GO
登陆
项目及片区考评
万科·金域蓝湾Vs卓越·浅水湾

作者:半求 类型:项目及片区考评

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2006-06-12 17:30:00点击14206


湾区战事:万科金域蓝湾Vs卓越浅水湾
半求
banq@vip.163.com

   ■湾区战事:五强环列湾区

    半求www.banq.cn所称之“一线海景”楼盘,是指与深圳湾海景之间没有其它建筑阻碍的楼盘。深港湾区作为中国大陆一线城市中,唯一的位于城市建成区的湾区,其一线海景楼盘供应较少,更成为高档楼盘环绕的重心。

    2006年,环深圳湾一线海景新增楼盘仅有万科·金域蓝湾、卓越·浅水湾、半岛城邦、南海玫瑰3期、红树西岸5个楼盘,其中,半岛城邦1期、南海玫瑰3期已经销售完毕,红树西岸属于老盘且价格在28000元/平方米。

    因此,目前新增的深港湾区一线海景楼盘只有万科·金域蓝湾、卓越·浅水湾两个楼盘,供应量在600套以下。

    随着深港湾区沿线土地接近耗尽,未来在深圳城区内拥有深港湾区一线海景的机会必然越来越少,这是两个项目最大的背景。

    万科声名显赫,四季花城、万科城、第五园等闻名遐尔。而卓越的蔚蓝海岸则是南山教育配套最全、增值幅度最大的楼盘之一。也因此半求www.banq.cn就万科·金域蓝湾、卓越·浅水湾进行对比分析,无疑十分有意义。

    ■占地规模:金域蓝湾胜出,空间整体感浅水湾更好

    占地规模将直接决定设计师在一个项目上的发挥空间,以及项目能否以更经济更规模效应的方式获得更多的内部配套。

    卓越·浅水湾和万科·金域蓝湾的占地面积分别为:19505.50平方米和40223平方米。“卓越·浅水湾”由6栋18-30层的高层建筑组成,一次开发。而“万科·金域蓝湾”分三期开发,均为高层30层以上住宅,规划户数约为1765户。占地面积上,万科·金域蓝湾是浅水湾的2.1倍,比卓越·浅水湾超出106.2%。

    但是,万科·金域蓝湾地块为狭长形,卓越·浅水湾则基本为正方形,因此,在园林的空间感、整体感、集约性上,卓越·浅水湾似乎要更好一些。

    ■建筑面积:万科·金域蓝湾超出199%

    建筑面积看起来与容积率是一个矛盾,但总而言之,建筑面积反应小区的集约程度,居住的人口数量在一定限度下达到一定的数量级,将决定小区内部配套是否可持续发展。但是本指标对于购房的指导性并不强。

    卓越·浅水湾和万科·金域蓝湾的建筑面积分别为80308.34平方米和约240000平方米,万科·金域蓝湾是卓越·浅水湾的2.99倍,前者比后者超出了199%。

    ■容积率:卓越·浅水湾胜出38%

    容积率是衡量一个小区单位面积承载人口的关键指标,也是衡量小区居住舒适度的最重要指标。容积率越小,单位面积上居住的人口就越少,自然居住就越舒服。

    在以上两个楼盘中,“卓越·浅水湾”的容积率为:3.68,“万科·金域蓝湾”的容积率为:5.97。显然卓越·浅水湾容积率比万科·金域蓝湾低2.29,幅度为38%。也就是说,未来万科·金域蓝湾单位土地面积上承载的人口将比卓越·浅水湾多38%。

    而在两个楼盘的建筑形态上来说,“卓越·浅水湾”是由六栋18-30层高低不一的高层建筑组成,“万科·金域蓝湾”是由11栋30层以上住宅构成,而将要推出的三期两栋建筑高达47层,是深圳高度第三的住宅。

     ■车位配比:卓越·浅水湾胜70%以上

     两个楼盘的定位都是高档住宅,因此车位配置水平将非常重要。

    卓越·浅水湾建筑面积80308.84平方米,拥有户数为312户,拥有车位476个,哪么,如以算出它的车位户数比为1.53:1。

    万科·金域蓝湾建筑面积约240000平方米,拥有户数约为1765户,三期合计的车位户数比应该在0.9:1以下,其中三期的车位户数比应该在0.8:1以下。

     因此“卓越·浅水湾”在车位配比中比“万科·金域蓝湾”要理想,超出幅度在70%以上。

    ■景观:万科金域蓝湾胜出,但卓越·浅水湾景向更正

    景观是高档楼盘决定要素中比重较大的一个,做为深圳湾、红树林景观的两个楼盘,在景观上,各有千秋,但万科金域蓝湾略胜出,拥有红树林保护区景观、海面景观、香港景观。而卓越·浅水湾只拥有海面景观、香港景观。

    而在看景观的朝向上,万科金域蓝湾稍微西向,而卓越·浅水湾以稍偏东南的姿态胜出,避免更多的西晒。

    ■片区:卓越·浅水湾所处南硅谷全胜

    “卓越·浅水湾”处于南硅谷片区的最南端,周边规划好,道路与附近建筑布局有规有矩,四面景观都不错,片区没有任何违法建筑。南硅谷是深圳的科技中心、居住趋于知识层次、学院气氛浓厚。
 
    万科·金域蓝湾处于红树林自然保护区的北侧,东侧为下沙,本地居民房比较多,好在这些楼层普遍较低,从住宅第一层开始(因为有架空层),就可以俯视四面景观,视野开阔。但是片区较为混杂。

    因此半求www.banq.cn认为从片区来看,南硅谷全面胜出。

    ■配套:各有侧重

    在内部配套上,万科·金域蓝湾较好,而在长期的规划中以及将来的片区发展中,“卓越·浅水湾”的潜力不容忽视。

    卓越·浅水湾周边是即将投入使用地万豪商业广场和滨福商业广场,中信海阔天空东北面规划有肉菜市场,西边有正在建设中的硅谷公园;其它生活配套邮局、银行等要到科技园办公区才有;交通配套有北面的南硅谷公交总站,地铁二线贯穿南硅谷。

    卓越·浅水湾项目本身拥有会所、幼儿园、架空层绿化、游泳池和架空层车库。
 
    万科·金域蓝湾周边主要有新沙学校、上沙小学、新洲学校、一致药店、万泽医药等等,拥有商业配套水产品批发市场、天虹商场和愉康商城、有沙尾市场、沙嘴市场等。交通上有103、212、215、34路等各种公交车。

    万科·金域蓝湾项目本身拥有约4400平米的思妍丽心居旗舰会所,SPA、美容按摩、室内泳池以及多功能球场,健身房等,有近6000平米的香堤坊商业街,同仍华润万家、茶馆、招商银行自助银行、春满园餐饮等。

    半求www.banq.cn认为从内部配套来看,万科·金域蓝湾胜出,而外部配套上,卓越·浅水湾更好。因此两者各有侧重,这也必然导致两个楼盘面对的客户全可能完全不同。

     ■实力:万科胜出,卓越不差

    万科成立于1984年5月,是中国大陆首批公开上市的企业之一,也是中国房地产第一品牌。2005年,万科销售额在深圳首次超过25亿,市场份额也创造了深圳记录。万科不但在开发,在物业管理上优势也非常突出,整个内部链条的整体性优势明显。

     卓越与京基一样,是深圳仅有的两家经国家工商总局核准成立的跨行业、跨地区的外商投资类房地产集团公司,主要从事房地产开发、物业管理、房产中介等业务。 卓越已经2005是深圳最大写字楼供应商、其土地储备位于深圳前5强,其开发的蔚蓝海岸表现出色。

    但是无论如何,万科的实力都在卓越之上,但这并不否认卓越的优点,卓越为业主提供满意的生活场所的实力是没有问题的。

    ■结论
   
    万科·金域蓝湾、卓越·浅水湾作为深港湾区东西对望的两个最新楼盘在全面对比之下,最后如果要下一个谁最好的结论,似乎有点困难。

    看中景观、喜欢居高临下前后无遮挡视野、热爱海鸟齐飞场面和极致物业管理的人,将难以舍弃万科·金域蓝湾。

    而偏爱学院气氛喜欢崭新片区、喜欢在整体小区园林漫步、要求停车便利的购房者,将会为卓越·浅水湾投支持票。

 


免责声明:
1、本文部分图片来源于网络,素材图片版权归版权所有人所有。如有侵权,烦请联系删除。
2、文中陈述内容和观点均保持中立,不对其准确性、合理性或完整性提供任何保证,且不对因信息的不准确、不合理或遗漏导致的任何损失或损害承担责任。
3、本文所采用的图片、音频、视频等资料版权均归版权所有人所有,因非原创文章及图片等内容无法一一和版权者联系,如有侵犯,请第一时间联系我们,以迅速采取适当措施,避免给双方造成不必要的经济损失。
4、本网页如无意中侵犯了媒体或个人的知识产权,请来电告知,我们将立即删除。