鸿荣源“宝安中心区·西岸观邸”唯论
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导读：
    ■前言
    ■项目劣势
    【片区还在建设之中，不够完善】
    【大铲港在带动区域经济的同时，带来污染】
    【容积率稍高，但即将成为主流容积率】
    【公共交通暂显不便，但路网极其发达】
    ■项目优势
    【户型的适应性改进空间大：N+1】
    【1#地铁新安站距离小区在200米内】
    【关外少有的干净片区】
    【高层基座（二层部份）采用花岗岩全钢挂】
    【宝安中心区内施工组织最佳的住宅项目之一】
    【局部采用清水施工法、电力系统防护措施到位】
    ■商家特点
    【拥有深圳有史以来最大宗商业地块】
    【宝安中心区最大、最全之供应商】
    【产品线最齐全的关外开发商】
    【关外首个成立客户服务组织的开发商】
正文：
 
    ■前言
 
    “鸿荣源·西岸观邸”位于甲岸路和新湖路交汇处，处于甲岸路、新湖路、宝安大道、新安一路围合部，距离修建中的地铁1#线的“新安站”不足200米。“西岸观邸”东南侧是泰华项目、西南侧是润恒地块，未来将形成集中度比较高的住区，同时，将来会于与西南面的商业用地和隔新湖路相望的宝安区政府规划的新商业中心区，共同形成配套齐全的都市核心区商圈。
 
    项目865户，总高92米，占地面积25443.21平米，总建面121564.9平米，容积率3.5。呈围合式小区，规模为地下室两层车库，拥有栋数共计3栋7座28-29层的塔楼。
 
    要了解一个项目应该从横向、纵向上来分析，单就产品说产品不足以真正搞清楚项目的角色。并要抓住其个性或者说唯一性方面去判断，半求www.banq.cn称之为个性研究或者说“唯一性研究”（简称其为“唯论”）。
 
    为了给大家有个全面的了解，将《鸿荣源“宝安中心区·西岸观邸”唯论》分为“项目劣势”、“项目优势”、“商家特点”三个部分。
 
    ■项目劣势

    【片区还在建设之中，不够完善】
 
    宝安中心区虽然有美好的规划，但是除开行政中心、体育馆，其它设施则还在建设之中，估计还需要3年以上的建设期。
 
    这对于居住者来说，还需要忍受较长一段时间，才能享受中心区的配套。
 
    【大铲港在带动区域经济的同时，带来污染】
 
    规划1000万标准箱吞吐量的大铲港，将极大地带动区域经济，为区域房地产带来刺激。这是港口的经济利好。但是在环保上，这则是一个利空。
 
    由于港口很多货车同行，必然给宝安中心区带来较大的废气和噪音污染，这就是港口在环保上的利空。
 
    正如半求www.banq.cn以前所分析的，在工业社会及之前，房地产是经济的正关系，环保并不是决定因素，所以虽然有污染，但依然可以将港口作为一项利好。
 
    【容积率稍高，但即将成为主流容积率】
 
    半求www.banq.cn认为容积率是衡量一个小区单位面积承载人口的关键指标，也是衡量小区居住舒适度的最重要指标。容积率越小，单位面积上居住的人口就越少，自然居住就越舒服。
 
    “宝安中心区·西岸观邸”做为建筑面积超十万平米的小区，容积率3.5有些许遗憾，但并不过高。新的《深圳住房建设规划》中，未来关外的容积率将在3以上。特别是在目前深圳市政府着手普遍提高住宅容积率的形势下，未来这种容积率成为主流将已经不是疑问，特别是在中心区域，将成为主流容积率。
 
    【公共交通暂显不便，但路网极其发达】
 
    项目靠近甲岸路、新湖路、宝安大道、新安一路，未来，海滨大道、沿江高速路建成以后，这里的路网就将更加发达。

    不过，由于目前这里公共交通因为居住人口不多，因此线路还不密集，稍显不便。当然，这里用的只是稍显不便，未来等1#地铁通车以后，这里的公共交通将成为深圳最佳的区域之一，逼近地铁站离小区在200米以内。

    ■项目优势
 
    【户型的适应性改进空间大：N+1】

    户型以76平米至81平米的两房，及103平米至114平米左右的三房为主。设计师在设计时，通过将附送面积预设为可变成房间的方法，户型可进行N+1变化，就是通过附送阳台、入户花园，使得原来的一房可变两房，两房可变三房，三房可变四房、五房，房间实用率大大提高。无论是哪种户型，均可以自己改动，可以将赠送的面积变成增加的一间房，使客户在面积上得到实惠。

    同时，为户型的适应性改进预留了充足的空间。自由组合的空间可以满足客户家庭结构的变化和不同功能的需要，灵活地对室内空间改造升级，有效满足客户多变的购房选择。

    自深圳6月25日新的房屋面积测绘规范实施后，由于凹阳台和露台计算全部面积，这样的设计将不复存在，这种户型未来就绝版了。

    【1#地铁新安站距离小区在200米内】

    2005年3月，地铁一号线续建工程通过评审和审查，宝安中心区将设三个站点：“新安路站”、“行政中心站”、“体育场站”，地铁将给宝安中心区带来巨大的辐射效应；宝安大道、滨海大道的建设，将实行与特区内的无缝对接，交通、市政配套设施的完善是聚集人气，带动区域吸引力的重要因素。

    其中，宝安中心区第一站“新安路站”距离小区距离在200米以内，属于500米直接辐射圈的核心辐射半径内。这个距离不远不近，即享受便利，又不受人流过多影响，与尚都距离“行政中心站”的关系是一样的。

    【关外少有的干净片区】

    “西岸观邸”周边的道路网络不错，而且没有任何违法建筑，是关外少有的非常干净的一个片区，只是片区内的地块内有太多的临时建筑，在一定程度上，总体看上去有些零乱的感觉，多数都是临时的建材生意。不过这些临时建筑终将拆除。
 
    周边新开发项目有金鸿凯旋城和宏发领域，待建项目有：东南侧的泰华地块，西南侧的润恒地块，可见这里的小区分布比较密集。
 
    【高层基座（二层部份）采用花岗岩全钢挂】
 
    “西岸观邸”的外墙采用的是高档大理石和面砖建材，半求看到，“西岸观邸”大堂、商铺外侧和二层连廊的部份基座采用的是花岗岩全部钢挂，这种施工方法的成本比水泥沙浆粘贴贵起码1.5倍。

    这种做法一般是公共建筑用得多，好处是精度高、脱离了混凝土的酸碱性物质因此耐久性更好并不易变色、由于与墙体之间存在空间因此隔热保温性能好、热胀冷缩小。
 
    【宝安中心区内施工组织最佳的住宅项目之一】
 
    “西岸观邸”项目内外施工基本墙同时进行，部份的内墙批灰找平已经到达十多层了，与外面的进度非常靠近。同时，项目内的施工电梯较多，有的是一栋装有两个施工电梯，这样很有利用施工效率，运送物料和施工人员都很顺畅，会利于施工进度。这在区内是绝无仅有，作为拥有自身施工队伍、并不对外承接建筑业务的鸿荣源来说，这是核心竞争优势之一。

    而项目在浇灌混泥土的时候，模板结合部采用了内填补衔接的办法，这样，模板去除之后，模板的结合处过渡就十分光滑，如不然会凹凸不平，或者出现过渡线。

    【局部采用清水施工法、电力系统防护措施到位】
 
    不但在浇灌混泥土技术方面有所创新，在模板工艺上也有所进步。在“西岸观邸”部份的户型中，双层超大露台特显吸引，在露台上的一个柱了采用的还是清水施工法，光溜的柱面，很有本色的味道。
 
    在洗手间内，每个洗手间的内侧都有较大的凸窗，洗手间的采光、通风一流，另外在每个洗手间的下侧都安装有接地线，万一发生漏电，就可以保护使用者的安全。特别注意的是在空调滴水管处也设计有这种接地装置，这是很多项目所没有的。电力系统的防护措施非常到位。
 
    ■商家特点

    【拥有深圳有史以来最大宗商业地块】

    2006-7-28下午，西岸新天置业（鸿荣源特意新注册的公司）以总价18.8亿、楼面、6102元/平米拍得宝安中心区A004-0100商业用地，这是深圳有史以来出让的最大宗商业地块。

    A004-0100宗地中，213100平方米的商业面积，足以使A004-0100宗地成为深圳最大商业城，超过此前的建筑面积18.8万平方米的华润万象城、总面积12万平方米的金光华广场、70000平方米的中信城市广场。

    A004-0100将对改善区域配套和商业环境、提升生活品质作用关键，这个设施与深圳最大的体育场馆-----宝安体育中心、深圳最大港区之一大铲港一起，成为深圳唯一真正滨海的中心区的公共核心，珠江东岸的商业龙头从此姓“鸿”。

    同时，鸿荣源聚焦式的发展策略得到进一步贯彻，与宝安的本土房企的差距越拉越大，并巩固了自己作为深圳二哥的强势地位。随着这几年发展的迅猛，深圳二哥在A004-0100之后，将进入一个逐渐积累自有资产、增强地主特色的发展阶段。专业说，就是平衡销售与经营、改善经营结构、增强抵御风险的能力。

    【宝安中心区最大、最全之供应商】

    自此，鸿荣源在宝安中心区拥有如下项目：

    占地面积3万平米、建筑面积10万平米的西岸观邸，占地面积58070.83平米、建筑面积210000平米的尚都，占地38090.56平米、建筑面积160531.3平米的西城上筑、用地面积99390.04平米、建筑面积308100平米的A004-0100。合计拥有占地面积225551.43平米、778631.13平米。还有面积不详的熙龙湾。

    而宝安中心区占地640万平米、总建筑面积740万平米，半求www.banq.cn计算发现鸿荣源占有的占地份额与建面份额分别达到3.5%、10.52%，成为宝安中心区房企之冠。

    同时，鸿荣源的供应品种涵盖小户型、豪宅、中档小区、商业、写字楼等，是宝安中心区内供应品种最全的发展商。

    【产品线最齐全的关外开发商】

    2000年6月24日，香蜜湖面积50465.8平方米、可建设总面积为56350平方米的B303－0038地块竞标，鸿荣源以1.88亿元战胜数家深圳知名发展商中标，楼面地价3333元／平方米，这是当时的天价。

    同年，又以2.35亿元收购邻近的B303－0040地块，两块地合二为一面积达12万平方米，两块地合计楼面地价2746元／平方米，这就是后来深圳乃至中国知名的豪宅：熙园。

    2002年1月13，深圳市华宝（集团）西部房地产公司将其拥有的宝安新城76区宗地号A111-5地块使用权，挂牌转让给鸿荣源，金额121810000元，这就是后来的丽景城。
 
    鸿荣源的产品还包括经济类的弘雅花园，中档房产1998年的雅豪轩、雅景居、2002年的丽景城，高档产品2000年的御景台和2004年的鸿景园，豪宅产品2005年的尚都及西城上筑，高端产品2004年的熙园。

    大家可以发现，鸿荣源的产品即覆盖了经济类产品、中档房产、高档产品、豪宅产品、高端产品。这是关外发展商中绝无仅有的。因此，半求认为，鸿荣源是关外开发商中产品线最齐全的发展商。

    【关外首个成立客户服务组织的开发商】
 
    1998年成立的万科地产“万客会”，是在借鉴香港新鸿基地产的“新地会”经验后成立的。“万客会”的成立，标志着深圳乃至中国房地产企业开始进入客户服务时代。

    在万科的榜样效应下，关内其它房地产企业纷纷成立类似客户组织，在目标、构成、模式上都大同小异。

    比如2001年成立的招商地产“招商会”及华侨城地产“侨城会”、2002年成立的金地地产“家天下”、2003年成立的百仕达地产“百仕会”及和记黄埔“尊贵会”、2004年成立的中海会（前身为“海都会”）、卓越生活圈、京基会、海友会等等。甚至与中介企业中原地产，也在2004年5月成立的“中原会”。但是大家可以看到以上客户服务组织都集中在特区内，关外则是一片空白。

    2004年11月1日，鸿荣源地产成立“鸿客会”，这是深圳关外房地产企业中第一个客户服务组织，其对于关外房地产企业界的意义，犹如1998年成立的万科地产“万客会”，标志着关外房企进入客户服务时代。

    这样一来，整个深圳，包括关内关外都已经进入客户服务的新时代，这也是深圳房地产开始一体化的重要标志。

图：鸿荣源·西岸观邸与地铁的关系（红色线为最终方案）

鸿荣源·西岸观邸在宝安中心区内的位置

鸿荣源·西岸观邸效果图