“振业城1期及H组团”考查流水帐
半求
banq@vip.163.com 

    〖时间〗：2005年12月11日16：00~17：30
              2005年12月15日10：00~12：20
              2005年12月25日13：30~17：00
              2006年03月29日13：00~17：30
    〖天气〗：晴、阳光、阴
    〖事件〗：实地步行考察横岗六约“振业城”项目
    〖地点〗：南临深惠路，北接红棉路，东为梧桐路，西为深峰路
    〖实录〗：

导读：
    ■前言
    ■项目概况
    【振业城地块是深圳迄今最大的招标地块】
    【“七岛一湖”的总体布局】
    【中国第一个获3A新标准住宅性能认定的小区】
    【振业城H组团概况】
    ■周边情况
    【周边较为干净】
    【h组团周边】
    ■工地考查
    【项目概况：振业城一期是深圳最宽敞的Townhouse小区】
    【深圳唯一采用金字塔绿坡技术】
    【H组团概况】
    【H组团多层空中别墅概况】
    【H组团连体别墅概况】
    【异型框架柱结构：无梁无柱】
    【屋顶保温层：加厚10mm】
    【深圳最大水深的小区内湖的原由】
    【户均车位事实上可达2个半】
    【包括地下室在内，无任何暗间】
    【所有西侧外墙加挂聚苯板外墙保温板】
    【H组团户型情况】
    【H组团进度】
    【H组团景观】
    ■交通路线 
   【自驾线路】
    【公交车线】
    【与特区重要地点距离】 
   ■H组团数据 
   【H组团测量数据】
      一、空中别墅：
      二、联排别墅：
      三、四拼别墅
      四、双拼别墅，湖滨双拼别墅
   【基本数据】 
      一、小区总体技术经济指标
      二、一期住宅及学校技术经济指标 
   【一期各组团套数分布】
    ■H组团建筑用料
正文：

    ■前言

  对于振业城，这个项目身上包含了太多的市场因素。比如唯一的地铁上盖Townhouse优势与市场的认识滞后、比如说最宽敞的小区内部与购房者横向比较能力的缺乏等等。

    正因为这些因素和反差，半求才于去年10月份之后，开始从各个方面研究振业城，亲自前往现场多达4次、共计近11个小时。

    11月份开始，振业城的各种信息得到正确的传播，市场认知开始到位，借3#地铁开工典礼的契机，以242套、48000平方米的Townhouse销售量，成为2005年深圳Townhouse销售量最大的小区，在全市处于遥遥领先的水平，领先第二名第五园多达75套、领先幅度为57%。

    ■项目概况

     【振业城地块是深圳迄今最大的招标地块】

    振业城地块是2001年10月25日中标的，是当时也是迄今为止深圳最大一块招标地。2004年9月25日，振业城正式开工建设。振业运气不错，开盘后，2005年7月16日，清平高速一期正式通车，交通则方便很多了。

    【“七岛一湖”的总体布局】

    本项目地形起伏较大，本项目沿深惠路东西向高差大约有16m，沿梧桐路南北向高差大约有15m，沿深峰路南北向高差大约有30m，沿环城北路东西向高差大约有22m，地块中部的普安西路东西向高差约为7m。

    项目总体布局上结合地形，利用地块中部洼地成湖，湖西岸地势较高处设计为做岛式坡地住宅，湖东、南、北三面地势较为平坦处设计为七个岛式组团，形成“七岛一湖”的总体布局形式。

    【中国第一个获3A新标准住宅性能认定的小区】

   2006年3月17至18日，建设部对振业城进行终审认定。按新《住宅性能评定技术标准》，分别对适用、环境、安全、耐久和经济5个方面性能进行审查，最后振业城以A级住宅有史以来的最高分899分，获得新标准颁布以来中国第一个通过3A住宅性能认定的项目，同时也成为全国首家以3A标准进行设计的项目获得认可。

    【振业城H组团概况】

    “振业城H组团”位于振业城一期的西北角，整个振业城位于深圳市龙岗区横岗镇六约，深惠路北侧，环城北路南侧、梧桐路西侧、深峰路东侧。户型有连排别墅及双层叠加别墅、多层空中别墅。“振业城一期”与深惠路临近处为步行商业街，整个振业城社区内有占地25000平方米的学校一所和幼儿园3所、网球场和羽毛球场、室内外游泳池等设施。

    “振业城”H组团共计22栋，外加湖滨5栋，户型结构为双拼别墅、四拼别墅、联排别墅与空中别墅。“振业城项目”一期分为C、D、E、F、G、H六个组团，C、D、E、F、G、组团已经入伙，H组团位于“振业城”一期的西北角。

    ■周边情况

   【周边较为干净】

    振业城周边较为干净，道路都是新建的，西面是本地居民房面貌稍微差一些，但正在修建的沿街铺，可以把遮挡居民，以致形象不会太差，北面是山地和在建的中海大山地。东面是学校用地，目前一些菜农在此种菜，目前查核的情况是有一所市级的寄宿制高中在这里。而西北角是新建的几栋厂房。

    【H组团周边】

    “振业城H组团”东面为振业城内湖，隔内湖与振业城一期其它组团相望。“振业城H组团”的西侧为六约工业区，此工业区是近期的建筑，外观很好，看上去也就是不到三年的楼龄，楼层也不是很高，大约在六层左右，在与深峰路相隔的西侧也有工地在施工，从外面看建筑风格应该是六约村的项目，目前建设到三层左右，估计是看好了振业城的消费潜力，建来用作商业街铺。

    “振业城H组团”的南侧振业城的羽毛球馆和小区的西出入口，此处与振业城一期和C组团和G组团相连，目前在施工的围墙处有小门相通。“振业城H组团”的北侧为振业城项目的二期用地，现在为原始地貌，呈丘陵状，地块上绿色植物较多，多为较大的树木和灌木丛。

    “振业城H组团”只有两面靠路，北面为双向四车道的普安西路，原是项目内部道路按市政道路标准施工，目前此路上车辆较少，偶尔有辆车驶过，还都是转往深峰路上深惠大道的。

    ■工地考查  

   【项目概况：振业城一期是深圳最宽敞的Townhouse小区】

    现一期已正式入伙，因小区内都是矮层住宅，视野和采光都属一流，栋与栋之间的距离较开阔。私家花园与车库较为理想，都在40平方米左右，此面积在Townhouse中是比较理想的，如果仅就宽松度来说，振业城是目前深圳所有的Townhouse小区中最好的。

    “振业城”外观色调以米黄色为主，配以青灰色的屋顶。 

    “振业城”南面为双向六车道的深穗公路，目前此路较为拥挤，车流量较大，深穗公路改造工程与地铁三号线建设同时进行。“振业城”其余三面的梧桐路、普安路和深峰路均为双向四车道。

    【深圳唯一采用金字塔绿坡技术】

    振业城靠西侧的边坡采用的是加拿大Deltalok Inc集团公司研发的金字塔绿坡技术，这项技术在边坡坝坎工程中使用全新材料，完全替代石头、水泥预制件，可以大幅度减少工程成本，构筑永久性边坡。

    Deltalok System筑就的边坡具有可植被的表面，使新开挖的创面当年绿化、当年愈合。形成天然美观大方边坡。Deltalok System筑就的边坡具有高度透水性，对土壤流失、局部泥土石流、边坡塌方等具有很强的防护和稳定作用，可成为永久性高稳定天然边坡。

    【H组团概况】

    “振业城H组团”的施工出入口设在项目北侧的普安西路，在出入口的东侧为“振业城”内湖的河流小桥，此内湖到此桥北侧为止，北面是待开发的山体。

    从施工出入口进入H组团工地后，西侧为两栋空中别墅，东侧为振业城内湖的湖畔，在东侧的外围为商铺，目前里面较暗，外围的钢架还没撤离，再往里走为双拼别墅，最靠近一期的南侧为10栋联排别墅，目前联排别墅在整理路面和绿化。

    “振业城H组团”入口处的项目道路与振业城内湖相临，在内湖畔，振业城采用的是混泥土砌的石墙，通过花池慢慢过渡至湖底。

    【H组团多层空中别墅概况】

    多层空中别墅共有28套，外墙的颜色为黄白色，两栋都带有观光电梯，目前内部楼梯在装修中，楼梯已经装上栏杆，目前正在贴地面瓷砖，一梯两户，南北通透。进入入户门后是双层挑高阳台，与客厅相连，但是感觉客厅与餐厅之间分界不是特别明确。

    在入户花园的外侧有空中池，深度约30公分左右，可以填土，种些花花草草什么的，空中绿化是不错的。在进入客厅的上入户口，上开度较大，在外侧设计有砖黄色百叶窗。

    在一层分布为厨房，餐厅、一家洗手间，客厅东侧有观景窗和一小阳台，客厅西侧为内楼梯，在内楼梯下有一小储藏室。在一层楼梯的北侧与厨房的隔壁有一间次卧室，卧室内为落地凸窗。在厨房内有生活阳台，生活阳台也为双层挑高式。

    内楼梯宽度适中，楼梯转角处台阶跨度有所减小，楼梯内还没有装栏杆，需要业主装修时自己加装，在二层分布为三个房间，主人房带有衣帽间和洗手间，阳台为椭园形，隐于入户花园。另外两个房间一般。在顶楼一户的二层，楼顶为椭圆形，房间内的分隔墙未与楼顶相连。

    两栋空中别墅的外侧，在每栋的中间是观光电梯的外侧，呈透明玻璃状，处于两个挑高层入户花园中间，给外观增加了不少美观。

    【H组团连体别墅概况】

    联排别墅是H组团的主体，其中湖滨双拼5栋9套、四拼20套、双拼10套（H11~H20栋）、其余48套（H1~H10栋）。联排别墅与“翠湖居”隔羽毛球馆，环绕于内湖西侧。联排别墅目前主体施工已完毕，四拼、双拼正在施工，湖滨双拼则还没有动工，正在施工的为组团内的地面，下水道及供水、供电、供气等。

    联排别墅有独自的车库，入户门在半地下车库的顶上，需要上几个台阶才可到达入户门，一梯一户，进入入户门之后是厨房与餐厅，在厨房内没有生活阳台，厨房门较大。进入之后有一楼梯可直下面一层，下面一层南侧有一小房间和小厅，北侧为洒窖和储藏室，有一小门与车库相通。

    在联排别墅中户内上二楼的楼梯比较宽敞，坡度也比较缓，但是二楼的公共走廊不是很宽，两人并排行走有点拥挤，主人房分布在南侧，在进入主人房的外侧为椭圆形装，有走廊窗，在主人房内有阳台、洗手间，主人房洗手间比较大，私密性也较强，洗手间窗子开的较高，次卧室都设计在北侧，主人房阳台不错，阳台设计下半部份为实墙，上半部份为栏杆，周边无高层建筑，视野非常开阔。

    在部份联排别墅别中设计有中空厅院，处与餐厅与客厅中间的位置，在中空厅院的一侧为公共走廊和内部楼梯。在大厅与阳台的玻璃门的上部设计有百页窗，此设计可以避免复天中午阳光太强而使客厅接受太大面积的阳光照射。

    联排别墅中的洗手间防水层做的较高，已经达到1、84米，而且整个“振业城H组团”中的洗手间管道都为管道式隐蔽，所有的管道都尽可能的不露在外侧，在洗手间内的下水管和供水管全部用隔板封了起来。

    【异型框架柱结构：无梁无柱】

    半求在现场看到，振业城一期包括H组团在内，6层以下住宅全部采用异型框架柱结构。除主框架梁外，主要采用大板结构，因此基本没有外露梁、柱。

    【屋顶保温层：加厚10mm】

    其中一次到现场时，屋顶正在做保温，半求发现振业城的屋顶挤塑板保温层由国家规范要求的30mm加厚为40mm。这一点是值得表扬的，因为只要按照规范做，就能够达到要求，保温层加厚之后，住宅的节能性能就更加好了。

    【深圳最大水深的小区内湖的原由】

    记得半求第一次去振业城的时候，就对小区内的湖水做这么深感到不解，后来经过多方面的情况了解和分析，才消除了疑虑。

    小区内人工湖总面积约1、7万平方米、周长建设有约2公里的环湖步道。湖水将主要来自收集雨水。而雨水收集系统则将雨水自房顶开始收集，包括草坪绿地的雨水通过收集系统汇总进入小区湖内，再经过过滤使用，车行道路、广场等公共场所和交通场所的雨水污染不收集。

    通过雨水收集系统为内湖补充干净的水，在旱季时，从地下抽水以保持内湖充足的水量；湖水平均达5米深（最深处7米），这样湖水的上下就有了温差，使水能够进行上下循环，以补充水中的氧气；水深处提供低温环境减少湖底植物生长；水草过滤排除多种污染（包括重金属污染）；使整个湖水达到自洁。

    同时，由于地势南北有6米的高差，这样水能够循环流动，不会成为死水。为保证雨水在入湖前是清洁的，设计者还专门在水源流水的地方设计种植了水生植物，形成人工生态湿地，从而达到净化水体的作用。

    【户均车位事实上可达2个半】

    半求在现场还发现，由于Townhouse之间，栋距很宽，可以说是深圳最宽的Townhouse了，所以在车位这一块就有很多文章可做。比如设计时，有一个室内车位，而室内车位门口有3米多的余地，也可以停车，同时，外面通道由于比较宽，依然可以停车。

    这样一来，私家室内车位、室内车库门口坡道车位，环行道都可以停放车辆，车位事实上的充足估计很多人没有意识到，半求提醒购房者去体验一下。

    【包括地下室在内，无任何暗间】

    半求仔细查看了H组团的里里外外，不要说地下室以上的空间了，就连地下室的保母房、储藏室、卫生间也都有自然采光，没有任何暗间。

    要做到地面部分采光不难，但是地下部分也全采光，深圳这样的产品则不是很多。

     【所有西侧外墙加挂聚苯板外墙保温板】

    半求在现场看到，振业城一期的所有西向外墙，除了象其它方向的墙体一样，采用190加气隔音空心砖外，还采用40mm聚苯板外墙外保温板，以增强对夕阳照射的隔热性能。

     【H组团户型情况】

    “振业城H组团”共计分为八栋叠加别墅、两栋中空别墅和独栋别墅。

    “振业城H组团”联排别墅共计为二层半，底层主要为停车库、一间卧室储藏室，一层主要分布为客厅、餐厅、客卫和花园平台等，此层完全可以视为是对外交流区。二层为两间卧室与主人房、洗手间，每个房间都带有露台，南侧的主人房带有洗手间，在主人房内设计有洗手间、衣帽间、阳台和露台。

    在联排别墅中，厨房、洗水间等都设计是上下直通式设计，可以很好的分开了干混区，而每层中的功能划分也很明确，底层为车库和工人房，可以不打扰上面家庭的正常生活，一层主要是对外交流，可以说是开放区，二层主要为居住的私密空间。

    空中别墅的户型为，入户为双层的挑高双层入户花园，客厅与餐厅相连，分布在房间的南侧，在户型的北侧为储藏室、洗手间、次卧室和厨房，一楼主要做会客区，底层的一间卧室可以留宿客人，二层主要做为家人居住区，上面有洗手间、衣帽间，生活完全可以与底层隔离。

    【H组团进度】

    “振业城H组团”的外墙已经修好的部外观色调均以米白色为主，配以青灰色的屋顶，H组团的独栋现在还在建设中，内湖畔也无动工像。

    “振业城H组团”目前正在建设中，本组团内的空中别墅已经封顶，内部正在装修楼梯道与通水通电。联排别墅现在外墙及墙体已施工完毕，现在进行通水通电还有内部环境与绿化的建设。四拼别墅现在进度较慢，整个工程才进行到二层的地面，在与联排别墅相近的两栋现在还在做地基。

    在“振业城H组团”内湖湖边现在还是黄色的地貌，没有任何动工迹像，估计主要是本组团的绿化和小区环境，应该等到施工尾期再进行修整。

    在振业城的四拼别墅与联排别墅相连的路上现在正在修理地面，部份路上已经铺上了沙子、水泥，在与墙体连接的地方正在做防水和掩埋工作。

    在联排别墅的外墙及楼顶已经完工，在墙体的外侧设计有单独放空调的位置，此设计外侧设计有格栏式的百叶窗护住，对与空调的安全性和防护性有很大的作用。

    【H组团景观】

    “振业城H组团”项目景观一般，楼层不是很高，周边的项目建筑也没有高层，只有“振业城”的“翠湖居”看起来比较高，而它只有两栋，对于H组团的影响不大。

    “振业城H组团”的东侧为振业城一期的F组团，F组团的13栋也为小高层，景观与本项目不相上下，都是看振业城一期的的湖和园林景观。东北侧为在建的学校和待建地块，远处可以看到“中海大山地“的的施工现场。

    “振业城H组团”西面景观不佳，“振业城H组团”西面为六约村的工业区，西北的厂房比较新，排列也比较整齐，看上去也算是比较舒服，比一般厂房或者农民房好多了，正西为六约村的农民房，看上很碍眼，视觉很差，正在建筑的工地比较乱，在建估计为商业街，建成后将把农民房完全遮挡住，不到时将不会影响视觉效果。

    “振业城H组团”南侧主要是看振业城一期，可以看到振业城一期的地楼顶、外墙、绿化环境、内湖等部份景观，远处为连绵起伏的山脉，南面的少部份景观被“翠湖居所挡。

    “振业城H组团”的北见北侧为振业城项目的二期用地，此地属于原始状态，绿色植物较多，远处可以看大山地的施工现场和远处的青山。

    ■交通路线

    【自驾线路】

    1、从布吉或沙湾出关，沿深惠路向龙岗方向走约9km，

     2、从梅林出关，经新布龙公路上水官高速，横坪收费站下高速，沿深惠路回绕约5分钟也可到达本项目。南山可走南平高速到梅林关。

    3、从清坪高速，转水官高速，横坪收费站出口，沿深惠路回绕约5分钟也可到达本项目。

    4、从机场出发走机菏高速到达横岗仅需约30分钟。

    5、盐排高速通车后，从盐田可直达本项目。

    【公交车线】

    1、3#地铁：在建中的地铁三号线育马场站位在振业城会所前端，通车后到达罗湖火车站仅需一刻钟。

    2、公交（六约站、梧桐花园站），现有公交线路：309、351、353、357、361、365、616、832、863、865、870、938等 。

    【与特区重要地点距离】

     振业城→地王（走深惠路）：车程约16km
    （走水官、清平快速）：车程约25km 
      振业城→火车站：车程约18 km
      振业城→横岗中心：车程约2km
      振业城→布吉关：车程约9km
     振业城→沙湾关：车程约5km 
     振业城→福田中心区：车程约22 km
     振业城→机场：车程约35km
       振业城→车公庙：车程约28 km 
 
    ■H组团数据

     【H组团测量数据】

     一、空中别墅：

    底层厅层高：6.42米
    客厅的净层高：2.99米
    房间的净层高：2.85米 
    楼梯宽度为：1.10米
    内楼梯宽度为：1.05米
    楼梯层高为：2.99米
    双层阳台层高为：5.82米

     二、叠加别墅：

    车库层高为：2.05米 
    公共走廊层高：2.81米
    公共走廊宽度为：2.16米
    主墙厚度为：23公分
    内分隔墙宽度为：15公分

    【基本数据】

     一、小区总体技术经济指标

     1、用地面积：416765、9 m2   
     2、总建筑面积：541796 m2 
     3、计容积率建筑面积：541796 m2 
     其中：
    （1）住宅建筑面积：498356 m2  
    （2）公建建筑面积：43440 m2 
       其中：        
     商业建筑面积：20000 m2
        公共配套设施建筑面积：2400 m2
        小学校建筑面积：13000 m2
        幼儿园建筑面积：7200 m2 
      4、地下室建筑面积：73852 m2
      5、架空层建筑面积：18893 m2
      6、容积率：1.30
      7、覆盖率：25%
      8、绿地率：40%
   
     二、一期住宅及学校技术经济指标

     1、用地面积：192500 m2
     2、总建筑面积：146460 m2
     3、计容积率建筑面积：137884 m2
     其中：
    （1）住宅建筑面积：121239 m2
     半地下夹层面积（不计建筑面积）：18105 m2
    （2）公建建筑面积：16645 m2   
     其中：    
      商业建筑面积：1245 m2 
      小学校建筑面积：13000 m2
      幼儿园建筑面积：2400 m2 
     4、不计容积率建筑面积：8576 m2   
     其中：
    （1）地下室建筑面积：5298 m2 
    （2）架空层建筑面积：3278 m2 
       5、总户数：607户
       6、车位数：771辆

    【一期各组团套数分布】

    组团    联排别墅    叠加别墅    空中别墅    总数
    C组团    75套       0套     0套          75套 
    D组团    29套      56套     0套          85套
    E组团    40套      84套     0套         124套
    F组团    73套       0套    64套         137套
    G组团    48套       0套     0套         48套   
    总计：472套

    ■H组团建筑用料

     天利混泥土、真善美的电源插座、南玻的中空玻璃、库尼卡的地板瓷砖、弘深911的防水添料、永通亿亿牌的难燃电线管、挤塑泡沫保温板、low-e玻璃------

“振业城1期及H组团”考查流水帐图片之：项目总体效果图

“振业城1期及H组团”考查流水帐图片之：项目内部效果图