城市价值公式论：寻找机会片区与项目
半求
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    ■前言

    2004-10-26，半求在/html/2466.htm《豪宅有70%~109%的套利空间：剪刀差盲区论》一文中首次提出“房地产投资傻瓜特征”之说。一年半的时间过去了，恰恰在这一年半的时间里，半求所预测的深圳豪宅的套利空间已经达成。

    也正是在本文中，半求最早也是到目前唯一判断“深圳房价理应全国最高”的，这个判断如今也实现了，深圳今年上半年的房价已经高居上海之前。

    这几年，深圳房价的变化是令很多人惊讶的，但是如果我们按照半求所称之“cv=rv+hv+ov+bv+iv”公式去判断，你就会发现，这其实都在情理之中。而仔细看半求文章的人，其实都能率先很早获得一些基础性的判断工具和理论的，对于行走楼市帮助甚大。

    ■cv=rv+hv+ov+bv+iv：发现楼市机会的逻辑思维方式之一

    半求一直认为，城市价值是由土地和土地衍生产品的价值组合而成的。而城市内的地上物表现为土地、住宅、道路、公建、商业、工业等形式，具体地说，土地衍生产品的组合是住宅(rv)、酒店(hv)、写字楼(ov)、商业用房(bv)、工业地产(iv)。

    因此，如果我们把土地因素包含在土地衍生产品的价值体系内（实际也无法分开），我们可以认为，城市价值cv=rv+hv+ov+bv+iv。

    城市价值公式在特定的经济环境下，各个功能的供应量存在一个合理的关系。在投资者可以预见到的时间段里，我们一般可以认为cv保持不变，这样一来，我们假设rv、hv、ov、bv都在跌，等式平衡，那么fv必定是涨，无疑此时投资者就应该将资金投入厂房，判断其它各项的涨跌其实也是一个道理。这就是发现楼市套利机会的逻辑思维方式之一。

    但是，目前深圳乃至全国各大中城市都处于城市化进程中，cv是在稳步上升的，所以才表现出房地产投资的傻瓜特征，也就是这几年买房就赚钱。正是因为cv的逐渐上升，所以等式后面的rv+hv+ov+bv+iv才表现出普遍上涨的势头，差异的只不过是幅度的不同而已。

    随着建设社会主义新农村的巨大变革的到来，中国的城市价值提升速度必然放缓，这个时候，由于cv提升放缓或者停滞不前，那么半求认为楼市傻瓜赚钱的房地产投资现状已经悄悄在成为过去时，这就为寻找楼市机会提出了新课题。

    这就更考验市场判断的能力。在深圳特区内，半求判断有以下几个区域值得研究：高新南区（南硅谷）、国森公园片区、华侨城、深圳cbd。我们来一个个分析。

    ■高新南区（南硅谷）：hv缺失，ov与iv、bv低估，rv必涨

    高新南区（南硅谷）是一个非常特殊的区域，一是这里的写字楼和工业地产都是政府通过倾斜政策低价给企业建造的，因此，写字楼(ov)、工业地产(iv)就存在着政策性低估的现象。同时，这里的商业租金较低、区域内到目前为止商业都不甚活跃，也就是说商业用房(bv)同样没有进行价值回归，而酒店(hv)缺失，这里没有任何酒店。

    按照城市价值cv=rv+hv+ov+bv+iv的公式，当hv缺失，ov与iv、bv低估时，其中的rv则必涨，否则就难以体现这里的城市价值和资金密度。犹如半求分析的一样，这里的产出和资金密度为全国第一，119亿/平方公里的单位土地产值在国际上也是一流的。

    这几年，高新南区（南硅谷）的房价从6000元/平米上升到10000元/平米，从这个公式就可以提前推断这个趋势。而以上结论还是在城市价值cv保持稳定的情况下作出的，随着2#地铁批准、1#地铁途径并设三个站点、深圳研究生院和硅谷公园开始建设、越来越的企业迁入，这里的城市价值cv必然提升，而hv、ov与iv、bv依然变化缓慢，那么住宅(rv)就必然升值，加之区域内存量房太少，唯有依赖新房，2006年，则只有卓越浅水湾一个楼盘销售。

    【恒立听海】卖到9100元/平方米是不意外的，而【卓越浅水湾】的销售价格超过10000元/平米也是势所必然，因为这是城市价值变化的内在规律所决定的。

    ■国森公园片区：ov缺失、hv与bv不善、iv政策性贬值，rv必涨

    半求推出的“国家森林公园片区”（简称“国森公园片区”），是指罗沙公路一北、塘排山以东、梧桐山以西的区域，区域面积约11平方公里，隶属莲塘街道办事处，略大于南山的高新片区。

    由于梧桐山是深圳市唯一的国家级森林公园，因此，半求定义其为“国家森园片区”，这比以往的仙湖片区、莲塘片区等更有利于传播和记忆，同时也能体现区域与其它区域的显著不同，具有单线指向性。

    这个区域存在这样几个特点：写字楼(ov)缺失、酒店(hv)与商业用房(bv)经营不善、工业地产(iv)迅速遭到驱赶外迁（可认为是政策性贬值）、但是住宅(rv)存量较大，新房供应较少。

    按照城市价值cv=rv+hv+ov+bv+iv的公式，当写字楼(ov)缺失、酒店(hv)与商业用房(bv)经营不善、工业地产(iv)迅速遭到驱赶外迁（可认为是政策性贬值），那么，城市价值就必然要更多地通过住宅(rv)来体现。

    同时，区域内存量房（旧房）产品落后，因此难以承担同等级城市价值的任务，这样一来就将重担落到了新房身上。而区域内今年将只有两个新盘面世：东方尊峪、鸿景翠峰。

    而随着深盐第二通道开通、8#地铁规划、东部旅游区越来越旺，尤其是唯一的国家森林公园的属性，这里的城市价值cv必然逐步提升，在深圳污染越来越重的背景下，就更是成为富裕阶级避难居住的必然选择地。

    从这个角度判断，半求建议各位密切关注【东方尊峪】、【鸿景翠峰】未来的价格表现，如果按照公式推断，这两个楼盘的价格恐怕将创造区域的新高。

    ■泛华侨城片区：iv转性，bv需培育，ov与hv，rv提升快

    泛华侨城片区包括华侨城与红树湾片区。这个区域目前是深圳居住环境最优、区域规划最好的。目前这个区域的城市价值体系表现出的特点就是：

    华侨城的cv城市价值由于深圳歌剧院落户、华中电厂拆除、1#地铁区域内设立三个站点、2#地铁区域内设3个站点、欢乐海岸即将动工，加只华侨城被规划局明确为深圳的中心城区。因此泛华侨城片区是深圳城市价值提升最快的区域之一。

    按照城市价值cv=rv+hv+ov+bv+iv的公式，也正是cv提升较快较大，住宅(rv)、酒店(hv)、写字楼(ov)、商业用房(bv)、工业地产(iv)就将可能表现出齐涨的特征。

    而区域内工业地产(iv)部分被转性为文化（loft），iv量越来越小，未来的转性价值和改造价值较高。商业用房(bv)目前租金一般，还处于培育阶段；写字楼(ov)租金提升较快，与深圳中心区没有差异，同时租赁还非常紧张，因此华侨城已经决定在中旅广场南建设一座新的写字楼。区域内酒店(hv)价值提升较快，成为深圳入住率最高的酒店群。住宅(rv)也同样增值较快，区域房价目前已经上升到1500元/平方米。

    区域内，还有【京基御景东方】、【华侨城天鹅堡与纯水岸】、【百仕达红树西岸】、【联泰别墅项目】将销售，这些项目必然要承担体现城市价值的任务。

    ■深圳cbd中心区：傻瓜区域
 
    半求曾经测算过，在4平方公里的深圳中心区上，政府投入了130亿的建设资金。那么每平方米土地上政府投入的改造资金为3100元/平方米。这是深圳所有区域中，政府投资最大、最密集的区域，如果说高新区是经济发动机的话。那么深圳中心区就是深圳的花钱机器。

    规划中共有6条地铁从这里做为起始站点或者中转站点，所有的重要文化设施和公共设施都密集分布在这里，资金密度始终将决定城市价值，因此，深圳cbd中心区的各类住宅(rv)、酒店(hv)、写字楼(ov)、商业用房(bv)、工业地产(iv)都将出现涨升的情况。

    由于区域内住宅只剩一块小户型地块，住宅将直接转向实现存量旧房的实现，这里的住宅房价就半求的测算还是偏低的。而写字楼就更是低估。这里的住宅写字楼目前都是大约12000元/平方米，充分反应了市场不成熟，价格形成体系混乱。

    按照测算，这里的住宅现值应该在15000元/平方米、写字楼应该在18000元/平方米左右。空间还是比较大的。

    区域内，目前酒店(hv)、工业地产(iv)都还在建设中或者缺失，商业用房(bv)、住宅(rv)、写字楼(ov)低估。其中商业还需要培育，未来空间较大。从区域整体情况来看，这里是最有可能出现齐涨局面的。

    半求认为，【卓越时代广场】的写字楼、【星河世纪】的公寓和写字楼目前的价位是不能反应其所处区域的城市价值的。