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行业观察
“房贷可到80岁”八大观:中龄化与反身潮

作者:尹香武 类型:行业观察

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2019-01-06 16:45:44点击346


钱江晚报昨天报道:杭州某银行近日悄悄调整房贷政策,规定按揭最长可贷到80周岁,比原规定多了10年。

相信很多人错误理解了这个政策,今天就聊聊这个,继续之前提醒你:我们每年都会为了感谢会员举办回馈免费讲座

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房贷可到80岁的真正的看点是这样的:

①房贷最长30年——这个政策是没有改变的,很多人误以为房贷最长年限因此多了10年,这是错的。房贷的年限计算一般公式:房贷最长年龄-现年龄。比如说规定最长能贷到70岁的时候,如果你在50岁贷款,则最多能贷(70-50=)20年,但如果改为最长能贷到80岁,这就最多能贷30年了。如果你在30岁贷款,虽然(70-30=)40年,但也只能享有最长30年的还款期。

②所以,这个政策对于40岁及以下的人,本身其实是没有意义的,最长还款年限都是30年。这个政策改变的是40岁以上的人的金融待遇。

③普遍的说,人是越老越有钱的、但老了以后没有体力没有消费力了。而年轻的时候是有体力有消费力,但是没有钱。金融解决的就是这个问题,金融是一种跨时间的交易,把没有消费能力的老人的钱跨时间交给有消费能力但没钱的年轻人来用。现在房贷把最长年龄放宽到80岁,意思就是让年纪稍大的人继续使用自己的金融资源、而不是有偿转让给年轻人用。

④银行按第③点去设计的时候,估计一是考虑到现在人的寿命越来越长,二是考虑到年轻人受到房票的限制,因而无法尽量享受金融资源;而老人有不少还有房票但受到贷款的年龄限制。所以干脆就延长最大年龄,而变相释放出房票,从而也就是释放出金融资源。原来家里有老人的很多被视为负担,但这么一来反而变成有效融资渠道了。

⑤需要补充的一点是,虽然没有看到细则,但随着最长房贷年龄放宽10岁,对于中壮年的人,应该存在一个隐性的好处。原来最长房贷年龄70岁,对于50岁的人来说银行考虑风险权重会更大些,在给予优惠利率的时候会有控制。但现在放到80岁了,相信在计算优惠的时候,对于五十岁左右的人会比以前好很多。

⑥介于45~65岁的人,是这个政策受益最大的群体,多出的5到10年的还款期,按照发展周期的自然通胀率、自然杠杆,五年就是一个完整的覆盖周期了。好极了,喜欢精算的人,不妨去计算多出一个完整覆盖周期带来的投资好处。所以呀,这个政策有点让盛年期的人更加富有的意思,别辜负了自己的盛年啊。

⑦尹香武之前就分析过,现在中国还不是老龄化,这是十年以后的事。现在其实是中龄化,中龄化就是如日中天嘛。这个政策,完全是为中龄化加油的。请你暂时把老龄化的思维放在一边,要重点关注中龄化浪潮。在中龄化浪潮中,还会出现原来我说过的反身浪潮。而这两股潮流,共同的指向我原来也已经分析过,自行脑补吧,没看过的就去找原来的旧文看一下。

⑧对于有志房地产投资的人来说,这个规定是好的。对于不想房地产投资的人来说,也不需要骂,说什么逼着人一生当房奴啊之类,这种话不但没志气而且也没知识,跟地球站在一边才是正确的选择呢。而不持有资产的人就缺乏金融信用,金融政策的松和紧跟这些人是没关系的。

相信尹香武以上口述的马桶坐文分析,对你真正把握放宽房贷的最大年龄限制的影响有所帮助。

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