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深港房价差缩小,谁是全球楼价最难负担城市?

作者:室介屋笈 类型:营销万象

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2019-03-25 10:35:22点击832


导读:
■香港连续9年成为全球房价最难负担城市
■香港房价收入比达47.8倍,人口密度亚洲第一
■深港房价差距逐步缩小,及时上车是王道
正文:

■香港连续9年成为全球房价最难负担城市

近日,国际公共政策顾问机构Demographia发表的2018年全球楼价负担能力报告显示,香港已经连续第9年成为全球最难负担的地方,楼价对家庭收入中位数比例进一步恶化,由2017年的19.4倍上升至20.9倍,也就是说,在香港要不吃不喝不消费20.9年才能买楼,再次成为该调查历来最高水平。

据了解,这项调查是以城市的楼价中位数除以家庭全年入息中位数,数值愈大负担能力愈差。以全球而言,排在香港之后最难负担城市为温哥华以及悉尼,两地楼价对入息中位数比例是12.6倍及11.7倍,香港是20.9倍,由此可见香港的房价水平远超全球的其他发达城市。

回顾市场,香港楼价在连升28个月之后,于2018年8月起开始回落,并且4个月内下跌了7.2%。但截至2018年11月,全年楼价仍然较2017年底上升3.8%,可以看到在8月之前楼价仍然大幅上升。有部分地产专家预期2019年楼价会下跌15~25%,但买不起房的香港人依旧是大多数。而楼价的持续高企,也令政府表示没有迫切计划改变楼市「辣招」措施。

以供楼负担比率计算,香港目前为74%,这个数字是以7成按揭计算。也是就说,一般市民就算付出3成首期,仍要动用收入的74%去供楼,数字远远高于1998至2017年20年平均水平的44%。如果借用8成甚至9成按揭,供楼负担比率就会更高。政府曾表示,如果利率在现水平上升多3个百分点,供楼负担比率会升至97%。

■香港房价收入比达47.8倍,人口密度亚洲第一

香港房价高,港人置业难,几乎已经成为众所周知的事实。而这一切都源于自2003年起的香港史上最长的房价上涨周期,在创造了连续15年上涨的“神话”后,香港房价达到了历史性的顶峰。

相关数据显示,从2003年7月至2018年7月的十五年内,香港私人住宅价格指数从58.4上升到394.8,涨幅为5.7倍,其中港岛、九龙、新界的A类私人住宅涨幅分别达到7.1倍、6.9倍和6.2倍,年均涨幅均在10%以上。

截止到2018年11月,香港城区平均房价2.88万美元/㎡(约合人民币19.28万元/㎡),郊区平均房价1.85万美元/平方米(约合人民币12.39万元/㎡),房价收入比达到47.8倍,市中心住宅的售价租金之比高达53倍,绝对房价与租售比均居全球主要城市前列,远超同属于亚太地区的新加坡、东京和中国内地北上广深等一线城市。

土地供应的严重不足,也加剧了人房关系的矛盾。资料显示,2002-2010年,香港年均仅出让住宅用地5公顷。但是香港每平方公里的人口密度达到了2.59万人,居亚洲第一位。土地供给过少,人口密度持续攀升,再加上金融环境的宽松,使得香港房价居高不下。

香港的高房价,一度促使大量的港人北上深圳买房,像罗湖、布吉、龙华等区域都分布有港人的身影。但是随着城市的飞速发展,深港之间的房价差距也在不断缩小。

■深港房价差距逐步缩小,及时上车是王道

以二手房为例,2010年香港港岛40平米以下住宅均价为6.6万元/㎡,深圳二手房整体均价为1.7万元/㎡,两者的价格差距为3.9倍,到了2018年,香港港岛40平米以下住宅均价13.8万元/㎡,而深圳二手房整体均价5.8万,价格差距缩小至2.37倍。

一位在香港期货界工作的金融人士早前透露,香港人曾经可以一年买下深圳五六千套房,深圳新楼盘去香港推售的效果很不错。不管是出于投资还是自住目的,港人都不吝对深圳楼房出手,但现在已经没有多少价格吸引,港人一般都转向珠三角其他城市置业。

房价的上涨令深圳一度成为全国楼市的焦点,但遗憾的是,居民的收入却并没有跟上房价上升的步伐。数据显示,2018年深圳人的工资平均值是6413元/月,相当于香港人均月收入中位数1.5万元(2017年,约合人民币1.28万元)的一半左右。如果一对夫妻要在深圳购买一套建筑面积70㎡左右的上车户型,按照2018年5.4万元一平米的新房均价,大概需要378万。

也就是说,一个深圳两口之家,需要不吃不喝积攒差不多24.6年,才能买得起房,比香港的20.9年还多出了3年半。然而可以预见的是,这还不是终点。2018年深圳的GDP已经超过了香港,未来粤港澳大湾区的建设也将进一步提升深圳作为湾区核心城市的价值,房价长线来看仍具有非常强的上涨预期。

因此对购房者来说,珍惜首付三成机会,选择合适的项目及时上车,才是王道。而目前深圳楼市可供选择的品质项目包括怡瑞达·乐郡、君胜·熙珑山、鸿荣源壹成中心花园等。


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