“桑达·棕榈堡”唯论
半求
banq@vip.163.com

导读：
    ■前言
    ■项目劣势
    【靠近中心大道，临街房子受噪音影响】
    【天虹商场虽好，但存在少许人流干扰】
    ■项目优势
    【桑达·棕榈堡是沙井第一个围合式社区】
    【桑达·棕榈堡位于沙井最中心、商业最发达的地段】
    【桑达·棕榈堡小区整体园林面积为深圳西部工业组团最大】
    【桑达·棕榈堡是沙井第一个完全人车分流的小区】
    【桑达·棕榈堡管理费较实惠】
    【桑达·棕榈堡以大户型为主，9070政策下具有稀缺性】
    【桑达·棕榈堡位于无缝对接的临港产业区】
    【沙井具机会窗效应】
    【沙井3年内将仅有3个商品房项目供应，供小于求】
正文：

    ■前言
 
    位于宝安沙井中心区天虹商场南侧、丽沙花都北侧的“桑达·棕榈堡”，是沙井第二个商品房项目，同时，也是沙井地段最核心的商品房。“桑达·棕榈堡”由成立于1989年、起劲已有17年历史的深圳市桑达房地产开发有限公司开发。

    占地47918.75平方米、建面105420平方米的A314-0566地块、容积率2.2的“桑达·棕榈堡”，预计将在2006年10月份销售。

    项目规划住宅九栋围合而建，11—18层，约864户，其中两房两厅一卫（74.08㎡—87.22㎡）约184户，三房两厅两卫（107.64㎡—114.15㎡）约446户，四房两厅两卫（132.65㎡—157.8㎡）约218户，五房和复式（152.38㎡—190.6㎡）约16户。商业沿街布置层高为6米的商铺，面积约50㎡—80㎡。

    项目估计10月份项目开始销售。
 
    半求www.banq.cn认为，要了解 “桑达·棕榈堡”，应该从横向、纵向上来分析，单就产品说产品不足以真正搞清楚项目的角色，并要抓住其个性或者说唯一性方面去判断，半求称之为个性研究或者说“唯一性研究”（半求简称其为“唯论”）。
 
    为了能让消费者更全面的了解“桑达·棕榈堡”，现将《“桑达·棕榈堡”唯论》分为“项目劣势”、“项目优势”两个部分。

    ■项目劣势

    【靠近中心大道，临街房子受噪音影响】

    项目东侧就是沙井中心区四车道与六车道相夹的中心大道，车流量将对临街房子造成一定的噪音影响，与丽沙花都的情况是一模一样的，这也是小区较少的缺点之一。

    不过好在临街出设计的房子数量并不多，适当地降低了影响的程度，同时半求www.banq.cn认为围合的设计，也有助于未来形成安静的内部环境。

    【天虹商场虽好，但存在少许人流干扰】

    项目北侧就是天虹商场、真功夫快餐、肯德基、一番拉面等，生活非常方便，可以说是沙井最方便的地方。

    虽然桑达·棕榈堡的出入口远离了商场方向，不过半求www.banq.cn认为，商业也带来了少许的人流干扰，这或许就是居住核心区域的必然代价。

    ■项目优势

    【桑达·棕榈堡是沙井第一个围合式社区】

    沙井第一个商品房项目丽沙花都的规划，属于典型的排排坐，兵营式。这样的设计导致集中的花园绿地小，室外活动空间较为零散。

    桑达·棕榈堡在对比了招商海月、蔚海岸的优劣之后，设计了围合式小区与局部组团的综合式设计，是沙井第一个围合式社区。

    【桑达·棕榈堡位于沙井最中心、商业最发达的地段】

     项目北侧就是天虹商场，以及全省最大、面积达6万平方米的街道级休闲广场--沙井市民广场，真功夫快餐、肯德基、一番拉面等也近在咫尺，生活非常方便，可以说是沙井最方便、最核心、商业最发达的地方。

    半求www.banq.cn认为在城市化过程初期，由于认识需要时间和过程，最核心地段价值往往被低估，具有比非核心地段更大的空间和价值。

    【桑达·棕榈堡小区整体园林面积为深圳西部工业组团最大】

    桑达·棕榈堡室外活动空间达到3万多平米的集中式园林，采用了整体中央公园与局部组团园林（两处）的设计手法，整体园林与较小的两个组团园林紧密结合。

    园林面积面积超过3万平米，遥遥领先深圳西部工业组团（沙井、松岗、福永）的其它小区，是深圳西部工业组团内最大的小区整体中央公园。项目预计8~9月份销售，目前基础工程进行中。

    【桑达·棕榈堡是沙井第一个完全人车分流的小区】

    沙井第一个商品房项目丽沙花都，多层采用架空平台，平台下为车库的设计手法，小高层则采用地下车库与地面结合的方式处理车位，因此人车绝大多数都是不分流的。

    而桑达·棕榈堡实现了全面的人车分流，成为沙井第一个完全人车分流的小区。半求www.banq.cn认为人车彻底分流，对于保障小区内部的安全性、区分功能区间意义重大，特别对于老人小孩子就尤其如此。

    【桑达·棕榈堡管理费较实惠】

    桑达·棕榈堡虽然还处于建设之中，但是物业管理公司已经确定：花样年。花样年以低价为号召，短时间内打下了大片江山。可见在保证管理质量基础上较低的管理费还是很有吸引力的。

    虽然现在还没有看到公布管理费，但相信以地价为号召的花样年，在本项目上将依然继续此策略。
 
    【桑达·棕榈堡以大户型为主，9070政策下具有稀缺性】

     桑达·棕榈堡占规划住宅九栋围合而建，11—18层，约864户，其中两房两厅一卫（74.08㎡—87.22㎡）约184户，三房两厅两卫（107.64㎡—114.15㎡）约446户，四房两厅两卫（132.65㎡—157.8㎡）约218户，五房和复式（152.38㎡—190.6㎡）约16户。商业沿街布置层高为6米的商铺，面积约50㎡—80㎡。

    本项目以大户型为主，三房及以上达680户，占79%。最小的两房也在74平米以上。可见，本项目是一个以大户为绝对主力的小区。在“9070”政策下，相信沙井其它项目必然要做调整，因此桑达·棕榈堡产品户型具有稀缺性。
  　
    【桑达·棕榈堡位于无缝对接的临港产业区】

    沙井靠近国内第四大航空港——深圳宝安国际机场、直通港澳的福永外海码头，区内广深珠、梅观、机荷三条高速公路与107国道纵横交错、大铲港距离不远，是典型的无缝对接地区，是实现海陆空联运的最佳场所。去年深圳保税区扩区就选中了沙井，看中的就是这种无缝对接的优势。

    同时，沙井靠近深圳航空港及海运港，是临港产业的聚集重镇。因此半求www.banq.cn认为，片区具备了发展carmall、特色商业、批发商业的基础。

    唯一遗憾的是，片区及周边目前第三产业不发达，在很大程度上影响了这个目标的实现。

    【沙井具机会窗效应】

    沙井有工业企业约1500家，其中三来一补企业620家全街道配套宿舍1200万平方米，但在丽沙花都之前，却没有一个商品房项目。

    沙井是总人口接近100万人的工业重镇，被规划为深圳西部工业组团的主中心。拥有1500多家工业企业，2005年上半年规模以上的工业企业产值就达117.38亿元。2004年人均GDP接近4000美元。

    沙井户籍人口2.7万，有海外华侨、港澳同胞超过9万，分别世界上20多个国家和地区。这些华侨，都有很多亲戚留在沙井，华侨购房自住和赠送亲戚的现象很多。因此半求www.banq.cn认为沙井可能具机会窗效应，对于这一点，还要结合数据进一步研究。

    【沙井3年内将仅有3个商品房项目供应，供小于求】

    根据香地咨询www.banq.cn监测，2009年之前沙井将仅有土地面积47918.75平方米、建筑面积105420平方米的桑达·棕榈堡；地块面积70038.47平方米，建筑面积168090平方米的“鸿荣源·禧园”；地块面积20000平方米，建筑面积50000平方米的鹏深实业的处女作品推向市场。

    以上三个项目的总建筑面积不过32.3万平米，年均10.8万平米，除开商业，大概在24.8万平米，年均8.3万平米，按100平米/套计算，每年仅有830套房产面世，对于一个百万人口的片区来说，无疑太少了。