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行业观察
说说房地产的微中招

作者:尹香武 类型:行业观察

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2018-12-09 19:24:28点击935


房地产讲究专业也是非常注重细节和现场的事。专业主要表现在时点的选择,这里面就牵扯到入市时机下的片区和产品的把握。

决定房地产价值的是地段地段还是地段,决定房地产价格的是买家买家还是买家,决定房地产投资的是时点时点还是时点。

而细节和现场该怎么理解呢?举个例子吧,开谈之前提醒各位,2019正张开怀抱,环境空前复杂,如何看清来年形势/机遇/风险、如何保卫财富…对你影响甚巨。为此12-23举办年度《套利空间流’密讲:2019房地产趋势及投资分析会》,报名即找13620987011木子,详见后附。言归正传。

刘晓庆回来看在深圳买的第一套房

有两位朋友投资了大型园区的研发厂房的一楼出租,之所以买这个的一楼,当初原因是:

①大型园区的饮食客户基本盘大且固定,大型园区中的饮食是一门流量非常稳定的生意;

②一楼可以做餐饮、也可以做办公,而且地板可以往下降40公分,拓展性非常好,容易提高单产、隔为两层。

这两个朋友一个买在侧面、一个买在这一排的中间,当时是经过详细考察的,侧面做烟管有地方,中间做烟管也有地方。

当时考察的结果是,买在侧面的做餐饮,可以加烟道到楼顶排放,因为侧面每层有一个用栅栏上下通体围住的设备层,里面刚好放烟道。

买在中间的烟道,当时考察的结论也是可以放烟管的,因为中部也有这样的设备层,甲方当初也是这么认为的。

结果出租做办公室几年以后,为了继续大幅提高单产,现在转为出租做餐饮,侧面的那一套非常简单,中间那一套就中招了。

因为当初考察的只是一楼,忘记了顶楼的情况,顶楼的那个位置不允许做烟管,而且栅栏围住的部分太小,所以现在必须要先从地面铺设在到楼栋的侧面,然后再到楼顶排放。

烟道走地下你没听过吧?但这就是事实,而且地下的部分长达20米。办公园区周一到周五都不能动工,只能周末安装烟管,这个中招的代价大,不但工期长,而且放置在地下的烟管能扛多久还不知道呢。

房地产投资涉及的因素比较多的,连这么仔细的研究都中招了呢。当然这个出租由于单价提升非常大,即使拖延一个月的安装期,也是极划算的。

华侨城·会展湾的公寓快要开卖了

记得十年前,有位网友事后找到我,他刚刚开口我就知道了,我就说你是不是买了那个豪宅小区几楼的几号房?他说是是是。我为什么对那套房印象那么深呢?

是因为在他之前的两年,这套房信息被我知道后想买下来,去现场看了。有两间房的窗帘拉上了,一拉开窗帘,就看到窗户外面是一紧挨着的墙。

因为这个小区加建会所进行改造,这套房子突然就这样受损了。业主在获得补偿后急于卖掉,当时就没入手。

房地产就是这样,不宏观不行,不宏观对于经济大势,经济结构的变化没有前瞻性。不中观也不行,对于你所在的城市,所在的片区的社会变化要有深刻的体验,比如深圳某个行政区的居民主体上同时老龄化,很多人就是因为没有中观,陷入了失去的15年。

没有微观更不行,我说的这个例子就是个例子啊,就更不用说靠近广场的楼王单位往往会受老年人活动的干扰、靠近水体的低楼层单位会受蚊虫的极大干扰……等等吧,如果要全写下来估计可以写5000字呢。


环境空前复杂,2019年正在张开怀抱,如何看清来年形势、机遇与风险,如何保卫财富…是对你影响甚巨的前置性问题。因此12月23号周日举办年度《密讲第39场:2019房地产趋势及投资分析会》http://www.banq.cn/html/28932.htm。报名即找13620987011木子(wx同号)。

此次志在为你洞察两年内形势与对策提供先见之明。@尹香武 将披露:①全国2019及两年内的楼势及城市对策;②空间经济流量化2.0:建设自家美联储,套利并保卫财富;③楼市迎来最大变量;④科创板、注册制对楼市的系统性影响;⑤华人社会房地产老师的天启思维。



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