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投资分析
今年最后两个月的置业攻略,抓住这几点秒杀其他同类盘

作者:室介屋笈 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2018-11-26 16:37:02点击7288


导读:
■年底购房,原不该纠结
■置业攻略:深圳西部网红片区,3盘该pick谁?
■全优资源掌控者,为怀德峰景疯狂打call
正文:

■年底购房,原不该纠结

有句话叫做“年底不买房,一年又白忙”,虽然是一句略带夸张的玩笑话,但却道出了不少购房者到了年底的纠结心态。“深圳西部现在很火,这可怎么选?”、“最近福永、沙井这么多项目入市了,看的眼花缭乱,到底哪里才最值得入手呢?”

诸如此类问题,最近一段时间被cue到N多次。很显然,2018年已近尾声,年底置业大战已经打响,当下购房者被“纠结”二字折磨的不轻,“买,还是不买?”、“如果买,买哪个?”这可是关乎全家老小的大难题!

俗话说人无完人,房子其实也一样。当你选择城市中心区配套齐全的房子时,你就不得不接受它的高房价;当你选择了低价位的房子时,你就要接受它的环境不完全如人意。所以说,对于真正的购房者来说,年底置业的关键就在于要给自己定位好再去选择,只有这样才能买到真正心仪的房子。

■置业攻略:深圳西部网红片区,3盘该pick谁?

从心态上来说,不论是自住还是投资,购房者看重的无非是生活品质与财富增值两种,但归根结底都是为了让生活变得更加美好。开头提到,深圳西部的福永、沙井片区最近火热,据不完全统计,除了目前在售的怀德峰景外,深圳西部近期有不下4个新盘扎堆爆发,极大地撩拨了各位购房者的神经。

近期,怀德峰景、华强城、万科星城、卓越中寰频频霸屏,可谓是深圳西部置业的网红盘,受关注程度可以想见。对于这些纠结对象,在选择上除了解决最基本的品质人居需求,在其他配套差异化并不大的情况下,主要看两点其实就够了!

首先看教育资源

一直以来,子女教育在家庭建设中所占据的分量不言而喻,越来越多的家长不惜重金为学区房砸单就完全能说明教育资源的重要性。若说购房中教育资源所占的考量因素不重,怕是连你自己都不能说服。

现在我们来对比下3个网红盘的教育资源,究竟谁才是真正的王者:

教育资源PK(信息来源:各学校官网等)

项目

学校数量

学校明细

学位

备注

万科星城

3

幼儿园(自带)

18班

——

九年制一贯制学校(规划)

36班

公办

上寮学校

41班,2138个学位

公办

华强城

4

幼儿园(自带)

18班

——

桥头小学

1588个学位

公办

塘尾万里学校

42班,2452个学位

省一级

深圳市第十二高级中学(在建)

——

——

怀德峰景

7

福永中心幼儿园

14班

省一级、双语

怀德第二幼儿园

16班

区一级

福永小学

43班,2400个学位

省一级

下十围小学

36班,1983个学位

市一级

福永中学

36班,2000个学位

省一级、公办

新安中学(集团)第二外国语学校(小学部)

4班

公办

新安中学(集团)第二外国语学校(初中部)

48班,2400个学位

公办

一、怀德峰景:周边7所学校

怀德峰景周边1公里范围内集结的众多教育资源可以说是整个片区内最为优质的,可完全涵盖3-15岁全龄段的教育需求,经统计共计7所学校。

(1)幼儿园:2所

①福永中心幼儿园:亮点为省一级国有民办资质、双语教育特色、历史悠久;该校由马荣·国际教育(集团)创办于1999年,开设小、中、大班级共14班,设有丰富多彩的活动室、游戏室、电脑室、音乐室、美术室、科学室、图书室及大小型进口玩具、体育器械、彩色跑道等,是一所以高起点、高标准、高质量为办园目标且广受家长赞赏的幼儿园。

所获荣誉:2002年至2003年3月同时荣获“深圳市一级幼儿园”、“园林式、花园式幼儿园”以及“市优秀卫生幼儿园”,2008年12月被评为“广东省一级幼儿园”荣誉称号。

②怀德第二幼儿园:亮点为港属私立;该幼儿园位于深圳市宝安区福永街道怀德翠岗工业园四区物业第25栋,成立于2014年3月,招生规模:16个班,480人。

(2)小学:3所

①福永小学:亮点为1927年建校迄今近百年历史,现有43个教学班,提供近2400个学位,省一级学校资质,师资力量雄厚。漫步在这所历史悠久校园,师生的欢声笑语、活泼向上的蓬勃朝气扑面而来。

所获荣誉:该校先后获得深圳市依法治校示范校、宝安区优质化学校、深圳市绿色学校、宝安区国学实验学校等荣誉,办学效益明显,受到了社会各界的充分肯定。

福永小学荣誉墙

②下十围小学:亮点为1947年建校迄今71年,教学班36个,在校学生1983人,全日制公办、市一级资质。学校于2012年通过深圳市办学水平评估,是宝安区优质化学校、教师家长培训双优学校、艺术教育特色项目学校。

所获荣誉:学校先后被评为深圳市“百校扶百校”优秀结对学校、深圳市“垃圾分类示范校”、区“平安校园优秀创建单位”等。现任校长朱佰健,多次荣获街道、区“优秀校长”称号,被深圳市教育局评为“最受尊重校长”,被广东省教育厅评为“书香校长”。

③新安中学(集团)第二外国语学校(小学部):该校2018年秋季开办,小一招生4个班。依托新安中学(集团)这一宝安区教育局直属的财政核拨的公办教育集团,提供外语(国际)教育+国学(人文)教育。

该校以外语教学为特色接轨国际教育,依托区域丰厚人文资源,凸显以传承传统文化为主题的国学教育,是一所个性文化教育的特色学校。

(3)中学:2所

①福永中学:建校42年,现有36个教学班,提供超2000个学位,省一级学校、公立初级中学。该校校园布局合理,倚山望海,披绿拥翠,鸟啼成韵,宁静优雅,十分适宜学生的学习、成长,一直以来都排在宝安区公办初中的前列。

所获荣誉:广东省一级学校、广东省绿色学校、广东省书香校园、广东省现代教育技术实验学校、广东省青少年科学教育特色学校、深圳市美术书法特色学校、宝安区优质化学校、宝安区国学教育实验学校、深圳市办学效益奖、深圳市教育工作先进单位、宝安区教育工作先进单位、宝安区文明单位、宝安区首批卓越绩效模式示范学校、宝安区初中教学先进单位、宝安区中考标兵单位、宝安区教师家长培训双优学校等。

此外,根据日前公布的《2018年深圳中考成绩前60名》榜单显示,2018年宝安中考平均分为377.2分,福永中学中考成绩400分以上者占比达32.19%,位列区域第8名;420分以上者占比达9.33%,位列区域第7名,成绩斐然。

②新安中学(集团)第二外国语学校(初中部):2018年秋季开办,办学规模48个班(小一招生4个班),提供约2400个学位,为九年一贯制公办学校。

该校依托粤港澳大湾区、深圳国际会展中心、广深科技创新走廊的区域优势,瞄准“国内领先、国际一流”的办学目标,紧紧扣住“新、活、优、特”的发展定位,努力打造实验创新、特色发展的滨海名校,实现优质教育资源快速倍增。

学校植根福永怀德深厚的历史人文底蕴,全面开展外语教学及国学教育,开展体验式教育实践,重在培养学生国际视野、爱国情操、人文底蕴与实践创新能力。

值得注意的是,在2018年深圳各区中考学校排名中,福永中学表现也是可圈可点,以622名的录取人数跃居宝安区第4名,较之于以247名成绩位居第18位的宝安中学(集团)第二外国语学校,福永中学以绝对优势实力碾压。

(详见《深圳学位追踪》https://mp.weixin.qq.com/s/nfLYf7dBwzGDY5I5FsKu9A

2018年深圳各区中考学校排名(制表依据:深圳学位追踪)

初中学校

排名

录取人数

宝安区

宝安中学(集团)初中部

1

990

宝安区文汇学校

2

651

宝安区西乡中学

3

639

宝安区福永中学

4

622

……

宝安中学(集团)第二外国语学校)

18

247


二、万科星城:周边3所学校

据现场销售透露,万科星城自带18班幼儿园、规划一所36班九年一贯制公立学校,而销售也告知九年一贯制公立学校是万科代建,未来是要交还给政府的,这就意味着未来的公立学校具体要引进哪个教育集团,招生情况如何等信息都还是未知数。

万科星城学区内对应的是宝安中学(集团)第二外国语学校,该校前身为上寮学校。根据学校官网显示,该校迄今建校史28年,最开始是一所原村小,自2007年改造3年后,2011年转为九年一贯制学校。目前,一至九年级共41个班,在校生2138名。

三、华强城:周边4所学校

华强城二期自带18班制幼儿园,学区内对应的是桥头小学(新校建校史15年,在校生约1588名)、塘尾万里学校(2009年升级为九年一贯制学校,现有教学班42个,在校生2452名)。

除此之外,还有在建中的深圳市第十二高级中学。但深圳市第十二高级中学规划为一所全寄宿制普通高中,预计2019年9月份才能投入使用,华强城业主子女也是要通过应试入学方式才可就读。

综上,无论是在学校数量、学位以及资源优质程度比较,怀德峰景稳胜,且教育资源均分布在周边约1公里范围内,上学就在家门口。

相对于万科星城与华强城尚在规划与在建中的学校,如果购房者对于子女教育有迫切需求,怀德峰景这种一站式教育配套及其所提供的3-15岁优越教育资源平台,放眼深圳都是限量版,而且目前幼儿园、小学以及中学数量都是2所,比起单一的学校资源,可选性多,可谓是上了双重保险,若想子女教育省心省力,果断选择怀德峰景没毛病。

其次看地铁资源

在跨入地铁时代的深圳楼市,但凡是个项目,不跟地铁攀上关系,好像总是显得底气不足,甚至都不好意思跟购房者介绍。因为地铁给楼盘带来不仅仅是时间变化,还会促成沿线房产价值重构。

在“我靠地铁”概念满天飞时,只有距离地铁口500米以内的楼盘才算真正的地铁盘。很明显3盘中,华强城靠近地铁11号线塘尾站B出口、怀德峰景距在建12号线怀德站不足100米(有消息称未来将无缝接驳)都是真正意义上的地铁盘。

而万科星城因距11号线马安山站直线距离约1.5公里不属于地铁盘行列,且周边暂时并没有新的地铁规划,率先出局。但大多数人不知道的是,即便是真正的地铁盘,彼此之间还是会有差别,只有找到真正意义上的差异,才能确保自身利益最大化。

一方面,若是楼盘周边地铁已经在运营,就证明地铁价值早已兑现,直接堵死了地铁运营带来的溢价,升值空间远不如在建地铁口的楼盘。反观在建地铁口的楼盘,当地铁正式开通后则会享受到这波交通价值兑现的红利。

换句话说,如果你能趁地铁在建时入手,先不说购房成本远比已开通地铁沿线楼盘要低得多,光是后期地铁开通后所带来的溢价就足以让你赚的盆满钵满。若是受限于手头资金并长远考虑升值方面,自然要选在建地铁口物业,很明显,距在建12号线怀德站不足百米的怀德峰景VS靠近已开通地铁11号线塘尾站B出口的华强城,怀德峰景完胜。

另一方面,因为城市规划问题,地铁在敷设时会有地上敷设与地下敷设两种方式,这二者的区别就在于地铁经过时会产生一定程度上的噪音。有调查结果显示,采用地上敷设的路段,当地铁经过时噪音超过70分贝,这相当于有人扯着嗓子在你耳边大声说话,即便是关窗也无法消除,试问这种噪音谁能受得了?

相反,采用地下敷设的轨道,距离地面最少20米,也就是说噪音可以完全隔绝,根本不用有地上敷设路段噪音污染的顾虑。购房者为了自身和家人健康考虑,请务必选择采用地下经过的地铁盘啊。

11号线塘尾站正是采用地上敷设站点,也就是说靠近塘尾站的华强城难免会受到噪音之苦,而12号线怀德站采用的是地下20米敷设,未来与之无缝接驳的怀德峰景,完全不用担心地铁经过时的噪音问题。单就这一点,怀德峰景再次完胜。

Tips:

地铁12号线作为深圳唯一一条南北穿越宝安老城区与南山区的线路,可以说满足了宝安区与南山区市民们便捷出行的所有期待,该条线路2018年1月10日正式开工,目前与怀德峰景未来将无缝接驳的怀德站也正紧锣密鼓的推进工程建设中,整条线路预计2022年竣工。

12号线起自左炮台站,终至海上田园东站;线路全长约40.54km,全线采用地下敷设方式;共设站33座,其中换乘站18座,可与6条既有运营地铁线路、6条规划地铁线路实现换乘。

这条地铁线沿线贯穿了深圳著名商圈及豪宅区海上世界、深圳下一个中心区前海蛇口自贸区、福永、全球最大会展中心——深圳国际会展中心、深圳规划中的海洋新城……不但串联了深圳整个西部发展轴的重要片区,更串联了两个最牛的国家级战略片区(前海、会展新城)。

未来12号线建成运营后,不但极大地提高了深圳西部轴线的交通通畅程度,而且也将极大地提升沿线片区的空间价值,无论是土地价值、居住环境、出行环境等都将得到跃升,而怀德峰景将直享利好。

■全优资源掌控者,为怀德峰景疯狂打call

在深圳的新晋福永、沙井网红片区内,若要享有片区内最优的教育与地铁资源,通过对比上述购房者关注度居高不下的3盘,怀德峰景直接秒杀他盘,成为购房深圳西部的最优选项。

当然,怀德峰景的亮点远不止于此,作为片区罕有在售的集合“地铁站+公园+12年一贯制教育+低密度+高车位比”资源的一手现房,怀德峰景更掌控着片区内系列优质资源:

生活便利度方面:商业配套有深圳首家旅游主题购物中心——益田假日天地、同泰时代广场Shopping Mall;项目一路之隔就是翠岗公园,周边还有望牛亭公园、西门公园、凤凰山公园、航港高尔夫等休闲娱乐配套;

文体多样化方面:项目对面就是福永群众文化艺术馆、福永图书馆,而福永体育馆(规划中)距项目仅约200米……

项目本体方面:怀德峰景户型方正、功能分区科学合理、1:2.65的别墅级车位比、约3.05的低容积率以及目前园区内已启用的健身器械、儿童游乐区以及游泳池、环步道等配套,宜居性与居住舒适度得以最大化保证。

地点:怀德峰景营销中心

电话:0755-27309999


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