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投资分析
拿到这份呕心沥血的置业经验,少走了N多弯路

作者:室介屋笈 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2018-11-09 16:51:08点击7149


导读:
■新房扎堆入市,套路深深深几许……
■拨开置业迷雾,这些购房指标急需get
■这个楼盘,买就对了!
正文:

■新房扎堆入市,套路深深深几许……

相信今年的“金九银十”不管是对开发商还是房产中介来说,成绩总归不能跟满意沾边儿。但成绩归成绩,按照以往的经验,越是迫近年底,客户的买房欲望就会越发强烈。

或许正是开发商摸清了这个规律,再加上随着调控政策逐渐被消化及年末房企冲刺业绩的刺激作用,自9月底开始,开发商逐渐加快推盘速度。据深圳中原研究中心数据显示,仅11月份,深圳便计划有24个项目入市,推盘约万套,堪称推盘小高潮。

但不得不说,开发商为了达到快速消化库存,献出了花样繁多的促销方案,多少有点急不可耐的意思。但不难发现整个房地产市场的状况,如今的房地产市场,再不是一年前买房靠抢,也不是像有些城市得先让你拿出个几百万或者房价的百分之多少才能有资格抽号,现在的房地产逻辑是从卖方市场转变为了买方市场!

■拨开置业迷雾,这些购房指标急需get

对于真正的购房者来说,他们的置业意愿强烈,但无奈受困于开发商们“乱花渐欲迷人眼”花样繁多的套路,一时间举棋不定,更不知该如何挑选真正适合自己的物业。如果你也有这个困扰,那么以下经验之谈的购房手册中的指标必须get!

1、教育指标

现如今不少开发商自身的教育配套资源不过硬,但在宣传过程中惯以未来将引进高大上的教育集团等噱头来吸引客户,且不说这是一个未知数,单就对于教育有迫切需求者而言,这种不切实际的空等只能是浪费人力、物力甚至是财力。

若楼盘周边有教育配套,但是资源单一,这也是一个令无数家长头疼的问题。因此,那些周边遍布成熟且可涵盖3-15岁全龄段教育资源的楼盘必是首选!

成熟的教育资源除了具备快人一步抢先享受教育资源的特质外,这种物业的价值较之于周边不带教育资源的楼盘要高出不少。以深圳某个带深高学区的项目为例,房天下显示10月份参考价为66255元/㎡,而距其约1公里不带学区的价格仅约30000元/㎡,这对比再明显不过。

2、现房指标

很多购房者在现房与期房之间举棋不定,这类购房者大多是在沉迷于开发商所描绘的未来的生活蓝图,最终脑子一热便买了期房,等到真正冷静下来之后才悔不当初。依照笔者经验,最好的选择当属现房。

现房可以实现购房者现场考察的愿望,其内外部配套、小区环境、建筑质量、户型、朝向等都可一目了然,对比期房的各种不确定性,现房的优势远不止于。为此,我们可以算一笔经济账:

①假如你入手的是2年后交房的100㎡期房,按5万元/㎡计算,总价500万元,3成首付为150万元,首付款2年银行利息是29万元(据基准利率计算,若是利率上浮利息将更高);

②每月你要承担的月供约1.6万元,2年约38.4万元;

③以目前深圳的租房成本计算,商品房小区约90平米3房,每个月租金约5500元,2年租房成本约为5500×24=13.2万元。也就是说,选择2年期房的话你需要额外支出13.2万元的租房成本。

经计算,你若选择2年期房,所付出的经济成本保守估计为29+38.4+13.2=80.6万元,这相当于一套小房子的首付!若你入手的是一手现房,则意味着即买即可装修出租,2年则可坐收至少十多万的租金收入,因此,选择现房对于购房者来说无论是投资或是自住,都是稳赚!

3、交通指标

交通指标中最为关心的就是地铁了,毋庸置疑,地铁盘和非地铁盘肯定首选地铁盘,但是地铁盘与地铁盘之间也是千差万别的。

首先,若某处物业位于已开通运营地铁的沿线,相对于在建地铁口物业来说,已开通者其价值已经兑现,并不会再次享受到因地铁运营所带来的溢价。反之,若你能趁地铁在建时入手,先不说成本要比已开通地铁沿线的物业低得多,光就是地铁开通后的溢价空间就足够大,未来的升值价值可期。因此,若是受限于手头资金并长远考虑升值方面,自然要选在建地铁口物业。

其次,地铁并不是都在地下,部分轨道是敷设在地上,若是房子买在这种地铁口附近,也就选择了与无休无止的噪音陪伴。数据显示,与轨道直线距离约200米处的噪音超70分贝,地铁经过时的噪音程度相当于有人凑在你耳边大声说话,若长期生活在这样的噪音环境中,患“噪音病”的风险也将加大,对身体健康极为不利。

而那些轨道敷设在地下的轨道,大多在地下20米处,噪音可以达到完全隔绝,压根不用有噪音污染的顾虑。因此,选择地铁盘时应该确认地铁是从地下还是地上穿过,因为这直接决定了你的生活质量如何!

采用地下敷设的地铁多位于地下20米处

4、其它配套指标

之一,综合体大盘VS纯住区:当前越来越多的开发商受到启发,在规划楼盘时过度追求综合体物业,表面上看可以为业主们提供极大的便利,甚至生活、工作、居住等实现了一键切换,但问题的暴露期却是在入住后。

比如若一个综合体大盘中,住宅与购物中心或者与写字楼无限接近,时间一长,周围聚集的人员复杂不说,吵闹必不可少。因此,从长远来看,部分综合体大盘真的步入纯住区更适合居住,纯住宅小区完胜!

之二,无公园VS有公园:俗话说公园是城市之眼,若你入手的是无公园的物业,周边全部被钢筋水泥包裹,掺杂着道路上的汽车尾气、光学污染等,久而久之便会觉得压力陡增,从而产生出压抑的情绪,不利于身心健康。

试想你入手的是公园物业,晨起、黄昏都可以与家人一起漫步在公园中,与种类多样的树木亲密接触,吸入的是纯天然无污染的空气,而孩子也可以近距离接触大自然,探索大自然的奥秘,既有利于增长心智,更有利于身心健康。因此,公园物业完胜!

之三,房型紧凑型VS科学合理型:当下对于刚需一族来说,随着二套房各项成本的增大,越来越多的人意识到买房要一步到位,大多选择三房及以上的户型,来满足三代同堂甚至是四代同堂的需求。这就导致了不少开发商在户型设计上一味的追求房间数量,忽视了居住的舒适性。

以目前市面上多数在售的楼盘户型情况为例,有些项目为了追求房间数量,过多的挤占公共空间,不仅牺牲了开间,还牺牲了厨房和卫浴空间,乃至于狭小的客厅面积让人极度压抑,既没有老人的舒适区,也没有小孩嬉戏玩耍的区域,这样的设计只能用失败来形容。

科学的空间尺度是居住的必需,盲目压缩只会降低居住的舒适感。那么,什么样的设计才算是舒适的呢?以客厅为例,一般来说,开间只有达到3.6米才可以容得下沙发、茶几以及电视柜等设施,若是低于3.6米则意味着设施占据的空间太大,甚至人在里面转身都稍显困难,若是家庭人口多,怕也只能并排走路了。

反观有些项目的户型,通过科学合理的设计,将景观阳台、客厅、餐厅置于同侧,开间广阔,户型极为通透,这样一来极大的确保了居住舒适度。而且还保证了厨房、阳台、卧室的空间阔绰,避免家人生活空间转个身也困难。所以对很多预算差不多的购房者来看,既要考虑房间数量,更要长远得考虑空间舒适感,以免后续调整更大,引起的系列重装或改装等麻烦。

以上是笔者综合各位看房大家以及自己的感悟提出的一些购房经验,或许可以帮助各位挑选到真正适合自己的物业。除了上述指标外,还有一项指标不容忽视,那就是车位比问题,如今大多数家庭汽车保有量超过了2,那些车位比甚至不足1:1的自然也是淘汰项。

■这个楼盘,买就对了!

看罢以上,相信各位买房时就不会那么纠结了。开头我们也说了,深圳11月份预计24个项目入市,对于有买房意向的人来说,若是按照以上的置业手册来看,到底哪个楼盘值得入手呢?

各位不妨关注下大空港片区罕有在售的集合“地铁站+公园+12年一贯制教育”资源的一手现房——怀德峰景。此前笔者踩盘时也注意到,怀德峰景周边的配套极为丰富,在整个深圳房地产市场中,有着不错的性价比。

如教育方面周边有3-15岁教育平台资源环伺(如福永小学、福永中学、新安第二外国语学校均距项目1km范围内),可以说福永片区最好的中小学资源都扎堆在这了,值得注意的是福永目前即将入市的新盘并不在这个学区范围内;

福永中学实景图

商业配套方面有深圳首家旅游主题购物中心——益田假日天地、同泰时代广场Shopping Mall等,项目本身也规划了商业部分,未来的商业版图也将再扩;

益田假日天地

交通方面则与在建的12号地铁线怀德站约百米,据说未来将无缝接驳,最为重要的是该地铁线采用的是地下敷设,享受便捷交通的同时,不必担忧噪音污染;

怀德站与现楼在售的怀德峰景,一路之隔,步行2-3分钟即达,未来将无缝接驳

文体配套方面资源也较为优渥,项目东门对面即是福永群众文化艺术馆及其紧邻的福永图书馆(翠岗公园同侧),而根据规划,距离项目西南方约200米(原鹰观山)处将会被建成福永体育馆,未来将成为福永片区新地标。

福永体育馆项目施工现场

目前受限于政策,越来越多的新建房在不断牺牲容积率而向天空要面积时,怀德峰景却实现了约3.05的低密度,为居住的舒适度提供了保障。

不仅如此,怀德峰景本体上亮点颇多,如采用了户型方正的设计,功能区设计科学合理;如规划打造了“两园、两轴、五组团、一环街”的醇熟园林景观结构;如远胜于其他同类产品的1:2.65的别墅级车位比;且园区内已启用的健身器械、儿童游乐区以及规划的游泳池、环步道等配套,无不最大程度的确保居住的舒适性。

怀德峰景实景图

基于目前的市场情况,入手怀德峰景即意味着先人一步享受高品质人居,甚至连孩子的教育问题、停车难问题以及绿化问题等烦恼都可以一并抛除脑后,瞬间解除系列后顾之忧。据悉,怀德峰景在售的约86-143㎡现房单位,优质单位分秒递减中,咨询热线:0755-27309999