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项目及片区考评
时隔三年再次出让住宅用地,尖岗山上风云再起?

作者:室介屋笈 类型:项目及片区考评

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2018-12-03 16:16:51点击894


导读:
■时隔三年,宝安尖岗山片区再次出让住宅用地
■尖岗山片区全维度解析
一、每一个中心的崛起,都会伴随豪宅区的出现
二、深圳楼市的“五刷”选手,拥有西部最大别墅群
1、品牌开发商云集,屡屡刷新楼面价记录
2、土地容积率开始从低密度向高密度转移
3、佳兆业在尖岗山圈定2.2平方公里旧改
三、教育资源齐备,拥有纯美式教育国际学校
四、居住品质感与商业丰富性,二者难以兼得
五、轨道交通是硬伤,地铁站直线距离1.5公里
六、2.78万㎡尖岗山文体中心填补文体配套空白
七、发力产业,打造尖岗山战略性新兴产业基地
■淡市检验“真金”,尖岗山别墅成交活跃
正文:

■时隔三年,宝安尖岗山片区再次出让住宅用地

临近年底,深圳住宅用地开启了密集出让模式。根据深圳土地交易中心挂牌数据,11月份深圳累计有4宗住宅用地出让,光明、宝安各两块。而这4宗住宅用地中,将于1130日正式出让、位于宝安尖岗山片区的A122-0357宗地尤为引人瞩目。

作为深圳的豪宅片区之一,尖岗山位于前海—宝中的后方,是深圳西部山湖资源最为丰富的片区。区域地貌类型以低山、台地为主,坡度平缓,孖松山、企龙山、岭下山、铁岗水库、西丽水库等山水资源环绕。而此次出让A122-0357宗地,是201512月泰禾以近8/平刷新楼面价纪录后,尖岗山时隔三年再次拍卖住宅用地。

A122-0357宗地北临尖岗山大道,南邻卧龙五路、京港澳高速,西面是正在建设中的泰禾项目,东面是一块空地,现状为深圳地铁12号线卧龙三路营地。宗地的土地面积为18566.08㎡,建筑面积59040㎡,用途方面,规划为居住用地+商业用地,包括住宅、商业、办公、商务公寓、幼儿园等业态,使用期间为70年,容积率≤3.18

尖岗山A122-0357宗地实景

1130日,这宗地块将采用“单限双竞”(限成交地价、竞成交地价、竞人才住房或公共租赁住房面积)的方式挂牌出让,挂牌起始价为20.6亿元,最高限价为26.78亿元,竞买(投标)保证金为10.3亿元。

■尖岗山片区全维度解析

在新的住宅用地正式出让之前,我们先来深入的了解一下尖岗山这个片区。整体来看,紧邻前海、宝中的区位,顶级的生态人居环境,国际化的教育配套,是尖岗山片区的显著优势,然而豪宅区对于私密性、安全性的高要求,也决定了尖岗山片区在商业、地铁、产业等方面存在一定的短板。

一、每一个中心的崛起,都会伴随豪宅区的出现

改革开放近四十年来,深圳的城市发展一路向西,中心区也先后经历了从罗湖到福田再到南山的更迭。每一个中心区崛起的同时,也都伴随着豪宅区的出现和发展,像罗湖有银湖豪宅区,福田有香蜜湖豪宅区,南山则出现了华侨城豪宅区和深圳湾豪宅区。

而目前还在建设中的前海,凭借独特的金融属性被赋予了“东方曼哈顿”的角色,有望带领深圳城市发展进入下一个高潮阶段。数据显示,截至今年6月,世界500强在前海投资设立的企业累计达到了344家。截至8月,在前海累计注册的港企则达到了9580家。

可以想象,未来这里聚集的将是来自全球的高端财富人士,相应的,豪宅需求也会随之与日俱增。而放眼前海周边,拥有深圳西部最大别墅群,以及由此衍生的顶级圈层的尖岗山片区,无疑是备受瞩目的。

同时,以鸿荣源·壹方中心、前海观一为代表,宝安中心的豪宅版图也已经崛起,并与尖岗山豪宅区衔接,形成深圳西部最具影响力的豪宅带。

二、深圳楼市的“五刷”选手,拥有西部最大别墅群

1、品牌开发商云集,屡屡刷新楼面价记录

尖岗山片区以海拔202.9米的尖岗山为中心,与占地72万㎡的宝安公园隔路相望,北面的铁岗水库集水面积64平方千米,总库容8322万立方米。得天独厚的生态资源优势,上风上水的格局,令尖岗山成为众多大牌开发商争相抢占的风水宝地。

曦城对面的宝安公园

2003年招商华侨城集团在这里拿地并打造曦城项目至今,中海、新世界、泰禾、佳兆业等品牌开发商都已经先后在尖岗山片区落子,期间更五次刷新了深圳住宅用地的楼面价。

20031230日,尖岗山首宗21万平方米别墅用地公开拍卖,最终招商华侨城联盟以5.8亿元夺得该地块,楼面地价高达5441/平方米,成为当时的深圳新地王。

20041126日,招商、华侨城再次联盟,经过127轮激烈角逐最终以16.85亿元的高价再夺深圳地王,该地块系深圳市土地拍卖历史上成交价超出地价幅度最大的一次,楼面地价高达8575/平方米。

2009年尖岗山第三次出让别墅用地,被招商、华侨城联手以5.3亿拿下,楼面地价18875/平方米,为2009年以前深圳楼面地价最高的地王!

20121128日,尖岗山片区内最后一宗低密度用地出让,总价为48.6亿元被中海地产拿下,计可售楼面地价为27268/平方米,创深圳历年土地拍卖地价新高。如今中海九號公馆已经成熟。

20151225日,泰禾以57亿元竞得尖岗山片区两宗地块,其中A122-0345地块以79907/㎡的楼面价,成为2015年全国单价地王。


图片来自微信号:深圳尖岗山豪宅


2、土地容积率开始从低密度向高密度转移

目前这些品牌开发商打造的项目中,曦城、九號公馆等项目都已经入伙,在建的只有一个泰禾项目。现场看到,泰禾项目的建筑主体已出地面,但是由于容积率及高度限制,泰禾项目或将不会出现超低密度的别墅产品。11月底出让的A122-0357宗地由于容积率更高,预计也将会是以打造高层住宅为主。

建设中的泰禾项目工地

目前在整个尖岗山片区中,可供出让的地块已经越来越少,而且基本上以小面积为主。从泰禾项目以及尖岗山即将出让的住宅用地容积率,我们可以推断,未来尖岗山出现新的别墅产品的难度将越来越高。

3、佳兆业在尖岗山圈定2.2平方公里旧改

除了上述几个知名开发商以外,据了解,佳兆业也在尖岗山片区的东南面划定了用地总面积约2.2平方公里的旧改区域。

佳兆业尖岗山旧改项目由新安三路、创业二路、宝石公路、上川二路围合,拟更新单元用地面积222.9公顷,项目规划总建设量446万㎡,未来将可居住约3.2万人,建设内容包括工业、办公楼、公寓、商业、酒店及居住配套等。

可以预见的是,未来佳兆业尖岗山项目打造完成后,整个尖岗山片区的配套将会有较为显著的提升。

三、教育资源齐备,拥有纯美式教育国际学校

教育配套方面,作为豪宅片区,尖岗山配套的教育资源同样是顶级的。目前片区内汇集的教育资源有中海九號公馆幼儿园、曦城协同学校、新安中学(集团)外国语学校等,其中曦城协同学校为国际学校,新安中学(集团)外国语学校。

坐落于曦城别墅区内的曦城协同学校(BCIS),创建于2011年,是一所采用纯美式教育的国际学校,由美国协同教育集团海外公司独立创办,占地13700平方米,建筑面积6258平方米,实行小班制教学,共18个班,从小学一年级至初中三年级,学费标准为17万元/年。

九號公馆西侧的公办新安中学(集团)外国语学校,前身为铁岗九年一贯制学校,总占地面积约3.5万平方米,总建筑面积约4.1万平方米,是宝安区十二所微软创新学校之一,计划办学规模为72个教学班,其中小学48个班、初中24个班。根据区教育局统一部署,小学部已经于2017年开始部分招生。

新安中学(集团)外国语学校已经开学

而片区内规划建设中的学校有宝中教育集团尖岗山实验学校,位于上川二路与留仙二路交汇处,概算投资2.5109亿元,占地面积55062.63平方米,总建筑面积40205.74平方米,将新建初中教学楼、小学教学楼、音乐舞蹈楼等11栋教学楼及功能楼,办学规模为小学、初中各36个班,可提供3420个优质学位。

总的来说,尖岗山片区的教育资源正日趋丰富,从公立到私立,从九年一贯制到国际学校,可以选择的范围也更加广泛。

四、居住品质感与商业丰富性,二者难以兼得

高端居住区,配套的必然是高端商业。目前尖岗山片区内拥有6.8万㎡曦城VIVITOWN山地风情商业街,进驻的商家数量在30家左右,这也是目前片区内唯一的集中式商业体。

但是正如东门商业发达却住宅低迷,华侨城片区住宅兴旺商业却表现平平,尖岗山片区目前也处在这样一种矛盾的境地。从人居的角度来看,高端商业配套保证了居住环境的品质感和纯粹性,但是如果想要获得更为丰富的购物体验,只能驱车前往附近的中洲购物中心或者海雅缤纷城,车程大概在10分钟左右。

五、轨道交通是硬伤,地铁站直线距离1.5公里

和商业一样,轨道交通也是目前尖岗山片区的一大硬伤。正所谓富人可以不坐地铁,但是富人区不能没有地铁。目前深圳湾、华侨城、香蜜湖等深圳主流豪宅区都配套有地铁,而且伴随着尖岗山片区的土地出让逐渐由低密度向较高密度转移,地铁对于区域出行的必要性也将开始显现。

目前距离尖岗山片区较近的地铁站有5号线兴东站、12号线上川站(建设中),但是直线距离都在1.5公里左右。而深圳市轨道交通线网规划(2016-2030)规划方案中,15号线或在宝安公园附近设站点,届时有望实现片区轨道站点零的突破。

六、2.78万㎡尖岗山文体中心填补文体配套空白

其他基础配套方面,南临留仙二路,北临洪浪北二路的尖岗山文体中心,占地面积20504平方米,总建筑面积约2.78万㎡,包含多功能演播厅、图书馆、球馆等设施,将填补尖岗山片区没有文体中心的空白。

七、发力产业,打造尖岗山战略性新兴产业基地

尖岗山战略性新兴产业基地是宝安第三个市级战略性新兴产业集聚区,定位为“以商业服务、教育培训与高新技术产业为主导的综合功能片区,与宝安中心区协同发展的区域综合服务中心”,重点发展新一代信息技术产业,引进节能环保、新能源、新材料等战略性新兴产业,目前已吸引200多家高新企业入驻。

数据显示,总面积3.92平方公里的尖岗山产业片区,工业企业979家,占街道1175家的83.3%;国高企业281家,占街道343家的81.9%; 市高企业117家,占街道224家的52.2%;主板及新三板上市企业21家,占比街道28家的75%;年产值1亿元以上39家,占街道123家的31.7%。新安共有7个深圳市投资推广的重点园区,全部位于尖岗山,新安十大产业项目也都位于尖岗山新兴产业园内。

如今的尖岗山片区不仅集中了新安主要的制造业企业,而且已形成以新一代信息技术、生物医药、检验检测为主导的新兴产业业态。同时佳兆业集团已于2013年初与宝安区政府签订《战略框架协议及尖岗山项目合作开发协议》,即我们在前文提到的佳兆业旧改项目,这个项目囊括了一部分的工业、办公楼等业态,对于尖岗山片区产业的进一步发展也将起到重要的推动作用。

■淡市检验“真金”,尖岗山别墅成交活跃

统计数据显示,尖岗山片区目前已成为深圳别墅成交最活跃和最集中的片区,2017年全年二手别墅成交70多套,2018年截至9月份二手别墅成交已接近50套。

在笔者看来,尖岗山别墅成交火热有几方面的原因。首先紧邻前海、宝中的区位,决定了这里的价值从长远来看是值得好的;其次尖岗山的教育、商业、文化等基础配套在不断完善,宜居属性也在不断增强;最关键的一点是,目前深圳豪宅均价已经普遍10+的情况下,尖岗山片区有些别墅的单价还不到10万元一平米。

作为拥有深圳西部最大别墅群,并且五度刷新深圳住宅用地楼面价的实力选手,尖岗山片区的一举一动都深受市场关注,而淡市对于土地价值的考验更为严苛,正因此,本月底即将出让的尖岗山住宅用地,也会吸引更多的关注目光。