GO
手机版
登陆
投资分析
年底置业的网红片区,这三个盘该怎么选?

作者:homer 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2018-11-20 18:39:13点击4103


导读:
■年底置业网红片区
■华强城VS万科星城VS怀德峰景
一、交通要重点考虑,应前置5-10年内可能会出现的个人及家庭需求
1、自驾:怀德峰景最优,万科星城次之,华强城再之
2、地铁:长远来看,怀德峰景优于华强城优于万科星城
二、你想不到的细节,地铁高架噪音污染,它却全避免了
三、教育资源:怀德峰景略胜,万科星城次之,华强城再之
四、商业及公配,满足生活需求刚好,太多则是干扰
五、公园资源,怀德峰景辗压式完胜
六、居住空间的舒适度影响因素
1、小区舒适度:容积率仅3.0,小孩撒欢无忧
2、车位比:1:2.65深得所有车主的心
3、户型舒适度:看了他盘样板房,回头买下峰景
正文:

■年底置业网红片区

距离731深圳楼市新政已三个月有余了,正是年底时候,原来还在徘徊的意向购房者,如今都在加快了进入市场的步奏。对大多数首次置业者来说,决策前,反复地踩盘、看盘,多方面多角度对比是必然的,事关家庭大事,自然需要择优选择,明白想要怎样的居住空间才下手。

置业跟着政府走,跟着战略设施走,跟着大型配套走。“西比东贵,北比南强”,全球大多数城市都有这样的城市格局,深圳也不例外。

深圳西部是深圳的贵重片区,这里拥有深圳最长的可居住海岸线,集中了这座城市最多、最重要的战略配套设施,如国际机场、明年将运营的新国际会展中心、科技馆、会议中心、港口码头,以及规划或在建的海洋新城、深中通道、深珠通道、穗莞深城际轨道、12号线,运营中的11号线……在西部置业,已是很多南山、福田上班人士的选择。

正如此,深圳西部是很多人重点看好的片区。然而,2018年下半年以前的福永沙井片区,真正优质的可售商品房并不多,为此不少意向置业或者换房的人士甚至愿意等。直到下半年以来,深圳西部多个新建商品房如华强城、万科星城、卓越中寰、京基御景珑庭的集中爆发,加上现有在售的怀德峰景等,福永、沙井的置业势头达到了G点。

西部那么好,该怎么选新房?挑福永还是沙井,该挑哪个楼盘?准备年底出手的购房者要注意了,现阶段西部有三个楼盘是大家重点在看的项目,包括怀德峰景、华强城、沙井的万科星城。这也是我们后面要分析的重点项目。

■华强城VS万科星城VS怀德峰景

实际考虑置业者的购房需求,区域交通、出行环境、商业、教育、项目本身的舒适度(包括园林、容积率、车位、室内空间合理性)等,都是重要因素。尤其是房屋内部空间的规划及设计,事关到一大家人至少8小时都会呆在其中的生活空间,更是购房者重点考虑的因素。

福永沙井同属深圳西部大区域,目前在建或未来将建的重要配套设施或重要规划都实现了共享。但细微来看,还是会有一些区别。以下参考案例以目前大热的华强城、万科星城、怀德峰景来举例,大家可自行匹配自身需求,自行鉴别哈。

一、交通要重点考虑,应前置5-10年内可能会出现的个人及家庭需求

尤其是随着系列重要配套实施的落实及启动运营,可以预见,西部跟深圳主城区的前海、南山、福田紧密性会更加紧密,跨行政区之间的经济活动,必然也会越来越频繁,跨区域间的客流、信息流、商务流动也会越来越密集。

这点从地铁11号线开通运营后客流量情况即可窥见一二,加上在建中的穗莞深城际轨道、地铁12号线、深圳机场第三跑道……未来西部跨区域流动更将有增无减。

正如此,挑选西部物业时,交通出行的条件及环境,@房地内参 认为,交通因素应该重点考虑,而且应该考虑到个人事业及发展的需求,甚至要长远未来十年可能会发生的变化,以更好地匹配个人及家庭的需求。

交通环境要考虑的是自驾和地铁两种情况,而且要重点考虑的是对外大交通的便利性。

1、自驾:怀德峰景最优,万科星城次之,华强城再之

自驾角度,西部目前有广深高速、广深公路、沿江高速、宝安大道,未来还有外环高速。往返市区,上述道路也是必选之一。大都市工作生活时间是最宝贵的,谁也不想浪费时间,所以选路时能避开堵车、红绿灯自然是优先选择,而且在30分钟左右的车程时间则是较为合适的单程通勤时间。

这点,有过频繁往返原关外及与原关内不同区域的老司机应该感触更深,耗时越长,对个人的工作状态甚至心理状态都是一种考验。

现实来看,前往市内的南山或福田,无论选择高速还是国道,单程来看,万科星城大约需要40分钟、华强城需要约1小时,怀德峰景需要约30-40分钟。而且这都是有稍为有点堵车情况下,笔者亲测过,从怀德峰景前往南山科技园,不堵车的话30分钟内到达完全没问题。这点完胜了万科、华强两个项目。

如果要走沿江高速前往其他城市,从项目出发到进入沿江高速福永出入口的耗时来看,华强城、怀德峰景都在15分钟以内,万科星城则在24分钟左右。这点华强城、怀德峰景的差别不大,万科星城略逊。

2、地铁:长远来看,怀德峰景优于华强城优于万科星城

地铁角度更是几乎所有置业者都会考虑的重头戏,毕竟家庭里并非所有成员都要自驾,何况还要考虑特殊情况。正如此,靠近地铁口置业已是所有置业者不可忽视的因素。

华强城靠近地铁11号线塘尾站、怀德峰景就在地铁12号线怀德站,万科星城距离最近的地铁11号线沙井站或者马鞍山站都有约2公里步行距离,相对不便,即便是后期规划的地铁线也没有在万科星城500米范围内。

这点来看,华强城、怀德峰景的地铁优势更加明显。但对购房者来说,购买在建中地铁口物业的价值空间更大,已开通的地铁物业价值基本已得到兑现。故此来看,位于在建中12号线怀德站的怀德峰景,其实诱惑力更大。

更何况,在建中的12号线贯穿了宝安、南山全区,还和11号线在福永站交汇,怀德峰景1站即达福永站,2站即达机场北站与穗莞深城际轨道交汇。对怀德峰景业主来说,地铁出行的选择方案更多,自然也是更便捷。

综合上述情况,交通环境上,怀德峰景所占的优势最大,其次华强城,再次万科星城。

二、你想不到的细节,地铁高架噪音污染,它却全避免了

另外,地铁交通确实很方便,但有些外部细节对内部居住环境的影响,可能是部分购房者未能全面考虑到的,部分购房者甚至压根想不到这样的情况。譬如地铁高架轨道运行时产生的噪音影响。

地铁11号线部分是高架轨道,地铁运行经过时会产生一定的噪音且干扰性比较持续长,500米内的建筑感受都会比较明显,毕竟地铁运行从早上630到晚上凌晨。有住在靠近高架轨道楼栋的人士感受会更深,即便在室内关上门窗也难以避免。而全程是铺设在地下20米以下的地铁,则可以避免了噪音污染,也为附近居住区保持了安静的生活环境。

地铁11号线塘尾站是高架铺设,接驳塘尾站的华强城尤其是靠近高架桥的楼栋或许未来入住后难以避免噪音。而地铁12号线怀德站的怀德峰景则无需担心。这点来看,怀德峰景不但地铁出行优势明显,而且完全避开了高架轨道对生活空间的噪音污染。

三、教育资源:怀德峰景略胜,万科星城次之,华强城再之

教育资源,事关家庭后代的未来,更是大家重点关注的内容。深圳已是世界一线城市,与国际接轨会越来越多,子女教育更是每个家庭的重中之重。

华强城小区二期自带18班制幼儿园,学区内对应的是桥头小学和塘尾万里学校,还有在建中的深圳市第十二高级中学。不过深圳市第十二高级中学是一所全寄宿制普通高中,预计20199月份才能投入使用。华强城业主子女也是要应试考上了才能就读。

万科星城自带18班幼儿园和规划一所36班九年一贯制公立学校,根据现场销售透露,九年一贯制公立学校是万科代建,未来交还给政府的,而且作为公立学校,未来不确定会引进哪方面的师资。目前万科星城学区内对应的是宝安中学(集团)第二外国语学校,该校前身为上寮学校。

怀德峰景对应的学区是省一级公办小学福永小学、近五十年建校史\省一级公办中学福永中学、全日制公办的下十围小学、九年一贯制公办的新安第二外国语学校,这些学校都在项目周边1公里范围。而且上述学校也是目前福永区域最好的中小学教育资源。

此外,省一级办学资质\双语教育特色的福永中心幼儿园、港属私立的怀德第二幼儿园也都在怀德峰景1公里范围。对峰景业主来说,上述3-15岁的教育资源都环绕在自家周边,加上一路之隔的福永群艺馆、图书馆也在家门口,课内外教育资源及氛围都相对浓郁,完全不用担心家长忙碌时孩子的去处。

综合教育资源来看,上述三个项目的教育资源差别不大,相对来看,怀德峰景略胜一筹,万科星城次之,华强城则后期需要调度更多。

四、商业及公配,满足生活需求刚好,太多则是干扰

商业角度,坦白说,福永整体较之沙井略弱,不过随着怀德引进益田旗下的假日天地购物中心(阿里巴巴旗下的盒马鲜生进驻),同泰时代广场购物中心的开业,福永的商业水平近年来得到了极大提升。怀德峰景紧邻的购物中心正是益田假日天地,如今已是福永人气最旺的购物中心、家庭休闲娱乐中心。

加上近邻的人气较旺的汇隆城、未来怀德千万大城规划及可能引进的系列商业体系,怀德峰景业主可以享受到的商业资源还会更多、更丰富。目前怀德峰景已现楼入伙,不少业主已入驻,社区商铺已基本全开,完全可以满足家庭所需。

而且怀德峰景所在属于福永中心区,1公里范围的公共配套十分丰富,包括了福永人民医院、翠岗公园、望牛亭公园、影院、书城、学校等高配资源,都在居家合适步行范围。

现状来看,华强城周边多为小型便利店或餐饮店,距离福永大型购物中心如益田假日天地、同泰时代广场均有一定距离。对业主来说,短期内生活购物不是很方便。而华强城三期的8.8万平米商业尚未开工,现场工地甚至尚未整备好,对前期业主来说,存在较大不便利性。

万科星城所在属于沙井最早的居住成熟片区,周边公共配套也较为齐全,市政公园、书城、医院、商场等基本一应齐全,自身也规划了两块商业用地,但与未来的沙井海岸城存在一定距离。

综合比对公配及商业,现状来看,怀德峰景与万科星城相差不大,华强城次之。未来加上区域规划,怀德峰景有千万级怀德城的整体旧改支撑,万科星城外在的沙井海岸城,华强城自配的大型购物中心有待后续发展。

但对住家来说,除却工作时间外,一天8-10小时都呆在家里,大多数人求得是在家安静舒适的生活居住空间,家楼下的商业配置能满足生活需求是基础,太多了反而是干扰。因此建议慎重过于侧重。

五、公园资源,怀德峰景辗压式完胜

用差不多的钱享受到最多的资源,这估计是大多数购房者都希望的,有了地铁、教育、商业休闲娱乐,也希望还有更多,诸如公园。出门就是公园,一家人可以爬山、运动,老人可以健身,小孩可以撒欢,谁不想呢?但并非所有楼盘都有那么多且好的资源啊,所以碰上了可得珍惜并抓住了。

现实来看,华强城目前周边并没什么公园资源,未来规划有4000平米的公园用地,未来将建成小型社区公园,前期入住业主估计要有一定等待期。而华强城距离周边的公园都超过了1公里,至少步行15分钟才能享受得到。

万科星城由于处于沙井居住中心,资源较为齐全,略胜华强城,500米范围靠近升级改造中的沙井市民广场、大钟山公园。不过距离大型的休闲场所如海上田园的直线距离则在5.3公里左右。

那么怀德峰景呢,一路之隔就是翠岗公园,出了小区门口随时都可以享受公园资源,望牛亭公园就在800米处,步行10分钟即达,1公里范围还有规划将建的福永体育馆、在家楼顶即可看到的航港高尔夫球场,在楼顶甚至可以看见凤凰山的大片绿化面积、立新湖公园。

综合来看,公园资源方面,怀德峰景可以说是完胜了其他两个盘,甚至可以说深圳目前在售新盘里极罕见的公园物业。大家别忘了,公园物业带来的不止是居住资源的丰富性,更是房屋增值的重要因素,全球顶级豪宅大多都是集中在城市中央公园边上的呢。

六、居住空间的舒适度影响因素

盘点完外部的因素,重中之重来了,那就是密切跟大家居住生活相关的空间感。需要注意的是,空间感不止是户型的设计、尺度,还包括了建筑高度、容积率、园林、停车便捷性等内部因素。这才是真真切切与业主小区、室内生活相关的内容。

1、小区舒适度:容积率仅3.0,小孩撒欢无忧

万科星城容积率为5.82、绿化率30%、超过3300套;

华强城容积率4.59,绿化率40%,一期约1800套;

怀德峰景容积率最低,仅3.0,绿化率30%

容积率低,建筑密度低,居住环境自然好。怀德峰景的容积率最低,而且如此之低的容积率,堪比别墅级住区了,怀德峰景的小区居住舒适度自然最高。

去实地看过三个盘的项目,大家感受会更加明显。无论是万科星城还是华强城,建筑楼层基本都是30层以上,不但容积率高,建筑高度高,压抑感扑面而来,告诫密集恐惧症人士慎入,当然觉得没关系的可以略过。

对追求长久舒适度的住家来说,现在楼市严控,未来十年十五年要想换房估计都未必那么容易,现在买入一套房子就是一家人长远十几年的生活空间,追求高舒适度应该是必然要素。工作半辈子,都是为了生活,自然要为家中老人小孩营造舒服的小区环境。

怀德峰景为了保证住区业主所有人的舒适度,楼层不超过20层,保证了内部低至2.35的容积率,而且楼间距较大,园林空间完整为一体,园区内已启用的健身器械、儿童游乐区以及规划的游泳池、环步道等配套,孩子们下楼随意撒欢都无须担心。加上一路之隔就是翠岗公园,紧邻的翠岗公园、西门公园,不远的高尔夫球场、凤凰山公园等,大范围内居住容积率更是大大降低,更进一步保证了生活舒适度。

2、车位比:1:2.65深得所有车主的心

车位方面,华强城、万科星城车位比基本都在1:1,怀德峰景车位比为1:2.65。这意味着什么?为车位抓狂过的人士感受会更强,就是以后你开车回家要停车时,如果每家每户都有1台车或2台车,住在华强城或万科星城的话,你绕着整个停车库开了几个圈也未必能找到一个车位;

住在怀德峰景的话,就算你晚上加班半夜才回家,也可以很方便地停好车,快速地回家睡觉,完全不用担心停不了车。事实上,怀德峰景1:2.65的车位比,甚至比很多顶级豪宅甚至别墅住区的车位比更高,这种顶配待遇,完全是其他同类产品没法可以比的。

而且车位比高的重要性,在小区里住得越久越明显。强烈建议购房者们重点考虑车位因素,坦白说,不提前考虑的话,以后在小区车库发生系列抢车位、家属提前占车位等新闻,估计难以避免。防患于未然,自然优先选择车位比高的住区,怀德峰景深得所有车主的心哈。

3、户型舒适度:看了他盘样板房,回头买下峰景

关于户型,目前三个盘已有样板房,均可实地参观。华强城一期主要推出约72-1602-5房,具体户型有:72221卫、89322卫、110322卫、125422卫、160522卫,已是准现楼,毛坯交房。样板间做成毛坯样,无家私配备,全部靠画。

万科星城主推79-1353-4房,最高45层,既有24户、25户,也有36户,带装修交楼,2020年底。983房户型基本占到总户数一半。朝南居多,主卧朝南,多有偏向。整体方正,客厅、带双卫。但中间卧室空间偏小但不至于很小。有看过万科星城样板房的客户反馈:部分卧室刚好能放下床,连衣柜都塞不下了。

其实看过户型图和样板房的人会发现,华强城、万科星城的户型相差不大,都相对方正,部分户型华强城略好。那么怀德峰景的户型呢?对此,琢磨了三个项目户型的笔者更想分享一些客户的案例和心声来说明。一线消息报告,怀德峰景近期成交的客户,竟然不少都是看过了华强城样板房的回头客。

以该部分客户的声音来说,看完华强城样板房后,立马再回头来看怀德峰景,还是觉得怀德的空间布局舒坦,住得舒服。所以才毫不犹豫地定下这里了。真实购房者的行动,是最有说服力的,果然是没有对比就没有伤害啊。

更多户型详情就不多说了,不妨参阅《拿到这份呕心沥血的置业经验,少走了N多弯路》http://www.banq.cn/html/32080.htm。还想继续对比的朋友们则请自便,实地看过再对比应该更能说服自己及家人。

洋洋洒洒的五千字,徘徊在心头想说的西部三个网红盘终于说出来了。购房事关家庭半生大事,慎重为之。对住家来说,考虑长远因素,事关家庭、事业、未来,综合各项因素更是必要。不同购房者需求不一样,但归根到底都是为了给家人一个更好、更舒适的居住空间、生活场所。选择什么样的盘就是选择什么样的生活,综合上述比对,对正在准备进入市场的购房者来说,该怎么挑,你应已一目了然。