“佳兆业·可园5期”考查流水帐
半求
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    〖时间〗：2005年10月25日16：30~17：30
            2006年04月24日10：00~11：20
            2006年04月26日15：00~18：20           
    〖天气〗：晴、阳光
    〖事件〗：实地步行考察布吉“佳兆业·可园”项目5期
    〖地点〗：布吉中心木棉湾、深惠公路东侧、布沙路、大芬村周围
    〖实录〗：

导读：
    ■发展商简介
    【佳兆业不是房地产行业的战略型企业】
    【佳兆业是深圳销售十强中历史最短的】
    【佳兆业是布吉最大、市场占有率最高的开发商】
    ■项目简况
    【布吉片区建筑面积第一、占地面积第二的新盘】
    【布吉销售速度最快的大盘】
    ■项目考查
    【佳兆业·可园是最临近综合客运枢纽的大盘之一】
    【佳兆业·可园是布吉地势最高的大盘】
    【五期位于可园的中央位置】
    【佳兆业·可园是布吉赠送面积比例最大的大盘】
    【佳兆业·可园是布吉烟道尺寸最大、通流能力最强的楼盘】
    【工地考查】
    【楼内考查】
    ■四周情况和景观
    ■交通与配套
    ■测量数据
    ■部份用料
正文：

    ■发展商简介
 
    【佳兆业不是房地产行业的战略型企业】

    佳兆业地产的业务开发领域涉及住宅、写字楼、商业物业和成片土地综合性规划开发等领域。目前佳兆业的发展足迹已经由香港、珠江三角洲逐步走向长江三角洲。

    佳兆业总经理在公司网页上这样形容自己的公司：“我们不是房地产行业的战略型企业，我们仅仅是一家向社会提供优良品质住宅的专业公司”。

    【佳兆业是深圳销售十强中历史最短的】

    佳兆业地产成立于1999年，公司在深圳开发了桂芳园、可园、水岸新都、佳兆业中心等项目。2005年，佳兆业以14亿销售额名列深圳十强之列。

    与十强内的其他企业万科、京基、鸿荣源、百仕达、中海、华侨城、信托地产、东部、联泰、招商相比，佳兆业是深圳销售十强中历史最短的。历史最短，也就意味着成长最快。

    【佳兆业是布吉最大、市场占有率最高的开发商】
 
    佳兆业成立之初，就在布吉开发项目，并开发了60万平米的桂芳园、60万平米的可园以及布吉东大街，建筑面积超过120万平米，成为布吉规模最大、市场占有率最高的开发商。

    ■项目简况
 
    【布吉片区建筑面积第一、占地面积第二的新盘】
 
    “佳兆业·可园”位于布吉中心区，虽与布吉街道办事处政府相隔不远，但其实楼盘属于新独立出来的南湾街道办管辖区内，总建筑面积近60万平方米，占地面积近20万平方米，共分七期开发。物业类型以多层、小高层为主，是布吉片区建筑面积第一、占地面积第二的新盘。
 
    半求一直推崇大盘，特别是关外，只有具备相当规模，才具有好的内部小环境，才能抵消外部环境的影响，才有供应住客户外活动的充足空间。
 
    【布吉销售速度最快的大盘】
 
    深圳房地产历史上，一个楼盘，其开发一旦到了分四期以上，那么敌意、二期销售都还
不错，到了第三期销售开始受阻，第四期及之后的销售则是拖拉机。半求将这种现象称之为“盘不过三”。

    “佳兆业·可园”2004年10月23日第一期开盘，在一年半的时间里，就将销售第五期，销售总面积近45万平方米，平均每天销售821平方米，相当于8套/天。

    在四期800多户很快销售完毕之后，占地134864.63平米，约有1000户左右的第五期将会在下个月面市。五期户型主要以二房、三房以和小复式为主，还包括部分四房、五房，面积约为70平方米到196平方米。
    
    从这个销售速度来看，“佳兆业·可园”肯定是布吉销售速度最快的大盘。即使是放到全市范围内，这个速度也是数一数二的。取得一期开盘的成功是不难的，难的是顺利地突破“盘不过三”的行业惯例，期期销售成功且快速。
 
    ■项目考查

     【佳兆业·可园是最临近综合客运枢纽的大盘之一】

    “佳兆业·可园”是最临近布吉综合客运枢纽的两个大盘之一，而另外一个大盘也是佳兆业所有。

     此枢纽规划为火车、地铁、公路联运的综合枢纽站，占地13.71万平方米。在改造完成后，布吉铁路旅客车站作为深圳地区铁路辅助客运站，将办理广茂线方向、京九线及部分京广线方向的中长途列车始发终到作业和部分沿海铁路、广深本线快速列车的始发终到作业及各方向客车的通过作业。根据布吉铁路旅客车站设计日发客车规模，估计近期日均客流量5万人次、远期则为9万人次。

    未来深圳市的铁路客运综合布局将形成“二主一辅”的格局：龙华第二客运站和罗湖站将作为主要客运枢纽，布吉客运站为辅助客运枢纽。客运枢纽有助于区域形成密集商务，从而带动区域的居住需求。

    【佳兆业·可园是布吉地势最高的大盘】
 
    “佳兆业·可园”项目小区标高较高，进入可园项目后就可以发现，站在可园一期的车辆通道上，地平面就比布吉中心起码高出了八层楼以上的高度，相对布吉中心大约有25米左右的高差。
 
    只站在一层，就可以俯瞰的姿态了望整个布吉，心理优势非常明显。而且项目远离主干道，噪音影响非常小。
 
    25米左右的高差，使“佳兆业·可园”成为布吉地势最高的大盘。
 
    【五期位于可园的中央位置】
 
     “佳兆业·可园”五期位于本项目的中间位置，因为本项目在四期与三期之间有一条柏油路为兴龙路，将会与布吉地铁客运站贯通，行驶车辆会有所增加，但是对与五期来讲影响不大，而三期与四期将来会有噪音上的影响，五期的位置处于四期与六、七期之间，不会有噪音方面的影响，但是会在景观上有些影响。

    五期与四期之间的楼间距较大，在此两期的中间位置有一会所和一幼儿园，目前幼儿园已经建设完毕，只是会所还在与五期共同建设中。

    五期共计两栋，目前建设进度有些差距，14号楼建设较慢，才建设到五层高，15号楼建设较快，目前已到15层左右。

    【佳兆业·可园是布吉赠送面积比例最大的大盘】

    “佳兆业·可园”在户型设计上，都有入户花园、可拆卸式凸窗、隐藏式衣柜、挑高露台、阳台等。半求粗略计算了一下，户型赠送面积的比例应该在18%~22%之间，是布吉区域内，赠送面积比例最大的大盘。

    【佳兆业·可园是布吉烟道尺寸最大、通流能力最强的楼盘】

    “佳兆业·可园”五期中的洗手间没有采用降板处理，在洗手间内是一个直立式的狭长采光窗。厨房内设计没有生活阳台但却设计了转角窗，另外厨方的烟道采用大尺寸（45*38）设计，通流能力较强，在同档小区中，这个小区烟道尺寸最大、通流能力最强。

    【工地考查】
 
   “佳兆业·可园”1、2期入伙较早，楼下商铺都已经招租出去，商铺的经营范围较广，当然，饮食行业除外，有地产中介、有干洗店、烟、酒、糖、茶等生活用品，三期的一排商铺，目前还是空着的，部份商铺目前在做为本项目的驻工地办公室，随着“佳兆业·可园”三期与四期之间的兴龙路开通，未来相信会有所改观，一至三期的绿化、管理、卫生做的都不错。

    目前正在建设的为四至七期产品，目前主建设以五期产品为中心，其中四期已经销售完毕，工地进度也较快，楼体外围及内部都很快会完工，预计八九月份将会入伙，六期下在做地基、七期正在处理地面工程。

    “佳兆业·可园”四期主体工程已接近尾声，目前只有部份的楼顶还没有完全完工，外围景观和小区道路、绿化进度不是很大，因为五期挨的较近，在小区道路上正在与五期共同建设。目前四期与五期之间的平台已经做好，挨近五期北侧的，项目内的消防通道正在建设中。
 
    “佳兆业·可园”四、五期的东侧与工厂相临的是湖中路，湖中路目前还没有与三期道路相连。在湖中路的两侧各为五米宽的绿化带。

    “佳兆业·可园”五期的周边都为施工现场，大多数还是物料堆放区和钢筋施工区，因为五期的两栋呈狭长形，所以施工战线拉的比较长，工地看上去也有些杂乱的感觉，在五期的南侧有一简易围墙与项目的六、七期分隔开来。

    【楼内考查】
 
    “佳兆业·可园”四期的楼体内已经进行的很快了，目前也只有最高层的一些单位正在进行内墙的抹灰工程和楼顶的瓦片铺设工作，外墙的颜色格调以米黄色为主，楼顶为红色，窗子、供、落水管等一些设施也民经完成。
 
    五期的14号楼建设进度较慢，目前楼体内还是框架结构，施工电梯等都还没有安装完毕，与它一起的15号楼工程进度就很快，楼体的主体工程和内部墙体分隔一起进行的，内部的建设比主体建设稍微慢了一点！

    五期每层两部电梯，电梯间采用自然采光，只是采光窗与电梯间隔有一条公共走廊，所以感觉稍微有点暗。五期的部份消防楼梯是没有采光窗的，采用的是剪刀式楼梯，所以消防楼梯设计不是太人性化，只是消防楼梯除了紧急时刻平时是不用的，所以也无大碍，到了紧急时刻，封闭式的反而能够避免内部空气被消耗掉。

    ■周边与景观
 
    “佳兆业·可园”周边工厂较多，因为他的地块较高，对于外围的环境可以说相连不是很多，主要的还是东面和南面。
 
    “佳兆业·可园”项目处于山城之上，高与期它区域约七、八层楼高，所以在景观、视线上还是比较不错的，只是附近周边还处于开发阶段，可观赏性建筑和配套较少。
 
    “佳兆业·可园”的东侧多为厂房和农民房，看上去有些乱乱的感觉，而在东面方向可以观看求水山公园的山景，还算不错。在四、五期的高处，东北面还可以看整个布吉中心和大芬村，虽然景观不是很好，视野还是比较开阔的。
 
    “佳兆业·可园”的西侧也是一些厂房和农民房，这边的厂房建筑相对就比较有规律一些，看上去不是哪么的乱，因为布吉的高层建筑不多，在可园五期的高处，远处还可以观看部分特区内比较高的建筑。
 
    “佳兆业·可园”五期的北侧正好与四期相望，四期的建筑较高，所以五期的北面只能观望项目内的会所、幼儿园和园林景观。
 
    “佳兆业·可园”五期的南面是本项目的六、七期地块，目前还没有开始动工，景观还是不错的，整个南面很少有建筑，视野也是最开阔的，在远处也可以看到求水山公园的山体和绿色屏障。

    ■交通与配套
 
    “佳兆业·可园”的交通还算不错，只是目前正在修建地铁线，深惠路也正在改造，所以在一定程度上对本项目有一定的影响，近期的交通情况不是很可观，随着地铁三号线2010年通车的定性、拓宽深惠路和深圳撒关的相应，将来的交通情况还是不错的。
 
    到达“佳兆业·可园”附近的大巴路线有：206、208B、357、300A、208等；小巴线有：502、822、514、821A、541等；“佳兆业·可园”还处于规划中的地铁3号线幅射范围。
 
    “佳兆业·可园”的自身配套范围比较广，小区内部配套:健身房、桌球室、西餐厅、KTV包房、棋牌室、阅览室等等。
 
    “佳兆业·可园”附近有中小学：布吉高级中学、南岭小学、智民外语学校，有医院:布吉人民医院、南岭医院等等。
 
    “佳兆业·可园”附近有商场：沃尔玛、新一佳等等，有大芬邮电局、中国银行、工商银行等等，周边是配套还算是不错。
 
    经过实地步行测量，在“佳兆业·可园”的生活圈内，25分钟以内的步程可以到达以上大部分的周边配套。

    ■测量数据
 
    主墙体厚度：25公分
    楼梯宽度为：1.20米
    公共走廊宽度为：1.58米
 
    楼梯间高度为：2.77米
    双层阳台层高为：5.72米
    公共走廊楼板厚度：13公分
 
    洗手间楼板厚度：10公分
    房间内净层高为2.83米
    内分隔墙厚度为：10公分
 
    洗手间楼板厚度为：10公分
    阳台护栏高度为：1.26米
    电梯间高度为：2.77米
 
    一楼大厅层高为：5.23米
    地下车库层高为：4.00米
 
    ■部份用料
 
    佛山高明顾地塑胶有限公司的PPR-V饮用水管（冷水专用），三德王子PVC-V专用粘胶王、东大洋的混泥土、永高牌的优质难燃PVC电线管、新兴污水预制管---

“佳兆业·可园5期”考查流水帐图片之：项目位置图

“佳兆业·可园5期”考查流水帐图片之：进入项目处的广告牌

“佳兆业·可园5期”考查流水帐图片之：项目工程施工牌

“佳兆业·可园5期”考查流水帐图片之：项目施工分布图

“佳兆业·可园5期”考查流水帐图片之：“摩卡”之门

“佳兆业·可园5期”考查流水帐图片之：进入小区后的主车道，在车道两旁有人行道，两旁的绿化带做的还是不错的

“佳兆业·可园5期”考查流水帐图片之：可园内的绿化

“佳兆业·可园5期”考查流水帐图片之：“佳兆业·可园”项目小区标高较高，进入可园项目后就可以发现，站在可园一期的车辆通道上，地平面就比布吉中心起码高出了八层楼以上的高度，相对布吉中心大约有25米左右的高差。

“佳兆业·可园5期”考查流水帐图片之：“佳兆业·可园”1、2期入伙较早，楼下商铺都已经招租出去，商铺的经营范围较广，当然，饮食行业除外，有地产中介、有干洗店、烟、酒、糖、茶等生活用品，三期的一排商铺，目前还是空着的，部份商铺目前在做为本项目的驻工地办公室

“佳兆业·可园5期”考查流水帐图片之：“佳兆业·可园”四、五期的东侧与工厂相临的是湖中路，湖中路目前还没有与三期道路相连。在湖中路的两侧各为五米宽的绿化带。

“佳兆业·可园5期”考查流水帐图片之：在兴龙路上的可园四期，较早的图片

“佳兆业·可园5期”考查流水帐图片之：项目三期与四期之间的兴龙路

“佳兆业·可园5期”考查流水帐图片之：可园四期与三期之间的兴龙路上没有什么项目广告牌，整个项目内也只能看到四期样板房外侧的一块广告宣传，对于工地墙，开发商没有好好利用

“佳兆业·可园5期”考查流水帐图片之：在可园的5期东侧，正在修建煤气管道和地下光缆工程，目前此路还没有与三期相连，工地被挖的坎坷不平

“佳兆业·可园5期”考查流水帐图片之：在项目的七期看五期的外观

“佳兆业·可园5期”考查流水帐图片之：项目的六、七期正在处理前期地面工作

“佳兆业·可园5期”考查流水帐图片之：在工地上，五期的阳台护栏已经到达现场，只是目前还没有安装

“佳兆业·可园5期”考查流水帐图片之：主墙的厚度

“佳兆业·可园5期”考查流水帐图片之：房间内的净层高

“佳兆业·可园5期”考查流水帐图片之：项目的电梯间，电梯间采用自然采光，只是采光窗没有紧挨电梯间的走廊，有些暗的感觉。

“佳兆业·可园5期”考查流水帐图片之：五期的部份消防楼梯是没有采光窗的，采用的是剪刀式楼梯，所以消防楼梯设计不是太人性化，只是消防楼梯除了紧急时刻平时是不用的，所以也无大碍，到了紧急时刻，封闭式的反而能够避免内部空气被消耗掉。

在五期中，还有部份的消防楼梯采光窗较为狭小，两个窗子虽然不大，也可以供不经常使用的消防楼梯应用了。

“佳兆业·可园5期”考查流水帐图片之：项目内的隐藏式衣柜和可拆卸式凸窗

“佳兆业·可园5期”考查流水帐图片之：项目内的地板没有采用降板式设计，楼板面看上去比较平整

“佳兆业·可园5期”考查流水帐图片之：这个地面是客卫与主卫的地面，中间还没有分隔，面积很实用，中间的墙壁也可以薄一点，多留点空隙给洗手间

“佳兆业·可园5期”考查流水帐图片之：项目主墙内的钢筋焊接工作做的还是不错的，捆绑的铁丝也比较粗一些

“佳兆业·可园5期”考查流水帐图片之：处于模板与墙体钢筋处垫块，有此设计，施工中的钢筋就不会裸露在外面了

“佳兆业·可园5期”考查流水帐图片之：五期的地下车库是与四、六、七期相连的，目前在四期与五期之间的地下车库还没有完全封闭。

“佳兆业·可园5期”考查流水帐图片之：本项目采用清水施工的工具模板

“佳兆业·可园5期”考查流水帐图片之：“佳兆业·可园”四期主体工程已接近尾声，目前只有部份的楼顶还没有完全完工，外围景观和小区道路、绿化进度不是很大，因为五期挨的较近，在小区道路上正在与五期共同建设。目前四期与五期之间的平台已经做好，挨近五期北侧的，项目内的消防通道正在建设中。

“佳兆业·可园5期”考查流水帐图片之：位于项目四期、五期中间西侧的地下车库入口处，目前地下车库正在刮防栥涂料

“佳兆业·可园5期”考查流水帐图片之：五期与四期之间的楼间距较大，在此两期的中间位置有一会所和一幼儿园，目前幼儿园已经建设完毕，只是会所还在与五期共同建设中

与五期共同建造的会所，会所后面是与四期共同建造的幼儿园

“佳兆业·可园5期”考查流水帐图片之：“佳兆业·可园”周边工厂较多，因为他的地块较高，对于外围的环境可以说相连不是很多，主要的还是东面和南面。
 
    “佳兆业·可园”项目处于山城之上，高与期它区域约七、八层楼高，所以在景观、视线上还是比较不错的，只是附近周边还处于开发阶段，可观赏性建筑和配套较少。

“佳兆业·可园”五期的南面是本项目的六、七期地块，目前还没有开始动工，景观还是不错的，整个南面很少有建筑，视野也是最开阔的，在远处也可以看到求水山公园的山体和绿色屏障。

“佳兆业·可园5期”考查流水帐图片之：“佳兆业·可园”的西侧也是一些厂房和农民房，这边的厂房建筑相对就比较有规律一些，看上去不是哪么的乱，因为布吉的高层建筑不多，在可园五期的高处，远处还可以观看部分特区内比较高的建筑。

“佳兆业·可园5期”考查流水帐图片之：可园五期高处，可看西北方向布吉景观

“佳兆业·可园5期”考查流水帐图片之：“佳兆业·可园”的东侧多为厂房和农民房，看上去有些乱乱的感觉，而在东面方向可以观看求水山公园的山景，还算不错。在四、五期的高处，东北面还可以看整个布吉中心和大芬村，虽然景观不是很好，视野还是比较开阔的。

“佳兆业·可园5期”考查流水帐图片之：已建好的四期外观，特别惹人的是项目内的挑高双层露台