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投资分析
两栋写字楼年收租140亿,财富印钞机如何养成?

作者:室介屋笈 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2019-02-01 16:35:44点击417


导读:
■香港最高两栋大楼,同属于一个家族
■新鸿基才是香港最大的房地产公司
■把握核心资源的租金收益,获取最大化的利润
正文:

■香港最高两栋大楼,同属于一个家族

说起目前全球最高的大楼,大家都知道是迪拜的阿尔法塔,而中国的最高大楼则是634米的上海中心。然而,若论全球最能赚钱的摩天大楼在哪?自然非香港的IFC莫属。

这栋高达415米的香港第二高楼,由香港知名房地产开发商新鸿基打造。据了解,这栋大楼写字楼的租金高达1800/㎡,为当前香港第一高楼ICC的两倍,每年为新鸿基郭家贡献了超过90亿的租金收入,堪称全球最能赚钱的摩天大楼。

值得注意的是,前述提及的ICC,即香港第一高楼环球贸易广场,实际上也是新鸿基郭氏家族投资200亿、于2012年建成的。这也是现下香港最新(近20年香港已经很少兴建摩天大楼)、最高的摩天大楼,同时也是全球第五高的大楼,高达490米。

有趣的是,尽管随着内地一大批高楼的建成,ICC很快将跌出前十榜单。然而,就以租金收入而言,它仍然足以傲视内地(即便它的租金收入仅是它的前辈IFC的二分之一)。

■新鸿基才是香港最大的房地产公司

据了解,ICC拥有280万平方尺的出租面积,即约31万㎡,其中28万㎡为写字楼面积,月租金达900/㎡,等同于目前广州最高的周大福中心租金的4倍有余(后者月租金为200/㎡)。

综合计算,该大楼的写字楼一年租金收入即可高达30亿,外加商场部分的租金约20亿,合计一年收入就超过了50亿元。换句话说,连同IFC的年租金收入90亿元,足以为郭氏家族带来巨大的财富。

也许有不少人总以为香港最大的房地产公司是李嘉诚的长实,而事实上,由郭得胜创办的新鸿基,其规模差不多为长实的两倍。再者,虽然目前新鸿基的规模远不如恒大、碧桂园、万科等内地地产公司,但就以赚取利润而言,它却另有高招。

■把握核心资源的租金收益,获取最大化的利润

以2018年的数据显示:去年新鸿基的地产销售收入才610亿,而恒大、万科、碧桂园已经是在6000亿左右的规模,从规模上看,前者确实与后者相距甚远。话说如此,但在利润、尤其是利润率方面,新鸿基则有另一番表现。

如恒大在去年全年的利润为1000亿,而新鸿基的利润也超过了500亿。其中,在利润率方面,恒大才百分之十几,而新鸿基的利润率却高达百分之三十多。

其原因在于,新鸿基很大一部分的收入来自于租金,且因为租金收入的毛利率更高,就以前文列举的IFCICC一年便能为其带来140亿的收入。当然了,除了这两栋大楼,新鸿基还拥有十几个收租广场,这些广场的年租金收入也超过了150亿。

事实上,与内地房地产开发商不同,像新鸿基、长实等香港地产商,其实并不喜欢以规模来攒钱,反之更青睐于利用时间差、合理把握核心资源的项目租金收益,以获得最大化的利润。

因此,对于那些已经实现资产自由,有足够的资金进行资产再升级的投资者而言,像新鸿基重视写字楼租金收益的做法是值得借鉴的。目前,如深圳的天安云谷、侨城一号等城市高端写字楼,基于项目在城市核心发展地段的优势,具有较高的商务价值,其租金回报率以及资产意义,理应重点关注。