“万科·金域蓝湾3期”考查流水帐
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    〖时间〗：2005年11月18日14：30~17：00
              2006年05月28日12：00~13：20
              2006年06月18日13：00~16：00
    〖天气〗：阴、小雨、睛
    〖事件〗：实地步行考察红树林自然保护区侧之金域蓝湾三期
    〖地点〗：滨河大道与福荣路东南
    〖实录〗：

导读：
    ■发展商简介
    ■基本情况
    【简况】
    【主景观面永无阻挡，极其开阔】
    【2006下半年深港湾区一线海景仅有的2个新增楼盘之一】
    【2006福田唯一的新增一线海景楼盘】
    【2006中国唯一位于城区但靠近红树林湿地的新盘】
    【深圳总高第三、主体最高的住宅】
    ■周边情况
    【位于城区与红树林保护区接点：总宽230米深圳最高密集绿化隔离带】
    【福荣路乃最大的一线海景住宅集中营】
    【其它】
    ■考察情况
    【工地考察】
    【幼儿园已竣工】
    【户均电梯位居前列：四部电梯五户，户均0.8部电梯】
    【LOW-E中空隔音玻璃，平衡通风系统】
    【预留两层消防安全层，结合空中花园设计】
    【超高层少见之全自然采光通风的消防楼梯间】
    【4部5户：实现自然采光通风的钻石电梯厅】
    【超高层住宅中最大的凸窗及最大的赠送面积比】
    ■壮丽景观：以城为背景，以湾为前景
    ■项目数据及部份用料
    【测量数据】
    【部份用料】
    ■交通与配套
正文：
 
    ■发展商简介
 
    成立于1984年5月、1988年介入房地产领域的万科，1992年正式确定大众住宅开发为核心业务， 截至2005年底，万科已进入20个大中城市，并确定了以珠江三角洲、长江三角洲、环渤海湾区域三大城市经济圈及其它重点城市为中心的发展策略。如今，万科已经成为全国唯一的房地产类驰名商标、中国房地产第一品牌。

    万科企业股份有限公司，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2005年12月31日止，公司总资产219.9亿元，净资产83.7 亿元。

    ■基本情况
 
    【简况】
 
    “万科·金域蓝湾三期06号外”共计两栋塔楼组成，总层高共计47层，三期占地面积为10341.5平方米。
 
    项目共计占地面积40223平方米、建筑面积24万平方米，共分三期开发，共计11栋，其中一期5栋，二期四栋，三期2栋，拥有总户数1765户，一期634户，二期699户，三期432户。
 
    金域蓝湾三期内建800平米泳池和2200平方米幼儿园，户型面积都在115-300平米之间，主力户型以三房、四房平面为主。
 
    金域蓝湾三期的售楼处位于一期的楼下，目前售楼处也只有项目的总体模型和一些数据，具体的户型图等还没有最后定稿。而根据项目的工作进度，售楼处应该会搬至三期楼下的幼儿园处。
 
    【主景观面永无阻挡，极其开阔】
 
    金域蓝湾3期主景观面（西南面）就是100平方公里的深圳湾海面和3.68平方公里的红树林保护区，极其开阔，香港也近在眼前，这两个区域永远不可能有建筑。
 
    而东北面是低矮的本地居民房，平均不超过7层。这个高度与项目的架空层高度基本一致。这样一来，项目两个景观面视野都没有阻挡。
 
    在一个繁华都市里，能够选择到一个视野永远没有阻挡的小区，确实不那么容易。试想一下，你在卫生间不用拉窗帘都无须担心被偷窥。
 
    【2006下半年深港湾区一线海景仅有的2个新增楼盘之一】
 
    2006年，深港湾区一线海景新增楼盘仅有万科“金域蓝湾3期·06号外”、卓越·浅水湾、半岛城邦、南海玫瑰等4个楼盘，其中，半岛城邦1期、南海玫瑰3期已经销售完毕。
 
    因此，目前在售的深港湾区一线海楼盘只有万科“金域蓝湾3期·06号外”、卓越·浅水湾两个楼盘，供应量在600套以下。
 
    随着深港湾区沿线土地接近耗尽，未来在城市内拥有深港湾区一线海景的机会必然越来越少，这是项目最大的背景。
 
    【2006福田唯一的新增一线海景楼盘】
 
    与南山不同的是，福田与深圳湾紧邻的海岸线不长，主要集中在福荣路一带。而2006年，福田的新增一线海景楼盘，将只有万科“金域蓝湾3期·06号外”。
 
    在深圳最繁华的、但海岸线短的福田，拥有一线的海景资源，这些条件集合在一起，就构成了项目的片区背景。
 
    深圳湾是整个深圳特区建成区内唯一的海景资源，因此深港湾区沿线的一线物业因为景观、无遮挡、上风向无污染等优势成为楼市热点卖点之一。
 
    【2006中国唯一位于城区但靠近红树林湿地的新盘】
 
    位于城区、靠近红树林保护区，同时满足这两个条件，则只有福田福荣路沿线。而此沿线的小区丛北向南只有泰然碧海红树园、金域蓝湾3期、鸿景湾名苑、金海湾4个楼盘，除金域蓝湾3期全部已经销售完毕。
 
    因此称金域蓝湾3期是2006中国唯一位于城区但靠近红树林湿地的新盘是完全贴切的。
 
    【深圳总高第三、主体最高的住宅】
 
     金域蓝湾3期高度达160米、49层，这个高度与写字楼相比确实不算什么，但是在住宅中却是鹤立鸡群的。这个高度属于深圳第三高住宅。
 
     深圳第一高住宅是景田的擎天华庭，168米。第二高住宅也是万科所建设的：俊园高45层161米，金域蓝湾3期比其仅仅少一米。但如果撇开擎天华庭、俊园楼顶的避雷针，那么金域蓝湾3期反而比两者要高，因为金域蓝湾3期楼顶设计的是避雷网，主体就有160米高。
 
    ■周边情况
 
    【位于城区与红树林保护区接点：总宽230米深圳最密集绿化隔离带】
 
    金域蓝湾三期位于约368公顷的红树林片自然保护区北侧，项目与红树林鸟类自然保护区隔福荣路和广深高速，东侧与鸿景湾名苑相临，西侧是金域蓝湾的一、二期。北侧为上沙村。
 
    南侧为双向四车道的福荣路，在福荣路中间有没绿化带相隔，但是两侧尤其是南侧的绿化则非常好，在福荣路与广深高速路的中间是宽约50米高大树林绿化带，此绿化带高大，茂盛，阻挡了广深高带所带来的噪音、灰尘等影响。
 
    在广深高速的南侧为红树林自然保护区，在它们的中间也有绿化带，大约150米。在福荣路与“万科·金域蓝湾三期06号外”中间有一辅道，此辅道为双向两车道，在福荣路与辅道之间有约30米的绿化带分隔，此绿化带内的植物较高较大，多为树木类，但相对福荣路与广深高速间的绿化带来讲，这条绿化带茂密程度要弱一些。
 
    统一计算，这里的绿化隔离带总宽度起码230米，深圳还有这么密集设置绿化隔离带的区域吗？
 
    【福荣路乃最大的一线海景住宅集中营】
 
    万科·金域蓝湾三期项目的北侧为上、下沙的城中村，此处建筑比较密集，但建筑高度很矮，基本与三期的架空平台花园等高。也就是说，在架空平台以上，在三期对外的视线就已经一览无余，毫无阻挡。
 
    在此片区，沿福荣路一线排开的，拥有红树林永久自然保护区景观的高尚社区楼盘有金域蓝湾、鸿景湾、金海湾、翠堤湾、绿景蓝湾半岛和碧海红树园等6家一线海景住宅，福荣路是深圳最大的一线海景住宅集中营，南北视野均毫无遮挡是其卖点之一。
 
    【其它】
 
    在福荣路上的辅道内，路边多有大巴在此停放，往往两车道的道路只能行驶一部车，按规定此路段是不允许停车的。
 
    西侧为金域蓝湾的一、二期，都已经入伙，在楼下的商业部份也都已在正常营业，有洒楼、药店、中介等。
 
    东侧为鸿景湾名苑，在它的东侧有建设银行等在裙楼营业。
 
    ■考察情况
 
   【工地考察】
 
    项目已接近封顶，目前主体正在进行最后的施工阶段，在八层以下的外墙已全部做好，内墙分隔、公共施工都已建好，不知道样板房装修如何了，可以肯定的是样板房肯定会在八层以下，因为在这个楼层海景就已经非常好了，无须再高。
 
   “万科·金域蓝湾三期06号外”楼层较高，绕了工地一周，感觉项目占地面积也较小，施工地面显的有些紧张，工人居住区目前安排在主体的一楼（也就是未来的车库和商业部分）。不过，工地还是比较整洁的，安全管理比较到位，比如缺口、洞口处都有防护，安全标语、责任栏随处可见等等。
 
    【幼儿园已竣工】

    正在施工的主体位于幼儿园的北侧，幼儿园已经完工，目前正在修建的是幼儿门前的路和绿化，估计此处将会做为售楼处来使用。在幼儿园的顶上也是带有绿化植被的楼顶，上次来时，幼儿园还在施工中。

    在项目的北侧为地下停车库的入口处，此处与外面的城中村有一道施工墙相隔，施工墙内是项目的钢筋工地，项目所需要用的混泥土也都是在此处运送的。

    在项目与幼儿园中间，是绿化用地，目前是黄土，此处目前已经用栏杆已经围了起来。
 
    【户均电梯位居前列：四部电梯五户，户均0.8部电梯】

    进入工地考察时间正好是工人上班时间，因为目前主体施工也进入最后阶段，工人较多，而施工电梯只有两部，大致算了一下，高峰期一个工人等待施工电梯的时间均在5分钟左右，最低2分钟。

    不过，进入楼体后，半求www.banq.cn看到，本项目未来住户电梯的配置则丰富多了，为每层四部电梯五户，户均0.8部电梯，这个配置水平，在深圳乃至全国位居前列，这将提高项目纵向交通效率。

    【LOW-E中空隔音玻璃，平衡通风系统】
 
   “万科·金域蓝湾三期06号外”的楼内正在紧张施工中，外墙只有八层以下都已经做好了，再往上部份还是绿色的施工防护网。在南面临近福荣路的一侧，全部采用的是LOW-E中空隔音玻璃，并采用了平衡通风系统，保证在关闭门窗的情况下，解决通风和关门闭窗的矛盾。

    项目目前已经建设到45层左右，还有两层就可以封顶了，在顶楼都在进行紧张的施工，项目的内部也在建筑中，从最底城九层开始（八层以下都已做好）目前已做到中间部位，约在23层左右。

    【预留两层消防安全层，结合空中花园设计】

    因为两栋楼体的建筑较高，根据相关规定，超高住宅要求设计有消防安全层。“万科·金域蓝湾三期06号外”楼体拥有两层消防安全层（分别位于17、33层），超过了规范的要求。

    同时，本项目将消防安全层与空中花园结合起来，即保证了消防安全，又充分美化了环境，增加了业主室外活动空间。

    【超高层少见之全自然采光通风的消防楼梯间】

    项目的消防楼梯采用的是剪刀式楼梯，楼梯分布于楼体的北侧。楼梯采用大面积的自然采光，楼梯内光线很好，向外深圳市景一览无余，同时也实现了自然通风。

    全自然采光通风的消防楼梯间在小高层、高层建筑中，半求www.banq.cn都看到过，但是作为160米高的建筑，实现这样的设计，则是非常罕见的。

    【4部5户：实现自然采光通风的钻石电梯厅】

    项目的户型分布均匀，两栋楼体的每层户数为5户，电梯为四部。户型的分布比较合理，多数户型为正南向，两栋楼体两端的户型为东南和西南向。

    项目的电梯间呈三角钻石壮，处于楼体的北侧靠中间位置，与消防楼梯相临，与消防梯楼梯之间有水电井，电梯间的也实现了自然采光通风，但需通过与消防楼梯间的窗子和公共走廊部份。

    【超高层住宅中最大的凸窗及最大的赠送面积比】

    户型呈“蝶”式分布。在项目的户型中，部份主人房的凸窗超大，凸窗面积达到了1.13米*1.77米，而次房内的凸窗面积为0.54米*2.04米。

    而在超大凸窗之外，金域蓝湾三期还有入户花园、部分户型双层挑高露台等赠送，赠送面积比例在超高层建筑中，绝对位居深圳超高层住宅第一。

    ■四周景观
 
    【壮丽景观：以城为背景，以湾为前景】
 
    “万科·金域蓝湾三期06号外”是第一线海景与红树林景观的楼盘，红树林景观、深圳湾景观，368公顷的红树林自然保护区，是永久性亮点。
 
    项目可以以160米的高度俯视整个红树林自然保护区和深圳湾，更可以以独有和高度傲视整个片区。
 
     而在它的16楼以上，完全可以看到深圳的市内景观，远处的罗湖，近处福田，蛇口半岛，南山化侨城，深圳湾、红树林，各式各样形体都历历在目。

    在项目户内看红树林自然保护区、深圳湾景观不是一般的好，长约半公里的自然绿色保护林，绿色红树与海水相连十分养眼，也很好看。以整个城市为背景，以深圳湾与红树林、香港为前景，景观非常壮丽。

     【东面景观】
 
     东面为鸿景湾名苑，它的楼层高度在30层以下，东面景观被它遮挡了一少部份，不过影响很小，而它的红树林景观和深圳湾景观丝毫不受影响。

     “万科·金域蓝湾三期06号外”的东南和东北景观也相当不错，在近处可以看到鸿景名苑的全景和下沙小学的景观。在高处可以看到远处的山体等等。而它的东南面可以看到远处香港的山体和深圳湾的景观。   

    【西面景观】
 
    西面景观主要是以红树林为主，远处可以看到招商银行大厦、红树东方等，近处可以看红树林景观，上沙村和金域蓝湾一期的园林景观。
 
    【南面景观】
 
    南面景观最佳，远可以看到的蛇口半岛，西部跨海大桥、滨海长廊，近可以看到深圳湾、红树林的自然保护区。而它更可以看到南硅谷，香港等景观。
 
    【北面景观】
 
    北面景观也还可以，虽然近处看到的都是城中村的景观，可远眺的景观很有意义，远处的特区报社、高尔夫景观等等，深圳的市容景观，清晰可见。

    ■项目数据及部份用料
 
    【测量数据】
 
    楼梯宽度为：1.28米
    主墙体厚度：20~25公分
    主人房凸窗为：113公分
    洗手间下沉为：28公分
    楼梯间高度为：2.90米
    电梯间高度为：2.90米
    房间内净层高为2.90米
    洗手间楼板厚度：12公分
    内分隔墙厚度为：10公分
    双层露台层高为：5.88米
    公共走廊楼板厚度：13公分
    地下停车场层高为：3米
 
    【部份用料】
 
    卓宝牌防水涂料、中航的幕墙、川路塑胶集团的难燃PVC电线管套、普通硅酸盐水泥、永圣恒的混泥土、LOW-E中空玻璃、广日高速电梯、亚洲铝合金门窗------
 
    ■交通与配套
 
    周边主要有新沙学校、上沙小学、新洲学校、一致药店、万泽医药、建筑银行等等，拥有商业配套水产品批发市场、天虹商场和愉康商城、有沙尾市场、沙嘴市场等。交通上有103、212、215、34路等各种公交车。
 
    项目本身拥有约4400平米的思妍丽旗舰会所，SPA、美容按摩、室内泳池以及多功能球场，健身房等，有近6000平米的香堤坊商业街，拥有华润万家、茶馆、招商银行自助银行、春满园餐饮等，以及配套有少儿智幻乐园、800平米的动感泳池和2200平米的幼儿园。

“万科·金域蓝湾3期”考查流水帐图片之：在红树林滨海长廊看本项目

“万科·金域蓝湾3期”考查流水帐图片之：在福荣路上看本项目

“万科·金域蓝湾3期”考查流水帐图片之：福荣路辅道上与“万科·金域蓝湾3期”之间的人行道

“万科·金域蓝湾3期”考查流水帐图片之：下沙学校和鸿景名苑与本项目的关系

“万科·金域蓝湾3期”考查流水帐图片之：项目的工程概况

“万科·金域蓝湾3期”考查流水帐图片之：工地上的材料标识牌

“万科·金域蓝湾3期”考查流水帐图片之：工地上随处可见的消防用具

“万科·金域蓝湾3期”考查流水帐图片之：正在施工的主体位于幼儿园的北侧，幼儿园已经完工，目前正在修建的是幼儿门前的路和绿化，估计此处将会做为售楼处来使用。在幼儿园的顶上也是带有绿化植被的楼顶，上次来时，幼儿园的内框结构

“万科·金域蓝湾3期”考查流水帐图片之：非常负责的施工单位

“万科·金域蓝湾3期”考查流水帐图片之：项目内侧的排烟道

“万科·金域蓝湾3期”考查流水帐图片之：工地上采用的电线管套是封闭式的，这种装置可以减少施工中水份的混泥土塞进管道，而在使用时只需要将塞孔拔掉就可以了，非常方便。

“万科·金域蓝湾3期”考查流水帐图片之：   在项目的户型中，部份主人房的凸窗超大，凸窗面积达到了113公分*177公分，而次房内的凸窗面积为54公分*204公分。超大的凸窗给窗外空间多了些想像的空间。

“万科·金域蓝湾3期”考查流水帐图片之： 项目的消防楼梯采用的是剪刀式楼梯，楼梯分布于楼体的北侧。楼梯采用大面积的自然采光，楼梯内光线很好，向外深圳市景一览无余，同时也实现了自然通风。

    全自然采光通风的消防楼梯间在小高层、高层建筑中，半求都看到过，但是作为160米高的建筑，实现这样的设计，则是非常罕见的。

“万科·金域蓝湾3期”考查流水帐图片之： 项目的电梯间呈三角钻石壮，处于楼体的北侧靠中间位置，与消防楼梯相临，与消防梯楼梯之间有水电井，电梯间的也实现了自然采光通风，但需通过与消防楼梯间的窗子和公共走廊部份。

“万科·金域蓝湾3期”考查流水帐图片之：从电梯间到入户门处的公共走廊，此处采光，通风效果都不错。

“万科·金域蓝湾3期”考查流水帐图片之：在项目看到的夕阳下的红树林

“万科·金域蓝湾3期”考查流水帐图片之：南侧为双向四车道的福荣路，在福荣路中间有没绿化带相隔，但是两侧尤其是南侧的绿化则非常好，在福荣路与广深高速路的中间是宽约50米高大树林绿化带，此绿化带高大，茂盛，阻挡了广深高带所带来的噪音、灰尘等影响。
 
    在广深高速的南侧为红树林自然保护区，在它们的中间也有绿化带，大约150米。在福荣路与“万科·金域蓝湾三期06号外”中间有一辅道，此辅道为双向两车道，在福荣路与辅道之间有约30米的绿化带分隔，此绿化带内的植物较高较大，多为树木类，但相对福荣路与广深高速间的绿化带来讲，这条绿化带茂密程度要弱一些。
 
    统一计算，这里的绿化隔离带总宽度起码230米，深圳还有这么密集设置绿化隔离带的区域吗？

“万科·金域蓝湾3期”考查流水帐图片之：东面为鸿景湾名苑，它的楼层高度在30层以下，东面景观被它遮挡了一少部份，不过影响很小，而它的红树林景观和深圳湾景观丝毫不受影响。

     “万科·金域蓝湾三期06号外”的东南和东北景观也相当不错，在近处可以看到鸿景名苑的全景和下沙小学的景观。在高处可以看到远处的山体等等。而它的东南面可以看到远处香港的山体和深圳湾的景观。   

“万科·金域蓝湾3期”考查流水帐图片之： 南面景观最佳，远可以看到的蛇口半岛，西部跨海大桥、滨海长廊，近可以看到深圳湾、红树林的自然保护区。而它更可以看到南硅谷，香港等景观。

“万科·金域蓝湾3期”考查流水帐图片之：西面景观主要是以红树林为主，远处可以看到招商银行大厦、红树东方等，近处可以看红树林景观，上沙村和金域蓝湾一期的园林景观。

“万科·金域蓝湾3期”考查流水帐图片之： 北面景观也还可以，虽然近处看到的都是城中村的景观，可远眺的景观很有意义，远处的特区报社、高尔夫景观等等，深圳的市容景观，清晰可见。

“万科·金域蓝湾3期”考查流水帐图片之：在本项目八层看到的红树林景观，此处的景观也非常不错，主要的还是因为金域蓝湾3期主景观面（西南面）就是100平方公里的深圳湾海面和3.68平方公里的红树林保护区，极其开阔，香港也近在眼前，这两个区域永远不可能有建筑。