“星河·丹堤”考查流水帐
半求
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    〖时间〗：2005年10月11日14：40~16：50
              2005年11月29日15：00~16：20
              2005年12月28日13：00~14：40
              2006年01月06日15：30~16：10
              2006年03月21日09：10~13：20
    〖天气〗：晴、阳光、阴
    〖事件〗：步行考查梅林海关、彩田路北、西银湖“星河•丹堤”
    〖地点〗：彩田路金鸡岭北，梅林关口东南侧
    〖实录〗：

导读：
     ■星河简介     
     ■项目考查
     【外部情况】
     【分区及概貌】
     【工地情况】
     【户内情况：带天窗的卫生间】
     【项目进度】
     ■项目户型
     ■项目景观
     ■项目特点
     【南坪高速存在一定心理影响】
     【周围工程较多】
     【山体裸露部分恢复有待时日】
     【星河•丹堤：2006距深圳cbd最近、容积率最低的新增大盘】
     【星河•丹堤：虽属宝安，却与福田无缝结合】
     【星河•丹堤：2006深圳唯一紧靠山脉、自然湖泊两重资源的大盘】
     【星河•丹堤：深圳唯一装置重力自循环即热中央热水系统的楼盘】
     【星河•丹堤：深圳唯一装置隐蔽式避雷系统的townhouse】
     【星河•丹堤：深圳第一家采用契合式肌平瓦的小区】
     【星河•丹堤：采用“环状路+尽端路”思维设计小区交通体系】
     【星河•丹堤：双跃式户内结构】
     ■项目数据
     【基本数据】
     【测量数据】
     ■项目用料
正文：

     ■星河简介
 
    成立于1994年4月2日的星河地产是深圳历史上产品线最丰富的民营房企、深圳中心区拥有项目之冠、深圳唯一进入旅游地产的民营房企、结构性缺陷解决得最好的民营房企。
 
    星河地产开发过“星河明居”、“星河雅居”、“星河华居”、“星河•国际” 、“星河世纪”、“星河soho购物公园”等项目。

    而占地20万平方米、建面360580平方米、容积率1.8的“星河•丹堤”作为2006距深圳cbd最近、容积率最低的新增大盘，也是星河地产第一个大盘、走出福田的第一个项目、第一个townhouse项目，因此其具有社会、市场、企业三重重大意义。自然而然也就引起了半求的关注。

    ■项目考查
 
    【外部情况】
 
    “星河•丹堤”位置所处梅林关口，交通不错，在本项目出入口的幼儿园建筑内是武汉大学深圳外国语学校，在丰泽湖山庄的出入口出有一华润万家超市已经进驻。

    通往本项目的主要道路有彩田路与皇岗路，目前梅林关口已有调头车道，出来本项目后必须在梅林关口调头方可驶入市里。

    在本项目的西侧是南坪立交桥，此桥与本项目本来距离就有些远再加上还隔了一座小山头，所以对“星河•丹堤”的噪音影响没有。南侧为正在建设的南坪快速路面，噪音的影响也可以忽略不计，整个小区非常安静。

    目前在彩田北路驶入本小区的车道主要还是一条丰泽湖山庄的小区通道上，通往本项目的这条路现在修的很平整，两边也有大块空地，现在都已种植绿色植物，改为绿化带，在这个位置放眼四周还算是比较空旷的。
 
    【分区及概貌】
 
    “星河•丹堤”共分为a、b、c、d、e、f六个区，目前开发的为a区和c区的双拼和连排别墅，e区与b区的高层现正在开始建设，b区已建设到2层左右，e区正在打地基，d区与f区现在正在整理地基。
 
    “星河•丹堤”其北侧为丰泽湖山庄，东南两面都是山峰包围。从总体上来看，民乐水库的岸线由于有一个岛，因此比较长。
 
     星河•丹堤地块本来是丰泽湖山庄的后续项目，厚因上海发展商退出，本地块由星河接手，同时，丰泽湖山庄的物业管也由星河接手，改观是很大的。
 
    “星河•丹堤”最先推出的将会是环湖连排别墅，现在“星河国际”楼下天虹商场一楼设有咨询处，目前项目的现场售楼处还在装修中。

    【工地情况】

    “星河•丹堤”整个项目被山水环绕，南部是山，北面是湖，地势北低南高，民乐水库主要围绕与本项目的a区与c区，其它分区被山体环绕。项目b区与e区东面为在建的南坪高速。项目的总体看上去似一盆地，北面则较为平坦，进入之后，有种曲径通幽的感觉。

    目前，小区出入口正在整修，分左右两条道分别进入丰泽湖山庄与星河•丹堤，大理石路面、路边绿化带、圆形喷水景观都已经在做，即将完工。

    “星河•丹堤”一期地块虽然是坡地，但落差却不是很大，民乐水库丰呈狭长形座落与本项目a区与c区的西南面，部份廷伸与本项目的c区与d区之间，整个湖海线曲折蜿蜒，增加了湖面与小区的接触面。

    “星河•丹堤”南面部份为开山所建，主是针对于e区南面的小区路还有南坪快速开路所需。此处山体呈黄色山体原始壮，看上去有些刺眼，影响景观视觉，不过开发商正在对此山体进行绿化恢复，希望能够尽快取得实效。

    进入“星河•丹堤”后，在北侧有湖边长廊，目前正在建设中，此长廊呈半圆形，处于会所的东北角处，目前主体已修好，现在已经开始修整地面。

    半求在考查中还发现，江苏产的通力电梯已经运到，在c区双层架空层的户型中已经开始安装。

    【户内情况：带天窗的卫生间】

    在项目考查中，半求发现，在别墅中，楼顶的设计有很大的差别，c区有部份的楼顶设计有天窗，而a区却没有。

    在本项目中，外侧所有的阳台、露台都设计了隐蔽式避雷网，在每一层都围绕一圈。
 
    在townhouse首层中，要上几层台阶方可进入客厅，客厅较为开阔，客厅外侧有阳台，客厅与餐厅界线分明，中间也是跃式结构相分。上入跃式后，右侧为地下室楼梯，左侧是中空餐厅，在中空餐厅的后侧为厨房及生活阳台及储藏室。
 
    在二层多数为次卧，有餐厅有上中空层，有一走廊相连两间次卧室，在次卧室内各有洗手间，有一间有衣帽间，有一间有露台，在二楼的洗手间中，设计没有窗，用于代替的为天窗。
 
    而半求仔细查看绝大部分户型，大约50%左右都设计洗手间天窗，在深圳，这还是唯一一家这么做的。想象一下，在卫生间里，光线戏剧般地从空中飘落，从此不再需要很麻烦地开收窗帘就可以在满间光亮的情况下进行洗浴卫生了，这应该是一个不错的选择。
 
    在三层的主卧室中，两侧各有一露台，其中北面的较大，南面有洗手间、书房及衣帽间，在北面的露台的一侧是二楼洗手间的天窗。
 
    连排别墅中，总体结构为半地下室、一层为厅院、客厅、餐厅、厨房及储藏室及客卫，二层为次卧，三层为主卧及双露台，主卧的屋厅呈中凸状。
 
    【项目进度】

    “星河•丹堤”开盘日期初步预算在五月初，看目前施工情况，在开盘时主体工程应该差不多了，小区内的道路及绿化可能要推迟一些。目前项目的咨询中心设立在星河国际一楼天虹商场的首层，售楼处没有昔日地产售楼中心的大气，只有一别墅的模型和一墙上的项目总体效果图。

    在首期“星河•丹堤”推出的是200多套带车库的连排别墅“合府”中，目前本项目的主体已全面封顶，在本项目内的部份还在建设中。

    在项目的c区中，部份单位的屋顶已做完最后一道程序，正在开始进行外墙的施工，a区中大部份还正在做屋顶的防水工程。

    “星河•丹堤”的样板房目前也在装修中，样板间主要处于丰泽湖畔，目前施工进度大约是总工程的五分之三，售楼中心已进入尾声，很快便可以投入使用了。

    “星河•丹堤”目前主出入口与样板房之间的路正在急切的进行施工中，目前处于售楼处与住宅间的泳池已快完工，湖边的人行小道也快修好了，泳池旁边的一平台绿化已经做好。

    e区已经开始打桩，b区已建设到二层左右，d、f区目前还在整理地块。

    ■项目户型
 
    “星河•丹堤”的连排别墅称为“合府“属于星河地产的专利产品，此户型在设计中有很多的优点，此户型南北通透，带有独立车位，层高三层，赠送地下室一层，有露台、前庭、后院等。
 
    “合府”的户型为：
 
     a区户型：
 
    一层为跃式设计，部分配阳光房，中空餐厅，厨房、前庭后院、储藏室、露台。端头为采光庭院。
 
    二层设计三房两卫，配有次主卧，双露台，部分洗手间天窗采光，部分户型带家庭室。
  
    三层为:独立私密主卧套房，双露台；
  
    c区户型：
 
    南北通，3层高赠送地下室一层，有露台、前庭、后院。
  
    地下室跃式设计，功能齐全，部分可以随意打造，部分两层架空层双车位带电梯；
 
    一层跃式设计，部分配阳光房，中空餐厅，厨房、有前庭后院和观景露台。
  
    二层设计三房两卫，配有次主卧，双露台，部分洗手间天窗采光2层高，部分户型带家庭室。
  
    三层为独立私密主卧套房，双露台。
 
    ■项目景观

    “星河•丹堤”地处于三面环山的盆谷之中，四周景观有山湖两重资源，除去一些山体裸露正在恢复之外，其它景观是相当不错的，更值得一提的是小区非常宁静。
 
    “星河•丹堤”远方看去东、南、西、北四面都为山体，看上去眼线可直射天空，蓝天、白云、青山，眼睛十分舒坦。四周没有任何的高层建筑及碍眼的建筑，有种世外桃源的感觉。
 
    “星河•丹堤”近处，民乐水库（丰泽湖）湖水荡漾，水质超过了半求此前的想象，清虽不可见底，但水质绝对不差，对面而望，丰泽湖山庄的绿化与湖边林荫小道，增添不少的清静及几丝凉意。
 
    ■项目特点

   【南坪高速存在一定心理影响】
 
    一出梅林关，规模巨大的南坪高速立交桥系统就显赫在目，心理上的影响是比较大的。但其实驾驶回家却是比较方便，从立交桥下的湾道直接进入即可，无须过关。
 
    【周围工程较多】
 
    目前，梅林关口已经成为政府投资改造建设的重点，因此这里的工程较多。工程多，这里的环境的改善、灰尘的减少就还有待时日。
 
    【山体裸露部分恢复有待时日】
 
    项目周围的山体裸露的较多，大概占整体50米以下海拔的20%左右，目前正在进行恢复绿化，比较影响视觉效果，如果山体上全部实现了绿色覆盖，就更是完美了。但是绿化恢复起码需要一年半的时间。

    【星河•丹堤：2006距深圳cbd最近、容积率最低的新增大盘】
 
    “星河•丹堤”占地面积200000平方米，总建面360580平方米，位于宝安梅林关口，容积率为1.8。是2006~2007年度距离福田深圳cbd距离最近的、容积率最低的新增大盘，距离cbd的车程仅为5~8分钟。
 
    【星河•丹堤：虽属宝安，却与福田无缝结合】
 
    无须出入关就可以进出小区，名义上是关外小区，实际上则是与关内紧密连为一体。进出小区都不需要过关，与特区小区没有任何区别。

    【星河•丹堤：2006深圳唯一紧靠山脉、自然湖泊两重资源的大盘】
 
    “星河•丹堤”地块呈山陵状，围绕与9万平方米的丰泽湖（民乐水库）南侧，项目东侧是打麻坑山、南侧是318米海拔的金鸡山次峰（主峰在），山体规划为14.7万平方公里的银湖山郊野公园（该公园是距离中心区最近的郊野公园），与深圳传统的豪宅区域银湖其实就隔着一座金鸡山。
 
    “星河•丹堤”是2006深圳唯一紧靠自然山脉、自然湖泊两重资源的大盘，仅此一家，别无分店。
 
    大家应该注意，“星河•丹堤”与山和湖的距离，并没有任何阻隔，全部是融合在一起的。
 
    【星河•丹堤：深圳唯一装置重力自循环即热中央热水系统的楼盘】
 
    半求在已经完成主体施工的townhouse内，看到已经施工完毕的中央热水系统。与半求2003年在美国拉斯维加斯某豪宅工地看到的一样，“星河•丹堤”的热水管上，装置了一根支管，这根管的作用，就是利用上下层热水存在的温差所形成的对流，使热水不断自动依靠重力差实现自循环，从而保证热水一打开水龙头就有。

    在深圳，红树西岸装配了利用电力驱动的即热热水系统，在“星河•丹堤”上，则更进一步，无须耗费任何能源就能够实现即热目的，值得表扬。
 
    【星河•丹堤：深圳唯一装置隐蔽式避雷系统的townhouse】
 
    在深圳，采用隐蔽式避雷系统的小区很少，townhouse小区此前没有过。所谓隐蔽式避雷系统就是与一般看的见的、架在女儿墙上的一圈钢筋做成的避雷网不同的是，将整个避雷系统隐蔽在女儿墙内，通过外露的窄钢板实现避雷效果。
 
    这种做法很好地兼顾了避雷与美观，以前仅在海月花园二期等个别楼盘使用过，但是由于成本相当于普通避雷系统的三倍，因此较为难以推广，所以也就难以见到。
 
    “星河•丹堤”的townhouse（高层因为还没有开始建设，所以不知道是否也采用这种设计）就是深圳唯一装置隐蔽式避雷系统的townhouse
 
    【星河•丹堤：深圳第一家采用契合式肌平瓦的小区】
 
     在深圳，此前所有的坡屋顶都是采用筒形瓦（也叫波形瓦）。由于筒形瓦（也叫波形瓦）构造复杂，因此的加工的时候难以施加最大的压强，因此材料密度不高，吸水率较大。而且应用太过泛滥，没有特点。
 
     后来“香蜜湖1号·别墅”首家采用了灰蓝色、redlion陶瓦的肌平瓦。由于肌平瓦不是曲面，而是形状规则的平面，因此加工的时候能够施加更大的压强，使肌平瓦加工后更密实、密度高，隔音、隔热性能更佳，下雨的时候接触的雨点更少（拱面则接触雨点多），因此更安静。
 
     肌平瓦的成本比筒形瓦（也叫波形瓦）贵3~4倍，“香蜜湖1号·别墅”是深圳首家采用肌平瓦的小区。而“星河•丹堤”则更进一步，采用了两侧互相契合的肌平瓦，就是左右两侧使用打接设计，施工时间上下扣紧，安装就更精密、人工影响就更小。
 
    “星河•丹堤”是深圳第二家采用肌平瓦、第一家采用契合式肌平瓦的小区。
 
    【星河•丹堤：采用“环状路+尽端路”思维设计小区交通体系】
 
    半求记得自己在2002年的时候，曾经认真阅读过《交通性与居住性的整合——尽端路在美国城郊社区规划中的运用》，本次研究“星河•丹堤”时，忽然想起这篇文章。想起什么呢，就是：环状路+尽端路。
 
    环状路就不用说了，尽端路可能大家了解得不多。所谓尽端路，就是在小区主环路上设置一些支路，而这些支路是有尽端的，尽端都是回车场，设计时一般采用枝状尽端路或环状尽端路伸入各住宅单元背面入口。
 
    由于尽端路并非双头连通的，所以外人一般都不会进入，只有本单元的业主会来往，减少了非本单元人流和车流的影响。同时尽端路借助于空间上的深度感，形成空间归属上的私密感。
 
    【星河•丹堤：双跃式户内结构】
 
    “星河•丹堤”采用了双跃式的设计，具体是：1、地下室跃式设计，停车位与其它平面错开，实现不同功能区间的区隔。2、一层跃式设计，部分配阳光房，餐厅两层通高，分中西厨房、前庭后院、观景露台设计，室内结构丰富。
   
    在市场上，单跃的常见，但双跃的不多见。
 
    ■项目数据

    【基本数据】
 
    占地面积：200000㎡
    建筑面积：360580㎡
    容积率：1.8
    层高：a、c区3层，e区30、33层
    建筑总高度：100米
    总户数：约435套
 
    【测量数据】

    客厅的净层高：3.78米
    房间内的净层高：2.90米
    中空餐厅层高：6.23米
 
    地下室层高：2.80米
    楼梯间的净层高：2.90米
    阳台的楼板厚度：13公分
 
    客厅的楼板厚度;16公分
    房间的楼板厚度：16公分
    公共走廊的楼板厚度：13公分
 
    主墙厚度：220公分
    分隔墙厚度：10公分
    内部楼梯间的宽度：1.00米
    公共走廊的宽度：1.10米
 
    ■项目用料
 
    丰用牌普通硅酸盐水泥，天地利健的混泥土，深圳华加日铝业的铝材，南塑的阻燃电线管套，金皇冠的优质upvc管材------
 
“星河·丹堤”考查流水帐图片之：秋交会上亮相

“星河·丹堤”考查流水帐图片之：项目总体效果图

“星河·丹堤”考查流水帐图片之：丰泽湖山庄湖边的夜景

“星河·丹堤”考查流水帐图片之：项目工程牌和项目建设工程平面图

“星河·丹堤”考查流水帐图片之：本项目的原始地貌

“星河·丹堤”考查流水帐图片之：本项目开始施工时

“星河·丹堤”考查流水帐图片之：本项目施工中期的图片

“星河·丹堤”考查流水帐图片之：目前，小区出入口正在整修，分左右两条道分别进入丰泽湖山庄与星河•丹堤，大理石路面、路边绿化带、圆形喷水景观都已经在做，即将完工

“星河·丹堤”考查流水帐图片之：在本项目出入口的幼儿园建筑内是武汉大学深圳外国语学校，在他隔壁，在丰泽湖山庄的出入口出有一华润万家超市已经进驻。

“星河·丹堤”考查流水帐图片之：e区高层已经开始动工，下图是正在进行人工探孔桩的施工，这种人工挖孔桩比机械打桩质量要高多了，可施工人员在里面有干活时有些危险

“星河·丹堤”考查流水帐图片之：实验中的外墙瓷砖

“星河·丹堤”考查流水帐图片之：项目上的钢筋工地，工地管理还是不错的

“星河·丹堤”考查流水帐图片之：阳台楼板厚度

“星河·丹堤”考查流水帐图片之：主人房内的集线盒

“星河·丹堤”考查流水帐图片之：“星河•丹堤”采用了双跃式的设计，具体是：1、地下室跃式设计，停车位与其它平面错开，实现不同功能区间的区隔。2、一层跃式设计，部分配阳光房，餐厅两层通高，分中西厨房、前庭后院、观景露台设计，室内结构丰富。在市场上，单跃的常见，但双跃的不多见。

“星河·丹堤”考查流水帐图片之： 而半求仔细查看绝大部分户型，大约50%左右都设计洗手间天窗，在深圳，这还是唯一一家这么做的。想象一下，在卫生间里，光线戏剧般地从空中飘落，从此不再需要很麻烦地开收窗帘就可以在满间光亮的情况下进行洗浴卫生了，这应该是一个不错的选择。

“星河·丹堤”考查流水帐图片之：在本项目的部份单位中，楼体的外侧设计有花坛，深约20公分

“星河·丹堤”考查流水帐图片之：在深圳，采用隐蔽式避雷系统的小区很少，townhouse小区此前没有过。所谓隐蔽式避雷系统就是与一般看的见的、架在女儿墙上的一圈钢筋做成的避雷网不同的是，将整个避雷系统隐蔽在女儿墙内，通过外露的窄钢板实现避雷效果。
 
    这种做法很好地兼顾了避雷与美观，以前仅在海月花园二期等个别楼盘使用过，但是由于成本相当于普通避雷系统的三倍，因此较为难以推广，所以也就难以见到。

“星河·丹堤”考查流水帐图片之：半求在已经完成主体施工的townhouse内，看到已经施工完毕的中央热水系统。与半求2003年在美国拉斯维加斯某豪宅工地看到的一样，“星河•丹堤”的热水管上，装置了一根支管，这根管的作用，就是利用上下层热水存在的温差所形成的对流，使热水不断自动依靠重力差实现自循环，从而保证热水一打开水龙头就有。

“星河·丹堤”考查流水帐图片之：在施工项目中采用的泡沫预埋法，掩埋的电线管和电线插座

“星河·丹堤”考查流水帐图片之：项目采用的华加日铝合门窗

“星河·丹堤”考查流水帐图片之：项目采用南塑的阻燃电线管套

“星河·丹堤”考查流水帐图片之：在屋檐的外侧正在用钢筋固定钢架，应该是用来固定最下面一片瓦和外观设计的，落水管的顶端处隐藏与屋檐下

“星河·丹堤”考查流水帐图片之：在项目考查中，半求发现，在别墅中，楼顶的设计有很大的差别，c区有部份的楼顶设计有天窗，而a区却没有。

“星河·丹堤”考查流水帐图片之：在深圳，此前所有的坡屋顶都是采用筒形瓦（也叫波形瓦）。由于筒形瓦（也叫波形瓦）构造复杂，因此的加工的时候难以施加最大的压强，因此材料密度不高，吸水率较大。而且应用太过泛滥，没有特点。
 
     后来“香蜜湖1号·别墅”首家采用了灰蓝色、redlion陶瓦的肌平瓦。由于肌平瓦不是曲面，而是形状规则的平面，因此加工的时候能够施加更大的压强，使肌平瓦加工后更密实、密度高，隔音、隔热性能更佳，下雨的时候接触的雨点更少（拱面则接触雨点多），因此更安静。
 
     肌平瓦的成本比筒形瓦（也叫波形瓦）贵3~4倍，“香蜜湖1号·别墅”是深圳首家采用肌平瓦的小区。而“星河•丹堤”则更进一步，采用了两侧互相契合的肌平瓦，就是左右两侧使用打接设计，施工时间上下扣紧，安装就更精密、人工影响就更小。
 
    “星河•丹堤”是深圳第二家采用肌平瓦、第一家采用契合式肌平瓦的小区。

“星河·丹堤”考查流水帐图片之：会所隔壁在建的人行长廊

“星河·丹堤”考查流水帐图片之：“星河•丹堤”近处，民乐水库（丰泽湖）湖水荡漾，水质超过了半求此前的想象，清虽不可见底，但水质绝对不差，对面而望，丰泽湖山庄的绿化与湖边林荫小道，增添不少的清静及几丝凉意。

“星河·丹堤”考查流水帐图片之：在丰泽湖山庄，通过民乐水库看本项目的湖边别墅

“星河·丹堤”考查流水帐图片之：项目内自身配带的游泳池和会所，现在已经装修的差不多了

“星河·丹堤”考查流水帐图片之：在泳池与别墅中间的网球场也正在紧张施工，项目的这个配套应该是完工最快的

“星河·丹堤”考查流水帐图片之：湖边别墅的外观

“星河·丹堤”考查流水帐图片之：“星河•丹堤”远方看去东、南、西、北四面都为山体，看上去眼线可直射天空，蓝天、白云、青山，眼睛十分舒坦。四周没有任何的高层建筑及碍眼的建筑，有种世外桃源的感觉。

“星河·丹堤”考查流水帐图片之：项目周围的山体裸露的较多，大概占整体50米以下海拔的20%左右，目前正在进行恢复绿化，比较影响视觉效果，如果山体上全部实现了绿色覆盖，就更是完美了。但是绿化恢复起码需要一年半的时间，这里是还在施工的工地，以后这里将会建立成本项目的d区

“星河·丹堤”考查流水帐图片之：俯瞰本项目与民乐水库的关系

“星河·丹堤”考查流水帐图片之：从高处看项目与南坪快速的关系，南坪快速在本项目路段采用的是地下通车方式，对项目的影响不大

“星河·丹堤”考查流水帐图片之：民乐水库与周边的关系

“星河·丹堤”考查流水帐图片之：本项目与梅林关的关系

“星河·丹堤”考查流水帐图片之：看关口广告牌的转换

之前

现在