东莞“万科·城市高尔夫花园”考查流水帐

半求
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    〖时间〗：2006年03月23日10：30~13：20
             2006年04月18日11：40~17：14
    〖天气〗：阴、小雨或晴、阳光
    〖事件〗：实地步行考查东莞“万科·城市高尔夫花园”项目
    〖地点〗：东莞市寮步横坑，五环路中段、峰景高尔夫以东
    〖实录〗：

导读：
    ■万科简介
    【中国地产业第一个全国驰名商标】
    【万科销售量相当于近3个东莞二级市场】
    【东莞土地储备量万科内部排第五】
    【万科物业管理东莞最高政府权力枢纽】
    ■项目概况
    【远离深圳人的1.5容积率】
    【两次拿地使城市高尔夫跻身东莞大盘之一】
    【紧邻东莞唯一市中心GOLF球场、中大附属外校、东莞“莲花山”】
    【项目位于东莞公务员聚集重地】
    【各期情况】
    ■项目考查
    【工地考查】
    【楼内情况】
    【瑕疵提醒】
    【周边及景观】
    ■交通和配套
    【项目交通：走莞深来往深圳只需46分钟】
    【商业配套】
    【医疗、教育】
    ■项目数据
    【基本数据】
    【测量数据】
    ■项目用料
正文：
 
    ■万科简介

    【中国地产业第一个全国驰名商标】
 
    万科成立于1984年5月，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2005年12月31日止，公司总资产219.9亿元，净资产83.7亿元。
 
    万科1992年正式确定大众住宅开发为核心业务，截至2005年底，万科已进入深圳、上海、北京、广州、天津、沈阳、成都、武汉、南京、南昌、苏州、无锡、镇江、昆山、中山、东莞、佛山、长春、大连、鞍山，目前万科业务已经扩展到20个大中城市，并确定了以珠江三角洲、长江三角洲、环渤海湾区域三大城市经济圈及其它重点城市为中心的发展策略。

    2005年，“万科”成为中国房地产行业第一个全国驰名商标。
 
    【万科销售量相当于近3个东莞二级市场】
 
    2005年，万科在全国实现销售收入139.5亿元人民币，结转销售面积231.8万㎡，销售量超过东莞二级市场（成交金额、成交面积为59.5亿、208.65万㎡）的全部销售量，而即使将东莞的新房二手房算上，万科一家在金额上也超出东莞全市63.5亿元。

    【东莞土地储备量万科内部部排第五】
 
    万科地产在2004年进入东莞，开始开发东莞万科城市高尔夫花园、运河东1号、松山湖别墅、常平项目，土地储备较为丰厚，同时产品线覆盖较长，包含别墅、多层、小高层等多种类型，并且规模都不小。
 
    目前，万科在东莞拥有的土地储备为：占地面积27.5万㎡、建筑面积46.3万㎡的城市高尔夫花园，占地8.3万㎡、建筑面积15.7万㎡的运河东1号，占地13.4万㎡、建面9.4万㎡的松山湖别墅项目，占地53万㎡、建筑面积30万㎡的常平阳光山庄，占地14.7万㎡、建筑面积9.2万㎡的大岭山项目。
 
    合计储备土地面积116.9万㎡、建筑面积110.6万㎡，占万科整体储备量1209万㎡的份额是9%。这个份额，仅次于天津、上海、深圳，位于万科内部全国第五位，可见东莞对于万科的战略地位的重要性。
 
    【万科物业管理东莞最高行政权力枢纽】
 
    东莞市行政办事中心位于东莞市新城市中心区北部，由总体、主楼、东楼、西楼、北楼及平台车库六单项工程组成。总占地面积189551㎡，总建筑面积133631㎡，其中主楼地上20层，建筑高度87.5米。项目是东莞市政府机关的办公场所。

    东莞市会议大厦亦位于东莞市新城市中心区，紧邻行政办事中心。会议大厦总占地面积31830㎡，总建筑面积44212㎡，地上建筑5层。内设大会堂、会议室、新闻发布中心、化妆间、道具间等，是东莞市政府机关召开重大会议及举办节庆晚会的重要场所。
 
    目前，东莞的这两个最高政府权力枢纽全部由万科物业管理，可见万科物业在当地的份量。
 
    ■项目概况

    【远离深圳人的1.5容积率】
 
    占地占地面积27.5万㎡、建筑面积46.3万㎡的城市高尔夫花园容积率仅1.5，这个容积率要是放到深圳，那就是香蜜湖1号的水准了，随着深圳土地越来越少，这个容积率就要离我们深圳人远去了。
 
    由万科专利产品情景美墅、高层景观洋房、酒店式公寓多种产品组成。与万科在各个城市一贯的做法一样，城市高尔夫也是开放式小区、封闭式组团的设计模式。

    【两次拿地使城市高尔夫跻身东莞大盘之一】

    2004-2-6，万科以1.2亿价格，夺得东莞本项目2004G002地块，地块面积12万㎡，容积率1.5，建面18万。2005年12月30日下午万科再次取得城市高尔夫花园项目后续228亩土地使用权。土地使用期限自2005年12月31日至2075年12月30日。

    至此该宗用地总占地面积15.2万㎡，总建筑面积25.1万㎡。自此，东莞城市高尔夫花园项目总占地面积27.5万㎡，总建筑面积43.6万㎡，成为东莞市位居前列的大盘之一。

    【紧邻东莞唯一市中心GOLF球场、中大附属外校、东莞“莲花山”】
 
    万科城市高尔夫花园项目位于新城松山湖、同沙生态区与城区的衔接位置。是万科进军东莞的首个项目，位于东莞市环城东路，与东莞唯一位于市中心的高尔夫球场“峰景高尔夫”只有一路之隔。东莞市中山大学附属外国语学校就在小区的东北角，也是一路之隔。
 
    同时，马石山、黄旗山也是项目近邻，其中黄旗山的地貌、位置及与中心区的关系特征与深圳的莲花山公园类似，半求认为不妨称其为东莞“莲花山”，黄旗山与小区也是一路之隔。
 
    而小区邻近的一些核心生态区域或者游乐设施有：虎英郊野公园、黄旗山公园、旗峰公园和水叮当水上乐园、榈谷水城。
 
    东莞“万科·城市高尔夫花园”临近的山体有：黄旗山、崩山、象山、松子岭、鲤鱼山、钱屋岭、五指山等，在本项目的西侧隔峰景高尔夫花园与愉景花园和虎英郊野公虎英林场相望。
 
   东莞“万科·城市高尔夫花园”的西北处，有东莞师范学校和莞城中学，西南处有比较有名的御景湾大酒店，南边有同济东莞医院和市机动车驾驶员培训中心。 

    【项目位于公务员聚集重地】
 
     “东莞万科·城市高尔夫花园”距离东莞市行政中心约13分钟车程，两者的关系类似深圳CBD与香蜜湖的关系。沿途车辆不是很多，可以有多条路选择，可以由走莞樟大道、东昇大道和迎宾路，道路情况比深圳的道路只好不差。
 
     附近的主要车站有：罗沙车站和主沙车站，主要的配套成设施有：长城饭店、东风加油站、石井幼儿园、东城中学、乌石岗门诊部和附城三院门诊部，周边的公园设施主要有：旗峰公园和虎英郊野公园！
 
    除此之外，“东莞万科·城市高尔夫花园”的附近还有比较重点的居住小区，有市机关住宅区、市国土局住宅区和市公务员住宅区，这些人手握规划和建设重权，他们到哪，哪就能够得到照顾和支持。

    【各期情况】
 
    一、项目已经开发三期，各期产品规划如下：
 
    一期：万科地产专利产品情景美墅，共208户，户型面积120—180㎡的三房、四房及复式单位，层层退台，每户拥有花园或露台。

    二期：产品包括：酒店式公寓，面积以38—90㎡为主，带精装修，五层以上拥有高尔夫景观；多层洋房，以85—130㎡的二房、三房为主；小高层电梯洋房，130㎡左右三房，以及和一期基本相同的情景美墅，共318户。

    三期1、2标段：全部为小高层，三房面积126㎡，四房138-147㎡，高层单位户户高尔夫景观，每户入户花园。

    上述产品于2005年基本售完。

    二、2006年将推出产品：

    四期1标段：高尔夫酒店式公寓，一房35㎡左右，一房一厅45㎡左右，二房一厅60㎡左右，户户精装修，户户高尔夫景观或园景

    三期3标段、四期2标段：高层景观精致洋房，二房80㎡，三房105—128㎡，户户入户花园，山景或高尔夫景观。

    五期：情景美墅升级，基本同一、二期

    ■项目考查

    东莞“万科·城市高尔夫花园”一、二、三期已经销售完毕，四期现在正在建设中。四期均为18层，目前只建设到14层左右，离封顶不远了。
 
    本次即将销售住宅总货量710套。其中润景轩8、9、10座为高层洋房，盛桃轩1、2座为酒店式公寓。润景轩8/9/10座交付标准为毛坯房；盛桃轩1/2座交付标准为精装修；其中润景轩组团配有地下车库，首层为商铺；盛桃轩一层为架空层和车库。
 
    根据半求调查，位于小区中央靠北侧的工厂地块将于2008年搬迁，目前规划为住宅用地，按照万科第二次拿228地块和在深圳坂田持续拿地的先例来看，万科应该是有兴趣收入自己手中的。
 
    【工地考查】

    环城路虽然便利了交通，但同时也形成一定的噪音影响。因此在整体规划时，朝环城东路方向退红线50米，修建了占地2万平的运动公园，种植乔木绿化，减小噪音干扰。在正对环城路的窗户玻璃材料上，采用了隔音中空玻璃。（润景轩只有10座正对环城路的玻璃是中空玻璃，其它都是普通白玻）
 
    而由于像树街出入口将运动公园分为南北两半，因此在南、北两部分之间，万科修建了地下通道以连通，使业主能够安全地行走于两部分之间。
 
    街边公园内绿化非常不错，弯曲的小径和水面、儿童游乐设施、漫步道一应俱全，但是有两点表现的有些差强人意，首先公园内的人行为水泥路面，非常生硬，如果改为彩砖将非常不错。还有一点是，在公园内的人行休息坐意旁边放有垃圾桶，大大影响旅游歇息者的心情。
 
    东莞“万科·城市高尔夫花园”在车辆主出入口的南侧有一人行天桥，人行天桥紧临街边公园，跨环城路而建，对面是峰景高尔夫，方便业主过路。
 
    东莞“万科·城市高尔夫花园”内部管理良好，保安操练中，万科的物业管理这里就不多说了，大家很清楚。不过还是有一点让人感动，那就是地面停车场的温馨提示：“为避免汽车尾汽排放影响到其它用户的生活，同时保持绿地正常生长，请您泊车时将车头朝最靠近的建筑方向按序停放，并请勿将车轮压在绿地上”。
 
    还有就是，半求对高层的设计感到有所收获，那就是建筑外立面虽然是以简洁为基本特点，但是在尽量避免过多的装饰的同时，外立面设计成了直线条与体块结合的形式，当你看到外立面有适当的建筑体块适当突出的时候，建筑的戏剧性、立体性、品质感就油然而生。
 
    【楼内情况】
 
    进入工地围绕工地一周，在此过程中，发现中建五局的施工还是比较不错的，工地的管理及秩序还是比较不错的，如果东莞市的工地都能达到这种水平，可以说是与深圳的工地不相上下的，在工地的物料旁，有很详细的物料标牌，上面标明了物料的产地、规格、到货日期、生产厂家等等。
 
    特别是在地下车库，半求看到在地下车库所有的靠外的墙、柱、梁上，以前用于模板定位的孔，其后期补漏措施施工比较到位，在每个一孔上，所有已补过漏的，都采用大经色标记标识，便于确认，做到无一遗漏。
 
    在楼梯间内，楼梯台阶比较矮，比一般的楼梯台阶矮了一至两个公分，也是这一点点的差距，在使用时，老人和小孩就省力很多。在楼梯间内，采用的是自然采光窗，窗子的设计是一个高2.5米、宽50公分的狭长窗型设计，下面直连地面，在深圳没有见过此设计。
 
    项目的每层为两部电梯，电梯间宽度达到1米8，较为宽敞，电梯间的自然采光窗比较舒服，面积将近占了整个墙面的2/3，采光郊果很不错。
 
    在施工的顶楼种，半求发现，在不同施工面的结合部位，建筑商采用以石子凸出结合，与深圳的毛面结合完全不同，非常有意思。
 
    【瑕疵提醒】
 
    1、提醒一下万科，施工升降机每层都没有装呼叫按扭，施工人员上去很容易，想下来时却叫不到电梯，应该装了。
 
    2、另外，本项目的多层楼顶颜色也不一致，所采用的瓦片可分为两种，一种是青灰色，另外一种是灰里带红，灰里带红的两栋也正处于项目的中间位置，不知道开发商是否有其它的含意，还是不慎所导致？
 
    【周边及景观】
 
    东莞“万科·城市高尔夫花园”四周的建筑物不多，属于开发新区，北面工业厂房较多，项目附近的交通和生活目前不是很便利，主要还是依赖与本项目的配套。
 
    项目的南面为五环路，此路为双向六车道，在道路中间有宽约5米的绿化带，在两侧各有人行道和绿化带，两边树木也较高大，因此路与东莞“万科·城市高尔夫花园”之间有约50米的街边公园相隔，所以在噪音方面可以说是很小很小。

    东面就是上面曾经提到的环城路了。

    一、东面情况和景观
 
    项目的东南面为峰景高尔夫球场，本项目与此球场仅隔一条五环路，景观最好，在本项目内，大部份单位可以看高尔夫全景，透过高尔夫还可以看远处的山景，高尔夫球场内的景观一览无遗，此高尔夫球场内的树木高大，有湖泊及别墅建筑，都是一些比本项目很矮的建筑，看上去十分舒服。
 
    如果在高尔夫球场内看本项目哪郊果更佳，透过湖泊、绿地与打球的人看到本项目，哪景观更是没的比，有种近距离的感觉!大家可以看看后面的附图，较为直观，可以说，在深圳目前还没有哪个项目能够达到这种位于球场外，而能够拥有如此美景、容积率又如此之低的项目。
 
    同时，峰景高尔夫球场内的绿化非常好。
 
    二、西面情况和景观
 
    东莞“万科·城市高尔夫花园”西面为待建用地和部份矮层建筑，因为靠近西侧的几栋高层建筑，在项目内是要透过建筑之间缝隙才可以看的到，而在高层建筑中，此面的景观也算不错，主要是因为没有建筑阻挡视线，比较开阔。
 
    三、南面情况和景观
 
    东莞“万科·城市高尔夫花园”南面为原始山地和绿地，目前没有任何建筑，地表的植被比较丰富，在本项目的高层看出去景观还是不错的。
 
    在楼层矮的地方，可以看本项目内的多层，远处的景观比较自然化，而小区内的景观错落有致，绿色、建筑融为一体，视觉也不错。
 
    四、北面情况和景观
 
    东莞“万科·城市高尔夫花园”北面景观最为不好，此面多为矮层的厂房或者农民房，近处、远处景观都不好，主要是建筑较乱。
 
    ■交通和配套

    【项目交通：走莞深来往深圳只需46分钟】
 
    一、市内公交

    到达东莞“万科·城市高尔夫花园”的主要交通线路有：21路、22路公交车。21、22路直达东城中心、百佳、吉之岛等地，高尔夫花园站点设在项目主入口处左侧。
 
    二、与深圳交通

    项目与环城路、莞深高速、松山湖大道、莞樟路和市客运东站的关系都很近。莞深高速东莞入口、莞樟路位于项目北面，约1.8公里。五环路过马石隧道与松山湖大道接驳，直接通往新城市中心区及松山湖新城区。

    来往深圳按照我们的计时，走莞深高速，5：14从万科小区出发，6：00到梅林关，耗时46分钟。而从梅林关走南坪快速回到华侨城的办公室，半求花的时间是16分钟。

    根据东莞市政对公交线路06年的新规划，所有通往东城东站的镇区公交车，行驶路线必须走五环路，途经万科城市高尔夫花园的公交车次将逐渐增多。

    【商业配套】
 
   项目周边目前属于新开发区，因此主要的配套设施主要依靠项目内部的自身配套。橡树街核心主轴是社区的生活配套核心街区；超市、餐厅、干洗店、银行、房屋中介…橡树商业中心则包含了游泳池、篮球馆、乒乓球馆、桌球馆、麻将馆等。
 
    而小区距星河传说、东城十三碗等大型商业、饮食项目也在附近，驾驶的话大概10分钟以内车程。

    【医疗、教育】

    一、医疗
 
    “同济医学院附属东莞医院”位于项目旁，已于05年正式营业，其医疗设备、环境、技术水平已达东莞领先水平。而东莞市新东华医院距离项目的车程在5分钟以内。医疗还是比较方便。
 
    二、教育

    中山大学附属东莞外国语学校就在项目侧，中大附校的前期工作人员已进驻高尔夫办公。爱弥儿高尔夫幼儿园预计今年9月份开学就在小区内。东莞师范学校也距离项目大约5分钟步程。
 
    附近学校有：玉兰中学、莞城一中、高级中学、东华学校、东城小学等。

    ■项目数据

    【基本数据】
 
    承建商：中建五局
    地理位置：东莞市寮步镇横坑村
    占地面积：275000㎡
    建筑面积：436000㎡
    容积率：1.5
    产品结构：情景美墅、橡树公寓、高层洋房
 
    【测量数据】
 
    主墙体厚度：20公分
    楼梯宽度为：1.18米
    电梯走廊宽度为：1.8米
    电梯间高度为：2.73米
    房间的楼板厚度：12公分
    洗手间楼板厚度：11公分
    房间内净层高为2.80米
    洗手间楼板厚度为：11公分
 
    ■项目用料
 
    伟星牌的PPR供水管、川都牌的难燃PVC塑料电器管套，富士牌的小区电子管理系统、加气轻型砖------
 
  东莞“万科·城市高尔夫花园”考查流水账图片之：在“峰景高尔夫球场”看东莞“万科·城市高尔夫花园”

东莞“万科·城市高尔夫花园”考查流水账图片之：在东莞“万科·城市高尔夫花园”施工现场看“峰景高尔夫球场”

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东莞“万科·城市高尔夫花园”考查流水账图片之：东莞市容景观

东莞“万科·城市高尔夫花园”考查流水账图片之：峰景高尔夫内的别墅

东莞“万科·城市高尔夫花园”考查流水账图片之：由于像树街出入口将运动公园分为南北两半，因此在南、北两部分之间，万科修建了地下通道以连通，使业主能够安全地行走于两部分之间。

东莞“万科·城市高尔夫花园”考查流水账图片之：本项目的主出入口

东莞“万科·城市高尔夫花园”考查流水账图片之：在项目附近的天桥上看本项目的街边公园

东莞“万科·城市高尔夫花园”考查流水账图片之：在天桥上看街边公园与五环路的关系，

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东莞“万科·城市高尔夫花园”考查流水账图片之：具有特色的小区门

东莞“万科·城市高尔夫花园”考查流水账图片之：未完工的楼体上，标识的详细的楼层、栋数

 东莞“万科·城市高尔夫花园”考查流水账图片之：中建五局的施工还是比较不错的，工地的管理及秩序还是比较不错的，如果东莞市的工地都能达到这种水平，可以说是与深圳的工地不相上下的，在工地的物料旁，有很详细的物料标牌，上面标明了物料的产地、规格、到货日期、生产厂家等等。

东莞“万科·城市高尔夫花园”考查流水账图片之：施工电梯的操作人员要求还是比较严格的，在每部施工电梯中，都有特种机械操作人员证件的复印件

东莞“万科·城市高尔夫花园”考查流水账图片之：做工仔细的预埋管件

东莞“万科·城市高尔夫花园”考查流水账图片之：在楼梯间内，楼梯台阶比较矮，比一般的楼梯台阶矮了一至两个公分，也是这一点点的差距，在使用时，老人和小孩就省力很多。在楼梯间内，采用的是自然采光窗，窗子的设计是一个高2.5米、宽50公分的狭长窗型设计，下面直连地面，在深圳没有见过此设计。

东莞“万科·城市高尔夫花园”考查流水账图片之：用与钢筋区位的部件

东莞“万科·城市高尔夫花园”考查流水账图片之：在施工的顶楼种，半求发现，在不同施工面的结合部位，建筑商采用以石子凸出结合，与深圳的毛面结合完全不同，非常有意思。

东莞“万科·城市高尔夫花园”考查流水账图片之：特别是在地下车库，半求看到在地下车库所有的靠外的墙、柱、梁上，以前用于模板定位的孔，其后期补漏措施施工比较到位，在每个一孔上，所有已补过漏的，都采用大红色标记标识，便于确认，做到无一遗漏。

东莞“万科·城市高尔夫花园”考查流水账图片之：项目内自配的像树街

东莞“万科·城市高尔夫花园”考查流水账图片之：像树街上的消防防护措施还是值的学习一下的

东莞“万科·城市高尔夫花园”考查流水账图片之：正在操练的保安，万科的物业管理还是不错的

东莞“万科·城市高尔夫花园”考查流水账图片之：半求对高层的设计感到有所收获，那就是建筑外立面虽然是以简洁为基本特点，但是在尽量避免过多的装饰的同时，外立面设计成了直线条与体块结合的形式，当你看到外立面有适当的建筑体块适当突出的时候，建筑的戏剧性、立体性、品质感就油然而生。

东莞“万科·城市高尔夫花园”考查流水账图片之：东莞“万科·城市高尔夫花园”南为面原始山地和绿地，目前没有任何建筑，地表的植被比较丰富，在本项目的高层看出去景观还是不错的。
    

在楼层矮的地方，可以看本项目内的多层，远处的景观比较自然化，而小区内的景观错落有致，绿色、建筑融为一体，视觉也不错。

东莞“万科·城市高尔夫花园”考查流水账图片之：在高层看到的本小区内景观

东莞“万科·城市高尔夫花园”考查流水账图片之：看到的待边公园、五环路、峰景高尔夫和人行天桥