业实现资本扩张,优化资产配置

以深圳某科技公司为例,其年营收达5000万,净利润约500万。目前位于南山办公,办公面积约1000㎡,按照第一太平戴维斯公布的深圳二季度230.7元/㎡/月的办公楼租金水准,该企业每个月需要支付的租金成本大约是23.07万元,如果按年计算,企业的租金成本约为276.8万元/年。

而这276万的年租金是需要用企业的利润去支付的,也就是说,为了支付办公的租金成本,企业每年要多做将近3000万的生意,相当于要多开3家分公司。后来这家企业在深圳购买了同等面积的办公楼产品,不仅省去了租金成本上升带来的困扰,还可以在交易过程中获得等额发票,分摊企业的经营成本,减少交税。

按照第二季度深圳散售型甲级办公楼的57682元/㎡的平均售价,这家企业购置办公楼的总价约为5768.2万元。若采用直线法折旧,折旧年限为20年,每年可以折旧5768.2万元/20年=288.41万元/年;企业所得税=(收入-扣除项目)*25%,每年288.41万的折旧额算在扣除项目中,每年可以少缴纳企业所得税288.41万元*25%=72.1万。

■对比传统办公楼,产城综合体更具平台性、系统性

而对租金成本的控制,以及税费的减免,最终都将会在企业的账面上得到体现。因此,企业在合适价位购买办公楼,相当于在维持原来的产值或者经营收入的同时,另外开了一家或者多家公司。这还不包括办公楼的增值部分,以及公司实力和形象的提升带来的收益。这种隐性获利的方式,我们也可以认为是企业经营的一种变相扩张。

在国内,包括腾讯、联想、平安在内的众多知名企业都拥有自己的办公楼,大中型企业整栋、整层购买办公楼的现象也非常普遍。不过伴随着产城融合趋势的兴起,比传统办公楼拥有更多配套、资源的产业办公楼,开始吸引越来越多企业主的目光。

和传统办公楼相比,依托大规模产城综合体打造的办公楼,在平台性、系统性方面具有显著优势。因为产城综合体强调的是产业发展和人们日常生活的有机融合,因此居住、商业、休闲、交通等方面的配套会比传统写字楼更完善,同时体量优势,决定了入驻企业能够获得更多的产业便利、政策优惠。

■资产配置优化、企业成长发展的最优组合方案,天安云谷

而目前深圳几个主要的办公区域中,作为“广深科技创新走廊”核心创新平台、全市中轴提升战略重要节点的坂雪岗科技城,承载着引领产业创新升级和产城融合发展的重要使命,在产城综合体的打造方面具有显著优势。

目前片区已经聚集了国家高新技术企业285家,重点企业60家,超亿元企业47家,其中包括华为、天安、康冠、航嘉等众多国内外知名企业,是龙岗区乃至深圳市科技创新要素最为集聚的区域之一。同时为了营造更优质的产业氛围,《坂雪岗科技城扩容实施方案》已经确定将坂田街道南片区10.88平方公里纳入坂雪岗科技城,并进行统一的规划建设。

坂雪岗科技城扩容以后,将会有更多的企业、人才聚集于此,产城综合体的需求也将随之上升。而区域内的天安云谷作为深圳乃至全国产城社区的典型案例,已经为企业量身定制了一套集资产配置优化、企业成长于一体的组合发展方案。

为了解决企业成长壮大过程中遇到的种种问题,推动区域产业蓬勃发展,天安云谷为企业提供了“产业研发大厦+配套宿舍”资产包,不仅可以省去租金成本、进行固定资产的税费抵扣,还可以通过以配套宿舍补贴住房的方式为企业员工谋福利,这也相当于间接降低了企业在人力资源方面的支出。

在优化企业固定资产配置的同时,天安云谷作为国内首个以“云计算、大数据”理念规划的聚焦于创造“企业与人才关联、共享”的大型产城综合体,打造了深圳首个云平台、“堆栈”孵化器、AI创新中心等,还可以一站式实现企业非核心业务外包,如企业拎包入驻服务体系、政务代办、财务咨询、代理记账等,为企业的成长提供快速通道。

基于对天安云谷产城融合价值的看好,目前包括华为终端、埃森哲、艾比森、安奈儿、世强电讯、中软国际在内的300多家优质企业已经先后进驻,年产值突破1800亿元。而这些实力企业的聚集,也将营造出天安云谷独有的事业圈层,为企业价值的进一步提升蓄力。


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