“京基·御景东方”考查流水帐
半求
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    〖时间〗：2005年09月28日10：50~11：30
                2006年03月14日15：30~16：20
                2006年03月16日14：30~17：20
    〖天气〗：晴、阳光、阴、小雨
    〖事件〗：实地步行考查红树湾片区“京基·御景东方”
    〖地点〗：白石路、白石二道、深湾一路、深湾二路围合处
    〖实录〗：

导读：
    ■京基概况
    【深圳三大民营房企之一：产品线覆盖更广、地域扩张更广】
    【红树湾片区最大企业地主：项目数量最多、建面最大】
    ■项目概况
    【地段是项目最大的卖点】
    【项目景观不错，北面本地居民房影响观瞻】
    【御景东方车位户数比高达1.91：1，片区最高】
    【项目多产品类型共处：townhouse、多层、高层、商业】
    【片区唯一的大落差、双平台架空平台花园】
    ■项目特点
    【户型创新】
    【红树湾片区最大的商业中心】
    【别人送面积，御景东方送房子】
    【区域内车位户数比最高的小区】
    【项目劣势】
    ■项目考查
    【周围情况】
    【工地考查】
    【项目进度】
    【楼内情况】
    【深圳唯一整墙采用防裂钢丝网的项目】
    【项目户型：“房房有卫生间”这是深圳唯一的】
    【项目景观】
    ■项目数据
    【基本数据】
    【测量数据】
    ■项目用料
    ■项目配套
    【自身配套】
    【周边配套】
正文：

    ■京基概况
 
    【深圳三大民营房企之一：产品线覆盖更广、地域扩张更广】
 
    京基成立于1994年12月，涵盖房地产开发经营、五星级酒店开发与管理、物业管理、高尔夫经营、会所经营管理及教育投资六大产业为一体的民营房地产公司。
 
    京基集团曾经在深圳开发项目楼盘有：“碧海云天”、“东方都会”、“东方华都大厦”、“碧云天”、“碧华庭居”、“御景华城”等等，开发面积超过百万平方米。
 
    目前正在开发建设中的项目有“大梅沙五星级大酒店”、“蔡屋围金融文化中心”、“御景东方”等大型房地产项目，与鸿荣源、星河并称深圳三大民营房地产企业之一，但其产品线覆盖更广、地域扩张更广。
 
    【红树湾片区最大企业地主：项目数量最多、建面最大】
 
    同时，京基在红树湾片区内，环绕华侨城内湖，形成了东面是56万平方米建筑面积的碧海云天、西面是25万平方米建筑面积的御景东方双盘遥相呼应的态势，华侨城开始建设内湖，受益最大的其实就是京基的两个项目。
 
    两个项目总共的建筑面积达到81万平方米，京基是红树湾片区拥有项目数量最多、建筑面积最大的发展商。

    如果放到泛华侨城区域（包括华侨城、红树湾片区）来看，京基的建筑面积规模仅次于华侨城地产，位于区域亚军的位置，而华侨城是区域地主，因此京基的含金量非常之高，比第三名中信华南公司多出16万平方米。

    因此，京基是红树湾片区之冠、泛华侨城亚军，也是红树湾片区最大的企业地主。

    ■项目概况
 
    【地段是项目最大的卖点】
 
    “京基·御景东方”位于深圳红树湾片区，衔接华侨城与红树湾片区，兼得两个区域的好处，红树湾片区是深圳整体规划超前，规划指标控制严格的区域，而华侨城是深圳建成水平最高的区域，因此地段是项目最大的卖点。
 
    【项目景观不错，北面本地居民房影响观瞻】
 
    项目在白石路与深湾一路交汇处的东北角，项目邻世界之窗，南望深圳湾，西临世纪村日月府与沙河高尔夫，项目除北面本地居民房较多之外，其它方向景观均较为优美，南看深圳湾，北看华侨城主题公园世界之窗，东观华侨城内湖，西为沙河高尔夫，项目处于深南大道和滨海大道中间，靠近未来的2#地铁，路网较新，且交通便捷，配套齐备。
 
    【御景东方车位户数比高达1.91：1，片区最高】
 
    “京基·御景东方”内含商业、住宅、会所、幼儿园、架空层绿化，共计户数939个，拥有车位1800个，车位户数比高达1.91：1，是片区内最高的。
 
    在户户有车的时代里，这一点是非常重要的，不需要为车位而发愁了。
 
    【项目多产品类型共处：townhouse、多层、高层、商业】
 
    “京基·御景东方”共分两期开发，二期为户数与面积均不多的townhouse，现在正在准备发售的为一期作品，一期共计有15栋住宅与一栋会所和幼儿园组成。
 
    “京基·御景东方”15栋住宅中分为高层住宅与多层住宅，其中12、13、14、15、栋为高7层的多层住宅，其余均为高层住宅。
 
    “京基·御景东方” 一、二、三层为商业，四层架空层为花园，其余及以上均为住宅。会所与幼儿园位于项目的东北角，与多层住宅隔花园相建。
 
    【片区唯一的大落差、双平台架空平台花园】
 
    “京基·御景东方”总体规划是由两层有落差的平台花园组成的小区架空平台花园，在高层住宅与多层和会所之间有将近四层的落差，而京基将此处设计为立体的水系园林。
 
    在区域内，这是唯一的大落差、双平台架空平台花园。小区原本平淡的地貌也就得到了改善。
 
     ■项目特点
 
    【户型创新】
 
    京基的户型设计在行业内是非常有名的。在露台上可跳舞的碧华庭居、碧海云天和御景华城的首脑秀都是当时市场上轰动一时的举动。
 
    在“京基·御景东方”项目中，京基再次展现出户型设计的优势，创新的全跃式设计，厅厅都有的挑高露台，而不象其它项目一样，需要错开而导致一半的厅没有露台。同时，所有户型都有按主卧标准设计的套间次卧，除此之外，还设计带有家人共聚的活动空间：私密家庭厅。
 
    【红树湾片区最大的商业中心】
 
    “京基·御景东方” 商业部份分为地下、地上两部份，共计商业面积达85500平方米，其中地上商业面积占59500平方米，地下商业面积点26000平方米。85500平方米的商业完全可以做成一个大型的片区商业中心。
 
    区域内，除世纪村不到6000平米的集中型商业外，一直缺乏一个区域商业中心。“京基·御景东方”填补了这个空白。而商业中心一旦形成口碑效应，就会成为区域的活动中心和汇聚中心。
 
    【别人送面积，御景东方送房子】
 
    在市场上赠送面积的小区数不胜数，但是赠送的挑高露台、入户花园等并没有实用效果。御景东方一改此弊端，从送面积到送房子，在本项目中大家可以发现，最多的户型赠送了多达三间房子（只计算一半面积），这种赠送方法比单纯的赠送不实用的面积来得更具杀伤力。也是行业的一次飞跃。
 
    在深圳即将停止批准赠送面积较大的方案的背景下，赠送房子的御景东方性价比就非常明显了。
 
    【区域内车位户数比最高的小区】
 
    “京基·御景东方”共计939户，拥有车位1800个，车位户数比达到了1.91：1，这就意味着，本项目的每户住家可以分得两个车位。在如今车价不断下跌的情况下，私家车的拥用已成为一种趋势，充足的停车位也将会吸引更多的有车一族来此置业。

    而区域内其它小区的指标分别是：瑞河耶纳车位户数比为1.82：1、中信红树湾车位户数比为1.25:1、红树西岸车位户数比为1.53：1。
 
    【项目劣势】
 
    “京基·御景东方”有两面靠近城中村的农民房，对于12-15栋的住宅来说有对视的劣势，这也是本小区无可避免的一块硬伤。
 
    “京基·御景东方”目前周边交通不是很方便是，做车要到白石洲路段，不过在白石洲路段交通就很便利了，还有地铁。
 
    在本项目的西南角有一垃圾中转站，在天热的时候不知会否有气味，还好对于本项目影响不大。
 
    “京基·御景东方”南面地块为待建用地，以后在施工过程中将会有些影响。
 
    ■项目考查
 
    【周围情况】
 
    项目南面为白石路，此路是六车道设计，是小区周边最为便利的一条路，此路连接沙河东路与侨城东路，可以很便利的到达深南大道与滨海大道。此路的绿化做的很好，道路中间及两侧都有绿化带，特别是两侧的绿化带，在“京基·御景东方”段是宽约十米的绿化带。
 
    项目南面为待建用地，地块较大，目前没有任何建筑物，地貌平坦，以后将会是住宅建设，远处可以看到中信红树湾花城与红树西岸和红树林公园。
 
    项目东面为深湾二路，此路中间有绿化带，在本项目段被一、二期夹在中间，没有绿化带，目前此通过此路的大多数还是本项目的施工车辆、客户车辆与北面城中村的车辆。
 
    项目西面与世纪村日月府相往，在高的楼层可以看到沙河高尔夫球场以及西南和西北面的景观。
 
    项目北面为城中村的农民房，此些建筑不是很高，一般在八层以下，对“京基·御景东方”的高层没有任何影响，对与12-15栋的多层有些对视。看上去不是很舒服，有些碍眼的感觉。
 
    在此值的一提的是京基的接待工作做的很好，只要你的车子从白石路上转入深湾二路，京基的保安就会引导你前行，帮你找到最方便的车位停车，如果是路过的，他们也会引导车辆顺利穿过施工路段。

    【工地考查】

    “京基·御景东方”一期15栋住宅，目前施工已到全部封顶阶段，本项目的样板房正在全力施工阶段，估计不久就会与客户见面了，园林正在建设中，位于项目东面的二期刚刚做到二层左右。
 
    因为本小区15栋住宅，在多层与高层之间还有一个落差很大的台阶，因此考查来往与两个平台之间就浪费了不少时间。在项目的1栋楼下，售楼处已对外开放，一、二期中间为深湾二路。

    小区的主出入口设在会所与高层的中间，虽然处于本项目的底处，可是还高出了深湾二路很多，具有很强的心理暗示。在小区的主出入口有一高坡，过去之后是幼儿园也多层之间的架空平台，在此平台上堆放了一些钢筋与施工用料，地面已整平，清洁做的也不错。
 
    如果要去高层部份需做施工电梯到四楼，此处是本项目的架空层花园，此架空层花园面积较大，高层住宅1-11栋分别处于花园的周围。在每栋之间都有安全施工通道相连接，方便施工人员的出入，也很安全。
 
    高层住宅最高的为33层，整个小区的总体由南至北越来越矮，主要是针对世界之窗的景观设计，所以小区内的大部份单位都可以饱览世界之窗的景观。
 
    地下停车场的出入口设计在四栋和幼儿园与会所的中间，此处现在为施工单位的办公区域，因为没有工作证，保安不让进入，没能进入地下车库十分遗憾。
 
    在施工现场半求还看到，三菱牌的电梯已到货，现在正准备安装中。

    【项目进度】
 
    “京基·御景东方”一期共有16栋，目前施工已到高层封顶阶段。在1栋中，九层以下的外墙与内部也在施工，内部的户型分隔已做完，阳台的栏杆部份已安装。
 
    12-15栋的外墙已完工，现在楼顶已进入尾期的施工过程，幼儿园外侧正在修建花坛，平台上的园林景观还没有开始施工。
 
    在1-11栋的高层中，多数已封顶，现在楼体内正在进行分隔墙的施工。在此处正在修建的是落差处的台阶，目前基本平面已做好，具体的下一步施工应该是防水等工作。
 
    在本项目的样板房现在已装修了三分之二，看样板房的安全通道应该是与施工通道一起的，目前安全通道的墙壁还是空空荡荡的，宣传壁画还没有贴上。
 
    在项目东侧的二期平台已建好，目前已建设到二层左右。
 
    【楼内情况】
 
    “京基·御景东方”的主本墙达到了25公分，比一般项目多出了五公分，节能性肯定是好多了。电梯间的采光窗是落地式，比一般的电梯采光窗大了许多，电梯间也够宽敞，宽度为2米，公共走廊的宽度为1.5米。
 
    “京基·御景东方”为跃式结构，厅与房间的落差为50公分，此处可设计二、三个台阶。在主人房内设计功能较多，与露台相连，带有独立书房、洗手间与衣帽间。
 
    半求发现在本项目的预埋电线管中都带有塑料堵头，以确保电线管不进入杂物，此物料设计良好，可以对电线套管内实行全封闭，有一小的拉头，在需要穿线的时候将此处拉开就可以了，此种的设计也是半求在考查中难的一见的，一般的项目都是在此处用胶纸封闭的，有胶纸的封闭很容易在施工过程中磨坏，而此设计完全避免，而且密封效果和做功都高于胶纸的方式。
 
    在项目的挑高露台中，有一半是单层的露台设计，有一半是双层设计，这也是露台设计的一种创新，此种设计在向卧室延伸过程中起到很重要的过渡作用。
 
    【深圳唯一整墙采用防裂钢丝网的项目】
 
    在正在进行内装修的户型内，半求看到，所有的填充墙体，与其它项目只在混凝土墙体与填充墙体以防裂钢丝网的做法不同的是，“京基·御景东方”是整墙采用防裂钢丝网，就是用防裂钢丝网全部覆盖整个填充墙体以及临近的混凝土墙体。
 
    这样一来，墙壁的防开列性能就将大幅度提高。半求看遍95%的深圳楼盘，这种做法还是第一次看到，确实值得提倡。这样的做法，看起来初期成本高了，但是其后续维护成本却大大下降了，质量得到提升。
 
    【项目户型：“房房有卫生间”这是深圳唯一的】

    “京基·御景东方”的户型设计为大户型，面积居间为：118-231平方米，户型情况为三房两厅两卫、三房三厅四卫、四房两厅三卫、四房三厅三卫、四房三厅四卫五种户型。
 
    在户型中，部份带有工人房和多功能房，其中有的工人房内带有独立的洗手间。在户型中的家庭厅面积也较大。
 
    在本项目中，户型设计全部为跃式设计，跃式落差为50公分，动静的区分明确。厨房与餐厅的外侧设计有私密家庭厅。
 
    在户型分布中，两梯两户，户型中南北通透，超大的景观阳台与露台，阳台设计为半圆形，扩大视线的开阔度。在户型设计中，“京基·御景东方”每一个卧室都设计有洗手间，就相当于每个房间都是按主卧来设计，“房房有卫生间”这是深圳唯一的。
 
    【项目景观】
 
    “京基·御景东方”座落于深南大道与滨海大道中间，周边项目有世纪村日月府、中信红树湾、瑞河耶纳等，因本项目周边目前只有很少数的较高建筑，所以在视野方面是比较开阔的，站在项目高处，可以俯视整个红树湾片区及华侨城全貌，远还可看梧桐山、南硅谷等，四面景观都可以饱览无遗。
 
    一、东面景观
 
    “京基·御景东方”东面可看华侨城内湖，民谷文化村的景观，东北与西北方没有视线遮挡物，远景近景都不错，东北方可看世界之窗、华侨城、瑞河耶纳等。
 
    在远处，还可以看到深圳市的部份景观，特别是哪些建筑较高的项目，比如招商银行大厦、东方花园、波托菲诺的高层等。

    二、西面景观

    “京基·御景东方”西面隔深湾一路与世纪村日月府相望，远处可看大冲、沙河高尔夫、深圳湾畔等景观。近处可看世纪村日月府的项目外景及部份城中村的景观。

    西南和西北可看红树湾全景与中海深圳湾畔和白石洲周边景观。

    三、南面景观

    “京基·御景东方”南面为政府待建用地，地块很大，地貌呈黄色平坦状，如果南面将来建筑物不高的话，将不会影响“京基·御景东方”的景观，否则视线的开阔度将会受到很大影响。

    南面的主要景观有：红树林公园、红树湾景观，滨海大道远景、深圳湾畔全貌。

    四、北面景观

    “京基·御景东方”北面景观很好，可以看世界之窗的全景，也可以看华侨城的景观，只是近处有些城中村的楼顶，看上去不舒坦。北面西北和东北的视野也很开阔，近景与远景都不错。

    ■项目数据
 
    【基本数据】
 
    占地面积：50085平方米
    总建筑面积：232094平方米
    住宅面积：169294平方米
    商业面积：59500平方米
    绿地面积：21015平方米
    绿化率：42%
    容积率：4.63
    总户数：939户
    停车位：1800个
 
    【测量数据】
 
    公共走廊的楼板厚度：15公分
    公共走廊的宽度：2.00米
    楼梯间的净层高：2.86米
 
    房间内的净层高：2.91米
    阳台的楼板厚度：12公分
    房间的楼板厚度：15公分
 
    电梯间的净层高：2.94米
    客厅的净层高：2.83米
    厨房楼板厚度：10公分
 
    客厅的楼板厚度;15公分
    楼梯间的宽度：1.22米
    分隔墙厚度：10公分
    主墙厚度：25公分
 
    ■项目用料
 
    上海三菱牌的电梯、永高的的排水管，南塑牌的供水管、开平红荔牌的铝材、白兔瓷砖、加气隔音轻型砖等。
 
    ■项目配套
 
    【自身配套】
 
    “京基·御景东方”自身配套有2500平方米的会所，2200平方米的幼儿园，85500平方米的商业，8900平方米的架空层绿化和1800个停车位。
 
    【周边配套】
 
    国际市长交流中心，华侨城铜锣湾广场、深圳市南山中英文学校、香江家私城、湾畔百货、世界之窗、中国民俗文化村、锦绣中华、威尼斯大酒店、城市客栈等。
 
    交通有：204、113、101、329、328、483、433等多个交通线路的大、中、小巴。
 
    未来的配套有：待建的欢乐海岸和地铁二号线，地铁二号线从竹子林到蛇口，在红树湾片区设有两站。

    “京基·御景东方”考查流水帐图片之：在岸线规划中与周边的关系

“京基·御景东方”考查流水帐图片之：本项目在城市设计导引中与周边的关系

“京基·御景东方”考查流水帐图片之：本项目在教育设施规划图中与周边教育设施的关系

“京基·御景东方”考查流水帐图片之：本项目在绿地系统规划图中与周边的关系

“京基·御景东方”考查流水帐图片之：本项目在文医设施规划图中与周边的关系

“京基·御景东方”考查流水帐图片之：本项目在综合交通规划图中与周边的关系

“京基·御景东方”考查流水帐图片之：小区总体效果模型

“京基·御景东方”考查流水帐图片之：在本项目的南侧为规划中的中学

“京基·御景东方”考查流水帐图片之：本项目前期的施工照片

“京基·御景东方”考查流水帐图片之：本项目前期的施工照片

“京基·御景东方”考查流水帐图片之：本项目前期的施工照片

“京基·御景东方”考查流水帐图片之：本项目与世界之窗的关系

“京基·御景东方”考查流水帐图片之：本项目与华侨城内湖和红树西岸的关系

“京基·御景东方”考查流水帐图片之：本项目目前的外观

“京基·御景东方”考查流水帐图片之：本项目与世纪村日月府的关系

“京基·御景东方”考查流水帐图片之：本项目外侧的绿化带

“京基·御景东方”考查流水帐图片之：本项目售楼处的外观

“京基·御景东方”考查流水帐图片之：本项目入口处、会所旁在建的绿化景观

“京基·御景东方”考查流水帐图片之：片区唯一的大落差、双平台架空平台

“京基·御景东方”考查流水帐图片之：双层地下停车库的入口

“京基·御景东方”考查流水帐图片之：平台上的钢筋施工现场

“京基·御景东方”考查流水帐图片之：本项目用的钢化玻璃

“京基·御景东方”考查流水帐图片之：房间内的净层高

“京基·御景东方”考查流水帐图片之：主墙的厚度

“京基·御景东方”考查流水帐图片之：本项目的电梯间

“京基·御景东方”考查流水帐图片之：本项目的预埋电线管中都带有塑料堵头，以确保电线管不进入杂物，此物料设计良好，可以对电线套管内实行全封闭，有一小的拉头，在需要穿线的时候将此处拉开就可以了，此种的设计也是半求在考查中难的一见的，一般的项目都是在此处用胶纸封闭的，有胶纸的封闭很容易在施工过程中磨坏，而此设计完全避免，而且密封效果和做功都高于胶纸的方式。

“京基·御景东方”考查流水帐图片之：在模板中，稍有缝隙的地方都有胶纸粘住，使接触面比较平滑

“京基·御景东方”考查流水帐图片之：本项目所有临时用电线路全部用防水胶管保护

“京基·御景东方”考查流水帐图片之：本项目清水施工法的挑高露台柱子

“京基·御景东方”考查流水帐图片之： 在正在进行内装修的户型内，半求看到，所有的填充墙体，与其它项目只在混凝土墙体与填充墙体以防裂钢丝网的做法不同的是，“京基·御景东方”是整墙采用防裂钢丝网，就是用防裂钢丝网全部覆盖整个填充墙体以及临近的混凝土墙体。
 
    这样一来，墙壁的防开列性能就将大幅度提高。半求看遍95%的深圳楼盘，这种做法还是第一次看到，确实值得提倡。这样的做法，看起来初期成本高了，但是其后续维护成本却大大下降了，质量得到提升。

“京基·御景东方”考查流水帐图片之：多层的跃式、客厅跃高

“京基·御景东方”考查流水帐图片之：本项目的挑高露台，这里一半是双层挑高的，一半是单层露台

“京基·御景东方”考查流水帐图片之：房间的拐角凸窗

“京基·御景东方”考查流水帐图片之：四层台阶的跃式

“京基·御景东方”考查流水帐图片之：样板房内在装修的椭圆形阳台及不锈钢护栏

“京基·御景东方”考查流水帐图片之：本项目东面的景观，可看到的华侨城内湖（因考察时间内天气不太好，图片不是很清晰，请见谅）

“京基·御景东方”考查流水帐图片之：本项目东南面的景观，在晴天的时候不仅可以看“瑞河耶纳”还可以看“红树林”（因考察时间内天气不太好，图片不是很清晰，请见谅）

“京基·御景东方”考查流水帐图片之：本项目西北面的景观，可看到的世纪村

“京基·御景东方”考查流水帐图片之：本项目南面的景观，都是规划好的待建用地，没有任何的不良建筑

“京基·御景东方”考查流水帐图片之：本项目东南面的景观，可以看世界之窗、华侨城、东方花园，如果天气好，景色哪是一流（因考察时间内天气不太好，图片不是很清晰，请见谅）

“京基·御景东方”考查流水帐图片之：本项目北面的景观，透过本项目北侧的城中村，可看世界之窗全景（因考察时间内天气不太好，图片不是很清晰，请见谅）

“京基·御景东方”考查流水帐图片之：本项目北面的景观，可看世界之窗全景（因考察时间内天气不太好，图片不是很清晰，请见谅）

“京基·御景东方”考查流水帐图片之：本项目在建的二期