“荔香公园·名家富居”唯论
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导读：
■前言
■项目劣势
【容积率稍高】
【公共交通稍显不便，但路网极其发达】
■项目优势
【马家龙片区内，小区园林面积仅次于第一大盘麒麟花园】
【2006南山唯一临深南大道但又不受噪音影响的新盘，大道正耗资亿元改造】
【2006南头唯一纯住区】
【2006南山新盘车位户数比亚军楼盘（别墅除外）】
【片区高赠送、大户型楼盘的最后案例】
■区域特点
【片区是深圳企业孵化重地、南山聚财钱袋子】
【南山教育资源最密集的片区：全系列学校】
【南山市政公园最密集的片区：2拖2】
【临近高新区中区西片区：深圳第三大写字楼中心带动租赁】
【临近中国最留金的土地：119亿/平方公里】
正文：
■前言
“名家富居”占地面积26572.9平方米、建筑面积117600平方米、容积率4.4。小区由5栋33层的高层住宅、3栋18层小高层和1栋商业组成，呈半围合式布局，项目目前正在发售中。
项目户型包括100平米左右的三房两厅两卫、140平米左右的四房两厅、70平米左右的二房两厅等户型。其中110-128平米左右的三房两厅两卫为主力户型。
半求www.banq.cn认为，要了解 “名家富居”，应该从横向、纵向上来分析，单就产品说产品不足以真正搞清楚项目的角色，并要抓住其个性或者说唯一性方面去判断，且称之为个性研究或者说“唯一性研究”（简称其为“唯论”）。
为了能让消费者更全面的了解“名家富居”，现将《“荔香公园·名家富居”唯论》分为“项目劣势”、“项目优势”、“区域特点”三个部分。
■项目劣势
【容积率稍高】
半求
www.banq.cn认为容积率是衡量一个小区单位面积承载人口的关键指标，也是衡量小区居住舒适度的最重要指标。容积率越小，单位面积上居住的人口就越少，自然居住就越舒服。
“名家富居”做为一个十万平米居住区，4.4的容积率多少有些许遗憾。不过，在目前深圳市政府着手普遍提高住宅容积率的形势下，未来“名家富居”这种容积率成为主流将已经不是疑问。
【公共交通稍显不便，但路网极其发达】
项目靠近深南大道，与国土局办公楼前的车站距离最近，但总体来说，公共交通还不能和南头等区域媲美，稍显不便。当然，这里用的只是稍显不便，中等偏上的交通保障是肯定的，比后海的交通还是强多了。
但是“名家富居”是今年南山区唯一推出的最临近深南大道的楼盘，它的交通网络四通八达，深南大道、北环大道、南山大道、南海大道近在咫尺，另外距离新建的南坪快速也大约只有十分钟的车距。
无论是往东行到福田，还西行到宝安，或北行到龙岗，都十分方便的，同时任何一个方向都可以提供两条线路进行选择。
在深圳私家车比较普遍的情况下，路网是不可小视的重要因素。
■项目优势
【马家龙片区内，小区园林面积仅次于第一大盘麒麟花园】
“名家富居”是马家龙片区内仅次于区域内第一大盘麒麟花园的、带有近2万平米花园的小区，处于亚军位置。与没有小区的缤纷年华比较起来，无疑强得很多，小区花园，是业主室外活动、散步、休闲的最主要场所，对于提升生活质量意义重大。
项目户户带入户花园，大部分还有带有阳光大花池；同时60％南向户型，北向户型有园林景观和外部住宅景观； 而2.9米层高、挑高4.5米架空层，这样的标准在区域内也属于领先水平。
户户赠送步入式凸窗，部分设置弧形景观阳台，更好观景，利于采光通风；小区内人车分流，动静分区；部分楼层设空中花园，顶层设置空中泳池；
小高层达实用率86%，高层达84%，实用率不错。
【2006南山唯一临深南大道但又不受噪音影响的新盘，大道正耗资亿元改造】
“名家富居”是2006年南山区唯一推出的最临近深南大道的楼盘，但是与大道之间又有建筑物隔离，享受了便利又回避了噪音。在深圳的相关规划资料中，是这样定性这条远近闻名的大道的：“深圳城市干道”、“禁止大型货车通行，部分路段禁止货车通行”、“深圳最主要的生活景观大道”、“深圳东西公共交通主线”。
深圳政府已经决定，深南大道将于2006年9月20日开始动工改造，在道路修缮方面，深南大道的改造为重中之重。在照明改善方面，将完善深南大道灯光长廊为重点的城市景观照明系统，包括建设科技园灯光景区、整合竹子林灯光景区、完善中心公园灯光景区、改造蔡屋围灯光景区等，这部分工程将于2006年实施，2007年春节前争取完成。
预计政府将为此次改造投资超过亿元。半求www.banq.cn认为购房跟随主流，总是受益的。
【2006南头唯一纯住区】
半求www.banq.cn认为严格意义来说，“名家富居”并不是纯粹的居住区域，因为其本身有一栋商业，但是，规划师在设计的时候，聪明地将商业与小区围栏隔开，而住宅则完全独立并用栅栏围合起来，实现了纯居的价值。
商业和居住分开，对于业主来说，可以获得：更安静的环境、更纯的人流关系、更纯粹的社区文化，好处是比较明显的。同时，其东面的缤纷年华楼下就是一个大型裙楼商业，加上不远处（步行距离大约10分钟内）的满家福等，基本的生活所需的商业都可以满足。
【2006南山新盘车位户数比亚军楼盘（别墅除外）】
“名家富居”共有1013户，停车位1067个，车位户数比为1.05：1，也就是每户拥有1.05个车位，我们来看看周围一些楼盘的车位配置比例（由差到好排列）：
01、海怡东方花园 0.54：1
02、海阔天空 0.67：1
03、恒立•听海 0.68：1
04、阳光带海滨城 0.74：1
05、滨福世纪广场 0.80：1
06、滨福庭园 0.87：1
07、熙湾 0.89：1
08、英伦春天 0.95：1
09、纯海岸 1.00：1
10、名家富居 1.05：1
11、卓越•浅水湾 1.53：1
名家富居仅次于卓越•浅水湾，车位户数比为2006南山新盘车位户数比亚军楼盘（别墅除外），车越来越多，车位不可忽视。
【片区高赠送、大户型楼盘的最后案例】
“名家富居”户型特点主要是户户有入户花园、露台、步入式凸窗等，赠送面积比较大，是片区内赠送比例最大的小区。
随着深圳新版查丈条例的实施，高赠送方案将不再批准，片区内仅有的剩余地块不可能再有高赠送楼盘的出现，入户花园、跳高露台等都受到制约。
同时由于9070政策实际为90100政策，因此，半求www.banq.cn认为未来类似“名家富居”这样的以三房、四房为主力的小区将不可能在区域内出现。
■区域特点
【片区是深圳企业孵化重地、南山聚财钱袋子】
“名家富居”800米范围内，有三个企业孵化基地：毅哲大厦企业腐化基地、南山企业孵化基地、南山软件园孵化基地。这些企业孵化基地均为政府运营，不少企业从这里发展壮大起家。
同时，南山地方税务局、南山国家税务局、深圳地税稽查分局、南山海关均位于楼盘800米范围内，南山所有聚财的机关全部集中在此，半求
www.banq.cn认为这里是南山的钱袋子。
【南山教育资源最密集的片区：全系列学校】
“名家富居”周边拥有小学：南山实验小学、南山实验小学（麒麟）分部、南头城小学；拥有中学及以上：南山实验中学、南头中学和深圳大学，还有未来的深圳艺术学校。
以项目为圆心，方圆2000米范围内集中了从幼儿园到大学、艺术院校及研究院的选系列教育资源，共7家（不包括幼儿园），成为南山教育资源最密集的区域。
更重要的是这些学校的教育质量一直在深圳名列前茅，大家可以到南山教育局网络看看对于这些学校的评价。这对于业主的一下代所接受教育意义重大，让业主孩子能赢在教育的起跑线上。
【南山市政公园最密集的片区：2拖2】
“名家富居”位于深南大道与艺园路交汇处的西北侧，距离22万平方米的荔香公园和49万平方米的中山公园步行距离分别在3分钟~15分钟之间，并位于两者的中间位置。
这两所公园也是南山人主要的休闲聚会场所，两大公园都为“名家富居”业主的户外休闲运动提供了极大的方便，半求
www.banq.cn曾居住麒麟花园一年有多，对此深有体会。
两个公园，在很大程度上丰富了“名家富居”业主的户外运动，这种免费的公共户外活动场所不是每个楼盘都能够拥有的，何况像“名家富居”这种同时拥有两大免费市政公园的楼盘
在两大公园的基础上，在项目的东北角，还规划有大约2000平米的片区公园，还有就是，谁敢说深圳大学不是一个开放式的公园？这种2拖2的公园布局，其密集程度，还有哪个新盘拥有？
【临近高新区中区西片区：深圳第三大写字楼中心带动租赁】
小区靠近深圳高新区中区西片区，这是除高新区南区以外，唯一的预留了众多地皮的新片区，正因为如此，很多企业总部就纷纷落户，其中包括深圳软件园、西门子深圳总部、科技创业服务中心、上汽集团、翰宇生物、太阳生物科技、华生元基因工程、维用科技、珀金埃尔默实业、同域计算机有限公司、安惠实业、长科实业、赛百诺、意杰电子、长园新材、北大生物港等等。
这些企业落户之后，对于周边住宅的带动是明显的，这也是2000年半求www.banq.cn在麒麟花园处于停工状态下勇敢杀入的主要原因。同时，企业带来就业机会，就业机会带来租赁市场。
《深圳市城市总体规划》将深圳高新区定位为科学园式的高新技术开发基地；《深圳市南山区分区规划》将此区定位为以高新技术工业为主，相应配套部分住宅等配套设施的园区；《深圳市高新技术产业园区土地利用规划》将此区定位成未来重点发展电子、信息产业的区域，也是集科研、开发、试制、培训、孵化、创业、办公及金融贸易与居住为一体的综合功能区。
基于片区雄厚的产业基础和高新区人员的工作生活特点，高新片区是半求从2002年开始就非常看好的片区，至今两三年过去，如今已经有十多个楼盘建成或者在建设中，而一些高科技写字楼拔地而起，片区已经成为深圳西部最重要的写字楼中心、深圳第三大写字楼中心，同时也是写字楼租金性价比最高的，今已非昔比。
深圳高新区集中了众多写字楼，据半求统计，片区完全建成以后，写字楼供应面积为130万平方米，仅仅比深圳中心区200万平方米的供应面积少70万平方米。可能很少有人会关注它，深圳高新区是深圳福田中心区、罗湖人民南之后的深圳第三大写字楼重地，也是南山第一大写字楼中心，而且深圳高新区是深圳高科技企业总部的集中地。
写字楼越多，商务活动就越多，租赁越活，这就是规律。
【临近中国最留金的土地：119亿/平方公里】
2005年，深圳高新区实现工业产值1368亿，以11.5.平方公里面积计算，单位面积产值为119亿/平方公里，犹如半求在
《深圳，谁能抛弃你？！》一文中所分析的，深圳高新区至今已经连续6年成为全国最留金的土地。如果在单位面积土地上铺上119亿的百元大钞，那是什么样的景观？
而区域内的房价，也从当年关注时的6000元/平方米上涨到目前的15000元/平方米。
而与此同时，深圳高新技术产业带的产值为3331亿，单位面积产值为21亿/平方公里。而深圳每单位面积产值为1.75亿元/平方公里，两项指标生产总值居国内城市之首。但这两个数据在深圳高新区面前比起来，实在是差得太远哪。
如果按照资金密度决定城区价值、城区价值决定土地房产价值的逻辑推理，深圳高新区目前的房价和土地走势是完全在意料之中的，同时，其也必将带动周围土地价值提升。