“卓越·浅水湾”唯论
半求
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导读：
    ■前言
    ■项目劣势
     【滨海大道与科苑南立交噪音影响】
     【容积率处于区域内中等水平】
    ■项目优势
     【浅水湾衔接南山两大写字楼中心及南山奥体中心】
       1、南侧为南山未来第二大的写字楼中心、南山奥体中心
       2、南硅谷是深圳总部基地
       3、写字楼带动住宅租赁
     【浅水湾是深圳第一个纯四房小区】
     【浅水湾属南硅谷景观第一排，且是其中规模最大盘】
     【浅水湾是南硅谷车位户数比最高的楼盘】
正文：

    ■前言

    “卓越·浅水湾”作为南硅谷今年内唯一的新盘，即将与4~5月份销售，也是卓越置业自蔚蓝海岸、城市中心花园、卓越大厦、卓越时代广场以后的第5个主导开发的项目。

    “卓越·浅水湾”位于高新南区（俗称“南硅谷”片区）滨海大道辅道与科苑南路交汇的东北角，项目占地面积19505.50平米，总建筑面积约80308.84平米，容积率3.68。由两栋18层，1栋26层、两栋28层，1栋30层组成，共312户，车位476个。

    要了解一个楼盘，半求认为应该从横向、纵向上来分析，单就产品说产品不足以真正搞清楚项目的角色。并要抓住其个性或者说唯一性方面去判断，半求称之为个性研究或者说“唯一性研究”（半求简称其为“唯论”）。

    为了给大家有个全面的了解，半求将《“卓越·浅水湾”唯论》分为“项目劣势”、“项目优势”两个部分。

    ■项目劣势

    【滨海大道与科苑南立交噪音影响】

    半求认为，与红树西岸、纯海岸、恒立听海这几个高价楼盘一样，滨海大道与科苑南立交噪音影响是楼盘最大的劣势。

    因此发展商在降噪方面采取的措施了投入将直接影响到楼盘的舒适性。半求得知在中空玻璃、通风器、段桥铝合金等方面发展商都予以采用，以在保证生活质量自然通风的同时降低噪音，我们拭目以待吧。

   【容积率处于区域内中等水平】

    在区域内，所有楼盘的容积率从小到大排列为

    01、滨福世纪广场1.76
    02、海怡东方      2.70
    03、滨福庭园      2.81
    04、熙湾            2.83
    05、恒立•听海    2.96
    06、卓越•浅水湾 3.67
    07、阳光带海滨城3.75
    08、英伦春天      3.98
    09、纯海岸         4.81
    10、中海阔天空   5.12
 
    可见，卓越•浅水湾的容积率处于区域中间位置，并且超过了3，在区域内说不上宽松，也谈不上太挤。半求认为如果容积率能够降低到3以下，就比较完美了。但在深圳即将普遍提高容积率的背景下，这只能成为一种奢望了。

    ■项目优势
 
    【卓越•浅水湾衔接南山两大写字楼中心及南山奥体中心】
 
    1、南侧为南山未来第二大的写字楼中心、南山奥体中心
 
    科苑南路将建设通往未来南山中心区延伸区的立交桥，但是半求查询相关规划资料及咨询规划院的专家以后，得出了这样一个结论：这个立交桥并不分流西部通道车辆，西部通道货车将经由东滨路分流到未来的沿江高速，客车将由沙河西路分流到南坪高速。
 
    从目前的施工层（17层）向深圳湾看去，楼盘正南是未来的填海区，填海区南是西部通道口岸区，北面则是未来南山中心区的延伸区（主要建设写字楼、商业）及南山奥林匹克体育中心所在地。也就是说，在楼盘隔滨海大道对望的南侧是南山未来第二大的写字楼中心，写字楼总的供应量大约为110万平方米。
 
    2、南硅谷是深圳总部基地
 
    深圳高新区集中了众多写字楼，据半求统计，片区完全建成以后，写字楼供应面积为130万平方米，仅仅比深圳中心区200万平方米的供应面积少70万平方米。可能很少有人会关注大，深圳高新区是深圳福田中心区、罗湖人民南之后的深圳第三大写字楼重地，也是南山第一大写字楼中心，而且深圳高新区是深圳高科技企业总部的集中地。

    由于这些写字楼都是通过政策倾斜支持给各家大型企业建设的，因此成本较低，租金也就较低。而这些企业自用只占到35%左右，有大量的廉价写字楼租赁，就吸引了很多企业落户。
    
    3、写字楼带动住宅租赁

    由于写字楼对于住宅存在较大的带动作用，因此，在2002年的时候，半求就对片区进行过详细而深入的研究。

    在写字楼建设进入中期的时候，深圳高新区的住宅建设则进入了尾声，阳光带海滨城作为片区第一站早已销售完毕并入住，而后来者海怡东方、熙湾也已经销售完毕，到目前为止，片区的房价也实现了较大幅度的升值。

    目前恒立•听海花园、滨福庭园、祺悦•纯海岸、滨福世纪广场、英伦春天(英伦名苑三期)都已经销售完毕，今年年中，将只有卓越•浅水湾进入市场销售，而世博海滨实业项目、三九项目、京武项目、澜涛公司项目都还要持续到年底或者明年才能开盘。

    【“卓越·浅水湾”是深圳第一个纯四房小区】

   “卓越·浅水湾”户型为：146-160㎡3户，160-170㎡99户，170-180㎡85户，190㎡左右102户，247㎡28户；除247㎡户型为五房二厅三卫外，其它全部户型为四房两厅两卫。

     “卓越·浅水湾”在户型设计上为纯四房设计为主打，我们都见过纯大户型，但是纯三房、纯四房是绝没有见过的，因此半求认为“卓越·浅水湾”是深圳第一个纯四房小区。纯四房有什么好处呢？

    一是居住结构类似，住户的家庭结构也比较类似，未来租赁客户就不多，有利于形成稳定的邻里关系。

    二是通过纯四房的设计，变相地提高了内部设计配置标准。比如每户拥有的车位、室外空间等，肯定比同样条件的小区但是户数较多的小区来宽松。

    【“卓越·浅水湾”属南硅谷景观第一排，且是其中规模最大盘】

 “卓越·浅水湾”隔滨海大道可以看深圳湾的景观和规划中的15公里长的滨海休闲观景长廊，可见度稍微好一点的气候里，就能够看到香港元朗的群山。

   卓越·浅水湾、三九、世博、纯海岸四个项目，是整个南硅谷景观的第一排，与深圳湾没有其它建筑阻隔。而其中卓越·浅水湾规模最大，半求所认为“事大主义”还是经久耐用。

    【“卓越·浅水湾”是南硅谷车位户数比最高的楼盘】
 
    南硅谷区域内所有楼盘的车位户数比从小到大的楼盘排列是：

    01、海怡东方花园 0.54：1
    02、海阔天空        0.67：1
    03、恒立•听海      0.68：1
    04、阳光带海滨城 0.74：1
    05、滨福世纪广场 0.80：1
    06、滨福庭园        0.87：1
    07、熙湾              0.89：1
    08、英伦春天        0.95：1
    09、纯海岸           1.00：1
    10、卓越•浅水湾   1.58：1

    通过以上简单罗列，半求发现“卓越·浅水湾”的车位户数比为1.58：1，也就是说每户家庭拥有1.58个车位。因此“卓越·浅水湾”是目前南硅谷片区，车位户数比最高的楼盘，其领先第二名的幅度达58%。