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投资分析
楼面价16.1万元/㎡,地价替换房价之深港双城启示

作者:室介屋笈 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2019-01-28 17:25:27点击937


导读:
■新鸿基112.6亿港元中标启德跑道区宅地
■土地资源的紧缺,加速“地价替换房价”的到来
■置业压力即将提升,深圳刚需者理应如何挑房?
正文:

■新鸿基112.6亿港元中标启德跑道区宅地

日前,据香港地政总署公布,启德旧机场跑道区第四幅地皮已以112.6亿港元(约97.3亿人民币)批予新鸿基地产,批租期为50年,折合每呎楼面地价为1.74万港元(约16.1万人民币)。其中,此次地块成交金额也创下了启德旧机场跑道区已出让的宅地成交记录

据了解,该地皮位于九龙启德第4C3号地盘的新九龙内地段第6551号,地盘面积约为11.79万平方呎(约1.09万平方米),指定作非工业(不包括办公室、仓库、酒店及加油站)用途,最低及最高的楼面面积分别为38.92万平方呎(约3.61万平方米)及64.86万平方呎(约6.03万平方米)。

因该地块的地理位置之优越,在享有维港海景之际,且最为接近启德邮轮码头,在早期市场估值时已介乎104亿至130亿港元。根据此前香港地政总署公布消息,该地皮共收到6幅标书,包括长实、嘉华国际、嘉里建设、新鸿基地产等房企参与投标。

■土地资源的紧缺,加速“地价替换房价”的到来

事实上,从此次新鸿基拿下启德跑道区宅地一事,不难看出如今香港土地之昂贵,也体现其城市土地资源越显稀缺的状况。亦如我们时常这么形容深圳与香港的关系:现在的香港是未来的深圳。

这不仅源于两座城市在地理位置的临近关系,也基于香港这座城市对深圳的影响,以及昭示性。反观时下深圳的土地情况,实则也与香港十分近似——同样稀缺!

据统计,土地面积不及2000平方公里的深圳,其建成面积已达900平方公里,且在2005年时,城市还将全市陆地总面积50%的土地划入基本生态控制线(共计974.5平方公里),实际上深圳在未来几年里,每年仅有0.33平方公里的新增居住用地可供应。

面对这种发展局限,虽然深圳在近些年通过大力推广旧改,释放了一定的土地资源,也推出了一系列的相关政策,如棚改新政、城中村总体规划、拟发布地价测算新政。即便如此,未来的深圳,仍有也将有极大的概率与现时的香港一样,其土地因稀缺而变得昂贵。相对的,其城市的房价也将随之发生变化,进入“地价替换房价”时代。

■置业压力即将提升,深圳刚需者理应如何挑房?

根据@房地内参 预判:最晚三年,现在的深圳房价是届时的深圳楼面地价。按照深圳目前的诠释的房均价约5.5万元/平米,当“地价替换房价”时代到来之际,即2020年底开始,深圳全市的土地价格都将达到5.5万元/平米的水平,五年之后全市的新增商品住宅就将达到全市10-15/㎡的水平。

由此可见,在这种趋势下,未来深圳人的置业压力或许也将提高,尤其是对于那些有刚性需求的购房者而言,这种压力更甚之。

另外,还有一点须知,鉴于目前全国各地着力实现“租售并举”的住宅调结构目标,同样致力于此举措的深圳,也已提出了商品房与保障房比例“四六开”分配。话句话说,除了购房门槛变高的压力,往后深圳可售的住宅物业数量也在逐渐减少。

因而,为了避免未来在深圳因房价压力、可售住宅数量减少等因素的影响,目前的刚需者们理应尽快挑选那些符合自身需求、具有升值潜力的住宅项目,以保障自身的利益和需求。其中,如壹成中心花园、怀德峰景、君胜·熙珑山、怡瑞达乐郡等,既踞城市价值地段,配套齐全的品质项目,将是你值得重点关注的对象。


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