“深业·新岸线2期首府”考查流水帐
半求
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〖时间〗：2005年19月23日16：30~17：30
2005年12月05日16：00~17：00
2006年05月09日16：00~16：40
2006年07月20日10：00~12：40
〖天气〗：晴、阳光
〖事件〗：实地步行考察宝安中心区“深业·新岸线2期首府”项目情况
〖地点〗：宝安中心区新安六路与与创业路交汇处
〖实录〗：
导读：
■项目概况
【距海滨大道不远不近】
【宝安中心区的最大小区】
【宝安中心区容积率最低的小区】
【车位户数比区内亚军】
【区内形态最丰富的小区】
【区内商业比例最少、公建比例最高、最近海的小区】
■考察情况
【工程进度一般】
【工地材料堆放及交通组织较乱】
【风雨连廊提供全天候室外空间】
【深业第一个大赠送项目：南低北高建筑高度】
【消防剪力楼梯隔墙采用实体墙，质量不错】
【复室楼下拥有两间房：区内分层居住、接待功能最佳的复室】
【测量数据说明项目楼体质量表现上佳】
一、楼板够厚
二、室内层高较高
■四周及景观
■项目数据
■发展商概况
【深业是宝安中心区内开发商中的唯一上市房企】
【深业是中国大陆第二大证券交易所“深交所”的管家和房东】
【深业物业异地扩张：管理产品涵盖广，面积逾三百万平】
【深业创造龙岗土地拍卖最高楼面价】
正文：
■项目概况
【深业·新岸线距海滨大道不远不近】
“深业·新岸线”位于宝安中心区，东邻宝安区体育中心和行政中心，南临珠江口的前海湾，西靠西乡河。项目2期总高度为93.15米，总建筑面积为：128424.06平方米，规模为地下室一层，拥有栋数共计10栋，其中含有10层小高层两栋，23层高层两栋和28层高层六栋。
现在在建的海滨大道处于“深业·新岸线”的正南方向，两者相距不远不近，本项目即可享受滨海大道在交通上带来的方便，亦不受它所带来的噪音、灰尘的负面影响。
【深业·新岸线是宝安中心区的最大小区】
2002年7月26日下午占地18.4万平方米的A001-0120 号宗地和近邻的占地8.3万平方米的A001-0119号宗地。结果，深业及其关系公司高发分别拍得，这就是今天的深业·新岸线、高发·第五大道。
“深业·新岸线”占地面积18.38万平方米，总建面55万平方米，容积率2.6。其中，住宅建筑面积45万平方米，商业建筑面积1万平方米，会所约3000平方米，配套建设18个班的幼儿园及36个班的小学各一所。
而宝安中心区项目的占地在24069~183800平方米之间，规模上存在质的差别，占地规模差距达8倍。在建筑面积上，片区楼盘集中在10万~55万平米之间。
深业·新岸线为当之无愧的片区内第一大盘，在占地面积上超出第二位有76253平米之多，有绝对性的压倒优势。
半求www.banq.cn从2000年开始，就因为配套、空间、规模效应等待理由以“大有好处”推崇大盘，现在依然是同样的态度。大盘的优势，相对小盘来说，很多是绝对化的。
【深业·新岸线是宝安中心区容积率最低的小区】
容积率能够反应单位面积上居住人口的多少，因此容积率越低，则单位面积居住人口越少，人均占有的空间就越大，因此是判断小区居住舒适度的最重要的指标。
从容积率来看，深业·新岸线为2.6，表现最好；排在第二位的是深业的下属公司高发地产的第五大道，容积率为3.1；幸福海岸以3.19居第三位；天悦龙庭容积率3.3位居第四；鸿荣源·尚都容积率3.5位居中间位置。
深业系的深业·新岸线、第五大道容积率表现为区内楼盘最佳水平。
【深业·新岸线车位户数比区内亚军】
而在车位户数比来看，区内最高的是鸿荣源·尚都1.29：1，但考虑到鸿荣源·尚都有部分商业，因此将对车位户数比造成一定的影响。而第二名的深业·新岸线车位户数比为1.19：1，而深业·新岸线商业全部是街铺，无须占用小区车位，因此数据上将更经得起考验。
在私家车越来越多的今天，车位配置将是决定小区是否具备可持续发展和后续动力的重要因素之一。
【深业·新岸线是区内形态最丰富的小区】
深业·新岸线的规划由于先天性条件好，空间大，所以设计起来创新的余地就大。同时，小区商业全部设计为街铺，车辆、人流与小区本身不形成直接冲突。作为区内最大占地的小区，半求认为理应具有最好的内部小环境以及园林效果。因此半求认为深业·新岸线的小区评价应该是区内第一。
【深业·新岸线是区内商业比例最少、公建比例最高、最近海的小区】
半求www.banq.cn经过分析发现，宝安中心区项目可销售面积中商业比重占到总量的2.2%~21%之间；而 “深业·新岸线”可销售面积中商业比重仅占2.2%，除沿街的部分街铺外,基本上是一个大型的纯住宅区。
与区内其它小区相比，“深业·新岸线”是商业面积所占比例最少、但公建比例最高的小区。商业面积所占比例最少表明小区比较纯、而公建比例最高则表明小区配套全。
现在小区西面还在继续填海，在没有填海之前，小区距离海岸线的最近距离只有200米。而填海之后，距离大约800米，是宝安中心区目前在建楼盘中距离岸线最近的项目。
■考察情况
第一次得知“深业·新岸线2期”推广名叫“首府”时，是在两个月前，当时立即想起了京基的项目碧海云天的一期“总统府”，也想起来韩国的首都首尔。言归正传。
【工程进度一般】
“深业·新岸线2期首府”工程进度一般，目前两栋10层的小高层已经封顶，余下的工程进度大多数在20层上下，相差不大，只有位于项目西南角的地块处于打桩的进度。
项目只有南侧的两栋小高层施工进行得较快，现在已经开始内部装饰施工，已进行最后的内墙施工，铝合金窗子都已经安装好，只有顶楼的复式上层还在安装。其它栋大部份都是进行主体工程的施工，有一小部份已经开始了内部分隔墙的施工。估计快的话，一个月后就可以拿得预售证了。
【工地材料堆放及交通组织较乱】
工地情况总体来讲有些不如人意，虽然本项目所在地面积比较大，公共平台和内部空间也很开阔，但是材料堆放、工地交通组织比较乱。
除去南面两栋小高层北侧的在建公共平台比较整洁外，其余平台和地面都杂七杂八的堆放了很多建筑用料，垃圾也比较乱，而两栋小高层的北侧平台正处于建设中，可以说连走路都困难。希望引起发展商的重视。
在项目内转了两圈，没有看到停车场的入口处，所以没能考察地下车库的情况。
【风雨连廊提供全天候室外空间】
“深业·新岸线2期首府”共计10栋，基本上呈三条线分布，其中最南侧两栋为小高层，最北侧两栋应该为28层的高层，位于项目中间的为六栋，从平面分布图可以看出，本项目的中间部位长于两边。
外侧几栋，除去南侧的两栋小高层外，都使用桥连式连接，每栋与每栋之间都像拥有风雨连廊，不论是烈日炎炎和下雨的时候，都给居住者增添了不少的户外活动空间，来往也很方便。
【深业第一个大赠送项目：南低北高建筑高度】
“深业·新岸线2期首府”小区建筑高度布局遵循南低北高的思路，使更多的户型能够看到更远的南面景观，对于位于项目中部和北侧的楼体在视野上有所帮助，可以很大程度上扩张后面楼体的视线。
而南侧两栋小高层为复式户型，面积较大，所有的阳台均为双层挑高，视线很好，所有的入户花园也均为双层挑高。而其它平面户型也都尽可能地设计了入户花园]、内庭院等赠送面积，这是深业有史以来第一个大赠送的项目。
【消防剪力楼梯隔墙采用实体墙，质量不错】
“深业·新岸线2期首府”的户型不多，除去两栋小高层外，楼体结构和平面分布都相差不大。项目的户型面积都比较大，均为三房以上，户型面积也多在130平米以上，两梯三户的平面空间和南北通透的平面分布，独特的空中庭院、入户花园和全凸窗设计，户型不错。
除去两栋小高层外，均为两梯三户设计，三种户型呈“品”字型分布在电梯和消防梯的前侧和两侧。三种户型中均有入户花园或者空中庭院，项目的电梯处于两户中间，位于楼体的最北侧，与电梯间相隔的为消防楼梯，消防剪力楼梯内的隔墙采用的是实体墙，而不是一般所用的砖体墙，质量上自然更好。
纵观整个项目，对于深业·新岸线的质量指责应该是没有道理的，本项目质量在区域内属于一流水平，所以估计是网友将细节问题归结为质量问题了，这其实是两个层面的。可见，购房者也应该具备一定的消费知识，否则很容易搞错对象。
电梯间采用自然采光，通风、采光没有问题。
【复室楼下拥有两间房：区内分层居住、接待功能最佳的复室】
“深业·新岸线2期首府”的小户层复式均有双层的入户花园和双层宽景阳台，在入户花园处有一间工人房，里面有单独的洗手间，与主要空间实现相对隔离。对于提高接待功能意义较大。
楼下还有餐厅和客厅，在它的一侧为空出来的楼梯面积，两侧各有一间房，在复式的上有一间主人房和两间客房，每间客房内均带有洗手间，楼下拥有两间房的复室不多见，这样一来，对于实现家庭内部的分层居住现在很多复室楼下没有房间，是不具备长期使用价值的，接待功能就更差别，失去了复室的意义。
【测量数据说明项目楼体质量表现上佳】
在现场，半求www.banq.cn采用最先进的激光测试仪器，测量了以下有代表性的数据，数据说明，深业新岸线2期首府的质量不错：
一、楼板够厚
客厅楼板厚度为16公分、洗手间楼板厚度14公分、公共走廊楼板厚度16公分，可见，深业新岸线2期首府的卫生间楼板厚度就已经与区内很多楼盘的主要承重功能区间的厚度是一致的，够厚，不但保证质量，而且更隔音。
二、室内层高较高
测量发现，架空层之上第一层电梯间层高度为3.01米、平面户型室内净层高为3.01米，普通层层高2米75，双层内厅庭高为5.82米、复式的双层阳台和挑高入户花园层高为6.34米。
怎么看这些个数据呢，就是平面户型的层高达到了2.75米，层高比较高，尤其是架空层之上第一层，是区内最高。
■四周及景观
“深业·新岸线2期”用地为填海地，地势平坦，地块北、西侧为创业路和新安六路，地块靠近西乡河及御景湾小区，西侧为恒丰小区，地块东侧紧临本项目一期，不远处为宝安新体育馆和宝安区行政中心。
【东面】
2期东侧为本项目的一期，一期已经于2005年12月22日入伙，它的建筑高度和2期差不多，所以东侧的近处可以看到一期的部份园林景观和楼体的外观。
2期东侧的远处为宝安区行政中心，远处景观和近处景观都很一般，只是东侧的远景还可以多少看到宝安区行政中心和广场。
【西面】
2期西侧隔项目的在建学校，紧临西乡河和新安六路，西面建筑高度普遍很低，远处景观还不错，远可看远处的城区的全景，西南可以看到远处的海景和海上的一座小岛，景观还可以，西北侧可以看到远处的山景和城区的全景，景观虽不如南面的好，可是也十分的开阔。
【南面】
2期南面为填海区，地块比较平整，隔一段距离的原始地貌，不远处可看到在建的滨海大道，远处海景也十分漂亮，可以看到海上的船只和海边，只是项目西南侧为临时的建筑材料市场，堆放了很多的建筑材料，而且多是临时的铁皮房，十分的不好看，有些碍眼，除此之外，南面视野十分开阔，远可看海景，近处只有的是黄土和临时建筑了。
【北面】
2期北面隔创业路为规划并即将动工的有一座中学、一座小学，紧靠在一起，中学占地约1万7、小学占地约1万，此处目前为原始的黄土地貌，地块较为平整，与它紧临的西侧是“御景湾”，东侧为在建的区间路。
2期北面景观视野十分开阔，目前景观主为是近处的黄色地貌和远处的城市建筑。以后的话还应该会有一所学校的景观。
■项目数据
【测量数据】
主墙体厚度：20公分
客厅楼板厚度为：16公分
洗手间楼板厚度：14公分
内分隔墙厚度为：10公分
公共走廊楼板厚度：16公分
楼梯宽度为：1.20米
阳台层高为：2.78米
楼梯间高度为：2.81米
架空层之上第一层房间内净层高为3.01米，普通层室内层高为2.78米
双层内厅庭高为：5.62米
复式的双层阳台和入户花园层高为：6.34米
洗手间下沉为：31公分
电梯间高度为：2.78米
电梯间宽度为：1.83米
【步行测距】
宝安中心区的道路网络不错，而且没有什么违法建筑，是非常干净的一个片区。
目前片区处于初始阶段，配套并不完备。目前周边只有项目一期的商铺已经开门营业，还有就是“御景湾”楼下的商铺现在也在进行招商工作，有些也已经开业，目前周边的公交网络还很欠妥，没有什么公交车辆。
周边的主要商业有自身一期的“华润万家”和它本身的商业街，周边还有：华美居广场和日佳百货。
步行考察周边为：南头关到楼盘现场行车时间为13分钟。步行从楼盘到宝安行政中心需时8分钟，到宝安体育中心需要时间5分钟；到中央绿轴需时间8分钟；到新城大道需时15分钟；到107国道需时20分钟；到未来的1#地铁体育中心站需时4分钟。
■发展商概况
【深业是宝安中心区内开发商中的唯一上市房企】
宝安中心区内开发商包括：鸿荣源、金成、金泓、德业基、深业、龙光、新锦安、福中福、泰华等。其中，深业是深圳市首批五家国有资产授权经营企业之一，是深圳市重点扶持和发展的大型企业集团。
截至2003年底，深业集团总资产126.49亿港元，净资产49.66亿港元，年营业收入22亿港元，利润总额4.74亿港元。
深业集团现有香港上市公司2家，国内拟上市公司2家，重点全资、控股企业7家，主要参股企业6家。深圳控股有限公司是深业集团在香港联交所的旗舰上市公司，是深业集团的核心企业。深业集团持有其57%的股份。
深业集团还有以下下属或者参股企业：鹏基(集团)、泰然股份、深业物流、深业物业、妈湾电力、东宝松公路管理公司、路劲基建（香港）公司、深港实业、天威视讯、中国高新技术产业管理投资管理公司、恒力国际集团、中国平安保险、深圳市商业银行、万厦居业。
【深业是中国大陆第二大证券交易所“深交所”的管家和房东】
总建筑面积73542M2、总高33层155米的深业中心成为国内高层甲级商厦物业管理的示范项目，是深业管理的最高端写字楼。
1996年深业中心竣工后，深圳证券交易所就一直将这里作为自己的总部，门前的牛雕塑，就是交易所的象征。深交所入驻其中，决定其具有极其特殊的地位和影响，对于大厦的保安、安全等要求严格，深业管理了10年，一直反响不错。因此，只要深业仔细认真，管理好深业·新岸线问题不大，难度比深交所小多了。
深业曾经在深圳开发百合山庄、彩天名苑、风临左岸、笔架山庄、深业花园、深业岭秀、深业中心、紫荆苑、深业大厦、深发花园、华民大厦等项目。
【深业物业异地扩张：管理产品涵盖广，面积逾三百万平】
成立与1991年的深业，拥有最高级“国家一级资质”的深业物业。物业管理面积达三百万平米，管理产品线遍及住宅、商业、别墅、写字楼、工厂，分布深圳、西安、青岛、哈尔滨、长沙、南京、东莞等城市。
其中，异地著名的管理项目包括：长沙市委市政府机关大院、长沙大学、长沙质监局新大院、福星大厦、哈尔滨深业大厦、南京金陵家天下、青岛深业中心、依山居、大工业区、长沙消防支队、南京沁兰雅筑、南京家天下·桃园人家、南京金岭温泉山庄、重庆建工·未来城、西安深业都市创展中心等。
深业集团（深圳）有限公司还拥有位于深圳市地铁一号线出口、金融黄金地段内的地王大厦（即信兴广场）、深业中心等一批优质办公、商用、公寓等物业，向社会各界提供租赁服务。
【深业创造龙岗土地拍卖最高楼面价】
2006年2月28日，位于龙岗区龙城北区荔枝园，总用地面积145466.61平方米、建筑面积203653平方米、容积率1.4的G01024－0005地块拍卖，持96号牌的深业以人民币7.7亿元竞得，楼面地价高达3781元，创造了龙岗土地拍卖的历史新高。
本地拍卖，深业战胜了中包括万科、招商、星河、中信、振业、和黄等大发展商。
“深业·新岸线2期首府”考查流水帐图片之：竖立于107国道上的广告牌
“深业·新岸线2期首府”考查流水帐图片之：项目施工前期的图片和周边的景观
“深业·新岸线2期首府”考查流水帐图片之：项目施工中期的图片
“深业·新岸线2期首府”考查流水帐图片之：在项目的南侧滨海大道上看本项目的全景
“深业·新岸线2期首府”考查流水帐图片之：在新湖路上，透过项目北侧的学校待建用地看本项目的外观和一期的关系
“深业·新岸线2期首府”考查流水帐图片之：工地情况总体来讲有些不如人意，虽然本项目所在地面积比较大，公共平台和内部空间也很开阔，但是材料堆放、工地交通组织比较乱。
除去南面两栋小高层北侧的在建公共平台比较整洁外，其余平台和地面都杂七杂八的堆放了很多建筑用料，垃圾也比较乱，而两栋小高层的北侧平台正处于建设中。希望引起发展商的重视。
“深业·新岸线2期首府”考查流水帐图片之：“深业·新岸线2期首府”工程进度一般，目前两栋10层的小高层已经封顶，余下的工程进度大多数在20层上下，相差不大，只有位于项目西南角的地块处于打桩的进度。
“深业·新岸线2期首府”考查流水帐图片之：外侧几栋，除去南侧的两栋小高层外，都使用桥连式连接，每栋与每栋之间都像拥有风雨连廊，不论是烈日炎炎和下雨的时候，都给居住者增添了不少的户外活动空间，来往也很方便。
“深业·新岸线2期首府”考查流水帐图片之：双层的空中厅院
“深业·新岸线2期首府”考查流水帐图片之：本项目除去采用常用的泡沫预埋法外，在水管的应用上也采用了此方式，方便进水管道的安装时，而最少程度的损坏墙体
“深业·新岸线2期首府”考查流水帐图片之：本项目户内的顶做的还是比较理想的，十分的平整
“深业·新岸线2期首府”考查流水帐图片之： 除去两栋小高层外，均为两梯三户设计，三种户型呈“品”字型分布在电梯和消防梯的前侧和两侧。三种户型中均有入户花园或者空中庭院，项目的电梯处于两户中间，位于楼体的最北侧，与电梯间相隔的为消防楼梯，消防剪力楼梯内的隔墙采用的是实体墙，而不是一般所用的砖体墙，质量上自然更好。
“深业·新岸线2期首府”考查流水帐图片之：复式的双层挑高阳台，视野很开阔，阳台面积即宽又大
“深业·新岸线2期首府”考查流水帐图片之：“深业·新岸线2期首府”的小户层复式均有双层的入户花园和双层宽景阳台，在入户花园处有一间工人房，里面有单独的洗手间，与主要空间实现相对隔离。对于提高接待功能意义较大。
楼下还有餐厅和客厅，在它的一侧为空出来的楼梯面积，两侧各有一间房，在复式的上有一间主人房和两间客房，每间客房内均带有洗手间，楼下拥有两间房的复室不多见，这样一来，对于实现家庭内部的分层居住现在很多复室楼下没有房间，是不具备长期使用价值的，接待功能就更差别，失去了复室的意义。
图片上为一房房间和内部楼梯的位置，在房间的背后还有一间双层的小储藏室
“深业·新岸线2期首府”考查流水帐图片之：2期东侧为本项目的一期，一期已经于2005年12月22日入伙，它的建筑高度和2期差不多，所以东侧的近处可以看到一期的部份园林景观和楼体的外观。
2期东侧的远处为宝安区行政中心，远处景观和近处景观都很一般，只是东侧的远景还可以多少看到宝安区行政中心和广场。
“深业·新岸线2期首府”考查流水帐图片之： 2期西侧隔项目的在建学校，紧临西乡河和新安六路，西面建筑高度普遍很低，远处景观还不错，远可看远处的城区的全景，西南可以看到远处的海景和海上的一座小岛，景观还可以，西北侧可以看到远处的山景和城区的全景，景观虽不如南面的好，可是也十分的开阔。
“深业·新岸线2期首府”考查流水帐图片之： 2期南面为填海区，地块比较平整，隔一段距离的原始地貌，不远处可看到在建的滨海大道，远处海景也十分漂亮，可以看到海上的船只和海边，只是项目西南侧为临时的建筑材料市场，堆放了很多的建筑材料，而且多是临时的铁皮房，十分的不好看，有些碍眼，除此之外，南面视野十分开阔，远可看海景，近处只有的是黄土和临时建筑了。
“深业·新岸线2期首府”考查流水帐图片之： 2期北面隔创业路为规划并即将动工的有一座中学、一座小学，紧靠在一起，中学占地约1万7、小学占地约1万，此处目前为原始的黄土地貌，地块较为平整，与它紧临的西侧是“御景湾”，东侧为在建的区间路。
2期北面景观视野十分开阔，目前景观主为是近处的黄色地貌和远处的城市建筑。以后的话还应该会有一所学校的景观。
“深业·新岸线2期首府”考查流水帐图片之：在项目的一期看在建的二期
“深业·新岸线2期首府”考查流水帐图片之：已入驻一期的华润万家，它距离二期还是很近的
