“深业·新岸线”唯论
半求
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导读：
■前言
■项目劣势
【片区还在建设之中，不够完善】
【大铲港在带动区域经济的同时，带来污染】
■项目优势
【深业·新岸线是宝安中心区的最大小区】
【深业·新岸线是宝安中心区容积率最低的小区】
【深业·新岸线车位户数比区内亚军】
【深业·新岸线是区内形态最丰富的小区】
【深业·新岸线是区内商业比例最少、公建比例最高、最近海的小区】
【宝安中心区是深圳规划及配套最好的区域次级中心区】
【深业·新岸线架空层高度关外最高、深圳前列：13米5及8米】
【深业是宝安中心区内开发商中的唯一上市房企】
正文：
■前言
“深业·新岸线”一期2005年4月16日开盘，2005年12月22日入伙。其2期也正快马加鞭，即将开始销售。
“深业·新岸线”作为目前宝安中心片区规模最大、容积率最低的小区，市场关注度较高，对其一期半求www.banq.cn曾予以了专门研究，现在开始研究其2期。
要了解 “深业·新岸线”，应该从横向、纵向上来分析，单就产品说产品不足以真正搞清楚项目的角色。并要抓住其个性或者说唯一性方面去判断，半求称之为个性研究或者说“唯一性研究”（半求简称其为“唯论”）。
为了给大家有个全面的了解，将《 “深业·新岸线”唯论》分为“项目劣势”、“项目优势”两个部分。
■项目劣势
【片区还在建设之中，不够完善】
宝安中心区虽然有美好的规划，但是除开行政中心、体育馆，其它设施则还在建设之中，估计还需要3年以上的建设期。
这对于居住者来说，还需要忍受较长一段时间，才能享受中心区的配套。
【大铲港在带动区域经济的同时，带来污染】
规划1000万标准箱吞吐量的大铲港，将极大地带动区域经济，为区域房地产带来刺激。这是港口的经济利好。但是在环保上，这则是一个利空。
由于港口很多货车同行，必然给宝安中心区带来较大的废气和噪音污染，这就是港口在环保上的利空。
正如半求www.banq.cn以前所分析的，在工业社会及之前，房地产是经济的正关系，环保并不是决定因素，所以虽然有污染，但依然可以将港口作为一项利好。
■项目优势
【深业·新岸线是宝安中心区的最大小区】
2002年7月26日下午占地18.4万平方米的A001-0120 号宗地和近邻的占地8.3万平方米的A001-0119号宗地。结果，深业及其关系公司高发分别拍得，这就是今天的深业·新岸线、高发·第五大道。
深业·新岸线占地建筑面积550000平米、可建设总建筑面积为478000平方米，容积率2.99。而宝安中心区项目的占地在24069~183800平方米之间，规模上存在质的差别，占地规模差距达8倍。在建筑面积上，片区楼盘集中在103752~550000平米之间。
深业·新岸线为当之无愧的片区内第一大盘，在占地面积上超出第二位有76253平米之多，有绝对性的压倒优势。
半求www.banq.cn从2000年开始，就因为配套、空间、规模效应等待理由以“大有好处”推崇大盘，现在依然是同样的态度。大盘的优势，相对小盘来说，很多是绝对化的。
【深业·新岸线是宝安中心区容积率最低的小区】
容积率能够反应单位面积上居住人口的多少，因此容积率越低，则单位面积居住人口越少，人均占有的空间就越大，因此是判断小区居住舒适度的最重要的指标。
从容积率来看，深业·新岸线为2.99，表现最好；排在第二位的是深业的下属公司高发地产的第五大道，容积率为3.1；幸福海岸以3.19居第三位；天悦龙庭容积率3.3位居第四；鸿荣源·尚都容积率3.5位居中间位置。
深业系的深业·新岸线、第五大道容积率表现为区内楼盘最佳水平。
【深业·新岸线车位户数比区内亚军】
而在车位户数比来看，区内最高的是鸿荣源·尚都1.29：1，但考虑到鸿荣源·尚都有部分商业，因此将对车位户数比造成一定的影响。而第二名的深业·新岸线车位户数比为1.19：1，而深业·新岸线商业全部是街铺，无须占用小区车位，因此数据上将更经得起考验。
在私家车越来越多的今天，车位配置将是决定小区是否具备可持续发展和后续动力的重要因素之一。
【深业·新岸线是区内形态最丰富的小区】
深业·新岸线的规划由于先天性条件好，空间大，所以设计起来创新的余地就大。同时，小区商业全部设计为街铺，车辆、人流与小区本身不形成直接冲突。作为区内最大占地的小区，半求认为理应具有最好的内部小环境以及园林效果。因此半求认为深业·新岸线的小区评价应该是区内第一。
【深业·新岸线是区内商业比例最少、公建比例最高、最近海的小区】
半求www.banq.cn经过分析发现，宝安中心区项目可销售面积中商业比重占到总量的2.2%~21%之间；而 “深业·新岸线”可销售面积中商业比重仅占2.2%，除沿街的部分街铺外,基本上是一个大型的纯住宅区。
与区内其它小区相比，“深业·新岸线”是商业面积所占比例最少、但公建比例最高的小区。商业面积所占比例最少表明小区比较纯、而公建比例最高则表明小区配套全。
现在小区西面还在继续填海，在没有填海之前，小区距离海岸线的最近距离只有200米。而填海之后，距离大约800米，是宝安中心区目前在建楼盘中距离岸线最近的项目。
【宝安中心区是深圳规划及配套最好的区域次级中心区】
宝安中心区的道路网络不错，而且没有什么违法建筑，是非常干净的一个片区。在“深业·新岸线”周边，是类似上步北路一样在道路两边设计了宽达10米绿化带的创业路、即将建设的兴华西路、六车道的新安六路、与高发项目第五大道之间是一条四车道的区间路罗田路。
而根据目前的规划资料分析，“深业·新岸线”的地块虽然呈现宽大约280米，长约670
米的狭长态势，但中间并没有规划市政路，这就保证了小区的整体性、避免外来车辆和人流
的干扰。作为宝安中心区规模最大的小区，也是宝安中心区占地13万以上而没有道路穿越的小区，这是非常难得的。
宝安中心区”规划超前，应该是深圳中心区以外，深圳规划及配套最好的区域次级中心区，超过南山商业文化中心区，深圳规模最大的体育中心“宝安体育中心”、深圳最大的区级行政中心“宝安行政中心”、1#地铁延长线、中心区内道路建设及绿化超前，同时，宝安中心区还是深圳最大的海滨中心区（超过南山、盐田）。
但是，除开道路网情况比较好以外，其它各项配套如地铁、教育、公园、文化展览、体育中心、道路后期、填海造地工程都还需要比较长的时间进行。
【深业·新岸线架空层高度关外最高、深圳前列：13米5及8米】
“深业·新岸线”架空层有两种高度，一是朝外侧小会所（销售处）的架空层为14米21，回填土以后将有13米5左右。其它架空层在没有进行回填土之前高度为8米89，回填以后估计为8米。
无论是13米5还是8米，都已经是关外楼盘中最高的架空层，超过了此前的香水郡的6米。同时在整个深圳，这个架空高度也是处于前列的，较高的架空层，为小区营造了一个整体连通而且不压抑的内部园林环境。
【深业是宝安中心区内开发商中的唯一上市房企】
宝安中心区内开发商包括：鸿荣源、金成、金泓、德业基、深业、龙光、新锦安、福中福、泰华等。其中，深业是深圳市首批五家国有资产授权经营企业之一，是深圳市重点扶持和发展的大型企业集团。
截至2003年底，深业集团总资产126.49亿港元，净资产49.66亿港元，年营业收入22亿港元，利润总额4.74亿港元。
深业集团现有香港上市公司2家，国内拟上市公司2家，重点全资、控股企业7家，主要参股企业6家。深圳控股有限公司是深业集团在香港联交所的旗舰上市公司，是深业集团的核心企业。深业集团持有其57%的股份。
深业先后开发了华民大厦、深业大厦、深业中心、深发花园、笔架山庄、紫荆苑、深业花园、百合山庄、彩天名苑、西安深业都市创展中心等大中型楼宇。
深业集团还有以下下属或者参股企业：鹏基(集团) 、泰然股份、深业物流、深业物业、妈湾电力、东宝松公路管理公司 、路劲基建（香港）公司 、深港实业、天威视讯、中國高新技术产业管理投资管理公司 、恒力国际集团、中国平安保险、深圳市商业银行、万厦居业。