“蛇口·南海玫瑰花园3期”考查流水帐
半求
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〖时间〗：2005年09月15日15：10~17：50
2005年11月16日09：00~10：30
2005年12月06日14：00~15：30
2006年03月10日18：00~19：00
2006年03月12日13：00~16：30
〖天气〗：晴、阴、阳光
〖事件〗：实地步行考查蛇口“南海玫瑰花园3期”项目情况
〖地点〗：蛇口东角头，金世纪南路与望海路交汇处东南，蛇口渔港周边
〖实录〗：
导读：
■项目概况
■地块概况
■外围概况
【外围环境】
【周边配套】
■项目景观
【南面景观】
【西面景观】
【北面景观】
【东面景观】
■工地考查
【项目户型】
■项目数据
【两栋复式】
【其余栋数】
■建筑用料
正文：
■项目概况
“南海玫瑰花园三期”是由上市公司华业地产下属企业粤华恒威公司开发，由中铁建工集团深圳有限公司承建，项目位于蛇口东角头半岛城邦西侧、蛇口避风塘东侧、滨海休闲观景长廊北，周边有蛇口渔港、海吉星冷库、半岛城邦等。
“南海玫瑰花园三期”项目总建筑面积90012.8平方米，小区由四栋24层至32层和两栋10层的塔楼组成。总建筑高度约为99.2米。
南海玫瑰花园首期开发销售为2002年年初，当时开盘价格为6300元/平米，当时的销售速度一般。随着蛇口滨海小镇的气氛得到市场认可，以及蛇口整修进度加快、特别是西部通道越来越临近通车以后，南海玫瑰的销售就越来越块，半求从一期跟踪到现在的三期，见证了一个楼盘与城市价值共同提升的完整轨道。
而南海玫瑰花园房价也一直上升，南海玫瑰花园一、二期共开发面积已超过四万多平方米，将近1500户，二手房价也已经由原来6300元/平方米的房价上升到10000元/平米以上，前期业主收益之丰颇为可观。
■地块概况
“南海玫瑰花园三期”总体看上去似一直角三角形状，直角处于半岛城邦海岸线一侧，与“与半岛城邦的小区路相邻是会所和主出入口，此处建筑很像一排两层高的商铺，上面的建筑，由于小区是两面紧靠海，因此本项目所有楼层视野都很开阔，中央平台花园也很大，在平台中央现设计有一大一小两个泳池（成人和儿童）。
“南海玫瑰花园三期”与 “半岛城邦”与“冷吉星冷库”为邻，本现目总体占地面积一般，属于中等的小区，最靠近海边的两栋为十层五户的复式建筑，现在已经封顶，剩余后排还正在建设当中，主体已达到17层左右，除去两栋复式，其余四栋主体主体靠的都比较近，当然不是前后靠，而是左右靠，所以在视野上和对视上没有任何影响，也不影响相互的隐私。
“南海玫瑰花园三期”建筑为“欧式”风格，一楼大堂比较开阔，层高较高，外观质感不错，部份阳台及楼梯尽头为椭圆形，复式的两栋都带有顶楼花园，厨房内的烟道设计在一侧，顶楼平台也较为平整，易于花园的打理。
“南海玫瑰花园三期”设计有双层露台、下沉式洗水间、凸窗等，南海玫瑰一期就开始赠送面积，是深圳最早做赠送设计的项目之一，3期也不例外。电梯与楼梯设计为对立，在中间为公共走廊，看上去有些浪费面积，电梯间与楼梯间都采用自然采光，电梯间还设计有拐角凸窗，电梯与楼梯设计在北侧，采光窗面积设计足够，只是没有阳光透射。
■外围概况
【外围环境】
此项目的地理位置优劣并存，优远大于劣，特别是半岛城邦疯狂销售之后，南海玫瑰受市场的关注度就瞬间增大。南海玫瑰3期、半岛城邦是南山乃至整个深圳西部真正的与海之间没有阻隔（连道路都没有）的两个小区，除此之外别无分店。
优在整个项目处于海景的第一道风景线位置，没有任何阻隔，而且观海单位比例非常之大，即使是后排建筑的低层单位，其也能够通过建筑设计出来的景观通道与海发生视觉联系。
项目北靠蛇口渔港，现在蛇口渔港经过长期的改善，海面水质已经今非昔比。只是蛇口渔港的海鲜车来来往往，偶而会有带来一些噪音和海鲜味，这是半岛城邦和南海玫瑰花园1、2、3期的共同问题。
项目把小区的主入口设计在与“半岛城邦”的相邻位置，这样最大程度的拉远了与蛇口渔港的距离，海鲜味也就可以忽略不计了。本项目目前的交通一般，目前所通的大巴车也只有56路。“南海玫瑰花园三期”稍远一些的配套还算不错，与项目相近的地段有：蛇口人民医院、蛇口文化广场、蛇口山公园、进育学校、蛇口新街、深圳发展银行、蛇口中学、蛇口小学和蛇口汽车站。介于去以上地方要穿过蛇口广场，显的稍稍有些远！但是海景则非常具有杀伤力，原理世俗商业，其实也是一种风格。
“南海玫瑰花园三期”附近的主要交通干道有：后海大道、望海路（已经修通）、东港路和海滨东路和南水步行街。将来的西部通道和地铁地二号线。
“南海玫瑰花园三期”与“半岛城帮”最为不同的是：“半岛城邦”处的滨海长廊已经修好，在楼上或楼下看上去十分的舒服，而“南海玫瑰花园三期”的滨海长廊目前无任何动工迹像，现在看上去有种荒凉的感觉，不过，半求得到消息，政府很快就要委托发展商实施建造了，将与半岛城邦保持同样风格，但植树将更为严重密集。
【周边配套】
此项目总体来讲是适合居住，背依蛇口渔港，面临深圳湾海岸，景色一流，只是目前周边配套及规划不是很完善，短期内会有生活不太便利的情况。
稍远些的配套挺多，比如：海湾小学、蛇口小学、蛇口中学、蛇口第一幼儿园、海燕幼儿园 蛇口新街招、商银行、工商银行、 蛇口人民医院、蛇口海鲜食街、蛇口广场等等。 交通车辆有：322、19、221、229、31、34路等。
■项目景观
本项目景观资源非常丰富是最大的特点，特别是拥有不可复制的山脉、海洋、城市、海港、公园、园林六种复合景观。南山和对面香港的山脉、深圳湾和珠江入海口、海上世界为核心的城区闹市、蛇口山与南山及蛇口广场两大公园为基础的公园、小区自身的园林构成了小区的景观资源体系。
同时南海玫瑰旁边的海域都是深水航道，政府会定期清淤，这与滩涂是完全两个概念的，也能够保证海域可以行驶旅游船等，整个海面就活了。
【南面景观】
“南海玫瑰花园三期”的海景景观都胜与前两期，本项目离深圳湾海岸线不足二十米，而且是紧邻的关系，站在项目最南端，避开没有建设的滨海长廊，视野可260度开阔，远至香港元朗，近至蛇口港、海上世界及在建的跨海大桥、海港，尽收眼底。
“南海玫瑰花园三期”除去最靠海岸线的复式楼外，余下的四栋建筑都比它高出了很多，站在十层上下的位置，也可以远眺香港元朗，香港山，近至蛇口港、海上世界及在建的跨海大桥等等，楼层越高，视线越佳。
有复式楼阻挡的后面几栋的矮层单位，虽然不能完全看到项目前的滨海长廊的景观，可是因为平台的开阔和与“半岛城帮”之间的楼距很大，它既可以看小区园林景观，还可以观赏“半岛城邦”段的滨海长廊景观，海景通过设计上预留的景观视野通道，也是没有问题的。
【西面景观】
而后面几栋矮层以上的单位就不用说了，景观一流，除去南面景观外，北面还可以看蛇口渔港，南海玫瑰花园一、二期以及蛇口的部份景观和蛇口山。
本项目西面有“海吉星冷库”，此栋建筑外观不不敢恭维，好在楼层不高，越过此建筑，海上世界、明华国际、新时代广场、大南山都清晰可见，推窗见海观山，不错。
【北面景观】
“南海玫瑰花园三期”北面景观是宜远不宜近，虽然蛇口渔港的海水质量不错，停放的船只也很整齐，只是个人觉的不如远处的蛇口风景优美，如果在夜晚欣赏，看着万家灯火，心情肯定会十分舒畅，因为这种海是活的，而不是死的。
【东面景观】
项目东面为“半岛城邦”，因为相距不太远的缘故，“南海玫瑰花园三期”的部份单位被挡住了海景，因为本项目比“半岛城邦”的一期靠北一些，有部份单位还是可以看到深港跨海大桥和蛇口山。
■工地考查
按照半求的楼盘考查习惯，进入工地后先围绕楼盘转了一圈，工地的总体感觉与管理还是不错的，让半求最值的注意的是工地的办公区的宣传栏与两块公告牌。一般的宣传栏上主要是宣传工地的通知及其它内容，而本项目的宣传栏却是很详细的介绍两会的内容和“关注两会”在加一些安全提示，另外的一块公告牌是“中铁集团建工集团青年文明监督岗”和“党员责任区”，中铁集团看来党员不少，阿阿：）
另外一点是，在小区入口处的墙壁上贴有同等模块大小，不同颜色及质量的外墙瓷砖，这是开发商正在验正外墙的瓷砖质量及一些效果搭配，另外在两栋复式楼的北侧还有“丝科”外墙外保温瓷砖系统和“美丽得”的外墙保温装饰测试，因为本项目要长年经受海风的侵蚀，发展商很是注重外墙用料的选择的。
从工地入口处进入施工现场，是钢筋加工的地方，堆放有不同型号的钢材，北侧是安托山的水泥罐车正在输送水泥，往南走是工地的办公区和地下车库的入口处，因为正在进行回埋土的施工，所以未能进入地下室，是本次考查的一个遗憾。
在未修整的滨海长廊上都是工地材料的仓库，一字排开有水泥、木材、预埋管、水管等，在中间位置是露天的废旧林材，在东南角是水泥垫块的制做基地，在东南角还有两株不大不小的树木，看它们周边没有堆放任何东西，应该是发展商有意保留下来的。
在工地的考查中，半求还发现一个问题，在本项目所铺设的临时电路中，所有的电线外部都装有绝源的软管，在每部临时用电箱上都标有负责人，对主电源的主电缆是在与“半岛城邦”的分隔墙下走的，与本项目的主体施工处保持有一定的距离，对“电”的管理和要求可以看出施工单位的态度，还是值得信任的。
小区与“半岛城邦”分隔墙处的路正在平整路面，地下车库的墙体刷有防水涂料，与回埋土中间有泡沫。小区平台的中央正在进行泳池施工。
【项目户型】
“南海玫瑰花园三期”共计有七栋建筑组成，辅以部分商业组成。本项目商铺与“半岛城帮”的小区路相对，目前中间有一堵工地墙分隔，内层高达到了6.21米，而且进深较大，二楼应该是会所。
复式的结构很理想，户户有入室花园，特别是楼下大房与保母房之间外带的露台完全可以隔成房间，一楼的层高很高，达到3.35米，而且复式的一楼由入户到客厅还有台阶相分隔，成为复跃式结构，功能区间界线清楚，所有阳台为复式两层的总层高，完全挑高，感觉十分开阔，阳台设计有部分女儿墙式的护栏，护栏上侧设计有平台，这是典型的华业风格，为什么不做全栏杆的呢？
复式结构主要的特点就是改变了目前复式结构的一个最大毛病：一楼只有一间房。南海玫瑰一二、期以及深圳绝大多数的小区的复式一楼全部都只有一间甚至没有房间，使复式失去了全家和住但可以实现分层居住降低影响的优势。南海玫瑰花园的复式楼下都设计有两间房同时还可以隔多一间房，达到三间房，这样一来即使三代同堂再来客人，楼上的主人空间还是可以保证纯粹性。
二楼的层高略低于一楼，但也达到了2.85米，内部楼梯宽度较宽，并不局促。每个卧室都有凸窗，凸窗面积较大，站在房间内视野也很开阔。
另外的四栋户型就相对较小一些，户型含盖面也广，有两房三房等。有的户型设计有入室花园或者露台，高度为双层。电梯与步行楼梯对立布局，在中间为公共走廊，看上去有些浪费面积，电梯间与楼梯间都采有自然采光，电梯间还设计有拐角凸窗，电梯与楼梯设计在北侧，采光窗面积设计足够。
■项目数据
【两栋复式】
底层层高为：3.35米
上层层高为：2.85米
挑高阳台高为：6.49米
阳台护栏高度为：1.1米
内墙厚度为：20公分
阳台楼板厚度为：12公分
公共走廊楼板厚度为：14公分
客厅楼板厚度为：16公分
洗手间下沉：32公分
楼梯宽度为：126公分
阳台护栏平面宽：50公分
凸窗的净凸度为：70公分
【其余栋数】
凸窗为：80公分
客厅层高为：2.87米
房间层高为：2.87米
楼梯宽度为：126公分
客厅地板厚度为16公分
双层露台层高为：5.98米
底楼大厅层高为：6.23米
公共走廊楼板厚度为：16公分
商铺及架空层高为：6.21米
■建筑用料：
鹤山市德塑实业的pvc冷弯电线套管、安托水的混泥土、砂浆王牌的沙浆、天女牌的白色粘贴水泥，北回归塔牌水泥、隔音加气轻型砖┄
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“蛇口·南海玫瑰花园3期”图片之：与地铁二号线的关系
“蛇口·南海玫瑰花园3期”图片之：滨海长廊的效果图
“蛇口·南海玫瑰花园3期”图片之：蛇口半岛平面规划图
“蛇口·南海玫瑰花园3期”图片之：在高处看到的项目全景
“蛇口·南海玫瑰花园3期”图片之：项目的外观
“蛇口·南海玫瑰花园3期”图片之：项目的工程牌
“蛇口·南海玫瑰花园3期”图片之：刚建时的工地图片
“蛇口·南海玫瑰花园3期”图片之：刚起建时的景观
“蛇口·南海玫瑰花园3期”图片之：刚起建时的海岸线景观
“蛇口·南海玫瑰花园3期”图片之：刚起建时的工地
“蛇口·南海玫瑰花园3期”图片之：在望海路上看本项目
“蛇口·南海玫瑰花园3期”图片之：与半岛城邦的关系
“蛇口·南海玫瑰花园3期”图片之：与海吉星冷库的关系
“蛇口·南海玫瑰花园3期”图片之：忙而有序的钢筋工地
“蛇口·南海玫瑰花园3期”图片之：”关注两会“的工地宣传墙
“蛇口·南海玫瑰花园3期”图片之：党员负责制的管理
“蛇口·南海玫瑰花园3期”图片之：两栋复式楼的外观
“蛇口·南海玫瑰花园3期”图片之：本项目的建筑风格
“蛇口·南海玫瑰花园3期”图片之：本项目的商铺外观
“蛇口·南海玫瑰花园3期”图片之：商铺的进深较大
“蛇口·南海玫瑰花园3期”图片之：回填土与车库墙壁的回埋处理
“蛇口·南海玫瑰花园3期”图片之：本项目高层中，相对而建的楼梯与电梯
“蛇口·南海玫瑰花园3期”图片之：复式小高层中的楼顶”花园“
“蛇口·南海玫瑰花园3期”图片之：高层一楼大厅有层高
“蛇口·南海玫瑰花园3期”图片之：阳台的楼板厚度
“蛇口·南海玫瑰花园3期”图片之：楼梯间的采光窗
“蛇口·南海玫瑰花园3期”图片之：复式小高层中的双层阳台
“蛇口·南海玫瑰花园3期”图片之：高层中的椭圆形阳台的构造
“蛇口·南海玫瑰花园3期”图片之：临时用电的电线防护
“蛇口·南海玫瑰花园3期”图片之：平台上在建的两个泳池
“蛇口·南海玫瑰花园3期”图片之：阳台的女儿墙防护栏
“蛇口·南海玫瑰花园3期”图片之：工地墙面的指示
“蛇口·南海玫瑰花园3期”图片之：本项目用的电线管
“蛇口·南海玫瑰花园3期”图片之：在做实验的外墙瓷砖
“蛇口·南海玫瑰花园3期”图片之：主体结合处需用的材料
“蛇口·南海玫瑰花园3期”图片之：通往本项目的主要道路与绿化带
“蛇口·南海玫瑰花园3期”图片之：在本项目看到的半岛城邦段的滨海长廊
“蛇口·南海玫瑰花园3期”图片之：在高层透过复式小高层看到的景观
“蛇口·南海玫瑰花园3期”图片之：东面的景观，可以看到跨海大桥也可以看到蛇口山
“蛇口·南海玫瑰花园3期”图片之：北面可看蛇口景观
“蛇口·南海玫瑰花园3期”图片之：南面的海水质量还是不错的
“蛇口·南海玫瑰花园3期”图片之：西南面可以看蛇口港的景观
“蛇口·南海玫瑰花园3期”图片之：西面可看蛇口海上世界景观与大南山
“蛇口·南海玫瑰花园3期”图片之：西北面的景观可以看蛇口渔港，也可以看南海玫瑰花园一、二期及蛇口景观
“蛇口·南海玫瑰花园3期”图片之：项目附近的公交车
