“枫情·梧桐半山”考查流水帐
半求
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〖时间〗：2006年06月30日13：10~15：50
2006年08月28日15：00~17：20
〖天气〗：晴、阴、小雨
〖事件〗：实地步行考察沙头角梧桐山畔“枫情·梧桐半山”
〖地点〗：梧桐山国家森林公园南侧，盐田区政府以北、沙头角梧桐路与海山路交汇处
〖实录〗：
导读：
■基本情况
■片区情况
【公园密集区：紧邻梧桐山国家森林公园、海山公园】
【盐田中心区：政治、文化、商业、娱乐、居住、医疗中心】
【近期交通网络中等，远期8#地铁500米外设盐田政府站】
■考察情况
【最紧邻梧桐山国家森林公园的楼盘】
【地势起伏落差50米：与万科东海岸、东方尊峪类似】
【纯板楼：全一梯两户】
【降板侧排：横梁稍多】
【阳台配比大、复式一楼两卧室：灰色地带设计极为充裕】
【所有厨房都设计有生活阳台】
【三角形观景阳台首次现身深圳】
【深圳东部非别墅类的最高层高：3.11米】
【东部快速通道在项目以北850米】
【环梧桐山商品住宅项目中，容积率最低的楼盘】
【车位户数比1.05：1】
■项目景观
■开发商简介
【旭飞城市公寓系列：中国小户型第一品牌】
【旭飞：创造深圳地产个人投资记录】
■数据及用料
正文：
■基本情况
位于盐田区梧桐路与海山路交汇处，沙头角林场的西北处，梧桐山国家森林公园入口西侧的“枫情·梧桐半山”，是深圳小户专家旭飞地产的首个豪宅项目。
占地面积27541.4平米、建筑面积59464.39平米（计容积率面积48188.67）的“枫情·梧桐半山”，其主力户型为125—270平方米的三房、四房，主体建筑结构为7-10层的小高层、TH。
“枫情·梧桐半山”其实只是项目的推广名，在政府的备案中，则是旭飞·桐林花园。作为唯一座落与国家森林公园内、三面环山的新盘，项目于2006年春交会正式亮相，估计10月份项目开始销售。
■片区情况
【公园密集区：紧邻梧桐山国家森林公园、海山公园】
“枫情·梧桐半山”位于梧桐山脚下，地势较高，高出深盐路约20米左右，东侧紧邻梧桐山国家森林公园的入口，入口处有保安把守，北侧紧邻梧桐山山体，地貌呈趋缓势上升，节假日和周未此处爬山的人较多。
项目东南，走路约5分钟，可以到达海山公园，此公园修建于2000年，是座山体公园，目前它和梧桐山国家森林公园、航母广场一起，成为沙头角居民平时主要的休闲场所。
在特区内，沙头角盐田区政府一带是公园分布较为密集的区域之一。此处步行至沙头角汽车站约十分钟左右，沙头角汽车站有长途客车，可以到达外地，此处的主要交通路线还是依靠于深盐路上的103、205、202、208、360等多路公交线路。
【盐田中心区：政治、文化、商业、娱乐、居住、医疗中心】
项目周边除去梧桐山外，东侧紧邻为梧桐山宾馆、沙头角林场招待所、盐田网球中心，南侧为沙头角保税区文化中心和沙头角保税区生活中心、盐田区行政文化中心及其广场，此处超市、医院、酒店、餐厅等等比较齐全，是人气比较旺的生活区。西侧是盐田区人民医院和田东中学等等。
在项目周围的商品房小区有：新世界倚山花园及翠林别墅、旭飞·华逸园、东部山海家园、碧桐海苑等，生活氛围比较浓厚，只是沙头角保税区的暂住人员较多，影响了居住层次，不过此处设立了田东派出所，治安不错。
从海山路往南走，约三百米处为盐田区政府，建筑是近03年修的，无论是道路，还是建筑、设施都现代、清爽、干净。周边商铺多为一些中高档商场，生活比较便利，在盐田区政府旁边修建有盐田区文化中心、盐田区图书馆、盐田区少儿活动中心等等公众设施，再加上区政府前面的文化广场和绿化设施，一直到沙头角明思克航母世界，都是休闲娱乐的场所。为此片区的居住者提供了较方便的业余生活。
【近期交通网络中等，远期8#地铁500米外设盐田政府站】
“枫情·梧桐半山”虽然处于梧桐路与海山路交汇处，不过梧桐路似乎已经年久，多个路段双方向也只能并排行驶两部车，所以，本项目的交通80%的要依靠海山路来完成，海山路是盐田区政府侧的双向四车道。
海山路是与深盐路相连的，深盐路上的货柜车还是比较多的，但项目远离道路，在沙头角海关忙的时候，货柜车就会造成深盐路的拥挤，这时，出行又必须要依靠梧桐路，所以，两条道只能选择性的利用，不能同时提供较好的完美路线。
不过，远期来看，8#地铁500米外设盐田政府站，项目属于一级辐射区。
■考察情况
【最紧邻梧桐山国家森林公园的楼盘】
项目可以在梧桐路北转海山路直接到，也可以深盐路盐田行政文化广场处（即盐田区政府）北转海山路直接到达，通往项目工地入口处，设置了泥头车清洗池，在此条路上临时售楼处已经开放，但正式售楼处则还在装修之中。
项目正在修建中，小高层已修建至七层左右了，中间部份的矮层有的正在打地基也有的修建到了三层，幼儿园则刚刚开始做基础。
1栋的外侧为商场，以及未来的室内游泳池、会所，目前此处进度较快，售楼处将安排在此附楼，而内部装饰都还没有动工，分墙和样板房都还没有开始，样板房应该到十月份才可能开放。
“枫情·梧桐半山”位于梧桐山国家森林公园入口西侧，其项目南侧的外墙与梧桐山国家森林公园平齐，而它的东、北两面被梧桐山国家森林的登山路环抱。
紧靠山的“枫情·梧桐半山”是深圳最紧邻梧桐山国家森林公园的楼盘，进入工地，由于森林公园的原始植被几乎紧贴建筑，给人突出的感觉就是空气极为清新，而且环境温度应该比市区要低3度左右。
【地势起伏落差50米：与万科东海岸、东方尊峪类似】
“枫情·梧桐半山”的地块是坡地式形态，北高南低，地势起伏落差大约50米。这种起伏地势，与万科东海岸、东方尊峪极为类似。
同时，项目比南册小区的地平高出大约3~4米，小区花园就已在地势心理上取得优势。不过遗憾的是南面却是两栋小户型的出租住宅和“鑫茂”公司的女工宿舍楼，对本项目的近景造成了影响，但是小区容积率则不高。
一次考察其间下起了小雨，工地的路确实比较难走，比较泥泞。不过在晴天考查的当天，地势起伏及与山林的无距离结合，虽然烈日中空，但是环境温度比城区低了起码3度，而且环境让人感觉轻松，犹如到了宁静纯粹的乡间山野，项目的宁静，犹如世外桃源，如果说有噪音，那么就是虫鸣鸟叫了。让人感觉非常良好，有世外桃源之感。
项目外围的1、2、3、8栋为层数不高的小高层，分布在工地四周，而在项目中间的为5、6、7三栋连排。
【纯板楼：全一梯两户】
项目为一梯两户的纯板楼，采光通风均属一流。每层一部电梯（一些单元为两部电梯），电梯与消防梯对置，这样一来，消防梯同时还为电梯厅输送光线、空气，同时大大改善了电梯厅的空间感。
消防梯同样自然采光，同时转换平台直接与外界结合，在转换平台上，看梧桐山国家森林公园，树木几乎用手就可以摸到。而电梯一侧上下连通，是水电井位置。
【降板侧排：横梁稍多】
项目楼板除去降板29公分的洗手间和厨房外，地板很是平整，不过稍微遗憾的是，项目户内顶上的横梁较多，如果未来需要修改内部间隔，就必须要吊顶。
同时，仔细观察就可以发现，项目侧排洗手间和厨房的污水管90%以上采用了侧排设计。关于侧排的优点，以前半求也阐述过：
厨房、卫生间的排水，一般都是穿越楼板实现上下的连通。但是本项目则设计成侧排，也就是所有的污水全部先通过侧面墙到室外以后再进入集中排水管。
侧排有什么好处呢？大概有这么几点：（1）、不穿越楼板使楼板更整体，质量更好，毕竟楼板是长期承重的。（2）、检修方便，无须进入户内干扰业主生活。（3）、防臭功能得到提高。（4）、上下邻居噪音影响减少到最低限度。（5）、万一要更新则很容易。
【阳台配比大、复式一楼两卧室：灰色地带设计极为充裕】
除D户型外，其余户型均设计有三个及以上的阳台，最多的户型拥有的阳台（包括露台、天台）达到7处，室内于室外空间衔接的灰色地带设计极为充裕。
同时，顶楼有些复式户型，此户型就是较多的阳台、露台、天台设计，在户型中间位置的小储藏室，更值得一提的是，一些复式一楼有两个卧室接待客人非常方便，一楼有两个房间的复室在深圳供应太少了。
【所有厨房都设计有生活阳台】
在本项目的厨房中，设计有集中烟道，多数厨房呈条状，烟道设计在墙壁的拐角处，减少了对装修和使用上的影响程度。
部份的厨房与洗手间紧挨着，户户厨房都带有生活阳台，有的生活阳台是与客厅的阳台是相连在一起的，阳台比较大。在厨房做事，可以一边看风景。感觉不错吧？
【三角形观景阳台首次现身深圳】
项目中，只有少部份带有入户花园，有一些带有露台设计，大多数户型都是多阳台设计，在客厅、卧房、厨房等地方都设计有阳台，而且有些阳台设计比较长不是很宽，景观非常不错。
有部份的观景阳台设计为三角形，三角的两边都是通透设计，视线非常开阔，南可以看到沙头角生活区的景观，北可以看到梧桐山景观。这样的阳台设计在深圳住宅建设中应该是第一次使用，但在内地一些城市，为了外立面的整齐，以前是有过这种设计的。
【深圳东部非别墅类的最高层高：3.11米】
经过现场测量，“枫情·梧桐半山”的客厅、房间、电梯厅、楼梯间装修前净层高均3.11米。这个高度，在深圳全市数一数二，甚至超过很多别墅的单层高度。在深圳东部非别墅类物业中，这个高度则位居第一。
层高够高带来的空间的改善，非常令人舒服。同时，从单纯的面积核算，转变了空间核算，或许这个项目给出了很好的答案。
【东部快速通道在项目以北850米】
连接莲塘与盐田港的东部快速通道在项目以北850米处。由于道路的标高高于项目大约80米，加上投影距离，道路对于项目的影响非常之小。
半求想，对于这条道路，更应该看中其对于连续罗湖、福田的交通意义，无须过度担忧其环抱影响。
【环梧桐山商品住宅项目中，容积率最低的楼盘】
半求www.banq.cn认为容积率是衡量一个小区单位面积承载人口的关键指标，也是衡量小区居住舒适度的最重要指标。容积率越小，单位面积上居住的人口就越少，自然居住就越舒服。
“枫情·梧桐半山”的容积率为1.70，是环梧桐山商品住宅项目中，容积率最低的楼盘。特别是在深圳住宅容积率即将普涨的情况下，这个容积率以后将越来越少和深圳市民见面了。
【车位户数比1.05：1】
项目占地面积27541.4平米、建筑面积59464.39平米的“枫情·梧桐半山”总户数为274户，停车位288个，计算得出车位户数比1.05：1。
也就是说，户均车位每户一个稍多。在私家车普及程度越来越高的今天，车位是一个非常重要的指标。
■项目景观
“枫情·梧桐半山”的山体景观是超一流的，只是因为是小高层的原因，只有很少的单位可以看到海景，主要的景观还是以梧桐山国家森林体育公园为主。
东侧主要可以看到梧桐山、梧桐山宾馆和新世界倚山花园和海山公园的景观，南侧主要是为沙头角文化中心、生活区和盐田区政府大楼的景观。东南处可以俯视整个盐田网球中心。
西侧可以看到田东中学的操场，远处也是梧桐山体，在北侧除了梧桐山就没有任何的景观了，看到的都是梧桐山上的黄牛木、紫皮樟等一些冠大花多、常绿乔木的绿色，景观十分的诱人和耐看。
■开发商简介
【旭飞城市公寓系列：中国小户型第一品牌】
1996年以前，深圳一直是中大户型唱主角。1995年首次涉足房地产的旭飞，当年推出的旭飞花园一期首创板式围合式小户型公寓；1998年上半年，旭飞花园二期在深圳首创“一把钥匙开启一个完整的家”的酒店式公寓；1998年下半年，旭飞城市广场首创跃式小户型“SOHO”公寓；1999初，旭飞华天苑首创最小面积15.6m2小户居家公寓，将小户型功能发挥到极至；1999年中，旭飞华清园首创“复式小户型”都市休闲公寓；2000年，旭飞华达园首推“东瀛风情小户型”，将小户型的空间运用和投资价值发展到更高层次，从而奠定了“旭飞城市公寓系列”作为中国小户型第一品牌的领先地位。
1999年将旭飞实业、旭飞地产、旭道地产、光彩红地产、厦飞龙置业及上市公司好时光股份等纳入成立了旭飞集团。 “旭飞城市公寓系列”成功后，2002年，旭飞以“全国连锁开发、品牌集约经营”的经营方针，全新推出好时光休闲（酒店）公寓全国连锁品牌。
位于深圳罗湖体育中心旁的华清店、位于东门螺岭的华隆园、北京北五环邻近奥运村的连锁物业龙城花园.燕京时光，位于三亚湾畔的连锁物业椰海时光等，这些都属于好时光休闲（酒店）公寓系列。与此同时，厦门、珠海、广州等地的好时光连锁公寓也已进入建设阶段或前期开工准备阶段。
【旭飞：创造深圳地产个人投资记录】
旭飞还史无前例地在华达园实行“物业回购计划”引起轰动。2002年6月，一名客户一次性买下旭飞·好时光138套物业，再次刷新了2001年由旭飞华达园创下的一人投资51套公寓的深圳地产个人投资记录。
一个楼盘、一次性138套的交易记录，在深圳至今没人打破。
■数据及用料
【测量数据】
楼梯宽度为：1.20米
洗手间降板：29公分
客厅层高为：3.11米
房间内净层高为3.11米
电梯间高度为：3.11米
楼梯间高度为：3.11米
主墙体厚度：20公分
洗手间楼板厚度：13公分
内分隔墙厚度为：10公分
客厅楼板厚度为：12公分
公共楼板厚度为：16公分
厨房楼板厚度为：12公分
【部份用料】
永高牌的电线管材、金龙牌镀锌电焊网、普通硅酸盐水泥、911地下建筑防水涂料、盐田港股份有限公司的混泥土------
距离“枫情·梧桐半山”南面的盐田区政府前的文化广场：
在海山路与梧桐路交汇处看在建的“枫情·梧桐半山”：
“枫情·梧桐半山”的沙盘：
前几个月刚开始建的“枫情·梧桐半山”项目：
“枫情·梧桐半山”原来的地块是与梧桐山连为一体的：
在“枫情·梧桐半山”东侧的登山道上山后，梧桐山上的景观：
“枫情·梧桐半山”项目周边除去梧桐山外，东侧紧邻为梧桐山宾馆、沙头角林场招待所、盐田网球中心，南侧为沙头角保税区文化中心和沙头角保税区生活中心、盐田区行政文化中心及其广场，此处超市、医院、酒店、餐厅等等比较齐全，是人气比较旺的生活区。西侧是盐田区人民医院和田东中学等等。
在项目周围的商品房小区有：新世界倚山花园及翠林别墅、旭飞·华逸园、东部山海家园、碧桐海苑等，生活氛围比较浓厚，只是沙头角保税区的暂住人员较多，影响了居住层次，不过此处设立了田东派出所，治安不错。
从海山路往南走，约三百米处为盐田区政府，建筑是近03年修的，无论是道路，还是建筑、设施都现代、清爽、干净。周边商铺多为一些中高档商场，生活比较便利，在盐田区政府旁边修建有盐田区文化中心、盐田区图书馆、盐田区少儿活动中心等等公众设施，再加上区政府前面的文化广场和绿化设施，一直到沙头角明思克航母世界，都是休闲娱乐的场所。为此片区的居住者提供了较方便的业余生活。
从下图中可以看出整个外围环境：
“枫情·梧桐半山”与东侧的登山道紧临：
“枫情·梧桐半山”西侧的中学操场：
“枫情·梧桐半山”与登山道之间的距离：
“枫情·梧桐半山”内的楼体紧临梧桐山山体：
“枫情·梧桐半山”项目内刚刚起建的地块：
“枫情·梧桐半山”项目中间的进度和工地：
“枫情·梧桐半山”项目为一梯两户的纯板楼，采光通风均属一流。每层一部电梯（一些单元为两部电梯），电梯与消防梯对置，这样一来，消防梯同时还为电梯厅输送光线、空气，同时大大改善了电梯厅的空间感。
消防梯同样自然采光，同时转换平台直接与外界结合，在转换平台上，看梧桐山国家森林公园，树木几乎用手就可以摸到。而电梯一侧上下连通，是水电井位置。
除D户型外，其余户型均设计有三个及以上的阳台，最多的户型拥有的阳台（包括露台、天台）达到7处，室内于室外空间衔接的灰色地带设计极为充裕。
同时，顶楼有些复式户型，此户型就是较多的阳台、露台、天台设计，在户型中间位置的小储藏室，更值得一提的是，一些复式一楼有两个卧室接待客人非常方便，一楼有两个房间的复室在深圳供应太少了。
下图是厨房内的生活阳台处：
在本项目的厨房中，设计有集中烟道，多数厨房呈条状，烟道设计在墙壁的拐角处，减少了对装修和使用上的影响程度。
部份的厨房与洗手间紧挨着，户户厨房都带有生活阳台，有的生活阳台是与客厅的阳台是相连在一起的，阳台比较大。在厨房做事，可以一边看风景。感觉不错吧？
“枫情·梧桐半山”项目内楼梯的设计，将来采光将不是问题：
在“枫情·梧桐半山”项目内仔细观察就可以发现，项目侧排洗手间和厨房的污水管90%以上采用了侧排设计。关于侧排的优点，以前半求也阐述过：
厨房、卫生间的排水，一般都是穿越楼板实现上下的连通。但是本项目则设计成侧排，也就是所有的污水全部先通过侧面墙到室外以后再进入集中排水管。
侧排有什么好处呢？大概有这么几点：（1）、不穿越楼板使楼板更整体，质量更好，毕竟楼板是长期承重的。（2）、检修方便，无须进入户内干扰业主生活。（3）、防臭功能得到提高。（4）、上下邻居噪音影响减少到最低限度。（5）、万一要更新则很容易。
“枫情·梧桐半山”项目中，只有少部份带有入户花园，有一些带有露台设计，大多数户型都是多阳台设计，在客厅、卧房、厨房等地方都设计有阳台，而且有些阳台设计比较长不是很宽，景观非常不错。
有部份的观景阳台设计为三角形，三角的两边都是通透设计，视线非常开阔，南可以看到沙头角生活区的景观，北可以看到梧桐山景观。这样的阳台设计在深圳住宅建设中应该是第一次使用，但在内地一些城市，为了外立面的整齐，以前是有过这种设计的。
“枫情·梧桐半山”的地块是坡地式形态，北高南低，地势起伏落差大约50米。这种起伏地势，与万科东海岸、东方尊峪极为类似：
“枫情·梧桐半山”项目内建设时保留的大树：
连接莲塘与盐田港的东部快速通道在项目以北850米处。由于道路的标高高于项目大约80米，加上投影距离，道路对于项目的影响非常之小。
半求想，对于这条道路，更应该看中其对于连续罗湖、福田的交通意义，无须过度担忧其环抱影响：
“枫情·梧桐半山”东面的景观山间别墅，绿色悠悠，赏心悦目：
“枫情·梧桐半山”的山体景观是超一流的，只是因为是小高层的原因，只有很少的单位可以看到海景，主要的景观还是以梧桐山国家森林体育公园为主。
在“枫情·梧桐半山”的东南处可以透过海山公园看到部份海景：
“枫情·梧桐半山”东南处可以俯视整个盐田网球中心：
“枫情·梧桐半山”南侧主要是为沙头角文化中心、生活区和盐田区政府大楼的景观，在项目的部的部份单位中可以看到远处的海景和香港的山体景观：
“枫情·梧桐半山”的楼体与梧桐山上的树木零距离接触，打开窗子就可以采摘树叶了：
“枫情·梧桐半山”项目内主要还是以如下图中样的山体景观为主：
