“梧桐山·东方尊峪”考查流水帐
半求
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〖时间〗：2005年12月28日13：50~16：30
2006年03月14日09：30~11：20
2006年03月15日10：30~14：20
〖天气〗：晴或阳光或阴或小雨
〖事件〗：实地步行考查梧桐山长岭谷（罗沙公路北、梧桐山隧道西、莲塘东）
〖地点〗：梧桐山隧道与罗沙公路的西北处
〖实录〗：
导读：
■发展商概况
■周边情况
■工地考查
【工地概况】
【项目进度】
【零距离不够，负距离最佳】
【50年一遇，深圳最好的小区防洪设施】
【东方尊峪是深圳2006海拔最高、小区内落差最大的项目】
【华西建筑、江苏一建施工不错】
【楼内公共设施】
【户内考查】
【东方尊峪是罗湖2006整体施工规模最大的小区】
【东方尊峪是罗湖地下车库规模最大的小区】
■项目户型
■项目景观
【东、北、西三面绿色山体景观】
【项目南面景观】
■项目判断
一、劣势
【区域内配套欠缺】
【交通不便】
二、优势
【东方尊峪是罗湖唯一的四面都是生态控制线的住宅项目】
【东方尊峪是深圳唯一位于真正山谷中的住宅大盘】
【东方尊峪是罗湖2005~2007容积率最低的大盘】
【东方尊峪是罗湖2006车位户数比最高的新盘】
【东方尊峪是未来东部通道香港北上第一大盘】
【富春东方是罗湖产品线最齐全之一的发展商】
【富春东方是罗湖跨地域最广的发展商】
■项目配套
【自身配套】
【周边配套】
【周边交通】
■测量及数据
【项目数据】
【测量数据】
■项目用料
正文：
■发展商概况
东方尊峪的开发商为富春东方集团子公司深圳市东方尊峪房地产开发有限公司投资开发，富春东方（集团）成立于2001年4月，是排名全国500强企业第95位的杭钢集团旗下企业，主营房地产业务，富春东方集团在全国拥有二十余家子公司。
富春东方已于深圳、杭州、厦门、南京成立全资和控股公司。在深圳，曾经开发天琴湾、东方尊峪、东方欣悦居、东方海雅居等；在杭州，曾经开发钱江湾花园、富阳泉水湾、青龙山庄；在厦门，，曾经开发东方时代广场、财富广场、喜来登酒店；在南京，曾经开发卧龙山湖、东方名苑等。截止目前，富春东方开发总面积已达数百万平方米，是一个全国性的房地产开发公司。富春东方地产有实力雄厚的杭州钢铁集团（即上市公司杭钢股份）及浙江省政府驻香港窗口企业富春东方（集团）作后盾，实力不可小视。
■周边情况
在罗沙公路转入东方尊峪，目前道路很泥泞，很不好走，给项目未来的客流造成很大的影响。在临近罗沙公路与鸿景翠峰的南侧正在修建深圳市东部沿海高速公路莲塘至盐田段工程，修通工时所需一年整，也就是说要等到明年初，此处才能完工，这条公路完工以后，这里的交通将立即茅塞顿开。
东部沿海高速由深圳市天健集团代为深圳市交通局建设，项目附近属于东部沿海高速公路莲塘至盐田段工程的第三标段，此处需建设高架桥左线桥178米，右线桥159.5米和夹门山1号隧道左洞。
在罗沙路转入东方尊峪与鸿景翠峰中间的施工路上就特别不好走，在此施工路上有混浊的水在流淌，再往上走，到鸿景翠峰与东方尊峪的幼儿园处，地上十分泥泞，泥地也比较滑。
在罗沙公路至东方尊峪中间有一段不算短的距离，正好穿越了鸿景翠峰小区的南北总长度（是按到售楼处计算的），虽然距离罗沙公路不如鸿景翠峰方便，可是越往里离罗沙公路就越远，罗沙公路上的噪音也就越小，也是因为这段距离，东方尊峪完全抛弃了罗沙公路上的噪音。
■工地考查
【工地概况】
东方尊峪整个项目分三层台阶式依梧桐山而建，背靠梧桐山体，南面为鸿景翠峰、罗沙公路，远处是港莲二村和香港的山体。本项目三面环山，在梧桐山与本项目接合处，开发商采用的是混泥土墙体，在不规则处用回填土补充，在所有山体的结合处设计有山体的排洪渠和疏水设施。
东方尊峪项目共计22栋，其中一栋为学校，住宅项目楼层不同，从11至26层不等，目前中间围合式几栋已全部封顶，内部结构正在砌墙中，外墙暂未有任何动作。
【项目进度】
东方尊峪最近山体的四栋目前进度较慢，虽然也临近封顶，可是工程进度一般，建筑商都并没有里外并建，现在只是注重建筑墙体的外围，在框架结构内没有进行房间的分隔和修整。
东方尊峪的幼儿园也盖的差不多了，主体工程已快完工。项目售楼处处于紧张施工阶段，半求在考察中发现，装修售楼处的装修队中午也在干活（不过想想开发商也应该抓紧售楼中心的建设了，半求记的半年前第一次来工地的时候，鸿景翠峰的售楼中心都开放了）在售楼中心前面的广场地面正在修整中，地面已基本铺平，售楼处楼顶的绿化也已经做好，只是目前植物还不是太成熟，大面积的黄土还露在外面。
在围合式的几栋建筑中间，在小区平台中央的游泳池正在建设，目前为止也只是出现了大致的轮廓。
在项目幼儿园与小区售楼处中间和项目二层台阶处，正在施工的人工挖孔灌注桩，有些才刚刚开始。
就项目整个工程而言，主体工程进度已达到总工程进度的三分之二以上，项目内部的绿化、景观与配套设施和道路的修整还处于原始状态。
【零距离不够，负距离最佳】
在项目南侧，本项目与鸿景翠峰紧临，鸿景翠峰在与东方尊峪项目之间的路口设有售楼处，此售楼处已开放将近半年之久，所有来东方尊峪的客户均需路过此售楼处门口方可到达东方尊峪，东方尊峪是最靠里面的，也是最宁静的。
如果说以前深圳一些项目都号称自己与山零距离的话，那么东方尊峪与山就是负距离，真正的亲密。
【50年一遇，深圳最好的小区防洪设施】
本项目紧临梧桐山，在本项目的地质中和陡坡中，开发商运用了大量的防水排洪措施与防护坡措施，防洪设施以50年一遇的标准建设，是深圳小区中标准最高的。在部份山坡之处开发商采用了大量的沙袋堆积和植筋结合，在上面和下面都运用了大量的防护网。
在部份不算很陡的地方，都用混泥土分隔成一小块一小块。在与东方尊峪相接合处都有宽约一米的排洪沟做为山体的排洪设施，避免小区直接被雨水冲击的可能性。
在小区内的坡地上开发商已种植不少绿色植物，还在上面覆盖了防护坡所需用的防护网。
【东方尊峪是深圳2006海拔最高、小区内落差最大的项目】
东方尊峪海拔在80-158米之间，小区内落差有78米。这样一来，发展商利用台地特征的园林景观建造了40多米高的飞瀑，18弯泉水…
而落差大的最大好处就在于，项目因山就势层层错落，户与户之间的遮挡被降低到了最低相对。东方尊峪的首层，保守估计已经相当于其他平地住宅的20层之高
【华西建筑、江苏一建施工不错】
东方尊峪是由华西建筑、江苏一建施工，此两家建筑商都是赫赫有名的，在深圳无论是大盘还是小盘，不管是商业地产项目还是住宅项目，或者是大的品牌发展商等，都可以见到它们施工的项目。所以东方尊峪的施工非常不错。
半求一直欲寻找重大的施工问题，毕竟从强大的施工企业的作品上找到它们的缺点是件很有成就感的事，但事与愿违，可以说施工非常好，但由于属于坡地建筑，因此，工地的材料堆放上有些杂乱。
【楼内公共设施】
在楼体内，电梯的设计在每层楼的中央位置，电梯间与楼梯间全部都是自然采光，在部份电梯间与住户相连的过道的外侧，设计有花坛，实现了空中绿化。楼梯部份采用的是剪刀式楼梯，提供疏散效率和通行能力。
在半求所考察的栋数中，每栋两部电梯，与楼梯相对，在楼梯的边上为水井和电井，每层为四户，在七至九栋中，有些楼层在电梯与楼梯的北侧设计为复式楼层。
在本项目的所有墙壁外侧，施工单位都甩上了灰浆，这种做法可以增加未来墙壁的附着力。
【户内考查】
在本项目的大面积户型中设计有入户花园，供给水管道全部采用预埋管，在内部的毛坯墙壁上已经安装了供水管。
在阳台上设计有防护栏，因为现在防护栏还没有进行安装，所以未能测量阳台防护栏的高度。
在本项目的部份单位中，半求还发现洗手间的窗外侧为三角形装，这种做法将本来相临单位对视的卫生间窗户改变了视线的方向。
【东方尊峪是罗湖2006整体施工规模最大的小区】
东方尊峪户型建筑面积33万平方米，但是是一次性开发，是罗湖2006整体施工规模最大的小区。一次施工可以保证小区居民可以立即生活在完全成型的小区之中，避免后期的施工影响。
【东方尊峪是罗湖地下车库规模最大的小区】
东方尊峪停车位达1772个，其中地下大约1500个，实现了全面的人车分流，是一次建成的罗湖地下车库规模最大的小区。
■项目户型
项目房间内的净层高达2.99米，是罗湖2006年层高最高的，空间感是非常不错的。
在本项目的户型中，大户型带有入户花园，所有的阳台都是朝南向，楼梯间、电梯间、采光都不错，在电梯与入通道外侧设计有花池。
在半求考察的栋数中，每栋两部电梯，每层四户，房间内有凸窗设计，洗手间下沉35公分，厨房内设计有烟道，在厨房内有生活阳台。
在七至九栋的复式户型中设计不光有生活阳台还有工人房，户型中干湿区不分明，有一洗手间处于卧室旁，工人房、生活阳台、厨房在一起，洗手间在外侧。在偶数层的户型分布还算不错，客卫与主卫在一起。
在两居室中户型设计就比较好一些，干湿区域分明，而且客厅与餐厅有明确界定，生活阳台和洗手间都设计在户型的北侧。
东方尊峪户型面积居间从87.1平米到271.75平方米，户型覆盖较广，有二居室、三居室、四居室等
■项目景观
东方尊峪处于三面环山的山谷中央，所在在此项目的高处看去只有南方为120度的视野开阔空间，其余三面均为梧桐山的绿色植被。总而言之，这个小区的景观是一流的。
【东、北、西三面绿色山体景观】
东方尊峪三面环山，南面呈120度开阔，四周都是浓郁的山体，绿色植被非常丰富，具体为讲东方尊峪的三面应该是小梧桐山，在深圳这个四季不分的城市里，山体外表长年被绿色覆盖。
在三面环山的山体中，以最北面的山峰最高，也最陡峭，要抬头方可看到峰头。下有小溪流入本项目中，缓缓流水中也给本项目增添了些许的音律。
其余两侧山峰连绵起伏，山峰所显坡梯也呈缓慢姿态，远远望去山青白云所连之处，视觉物别舒服。
【项目南面景观】
东方尊峪处于梧桐山的半山中央位置，所处地理位置高于罗沙公路很多，在小区内看南侧为鸿景翠峰小区，视野看上去不算开阔，只是周边再无别的建筑，如果站在稍高一些的平台上在楼体中间望过去，还算是比较开阔。
在小区的正南方远可隔鸿景翠峰、罗沙公路眺望部份香港景观，在西南侧可以看到市区内的一些景观和地王大厦。
东方尊峪只有很少一部份的远景和深圳市容景观，其它四分之三均是只看绿色的山体植被。
■项目判断
一、劣势
【区域内配套欠缺】
“梧桐山•东方尊峪”所处位置在山谷之中，只通过一条道路与罗沙公路发生联系。这样的地理位置，对于形成相对封闭而且隐私、宁静的环境大有好处，但是也带来了弊端，那就是这里的配套相对欠缺，外部的配套必须借助交通工具才能享受到。
【交通不便】
如上述，这里的交通暂时不变，要改观则需等到8#地铁开始建设、东部第二通道建成以后。在这之前，就只有通过自驾车辆和途径罗沙路的中巴来解决交通问题。
二、优势
【东方尊峪是罗湖唯一的四面都是生态控制线的住宅项目】
半求仔细研究《深圳市基本生态控制线范围图》，发现“梧桐山•东方尊峪”与招华系曦城（尖岗山）项目一样，东、南、西、北四个方向都属于生态控制线，背靠梧桐山。成为罗湖唯一的四面紧贴生态控制线、四周为生态用地包围的住宅项目。
鉴于未来生态用地控制越来越严格，相信新增的机会不大，除非是以前就批出的地块。
【东方尊峪是深圳唯一位于真正山谷中的住宅大盘】
半求研究深圳历年来的住宅供应，发现东方尊峪是深圳唯一位于真正山谷中的住宅大盘，而且住宅区与深圳第一高峰的直线距离应该在3公里范围内，非常之近。相信“购买一套房、占有第一峰”还是非常有诱惑力的。东方尊峪的外围环境都是无法复制的。
【东方尊峪是罗湖2005~2007容积率最低的大盘】
“梧桐山•东方尊峪”容积率2.12，比第二名的2.50领先了0.38。半求对比发现，东方尊峪不但是罗湖2005~2007容积率最低的大盘，而且是罗湖区2006年容积率最低的新增楼盘。
容积率是反应小区单位承载强度的主要指标，容积率越低，说明单位土地面积上的建筑面积更少，承担的居住人口自然也就更少。
【东方尊峪是罗湖2006车位户数比最高的新盘】
同时，“梧桐山•东方尊峪”车位户数比高达1.10：1，也是罗湖2006年中，车位户数比最高的，每户1.1个车位，对于有车族来说，是停车无忧了。
【东方尊峪是未来东部通道香港北上第一大盘】
深圳已经就建设东部通道做出了规划，与西部通道类似的是，这样将实现西进西出、东进东出的深港联系格局。而东方尊峪是未来东部通道香港北上第一大盘、深港东部咽喉第一站物业、深港双城商务人士及居深国际商务人士聚集地之一，这个特点与南山的半岛城邦是完全一致的。
【富春东方是罗湖产品线最齐全之一的发展商】
东方尊峪的发展商富春东方，开发了天琴湾别墅、写字楼杭钢商务大厦、东门商业、小户型东方欣悦居、中档产品东方海雅居，现在又开盘罗湖大盘东方尊峪，分析就会发现，富春东方是罗湖发展商中产品线完整的发展商之一。
【富春东方是罗湖跨地域最广的发展商】
富春东方由杭州钢铁集团在香港的窗口公司——富春有限公司和深圳市中康投资有限公司共同组建。2003年国家统计局数据，杭钢在全国最大企业500强综合实力中排名94位。
富春东方已经拥有50亿的净资产、全国21家子公司，是江浙资本进军华南市场的代表，富春东方的别墅开发模式已经走出深圳，实现了在全国大中型沿海城市的连布局：从杭州青龙山庄、钱江湾花园到南京卧龙湖山庄，从深圳天琴湾到厦门东方时代广场。
同时，与别的地产开发商不同，富春东方拥有外资、国有、民营三重身份。
■项目配套
【自身配套】
东方尊峪项目自身配带有社区公立小学、社区公立国际双语幼儿园、会所、游泳池、架空园林、车库等等。
【周边配套】
东方尊峪附近靠近莲塘，之间还有一段距离，所以这些配套就生活而言还是有些远，走路去买东西也不太实际，小区适合有车一族。而在莲塘的配套则基本可以满足日常生活需求，还是比较全的。
【周边交通】
交通有： j1、103、202、208、208、363、364、430、440、443等公交车，规划中的地铁8号线也在附近。
■测量及数据
【项目数据】
东方尊峪位于深圳唯一的31.8平方公里的国家森林公园----梧桐山的半山位置、而且是山谷之中，也就是梧桐山隧道口的西北侧，220公顷仙桐体育公园东侧，罗沙公路的北侧，南面望香港群山，西南看深圳城区，四面群山环绕。
开发商：富春东方地产下属项目公司东方尊峪房地产开发公司
建筑商：江苏一建、福建五建
总占地面积：110000平方米
总建筑面积：330000平方米
容积率：2.12
总栋数：住宅21栋
楼层：11-26层不等
绿化率：67.5%
总户数：1607
停车位：1772
车位户数比：1.10：1
【测量数据】
公共走廊的楼板厚度：15公分
阳台楼板厚度：10公分
房间楼板厚度：15公分
厨房楼板厚度：13公分
客厅的楼板厚度;15公分
公共走廊的宽度：1.35米
楼梯间的宽度：1.16米
楼梯间的净层高：2.96米
房间内的净层高：2.99米
客厅的净层高：3.01米
电梯间的净层高：2.96米
分隔墙厚度：11公分
主墙厚度：21分
洗手间下沉：35公分
■项目用料
双鹅的特制双飞粉、长颈鹿牌硝基稀释剂、燕山牌环保建筑万能胶、深圳市金龙羽电缆实业的电线套管、hk型沙浆王、广州日立电梯，宝龙水泥有限公司产的普通硅酸盐水泥---
“梧桐山·东方尊峪”考查流水帐图片之：本项目与体育公园的关系
“梧桐山·东方尊峪”考查流水帐图片之：罗沙公路上的广告牌
“梧桐山·东方尊峪”考查流水帐图片之：本项目的周边
“梧桐山·东方尊峪”考查流水帐图片之：从梧桐山上看本项目
“梧桐山·东方尊峪”考查流水帐图片之：项目工程牌
“梧桐山·东方尊峪”考查流水帐图片之：前期的工地
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“梧桐山·东方尊峪”考查流水帐图片之：目前工地的进度
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“梧桐山·东方尊峪”考查流水帐图片之：本项目消防用的管材
“梧桐山·东方尊峪”考查流水帐图片之：东部沿海高速公路施工的现场
