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投资分析
深圳楼市年终盘点2:今年置业最佳窗口期已打开,你应准备好了

作者:室介屋笈 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2019-04-16 11:22:32点击6886


导读:
■深圳楼市置业窗口期,如何瞄准置业方向?
■盘点:粤港澳大湾区建设中,深圳最强的西引力
■2019年楼市调控政策预测,深圳房地产市场大概率会回温
■怀德峰景成熟大盘,全优资源集大成者
■入主深圳西部桥头堡位置,怀德峰景现房稀缺在售
正文:

■深圳楼市置业窗口期,如何瞄准最佳置业方向?

从调控后近一年来深圳新房均价呈一字形走势看,政府可谓力挺调控政策,精心运筹,使得房价极速止涨,达到房价维稳目标。在12个月的时间里,深圳房屋均价从55611元逐步下跌,尤其是今年1-9月,新房住宅成交均价下跌的幅度为15-153/㎡不等,每月数十到百元左右的房价跌幅,累计也就是500多元每平方米,下跌幅度约1%,这种幅度下跌更多是一种象征性意义,政府维稳意图明显。

可以预期,深圳楼市未来不可能大跌,当然短期大幅上涨更不可能。这个时候恰恰是关键置业窗口期,很考验投资者的眼光和出手时机!当下如何选择置业区域?如何选择楼盘?上篇文章《湾区楼市年终盘点,找到了年末置业最佳攻略》http://www.banq.cn/html/32334.htm 宏观上着重梳理了粤港澳大湾区建设中湾区大事件,对于深圳西部来说利好尤为明显,这也注定了深圳西部爆棚的吸睛力。

■盘点:粤港澳大湾区建设中,深圳最强的西引力

现在,我们就着重微观梳理下粤港澳大湾区建设中,深圳西部建设节点的意义所在,为广大购房投资者解读:处于年底置业窗口期,为何要选择深圳西部?

在经历一段时间的沉寂之后,深圳楼市终于在11月底迎来了一次爆发,多个项目开盘热销。

据统计,910两月共有近20个住宅项目入市,不过整体去化率较低。 1125-28日,深圳西部楼盘,玺园、万科瑧山府、华强城、万科星城4个盘连开,推出了5200多套房,发起了今年来规模最为宏大的推盘潮。 4天时间,就卖掉了3400套以上新房,其中有近3000套出自西部片区,一时间深圳西部风头无两,成为了购房者关注的焦点。

1127-28日,华强城和万科星城集体推盘入市。27日,华强城1240套房卖了1033套,去化83%28日,万科星城推出3337套房,半个小时卖了约1900套,刷新深圳楼市开盘记录,回款超过70亿。

从市场反应看,深圳西部无疑是目前深圳最火的区域,而且这种热度从很早之前就开始了,一直在持续着。

以万科星城为例,从开样、拿证、入市,以及开盘后,热度一直都在。101日:项目美好生活体验空间开放,10多天的时间里,到访的客户已超过10000人,未售就已先火。

1128日:项目开盘,线上选房,半小时卖掉超1900套房,回款超70亿!成交套数超越了2015年壹城中心“万人选房”,刷新了深圳楼市的开盘记录。开盘后,项目并依旧维持着高热度。

这次华强城、万科星城热销,深圳西部片区成了关注的焦点,其实逻辑很简单:因为位置得天独厚,片区太多利好。

1深圳在大湾区的城市定位,向西发展大趋势更明显

近日,据财联社等官方媒体援引香港电台报道:香港特别行政区行政长官林郑月娥表示,粤港澳大湾区发展规划明年初正式出台。随着粤港澳大湾区的规划出台,深圳置业大热区域无疑就是深圳西部。

从整个大湾区的分布格局来看,深圳正好处在其中的核心位置,起到了连通香港与大陆其他湾区城市的作用,由此也决定了它在湾区城市群中独具号召力的地位,以及成为了整个大湾区时代来临时最值得财富人士关注的城市。

若深圳作为整个大湾区的核心、湾区诸城的交汇处,那么深圳西部无疑则是深圳的核心之核。包括作为世界湾区经济的重要地带——沿海岸线,粤港澳大湾区最贵岸线以前海为始,经后海、大空港区域、滨海新城,再到南沙。

2、深圳机场卫星厅动工,打造西部流量王区

据报道,深圳宝安国际机场卫星厅工程项目已于1221日正式动工,该项目规划设计年旅客吞吐量2200 万人次,并预计2021年竣工并投入使用。

随着卫星厅项目的开展建设,提升深圳机场的中转保障能力的同时,也将为深圳机场及周边片区汇集大量的客流、物流、信息流、资金流,带来诸多土地价值利好。

3深圳国际会展中心2019年运营,规划就业人口约40

深圳国际会展中心的主要展馆预计将在9月底封顶,项目(一期)预计于20196月底全面竣工,规划就业人口约40万。

随着明年深圳国际会展中心的正式落成,整座城市都将得益于此世界之最带来的经济辐射力。不仅如此,基于在未来将有各种大型的会展活动将在此进行展览,所带来数以万计的参展企业、参观观众,必定会为周边地区带来大量的展示、办公、居住等需求,从而让周边的房地产坐收渔翁之利。

深圳西部整条岸线所拥有的各方条件,如空运、航运、物流、会展、金融等高阶经济活动最终都将在此进行,人流、交通流、商流、信息流、资金流凝聚在它的龙头区域。所以说,关于深圳西部的区域空间价值,毋庸置疑。

2019年楼市调控政策预测,深圳房地产市场大概率会回温

对于2019年的房价,其实是不能预测的,不是说不能,而所有人都不能准确预测房价。因为房价是由供需来决定的,影响需求、供给、买方、卖方的因素非常多,所以说房价是不可预测的。但是房地产的市场行情,房价未来趋势,是可以进行判断的。2019年影响楼市最重要的两个因素:内部政策,外部环境。政策分两方面,一是楼市调控,二是货币政策。

1、楼市政策将因城施策,有适当放松的可能

刚刚结束的中央经济工作会议明确表示,要构建房地产市场健康发展长效机制,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系。

今年强调的重点是“因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任”,但“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”的思路是一贯的。

这意味着,2019年在楼市调控上,各地政府会有更多的微调,获得了更大的“裁量权”。因此,在深圳,2019年楼市大概率还是以稳为主,至少不会出现比现在更严苛的调控政策,适当放松也不是不可能。

2、货币政策,2019年将实施积极的财政政策和稳健的货币政策

根据中央经济工作会议表述,积极的财政政策要加力提效,实施更大规模的减税降费,较大幅度增加地方政府专项债券规模。这个表述有力回击了市场流传的中央决定“不减税不降负”传闻。预期国家会容忍更高的财政赤字,也会更大幅度的增加地方政府发债(来推动基建)。

一般情况下,宽松的货币政策极有可能意味着和房产相关的调控政策也会处于相对宽松的状态,然则今年下半年的政策已经明确“不走地产泡沫老路”。尽管如此,2019年融资环境一定会比今年好。市场的真实利率会降下来,房贷利率的上浮幅度也会降下来。

目前深圳各大银行首套房贷利率以上浮15%为主,汇丰银行利率从上浮15%下调至10%为最低,招商银行优质客户可做到上浮13%,普通客户则上浮15%。个别银行首套房贷利率松动最低上浮10%

因此,2019年深圳整体经济环境将比2018年更加乐观,对于深圳楼市而言,也将成为重要的经济支撑。综合近期全国楼市表现,货币政策逐渐放松,以及大利好粤港澳大湾区即将出台的背景。2019年楼市调控政策或将适度放松,深圳房地产市场大概率会回温。

2、深圳房价依然继续坚挺,一定要挺进都市圈核心地段

中国现阶段,只有一个都市圈,那就是珠三角都市圈。都市圈无论是经济竞争力、城市一体化水平、人口吸引力、国际化水平等,都要优于城市群,加之在粤港澳大湾区融合背景下,深圳已成为珠三角都市圈核心,目前在经济高速发展、人口不断流入、土地紧缺、轨道交通网络日益完善下,已成为了购房投资者首选城市。

目前,深圳楼市短期内政策调控仍将保持偏紧态势,价格浮动将维持在一定水平。大幅上涨和大幅下跌都不可能出现。根据深圳房地产信息网数据中心统计,今年上半年全市新房共成交12804套,同比增加21.9%;成交均价每平方米54160元,同比下降0.9%。据深圳市规土委近日发布的统计数据显示,深圳成交均价依然保持在5.4万元/㎡左右。

楼市调控层层加码,政府限价背景下,尽管整体行情发展的不尽如人意,但是那些拥有资源稀缺、优越居住环境及增值保值等价值的楼盘表现却是一直抢眼的。这背后的逻辑就在于,那些具备全优配套且尽享各种利好的楼盘自带明星光环,因此,对于那些持观望情绪的人士来说,选择购买城市核心地段优质物业正当时。

■怀德峰景成熟大盘,全优资源集大成者

综合来看,深圳的虹吸力不断暴增,以及未来楼市的政策表现,是对房子供应的考验,在深圳土地稀缺的逻辑演绎下,当下正是不容错失的置业窗口期。对于深圳西部而言,在核心城区依然能够觅到成熟大盘,是购房者之幸。

成熟社区的标志有很多,配套、交通、环境……在层出不穷的楼盘中,或许配套齐全的楼盘多见,但能够做到配套齐全的成熟楼盘不多;或许舒适度佳的楼盘多见,但能够做到居住舒适度极佳且环境优美的则更是少见了。

楼盘配套齐全固然是好,可满足人们居住与生活所需,但若是个仅仅具备齐全配套的新社区,其未来的开发程度则是个未知数。不仅如此,成熟社区较之于新社区,必然会拥有一定的住户基数,营造出和谐的居住环境,宜居氛围也较浓厚。

诚然,集“现楼+配套齐全+成熟度高+舒适度高+环境优美”优势于一身的项目却是不多见的,甚至大多数项目只符合其中的单项。怀德峰景便是一个例外,这里已经熟地化,不少业主早已装修入住,配套资源更是超前兑现,项目周边2公里范围内可一步到位直享地铁、教育、公园、商业、文体配套等全优资源。

■入主深圳西部桥头堡位置,怀德峰景现房稀缺在售

怀德峰景处在深圳西部桥头堡位置,也是大空港片区的核心,便利可达深圳国际机场、全球最大会展中心、“两中心一馆”等大型国际配套,占据内地与国际沟通的枢纽之地。项目自身实现了无缝接驳12号地铁怀德站、与翠岗公园仅一路之隔,是片区目前罕见在售的地铁站+公园+12年一贯制教育的一手现房,即买即装修入住。

怀德峰景所依托的怀德城,是目前深圳唯一的千万级大城。项目在怀德城核心坐拥“1中心1高尔夫4公园2场馆”顶级配套,约5.9万㎡的翠岗公园仅一路之隔;还拥有3.05的低密度空间,打造“两园、两轴、五组团、一环街”的景观结构,内部花园景观和远景翠岗公园景观相呼应;完全人车分流模式,12.65的别墅级车位比,让生活更加舒适、安心。

从区域发展前景以及项目本身价值来看,选择布局于此,无疑是一个前瞻性的购房决策,更有可能影响家庭几代人的未来。目前,怀德峰景在售的约86-143㎡现房单位,即买即装修即入住,优质单位分秒递减中,咨询热线:0755-27309999



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