东方尊峪 Vs 鸿景翠峰
半求
banq@VIP.163.com
导读：
■前言
■项目规模：东方尊峪占据3倍以上绝对优势
【项目规模比较：东方尊峪3倍以上与鸿景翠峰】
【大盘市场经验：强与大呈现正相关关系】
【事大主义：大则稀缺】
■容积率：东方尊峪胜13.2%
■公共空间：东方尊峪3.24倍于鸿景翠峰
■车位配比：东方尊峪超出25.6%、39%
■项目配套：东方尊峪胜
■地理位置：东方尊峪更本质
■商家实力
■指标罗例
正文：
■前言
东方尊峪与鸿景翠峰作为罗湖将要推出的两个新盘，而且两个楼盘都座落与国森公园片区的山谷之中，自然关注者较多而且较为重叠。但凡看过东方尊峪的，都会顺带看看鸿景翠峰，但凡是到鸿景翠峰售楼处的，也肯定要看东方尊峪。
因此，半求（www.banq.cn）认为以专业和量化的角度，对这两个楼盘进行相对分析和探讨，将是非常有意义和价值的事情，同时也可以解答一些疑问，毕竟网络上的一些论调并不准确。
■项目规模：东方尊峪占据3倍以上绝对优势
【项目规模比较：东方尊峪3倍以上与鸿景翠峰】
东方尊峪占地面积11万平方米，建筑面积33万平方米，由小高层和高层组成，是罗湖2006年新增的唯一占地10万以上的大盘。
鸿景翠峰占地3.4万平方米，建筑面积9.3万平方米，由小高层（发展上演号称有多层，其实是6栋9层的小高层住宅）、高层组成。
从两个楼盘的占地面积上比较，东方尊峪是鸿景翠峰的3.23倍，前者超出后者224%。在建筑面积上而言，前者是后者的3.54倍，前者超出后者255%。因此，在两个楼盘的规模比较中，东方尊峪占有绝对领先的优势，两者并不是一个等量级的楼盘。
【大盘市场经验：强与大呈现正相关关系】
在深圳，越是大盘其市场表现越好、增值越大。比如波托菲诺，天鹅堡一期8300就已经有人叫贵，现在低于20000是不可能的了。再如蔚蓝海岸，一期开盘在4800左右，现在同样的房子没9000以上是买不到的。升值幅度高达100%以上。
纵观深圳所有的大盘，哪怕是问题重重的大盘，也都获得了大大超出市场平均水平的收益。半求（www.banq.cn）觉得可以这样说，在过去五年中所有的大盘都跑赢了大市，升值幅度大大超过了市场的平均水平。
综观整个深圳，除开关外还有招商依山郡、万科城、第五园、星河丹堤等大盘供应以外，特区内新增的10万占地以上的大盘只剩下福田的半岛城邦、东方尊峪。而即使全部建成，整个深圳特区内包括政府小区在内，占地10万以上的大盘也只有28个，供应之少可见一斑。
【事大主义：大则稀缺】
加上深圳特区内已经没有大面积土地可供后续开发建设。可以说，深圳特区内的大盘供应已经越来越稀少，后续供应基本段档。只有中海的半岛城邦、东方尊峪、新海上世界三个新增大盘供应。
半求认为，选择供求关系较为紧张的产品，在市场向好时能够获得更大的空间，在市场向差时间则更安全。因此特区内的大盘将是未来深圳特区内供求关系紧张的主要表现产品，应该引起足够的关注。
因此半求（www.banq.cn）在多年的实践和研究经验中，一直认为购房和投资应该“事大主义”，也就是跟着大盘走。关于这个观点，大家可以参考以下两片文章，这里就不多说了：1、《“事大主义购房略”：写在敏感时期》、2、《事大有理·跟风无罪》。
大盘的规模效应、配套完善、活动空间大、居家气氛浓、后续售后服务优势等衣食住行不假外求的特点使其成为市场关注的热点。
■容积率：东方尊峪胜13.2%
半求（www.banq.cn）认为容积率是衡量一个小区单位面积承载人口的关键指标，也是衡量小区居住舒适度的最重要指标。容积率越小，单位面积上居住的人口就越少，自然居住就越舒服。
东方尊峪的容积率为2.12，鸿景翠峰的容积率为2.40，可以看出，鸿景翠峰的容积率要比东方尊峪的容积率高出了0.28，高出幅度为13.2%。也就是说，未来鸿景翠峰单位土地面积上承载的人口将多于东方尊峪13.2%。
同时，两者在建筑上，东方尊峪只有小高层和高层，而鸿景翠峰却还有多层建筑，鸿景翠峰的建筑形态要比东方尊峪杂一点。半求（www.banq.cn）认为多层较为稀缺，肯定会很抢手的，他毕竟是市场上不多见的产品了。
■公共空间：东方尊峪3.24倍于鸿景翠峰
如果都以25%的覆盖率计算，那么占地11万平方米的东方尊峪非建筑覆盖的土地面积（绿化、小区内道路、游泳池等）为8.25万平方米。占地3.4万平方米的鸿景翠峰非建筑覆盖的土地面积为2.55万平方米。
半求（www.banq.cn）认为，充足的非建筑覆盖的土地面积，是保证小区生活具有充足的小区内室外公共面积的最主要指标，这个指标越大，说明小区公共活动场所就大，住家就更有优势，对于住家类客户尤其如此。
以上数据说明，东方尊峪的室外公共面积为8.25万平方米。而鸿景翠峰的室外空间只有2.55万平方米。东方尊峪的室外空间就相当于2.43个鸿景翠峰小区面积。而如果只比较室外公共面积，东方尊峪就相当于鸿景翠峰3.24倍。
可见在此指标上，两者依然不是同一数量级的楼盘。
■车位配比：东方尊峪超出25.6%、39%
因为两个项目的外围交通上都存在着相同的劣势，居住在两个楼盘的消费者都有必要拥有自己的交通工具才便利。在汽车时代，车位配比水平对于衡量一个楼盘的质量份量较重的，一个楼盘单位户数或者单位面积拥有的车位越多，那么，车位也就越多。
东方尊峪建筑面积330000平方米，拥有1607户和1772个车位，计算得出：车位户数比为：1.10：1、车位百平米比为：0.54：1
鸿景翠峰建筑面积93517.19平方米，拥有447户和402个车位，计算得出：车位户数比为：0.90：1、车位百平米比为：0.43：1
那么，东方尊峪车位户数比领先鸿景翠峰车位户数比的差额是1.10-0.89=0.21，领先幅度是0.21÷0.89=39%。东方尊峪车位百平方米比领先鸿景翠峰车位百平方米比的差额是0.54-0.43=0.11，幅度是0.11÷0.43=25.6%。
东方尊峪的车位户数比、车位百平方米比超出鸿景翠峰达25.6%、39%，超出幅度较大，作为大盘，颇为不易。
■项目配套：东方尊峪胜
在两个项目中，外围的配套环境都是相同的，两个楼盘的外围配套都欠完善，条件相同。而在项目的内部配套上，稍一加以比较，东方尊峪的优势就显而易见了。
鸿景翠峰规模较小，因此内部配套除小会所、游泳池外，没有其它配套。而东方尊峪在规模上的优势，从而内部配套就相对比较全。
三层的会所、项目小学、小区商业（处于鸿景翠峰与东方尊峪的中间位置）配套就比鸿景翠峰好了很多，所以，东方尊峪的内部配套还是胜于鸿景翠峰的，这种自身的配套，虽然也有溢出效应，但是，外部客户使用，当然没有东方尊峪业主那么理直气壮和有心理优势了。
■地理位置：东方尊峪更本质
在地理位置上，两个楼盘为左右邻居，不论是与梧桐山的关系上上，还是与仙桐体育公园的关系，都有着相同的关系，而与罗沙公路的关系，鸿景翠峰比东方尊峪近了一个楼盘的距离，做为鸿景翠峰北面更靠山的东方尊峪，项目内却比鸿景翠峰相对封闭，而且隐私、宁静，但是这点相差不是很大。
但是东方尊峪业主未来登山和通往仙桐体育公园都有直接的道路，而鸿景翠峰过去体育公园则需要绕道而行，路程应该是前者的三倍左右，登梧桐山则也需要先经过东方尊峪才能到达最合适的登山口。
与山体发生关系的朝向，东方尊峪比鸿景翠峰多了北面一面，因为鸿景翠峰的北面是东方尊峪，而不是山。总之，在地理位置上，东方尊峪更接近稀有资源本质。
■商家实力
发展商实力直接影响楼盘未来的管理和后续服务，半求（www.banq.cn）这里就不多说，各位自行比较：
【富春东方】
排名全国500强企业第95位的杭钢集团旗下房地产企业，在全国七个城市进行房地产开发，先后开发的楼盘有：天琴湾、杭州“钱江湾花园”、杭州“富春泉水湾”、厦门“财富广场”、深圳东方风雅台、东方尊峪等。目前拥有在建项目7个，在建面积115.28万平方米，土地储备121.49万平方米。
【鸿威地产】
先后策划管理与开发了六个商住楼项目：“鸿锦阁”、“聚宝花园”、“鸿园居”、“鸿景湾名苑”、“皇达东方雅苑”、“海怡东方花园”、“鸿景翠峰”、黄山市东方丽景花园、宜兴“鸿威·东方嘉园”。
■指标罗例
【东方尊峪】
开发商：富春东方地产公司
总占地面积：110000平方米
总建筑面积：330000平方米
容积率：2.12
总栋数：住宅21栋
楼层：11-26层不等
绿化率：67.5%
总户数：1607
停车位：1772
车位户数比：1.10：1
【鸿景翠峰】
开发商：鸿威地产公司
总占地面积：30000.4平方米
总建筑面积：93517.19平方米
容积率：2.4
总栋数：住宅12栋
楼层：6栋9层的多层住宅及6栋18-22层的高层住宅
绿化率：36%
总户数：447
停车位：402
车位户数比：0.89：1