导读：
■城众不寡，才是看待楼市价值的正确方向
■区域价值分析
一、“四替效应”背景下，购房应瞄准高流动性房产
1、双地铁线、三地铁口，阳光城·天悦高增值保障
2、湖贝高铁站浮出水面，深港对接融合的最前沿
3、城市主干道环绕，路网四通八达
二、紧邻700米城市地标湖贝塔，抄底罗湖机遇
三、大湾区重量级金融中心，阳光城·天悦钱景无限
四、“全瘾瘾于极”：罗湖唯一可享稀缺深港双景的高端公寓
■产品价值分析
一、风靡全球的立体城市，在罗湖拔地而起
二、国际著名艺术设计师联袂执笔，匠造世界级艺术藏品
三、采用现代建筑风格，将Dior东京银座旗舰店搬到罗湖
四、高档双层中空LOW-E玻璃，优质选材媲美世界地标
■品牌价值分析
一、世界五百强旗下，阳光城“悦系”豪宅基因
二、阳光城物业携手金钥匙联盟，量身定制个性化服务
■位极人城，阳光城·天悦助力购房者财富进阶
正文：

■城众不寡，才是看待楼市价值的正确方向

近日，罗湖区发布了关于湖贝城市更新统筹片区规划的优化草案，这次草案将备受关注的罗湖新地标——湖贝塔的建筑高度确定为700米。当关注城市发展的目光再次聚焦罗湖，紧邻湖贝城市更新项目的阳光城·天悦，也成为了楼市讨论的热点。

前秦皇帝苻坚、唐朝名将李光弼、清朝重臣曾国藩都信奉一个原则：谋可寡不可众。意思是说，谋划事情一定要跟有真知灼见的少数人讨论，而不要听众人的泛泛之论。其实在看待房地产趋势、进行房地产的各类决策时，同样要遵循这个“智谋不众”的原则。因为谋略上从众随大流，一定不是合格的购房者、投资者。不过在看待城市价值的时候呢，却是另外一个路子。

@尹香武 先生认为，目前一线城市的土地正出现“熟大浓密”的趋势，高密度、高容积率形成高价值。换句话说，我们选择项目的时候要遵循的原则是：城众不寡，即选择资源高度集中、配套极致完善的城市熟地。而深圳各主城区中，如果按照成熟度进行价值排序，依次是罗湖＞福田＞南山。

作为改革开放的前沿，罗湖经过三十余年的发展，“熟大浓密”的特征日趋显现，区域内地铁网络纵横，万象城、东门人潮涌动，以国贸大厦、地王大厦、京基100为代表的三代第一高楼更是“统治”了深圳城市近三十年。如今，在城市熟地的基础上，新的事物、新的价值被分泌出来，天际垂直艺术综合体阳光城·天悦在湖贝出现。

■区域价值分析

一、“四替效应”背景下，购房应瞄准高流动性房产

近几年，以深圳为代表的一线城市的房地产正在进入四替阶段，地价替换房价、月租替换月供、首付替换全款、租房替换购房逐渐成为现实。对购房者而言，当下买房要买在四替效应更容易发生的地方，而阳光城·天悦所在，正是四替效应表现最为明显的区域。

一般情况下，房价高、租金高的地段，有一个特征，流动性强，交通便利。而阳光城·天悦得天独厚的地理位置，使其成为目前可能是深圳唯一俱备3大口岸+3个地铁口+2条地铁线+1个高铁站配套，有交通优势的高端公寓物业！

1、双地铁线、三地铁口，阳光城·天悦高增值保障

目前深圳9个行政区中，罗湖是唯一规划有12条地铁线的行政区，堪称深圳轨道交通密集的区域！而阳光城·天悦周边分布着2条地铁线、3个地铁口。从项目出发，步行3分钟左右，即可抵达2号线湖贝站，以及9号线文锦站、向西村站，享受便捷顺畅的地铁出行条件。

新华网数据显示，国际大都市的近地铁物业价格至少高出其他片区同水准物业50%以上，个别物业升值达到了150%到200%的巨大幅度。香港地铁的开通则令地铁沿线房地产开发的投资回报率达到15%，而近地铁物业平均升值也达到近50%。

在深圳，地铁11号线的开通带动了前海/宝中片区乃至沙井片区的发展，目前前海/宝中片区的房价已经达到10+万/㎡的水平，所以说无论自住还是投资，地铁口物业都是财富升值的最有力的保障！

2、湖贝高铁站浮出水面，深港对接融合的最前沿

在华润置地7月份透露的湖贝城市更新规划中，出现了少量关于湖贝高铁站的信息。后续有网友爆料，湖贝地下高铁站未来将对接香港，远期规划为继福田高铁站后的第二条香港高铁，直通香港西九龙、铜锣湾站。同时湖贝地下高铁站还将汇聚6条地铁线，实现同层换乘，打造地上地下一体化交通基盘系统。

纵观全球，高铁枢纽总是与顶级豪宅为伍，如香港西九龙高铁站旁伫立着天玺、凯旋门、君临天下、擎天半岛四大豪宅，纽约中央火车站周边则集中了one57、432 Park Avenue等西半球最贵豪宅。而湖贝高铁站的规划，对罗湖的豪宅市场也将产生强烈的刺激，因为高铁拉动客流、信息流、资金流的聚集，为区域楼市的价值喷发埋下伏笔。

同时，湖贝高铁站的规划，将令罗湖再次成为与香港对接、联系最为紧密的城区。除了湖贝高铁站以外，这里还拥有全国最繁忙的陆路旅检口岸——罗湖口岸，去香港最快捷、省时的文锦渡口岸，以及即将投入使用的莲塘口岸，3大口岸+1个高铁站构成罗湖对接香港的绝对优势。

而阳光城·天悦距离文锦渡口岸仅800米的距离，与湖贝香港高铁站仅一街之隔，便捷的口岸、高铁双重交通优势，令其成为深圳往返香港最便捷的高端项目，也是粤港澳大湾区背景下，受深港融合趋势影响最直接的项目之一！

3、城市主干道环绕，路网四通八达

除了地铁、高铁、口岸等交通优势以外，阳光城·天悦紧邻深南东路、建设路、人民南路，可快速连接北环大道、滨河大道、深南大道，辐射全市；项目距离罗湖火车站2-3分钟车程、距离罗湖金三角大约5分钟车程、距离华强北商圈只有8-10分钟车程、距福田CBD中心约15-25分钟车程、路网四通八达。

春风隧道2020年完工并通车后，也将大幅提升区域的交通通行能力，形成滨河大道—春风隧道—深盐二通道的南部快捷通道，福田至罗湖需月10分钟。

二、紧邻700米城市地标湖贝塔，抄底罗湖最佳机遇

深圳全市累计可开发土地面积约1000平方公里，目前已开发土地面积976平方公里，剩余可开发的土地面积不足20平方公里，仅占深圳市总面积的1%，土地资源极其稀缺！当土地资源紧缺的警钟敲响，拥有庞大城市更新体量的罗湖区，再次成为全城瞩目的焦点！

“十三五”计划中，罗湖城市更新的小目标是力争到2021年新开工项目累计达到50个，在建及建成项目达到100个，新增产业空间750万平方米。其中具有代表性的城市更新项目包括华润湖贝城市更新项目、京基蔡屋围城市更新项目、恒大蔡屋围项目、水贝村城市更新单元等等。

依托大规模的城市更新，罗湖未来或将出现超15座300米以上天际建筑群，包括700米的湖贝塔、700米的新晶都酒店、642米的寰宇大厦、600米的恒大国际金融中心等超高层建筑，建成后将超越迪拜、纽约等地标城市，成为全球最密集的地标集群，是名符其实的全球地标中心！

而与阳光城·天悦仅一街之隔的华润湖贝中心，总投资超300亿元，自成湖贝商圈，未来不仅将建成700米高的湖贝塔地标，其商业部分也将4倍于万象城的体量，是华润最高级别的商业配置。而这些世界级的综合体配套，就在阳光城·天悦的附近、步行约500米即可享受。

同时据了解，预计2021年入市的华润湖贝中心，配套公寓的价格区间预计为15-20万/㎡，换句话说，目前现在入手阳光城·天悦正是抄底的购房时机！

三、大湾区重量级金融中心，阳光城·天悦钱景无限

世邦魏理仕发布的2018年度《全球顶级写字楼租金调查报告》显示，在全球120个主要市场核心区中，香港中环（3296美元/平方米/年）连续3年雄踞“全球最贵写字楼市场榜单”首位。纵观全球，金融业发达的地区，都是资本的集中地。

而罗湖以金三角为中心，已经汇聚了87家世界500强商务金融巨头、深圳90%的外资银行、80%的保险机构、74%的银行机构以及40%的证券机构，数量如此之多的总部金融机构选择在此，充分证明了罗湖金融中心的地位。

同时，罗湖还规划以红岭路为轴打造长达3.6公里、用地面积2.03平方公里的红岭创新金融产业带。红岭创新金融产业带是依托粤港澳大湾区城市群发展规划下城市更新的重大契机，其产业定位为“新罗湖粤港澳大湾区金融服务中心”，将打造中国第一的摩天大楼组群。

预计在2020年底，“深圳红岭基金产业园”将引进超过600家备案私募基金公司，成为国内私募行业集聚的标杆。而阳光城·天悦与罗湖金三角、红岭金融创新产业带为邻，将受到罗湖金融产业发展的全方位带动，钱景无限。

四、“全瘾瘾于极”：罗湖唯一可享稀缺深港双景的高端公寓

小隐隐于野、中隐隐于市、大隐隐于朝是中国道家的哲学思想。而深圳很多投资经验丰富的购房者，也形成了自己的投资哲学。

如果纯粹奔着自己的兴趣爱好，那可以买“荒山野岭”的房子，这样的投资叫“小瘾瘾于野”；比较合格的投资者会选择靠近城市的便捷地段，叫“中瘾瘾于市”；倾向有“特权”如地铁、学校等配套等地方，叫“大瘾瘾于朝”；而兼具城市中心最重要的配套和最的景观视野，堪称“全瘾瘾于极”。

阳光城·天悦作为罗湖在售的唯一可享稀缺深港双景的高端公寓物业，将城市一线繁华和稀缺的生态资源悉数纳入囊中，将带领购房者步入房产投资最高层级——“全瘾瘾于极”。

阳光城·天悦的公寓产品全部位于110米高度以上，每一套公寓都像是居住生活在云端之上！项目东向可瞰梧桐山自然景观，南向可远眺深圳河、米铺湿地公园，以及无限绵延的香港山景，还可以俯瞰整个全球天际线的恢弘景观，景观 资源完全可以媲美深圳任何一个顶级公寓项目！

■产品价值分析

一、风靡全球的立体城市，在罗湖拔地而起

最近几年，以垂直综合体为代表的立体城市，开始在全球各地兴起，迪拜的哈利法塔、新加坡Scotts大厦等都可以称得上是立体城市的代表作。

阳光城·天悦借鉴目前国际上最为流行的立体城市设计理论，采用垂直叠加的方式，将公共开放空间、商业、办公及公寓等不同功能、业态集中于一栋40层高的建筑中，实现了城市功能空间的高度复合，是深圳立体城市领域颇具代表性的作品。

在业态分布方面，阳光城·天悦的1-4层为低区精奢商业，商业外观参考东京银座Dior旗舰店的简约线条设计，未来将引入轻奢商业配套，专门为地标商圈塔尖人士定制的立体商业街区；

5-26层是中区办公SOHO空间，以L型的排布方式将产品多维度释放，匹配业主的日常需求及高端质感生活；

27-40层高区天幕观邸是景观视野最好的楼层，全部在110米以上高空，打造空中楼阁的美好愿景，每一套公寓都像是居住生活在云端之上，毫无遮挡！

同时为了匹配业主对高端质感生活的需求，项目还将近4000㎡罗湖创意文化广场纳入自身整个园林体系，同时在5层、16层、26层打造了三层奢华会所空间，其中5层为架空层公共空间，配备了参考新加坡滨海湾金沙酒店同等标准的空中无边际泳池、有氧健身房、多功能运动房等健身空间；16层配备了社交休闲空间、阅读休闲空间；26层配备了天际餐厅、咖啡厅以及空中园林，足不出户也可纵享繁华。

二、国际著名艺术设计师联袂执笔，匠造世界级艺术藏品

阳光城·天悦的打造，也是一次大师级的设计盛会。

项目的大堂及公共区域、美学SOHO、空中藏馆由获得德国if设计大奖的郑炳坤设计师事务所负责设计；曾连续两年荣获『国家金点奖』、IIDA国际室内设计协会亚太设计奖的水相设计公司  李智翔先生，则担纲美学藏馆（营销中心）、天幕观邸（公寓产品）设计。

国际著名艺术设计师联袂执笔，以极简美学主义，匠心打造世界级艺术藏品。

三、采用现代建筑风格，将Dior东京银座旗舰店搬到罗湖

有人说，如果建筑是一种文化，立面就是这种文化最直观的体现，只有当文化和设计感并存，建筑的精髓才能得以实现，才会具有永恒的生命力。

阳光城·天悦整体设计采用现代建筑风格，在城市天际线上突出体现其独特的标志性建筑形象，以像素城市概念创造具有丰富肌理的建筑外立面，整体玻璃幕墙设计，塑造简约、都市化的建筑形象。其中商业层设计参照Dior东京银座旗舰店，营造时尚空间美学。

四、高档双层中空LOW-E玻璃，优质选材媲美世界地标

从哈利法塔到纽约ONE57，世界各地的现代地标建筑，几乎不约而同地采用了同一种外墙材料——双层中空LOW-E玻璃。由双层玻璃、干燥气体、表面镀膜而组成的双层中空LOW-E玻璃，能够将辐射率降到0.15以下，具有极强的隔音、保温隔热、防紫外线效果，是真正意义上的绿色环保玻璃。

阳光城·天悦在建筑材料的运用上，坚持选用最优质的选材，玻璃幕墙选用高档双层中空LOW-E玻璃，高效隔音、隔热，环保节能的同时让建筑更为亮眼夺目。

■品牌价值分析

一、世界五百强旗下，阳光城“悦系”豪宅基因

阳光城·天悦的阳光城集团，隶属于世界500强阳光控股，目前已布局全国三十大区域、17个核心重点城市，打造了包括北京阳光城·京兆府、上海阳光城·滨江悦、杭州阳光城·檀悦在内的众多城市豪宅标杆。

截止2018年6月，阳光城集团累计土地储备4267.54万方，储备货值近5842亿元。截止2018年9月，销售金额已突破千亿，全国排名前14！

阳光城集团目标实现覆盖全国，涉足全产品系开发，深耕长三角、京津冀、珠三角三大经济区域。大湾区时代，阳光城集团强势进驻珠三角区域，深莞、粤东、南粤三大公司齐头并进，仅深莞公司在的大湾区核心已经布局7盘，储备货值近200亿。

而阳光城·天悦作为阳光城深圳首发之作，携“悦系”豪宅基因，以城市豪宅姿态布局罗湖中心地段，在粤港澳大湾区之心、具备发展潜力的湖贝商圈打造天际美学臻品！

二、阳光城物业携手金钥匙联盟，量身定制个性化服务

为阳光城·天悦的业主们提供物业管理服务的阳光城物业，是通过ISO国家质量管理体系认证，具有一级资质的专业物业服务企业，在管面积超过1000万平米、签约面积逾1300万平米，2013年以来，接连荣获“中国物业服务百强企业”、“中国物业管理企业品牌价值20强”“中国物业服务百强企业成长性TOP10”等诸多奖项。

阳光城物业还将与已经有近90年历史的国际金钥匙联盟强强联手，由金钥匙贴心管家为阳光城·天悦的业主量身定制个性化服务，带来更尊崇舒适的居家生活体验。

■位极人城，阳光城·天悦助力购房者财富进阶

在古代，“位极人臣”常用于形容一个人所能够达到的权力的巅峰，而引申到城市价值领域，我们可以用“位极人城”来描述那些位于好城市的好地段，拥有好的配套以及景观视野，能够帮助购房者实现财富进阶的项目。而阳光城·天悦已然是“位极人城”。

项目处在深圳成熟主城区的核心位置，坐拥3个地铁口、2条地铁线、3个口岸、1个高铁站等，地段价值可以说无可挑剔。区域金融产业的发展，大规模旧改的推进，将带动更多高端丰富的配套在此，特别是湖贝中心成功旧改以后，这里将再次登上城市舞台的中心，价值无限。

在好城市的好地段享受高端完善配套的基础上，阳光城·天悦的公寓产品立足城市天际，一面俯瞰城市38年发展凝聚的繁华，一面将山、河、湿地等构成的稀缺生态纳入视野，人居在此达至“天人合一”的境界。

交通便捷、配套丰富、景观多样……在阳光城·天悦，购房者所能够享受到的各种资源都是成熟的、高浓度的、集中的，这也正符合了城市发展对于“熟大浓密”的要求，而项目本身的豪宅品质，也将与区域的繁华、生态相得益彰。不过过往的楼市经验告诉我们，这样高质素的物业留给购房者的入手窗口期，并不会太长。