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项目及片区考评
“正中·风临洲”唯论

作者:半求 类型:项目及片区考评

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2006-06-06 22:43:00点击7658


“正中·风临洲”唯论
半求
banq@vip.163.com

导读:
    ■前言
    ■项目劣势
    【宝安大道是主要的噪音源】
    【小区规模偏小】
    ■项目优势
    【车位户数比:15万建面以下小区第一】
    【片区中户型小区空档】
    【1#地铁、宝安大道:与特区立体衔接】
    【宝安中心区唯一卫生间全侧排楼盘】
    【宝安中心区唯一下沉式挑高内庭】
    ■发展商优势
    【深圳资产积存速度之冠:8个月15亿】
    【风临洲创造宝安中心区成交均价新高】
    【经营均衡为5年历史内民营房企之冠】
正文:

 
    ■前言
 
    要了解一个楼盘,半求认为应该从横向、纵向上来分析,单就产品说产品不足以真正搞清楚项目的角色。并要抓住其个性或者说唯一性方面去判断,半求称之为个性研究或者说“唯一性研究”(半求简称其为“唯论”)。

    为了给大家有个全面的了解,半求将《“正中·风临洲”唯论》分为“项目劣势”、“项目优势”两个部分。

    ■项目劣势

    【宝安大道是主要的噪音源】
 
    “正中·风临洲”东北为双向六车道的宝安大道,宝安大道绿化风格与深南大道保持一致,道路两边及道路中间都有较宽的绿化带,中间绿化隔离带与深南大道不同的是,这里的中间绿化隔离带不但种植了草坪,而且还种植了很多乔木。
 
    宝安大道目前车流量不是很大,但与深南大道对接以后未来车流量将比较大,将是小区主要的噪音源。
 
    宝安大道与风临洲项目楼体约有40米的距离,目前道路与风临洲之间为绿化带,较高大的绿化连成一排,较为茂密的高大乔木,减少了些宝安大道所带来的噪音影响,另外还要依赖风临洲LOW-E中空玻璃的隔音效果了。

    【小区规模偏小】

    小区占地面积12873.95平方米.总建筑面积57706.76平方米,容积率为3.66,共计420户。这个规模偏小,不过由于项目位于体育中心、行政中心等公共建筑旁边,在很大程度上缓解了本身规模小的弊端,另外,对于中户型社区,我们也不能以豪宅的标准去要求。

    ■项目优势
 
    【车位户数比:15万建面以下小区第一】
 
    占地面积12873.95平方米.总建筑面积57706.76平方米,容积率为3.66,小区绿化率为45%,共计420户。风临洲车位355个,车位户数比0.84:1 车位百平米比为:0.61:1。

    而宝安中心区车位户数比排列的顺序为:
 
    01、鸿荣源·尚都1.29:1
    02、深业·新岸线1.19:1
    03、金泓·凯旋城1.13:1
    04、金成时代1.05:1
    05、天悦龙庭1.02:1
    06、风临洲0.84:1
    07、新锦安雅园0.82:1
    08、幸福海岸0.74:1
    09、御景湾0.71:1
    10、丽晶国际0.63:1
    11、西岸观邸0.6:1
    12、高发·第五大道0.56:1
    13、菁英趣庭0.5:1
 
    对比就可以发现,风临洲0.84:1的车位户数比,总体上恰恰小于建筑面积15万以上的大户型,而在建筑面积15万以下的小区中,风临洲车位户数比则处于第一位,甚至高于占地83329平米、建筑面积257660平米的高发·第五大道。
 
    这就说明风临洲车位配比在同级别楼盘中位于第一位置,在私家车越来越多的社会背景下,车位户数比将是一个越来越重要的指标。
 
    【片区中户型小区空档】
 
    风临洲主力户型为75~100平米,属于中户型社区。这个户型,在片区大户供应较多、小户供应不缺的背景下,确实是一个空档。
 
    A1户型:A、B、C栋奇数层,建面约76.47平米(两房)。主卧有八平方露台,客厅有四平方露台。

    A2户型:A、B、C栋偶数层,建面约76.47平米(两房)。客厅有12平方大露台。

    B1户型:A、B、C栋奇数层,建面约100.53平米。客厅有大露台。

    B2户型:A、B、C栋偶数层,建面约100.53平米(三房)。露台在主卧与客厅之间。

    C1户型:A、B、C栋奇数层,建面约100.05平米。

    C2户型:A、B、C栋偶数层,建面约100.05平米(三房)。露台在主卧不同方位。
 
    【1#地铁、宝安大道:与特区立体衔接】
 
    1#地铁在项目大约400米处、天悦龙庭南侧有行政中心站,按照500米即是地铁直接辐射的设计标准衡量,风临洲属于1#地铁的直接辐射项目。
 
    而宝安大道是宝安区向东依次跨平南铁路、港湾大道、前海路,最后与深南大道衔接的一条主干道,也是连接深圳和宝安的一条重要路线。
 
    这样一来,风临洲就通过1#地铁、宝安大道实现与特区的立体衔接。

   【宝安中心区唯一卫生间全侧排楼盘】
 
    半求在现场看到,风临洲的卫生间采用了全侧排污水系统设计。除非降板厨房则采用下排方式。
 
    全侧排是什么意思呢?也就是说,卫生间的排水一般都是穿越楼板实现上下的连通。但是本项目则设计成全侧排,也就是所有的污水全部先通过侧面墙到室外以后再进入集中排水管。
 
    侧排有什么好处呢?大概有这么几点:(1)、不穿越楼板使楼板更整体,质量更好,毕竟楼板是长期承重的。(2)、检修方便,无须进入户内干扰业主生活。(3)、防臭功能得到提高。(4)、上下邻居噪音影响减少到最低限度。(5)、万一要更新则很容易。
 
    【宝安中心区唯一下沉式挑高内庭】
 
     双层挑高内庭采用了下沉20公分的设计,在装修和使用时可以利用浅培土式的,对于实现空中种植花草是非常便利的。综合片区内所有楼盘信息,“正中·风临洲”是迄今为止宝安中心区唯一下沉式挑高内庭。
    
    ■发展商优势

    【深圳资产积存速度之冠:8个月15亿】

    风临洲是正中置业在宝安中心区的第一个项目,此前,这家公司在宝安曾经开发了豪业华庭、富通工业园、在龙岗开发了风临四季、在南山开发了清华信息港。

    风临洲之后,正中置业在宝安中心区还有12万平方米的正中商业广场项目,该项目处于新湖路与新安西路交汇处地铁1号线新安西路站旁,是商业和公寓结合的综合体。另外这家房企还拥有正中科技大厦、富通混凝土公司(深圳最大的现代化优质混凝土搅拌站)等资源。

    成立于2005年10月正中置业成立至今差4个月才满周岁,但是其总资产已逾15亿,等于每天要积累618万人民币的资产,如果按照每天618万人民币的资产积累速度,万科20年就应该分别拥有451亿资产,可是其目前资产在70亿以下。

    半求实在找不出深圳还有哪家房企能够有这样的速度,在全国应该也不多见吧?

    【风临洲创造宝安中心区成交均价新高】

    但不到一周岁的正中置业参与开发了近10个房地产项目,总面积超过100万平米。如今风临洲、风临四季、正中置业商业广场、清华同方信息港、科技大厦等含苞欲放。

    正中置业宝安中心区的第一个项目风临洲,目前销售价格到了7600~8000元/平米,创造了宝安中心区项目均价的新高,极大地提升了区域价值。

    【经营均衡为5年历史内民营房企之冠】

    除开风临洲、风临四季、豪业华庭销售以外,正中置业还类似招商地产的前期,开始积累经营资产,做到销售与经营并重,以增强企业抗风险能力、提升现金流水平。

    在房地产经营方面,正中集团长线经营物业包括:位于宝安区福永镇的富通工业园;位于深圳高新区北区的清华同方信息港、南区的科技大厦等科技写字楼;位于宝安中心区的正中商业广场等。

    这个经营类租赁资产的量,在成立5年以内的深圳房地产民营企业内,绝对是绝无仅有。


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